李偉民律師 雲南玉源律師事務所主任 讀者提問: 我與宋某簽訂了一份房屋買賣合同,約定宋某將其一套在銀行按揭抵押的房屋以75萬元賣給我。因簽訂合同時尚有20萬元的抵押貸款未還清,合同中約定由宋某清償20萬元銀行抵押貸款後再辦理房產轉讓過戶登記手續。銀行知道買賣合同的情況後,說他們不同意轉讓,我們簽訂的合同無效,對此我很擔心,請問這種情況該怎麼處理? 律師解答: 根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定,除非經抵押權人同意,用轉讓抵押財產所得的價款清償債務,或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外,抵押人不得轉讓抵押財產。但上述法律的禁止性規定,是對實際轉讓行為的禁止,即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記,而不是對當事人簽訂上述登記抵押房產轉讓合同的禁止性規定。就你提出的問題而言,上述法律不是針對抵押財產轉讓合同效力的強制性規定。結合物權法第十五條和最高人民法院印發的《全國民事審判工作會議紀要》關於合同效力問題的有關意見,你和宋某簽訂的房屋買賣合同是有效的,並非無效。至於糾紛的處理,提供以下意見供你參考:盡管合同有效,但在解除抵押之前,未經抵押權人即銀行同意,房屋的所有權是不能實際變更過戶到你名下的,因此若你不想再買這房子,你已付了房款但宋某未清償銀行貸款解除抵押,你可以以抵押權未消除無法辦理產權變更登記,合同目的不能實現為由要求解除合同,並由宋某賠償所造成的損失;如果你想買這房子,則可要求宋某盡快清償銀行債務消滅抵押權後辦理產權過戶登記手續。這兩種方式,你可先與宋某協商解決,如協商不成,可提起訴訟。 編輯:劉燕
㈡ 抵押合同無效,但是已經抵押登記,那麼抵押權有效嗎
抵押合同的生效是從雙方簽訂抵押合同時起,合同生效。
如果一方違約,違約方要承擔違約責任。抵押權的設立是從抵押合同在登記部門登記後,開始設立抵押權。
正常情況下是,抵押合同生效在前,抵押權設立在後。不存在抵押合同生效和抵押權設立同時的情況。如果抵押合同生效,而未去登記,債務人將抵押物又抵押給了第三人,並辦理了登記,此時的抵押權歸第三人,債權人可以依據抵押合同向債務人主張賠償。如果抵押合同無效,而抵押權又設立了,那麼又牽扯到登記部門的違規,如果登記部門在沒有過錯的情況下,債權人直接主張債務人進行賠償就可以。另外還有個前提:第三人必須是善意第三人。
㈢ 也談民事訴訟中能否直接判定房屋抵押登記無效
鄒峰同志認為根據我國《物權法》第九條規定,該房屋已在房產局辦理了抵押登記,故其抵押是有效的,抵押登記行為屬於具體行政行為,即使發現登記是錯誤的,也只能依法定程序撤消。吳某應通過行政訴訟來審查抵押登記的效力,而不應在民事訴訟中進行審查。筆者對此有不同的觀點。 一、《物權法》不承認物權無因性原則,抵押合同無效,抵押登記自然無效。 從文章所講述的案情看,黃某瞞著妻子吳某與銀行簽訂一份《抵押合同》,約定將黃某與吳某的夫妻共有房屋抵押給銀行,抵押合同上吳某的簽字及手印均是由黃某代簽及代按,又偽造了妻子吳某委託辦理相關房屋抵押登記的手續向房產局辦理了抵押登記。並認為該房屋已在房產局辦理了抵押登記,故其抵押是有效的。只看登記結果,不考察登記的產生原因,認為只要辦理了抵押登記,抵押就是有效的,這種觀點是錯誤的。因為我國《物權法》不承認物權無因性原則,《物權法》對交付、登記等物權變動要件的規定,主要出於公示的要求,他們只是履行債權合同的行為。原因行為無效,物權則無法發生變動,即使發生了「變動」,也因原因行為的無效而不被法律承認,是可以被法院撤銷的。抵押登記是具體的物權變動事實,借款合同和抵押合同是具體的物權變動的原因行為。抵押合同無效,抵押登記自然無效。結合案情,抵押合同的標的--房屋屬於夫妻共同財產,按照《物權法》97條規定和《最高人民法院關於使用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第54條第2款規定,以共同共有財產設定抵押的,應經共有人的一致同意,未經共有人的一致同意,抵押無效。銀行如不能證明吳某知道或應當知道而未提出異議的,則銀行因抵押合同無效導致抵押登記無效,最終對不享有優先受償權。 二、法院權在民事訴訟中直接就該抵押登記行為的效力作出評判,無須經由先行政後民事的程序。 首先,抵押登記效力這一確認之訴屬於平等主體之間的糾紛關系,如前所述,因抵押登記行為屬於物權變動行為,物權變動行為是否有效必須審查使其發生物權變動的原因行為,即借款合同和抵押合同的效力。而對合同效力的審查屬於人民法院的職權范圍,必須主動進行審查。如果借款合同或抵押合同無效,那麼抵押登記行為就是無效的。 其次,登記機關僅對申請登記的材料進行形式審查,如果先行政後民事,不利於保護當事人的合法權益。登記機關在辦理登記時,只審查材料的完整性,不負責材料的合法性。根據《城市房屋抵押管理辦法》第33條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的,應當在受理登記之日起十五日內作出是否准予登記的書面答復。第48條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。抵押人應當承擔由此產生的法律責任。第50條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的,可以協商解決;協商不成的,抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁,沒有仲裁協議的,也可以直接向人民法院提起訴訟。從以上規定可以看出,如果申請人提供的材料齊全,房管局必須在規定的期限內辦理,如果材料不齊全,則可以要求申請人補充材料。至於申請材料的真實性和合法性,則由申請人負責,房管局不承擔法律責任。且當事人因履行抵押合同發生爭議的,可以申請仲裁,也可以向人民法院提起民事訴訟,而不能提起行政訴訟。 再次,假使先行政後民事,中止民事訴訟,抵押登記的效力通過行政訴訟解決,那麼行政訴訟中也僅僅是對房管局的辦理抵押登記這一具體行為的合法性進行審查,只要房管局在辦理抵押登記時依據的是申請人提供的完整材料,那麼,房管局的行為就是合法的,因申請登記材料的虛假是否影響抵押登記的效力,人民法院在行政訴訟中無權審查。可見,中止訴訟而進行行政訴訟無法解決抵押登記的效力,也大大降低了法院的審判效率,不利於保護當事人的正當權益。而直接在民事訴訟中對抵押登記的效力進行認定,可以節約訴訟資源,提高審判效率,及時維護當事人的正當權益。 三、對《物權法》第9條的認識 《物權法》第9條的僅僅是對不動產登記效力的規定,即物權的設立、變更、轉讓和消滅,通常需要特定的方式始得產生法律效力。而不動產登記後,是否產生相應的法律效力,則取決與登記是否符合相關的法律規定。不能認為只要登記,就一定產生法律效力。作者單位:河南省周口市中級人民法院
㈣ 不動產抵押未登記糾紛如何處理
物權法第十五條規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權等級的,不影響合同效力。第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記薄時發生效力。第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。一百八十七條規定,以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第一百八十條規定,債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:(一)建築物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;······(五)正在建造的建築物、船舶、航空器;·····。 由此可見,不動產抵押擔保簽訂合同後未進行抵押登記,只是不發生抵押擔保的物權效力,擔保合同依然有效。對於沒有抵押權,如何維護抵押權人的利益呢? 未登記可能有多種情況,登記機關的原因導致的,不可抗力導致的(如地震、洪水等)、抵押權人的原因、債務人原因、抵押人原因等。 如因抵押人原因,未及時登記導致抵押權未成立,抵押權人可以依據合同法第十條違約責任(三)的約定,並根據《合同法》第一百零七條「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定」的規定,要求抵押人承擔債務人不能清償余額的連帶責任。
㈤ 民事判決中的抵押無效指的是抵押合同無效還是抵押權無效以及和抵押登記行為無效的區別
現在抵押權與抵押合同已經分開了,抵押權屬於物權,其無效不影響作為債權的抵押合同的生效。
希望對你有幫助。
㈥ 有爭議的房屋抵押無效法院案例
效力待定
、房產爭議產權歸屬疑問;
二、院判決房產歸告所抵押合同效;否則效
事實房產抵押必須進行項權證登記抵押權自抵押合同效設立;未經登記抗善意第三
㈦ 怎樣處理房產抵押糾紛
您好!您的問題可以分為以下幾種情況:
1、因房地產抵押登記引起糾紛的處理
房地產在進行抵押登記的時候,可能會出現抵押權狀況與真實的權利狀況不符合的情況出現,可能表現為房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不一致,也可能表現為主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記並未注銷。如果是前者,登記機關需要為其辦理更正登記,並要求過錯方承擔賠償責任,如果是後者,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷抵押登記。
2、因抵押房屋發生毀損引起糾紛的處理
抵押房屋如果發生毀損,那就需要分為三種情況進行討論。第一種是當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為;如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止。第二種是當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保。第三種是抵押房屋的毀損是第三人導致的,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務提前清償債權。
3、因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果抵押房屋被列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權人,抵押權人接到抵押人的書面通知後,可以要求抵押人提供其他房產重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之後獲得了新的房屋,那麼抵押權人便可與抵押人協商將此房屋設定為抵押房屋,並重新辦理抵押手續。當然,抵押權人也可要求抵押人提前清償債務,並注銷抵押登記。
4、因房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
如果房產在抵押之前就已經出租出去了的話,那麼房屋的承租人對該房屋就擁有優先購買權,承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,抵押權人也不能解除原租賃關系,這時就容易引起糾紛。為了避免糾紛的產生,抵押人如果要將已經出租的房屋抵押的話,必須將房屋已出租的事實告知抵押權人,否則將承擔賠償責任。
如能進一步提出更加詳細的信息,則可提供更為准確的法律意見。
㈧ 債務人失聯,抵押合同因是共同財產導致抵押登記無效,我如何承擔過錯責任
保證合同無效有哪些情形 (一)根據《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱解釋)第十七條第一款規定,企業法人的分支機構未經法人書面授權提供保證的,保證合同無效。因此給債權人造成損失的,應當根據擔保法第五條第二款的規定處理。 (二)根據解釋第十八條第一款規定,企業法人的職能部門提供保證的,保證合同無效。債權人知道或者應當知道保證人為企業法人的職能部門的,因此造成的損失由債權人自行承擔。 (三)根據《擔保法》第三十條規定,有下列情形之一的,保證人不承擔民事責任:(1)主合同當事人雙方串通,騙取保證人提供保證的;(2)主合同債權人採取欺詐、脅迫等手段,使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的。 (四)主合同有效而擔保合同無效,債權人無過錯的,擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失,承擔連帶賠償責任;債權人、擔保人有過錯的,擔保人承擔民事責任的部分,不應超過債務人不能清償部分的二分之一。 (五)主合同無效而導致擔保合同無效,擔保人無過錯的,擔保人不承擔民事責任;擔保人有過錯的,擔保人承擔民事責任的部分,不應超過債務人不能清償部分的三分之一。
㈨ 已設定抵押權的房屋買賣合同發生糾紛怎麼辦
根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定,除非經抵押權人同意,用轉讓抵押財產所得的價款清償債務,或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外,抵押人不得轉讓抵押財產。
但上述法律的禁止性規定,是對實際轉讓行為的禁止,即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記。
但是,對當事人簽訂登記抵押房產的轉讓合同需要按照上述要求清償債務或者與債權人約定債務清償後,才能簽訂房產實際轉讓合同。至於房產實際轉讓合同糾紛,必須以合同法規定以及糾紛的具體內容進行協商修訂,也可以由仲裁機構對合同仲裁,或者向人民法院提起訴訟。
㈩ 賣家沒錢解押怎麼辦 房屋抵押權常見的糾紛
由於現在房價過高,大部分購房者都是貸款買房的,購買二手房的朋友就會面臨一個問題,那就是解抵押的問題,想購買有貸款的二手房,首先要解押。如果賣房不願意出資解抵押,買方應該怎麼做。如何能避免解押過程中容易出現的糾紛呢?
相信很多在銀行在二手房買賣中,不少賣家的房子是貸款購買的,這需要還清銀行貸款、解除房產抵押後才能交易。但是,不少賣家不出資解押,而是讓買家墊資解押。解押這道難題,難倒不少買賣雙方。
反映:墊資解押遭遇風險
市民陳女士看到了江南一套房,這套面積為120平方米的三房兩廳是2007年交付使用的。賣家叫價4500元/平方米,覺得價格適中,她決定購買。
賣家提出,房子還有約25萬元的貸款,要求陳女士先墊資解押,然後再辦理過戶手續。因為不想錯過這筆交易,陳女士同意了賣方的要求,同時在合同中標明,她墊資的這25萬元作為購房的首付款。
但是,讓陳女士想不到的是,她把錢轉到貸款銀行後卻得知,由於賣家已經多次逾期不交款,銀行已經起訴賣家。現在既然貸款已經還清,銀行方面可以撤訴,但涉及的律師、撤訟等相關費用1000多元,要由賣方承當。賣家認為,陳女士已經幫他墊資還清貸款,這1000多元費用他不應承擔,為此與銀行方面扯起了皮。看到自己付出了25萬元,房子卻遲遲未能辦手續,陳女士焦急不已。為了避免更大的風險,她掏錢支付了這本不該自己承擔的1000多元錢。
某中介公司市場部經理耿先生介紹,他在今年6月接待了一單業務,當時賣家以4800元/平方米出讓一套四房兩廳房子,買家已經交付一萬元定金,並願意墊資40萬元幫賣家解押。由於賣家有急事,辦理過戶手續一事暫時停了下來。
7月中旬,賣家返回南寧時發現,同地段的房子已經升值了幾百元/平方米,遂以不配合辦理過戶手續等手段,想把售價提高。最後,見買家不同意提價,賣家想違約賠償一萬元把房子收回另賣。買家、中介方為此多方奔波,最後這筆交易才成交。「如果這筆買賣達不成,40萬元解押款滋生的問題麻煩就大了。」耿先生說。
市場:買家替賣家解押成潛規則
由於房子是大宗商品,不少購房者都是通過銀行貸款來購買。二手房交易中,由買家替賣家解押已經成為行業潛規則。
東葛路一家房產中介公司業務員介紹,他們公司代理的房源,除了房改房外,九成以上的商品房是按揭購買的。目前對買家還是賣家還款解押,國家並沒有明確規定,不少賣家在出讓房子時,都要求由買家墊資解押。
「房子還沒買,就先交大筆錢幫賣家還貸款,遇到風險怎麼辦?」對此,業務員解釋說,這需要由買家仔細掂量,「是有一定風險,但眾多人還不是這樣解押後達成交易」。
一些業內人士介紹,其實有的賣家並不是沒有資金解押,他們是想盡量不佔用自己的資金,好讓資金發揮更大作用,達到」錢生錢「;。由於買家墊資解押越來越多,賣家就乾脆享受潛規則帶來的便利。
以前在央行沒有取消轉按揭和加按揭前,不少二手房在交易時由買家解押、還款。叫停轉按揭和加按揭後,就需要買方或賣方籌錢解押。
房屋抵押權糾紛還有哪些?應該如何處理?一起來找找答案吧。
1、因房地產抵押登記引起糾紛的處理
房地產在進行抵押登記的時候,可能會出現抵押權狀況與真實的權利狀況不符合的情況出現,可能表現為房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不一致,也可能表現為主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記並未注銷。如果是前者,登記機關需要為其辦理更正登記,並要求過錯方承擔賠償責任,如果是後者,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷抵押登記。
2、因抵押房屋發生毀損引起糾紛的處理
抵押房屋如果發生毀損,那就需要分為三種情況進行討論。第一種是當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為;如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止。第二種是當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保。第三種是抵押房屋的毀損是第三人導致的,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務提前清償債權。
3、因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果抵押房屋被列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權人,抵押權人接到抵押人的書面通知後,可以要求抵押人提供其他房產重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之後獲得了新的房屋,那麼抵押權人便可與抵押人協商將此房屋設定為抵押房屋,並重新辦理抵押手續。當然,抵押權人也可要求抵押人提前清償債務,並注銷抵押登記。
4、因房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
如果房產在抵押之前就已經出租出去了的話,那麼房屋的承租人對該房屋就擁有優先購買權,承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,抵押權人也不能解除原租賃關系,這時就容易引起糾紛。為了避免糾紛的產生,抵押人如果要將已經出租的房屋抵押的話,必須將房屋已出租的事實告知抵押權人,否則將承擔賠償責任。
(以上回答發布於2016-08-09,當前相關購房政策請以實際為准)
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