物業安全管理糾紛防範與處理案例

1. 物業管理與業主發生的法律糾紛有哪些案例

主要是合同糾紛來，有無數案例源。
物業公司要求業主支付拖欠物業費糾紛案例、業主要求物業公司服務不到位賠償損失案例、業委會要求解除與物業公司物業服務合同案例、物業公司要求業委會支付專項維修資金案例、前期物業管理物業公司要求開發商支付拖欠的空置房物業費案例、業主委員會要求物業公司合同到期退出物業管理項目案例、業主要求物業公司停止亂收費案例、業主要求物業公司停止侵權案例、業主要求物業公司完全履行物業服務合同案例、業主委員會要求物業公司修改物業服務合同不合理的條款案例等等非常多的案例。

2. 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

3. 求物業管理糾紛的案例

車輛在消防通道上丟失物業公司應否賠償

【案情】原告訴稱：原告系亞洲花園的業主，自購房以來一直入住該花園。2006年3月1日，原告購買一台雅閣小汽車共花費282000元。自購車之月起，原告每月向被告某物業公司繳納停車服務費100元，每日將車停在小區內。2009年3月9日凌晨左右，原告駕車回亞洲花園，刷卡進入停車場尋找車位停車，因車位不夠，原告又刷卡駛出停車場，將車停在小區大門內消防通道上。當時原告問值班的保安廉某將車停在此處有無關系，廉某回答說一般沒事。3月10日下午2時許，原告發現車輛被盜，當即報警。車輛被盜後，原告多次與被告協商賠償事宜未果。原告認為，其按月向被告交納停車費，被告為原告辦理了停車卡。雙方已構成車輛保管合同關系。現原告車輛在被告的停車場損失，被告應當賠償車輛被盜損失人民幣226600元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務，原告交納的是停車費而非車輛保管費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放不負責車輛的保管。原告將車輛停放在停車場之外的小區消防通道上丟失，應當自行承擔損失。法院查明：亞洲花園小區內停車場有車輛出入的道閘，小區出入口無道閘。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條提示規定：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。

一、問題

1.被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務？

2.原告是否應當自行承擔車輛丟失的責任？

二、解析

（一）被告對原告停放在消防通道上的車輛有管理的義務

本案原告作為住宅小區的業主按月向被告交納停車費，被告為原告的車輛辦理了住宅區月停車卡，雙方沒有特別約定為車輛保管關系，則雙方形成了事實上的車輛停放管理法律關系。依該法律關系，被告對停車場內車輛的出入具有查驗的義務。如果被告未履行該義務，則應當承擔相應的法律責任。本案的焦點問題是原告將其車停在車場外的小區消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經被告的允許，則應視為原告未將車輛實際交付給被告管理，雙方的車輛停放管理法律關系不成立。從案情告知，原告車輛曾駛入小區停車場，但因車位不足又駛出，最終選擇了停車場外的消防通道上。原告停車後詢問被告保安人員廉某，廉某回答說一般沒事。可見，被告對原告的停車行為並未提出反對、制止或警告在該位置停放車輛所生的嚴重後果。被告工作人員的行為表明，被告默許原告的車輛可以停放在停車場外的小區道路上。被告的默許行為應當認定為小區道路可以作為停車場范圍的臨時延伸。因此，被告對原告在該處停放的車輛具有與停車場內車輛相同的管理義務。原告的車輛未經查驗駛出小區，被告應當承擔相應的賠償責任。

（二）原告未對其車輛盡到管理義務應當承擔部分責任

原告作為小區的業主，每天將車輛停放在小區停車場內，其應當對小區停車場的設施及車輛出入制度十分清楚。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條明確提示：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。對該內容原告也應當知悉。案涉小區內停車場有車輛出入道閘，停車場外小區出入口無道閘，被告無法對停車場之外的車輛進行刷卡查驗的情況是明知的。對案涉地點停車可能導致丟失的風險，其停車時應當能夠預見。保安員廉某說一般沒問題，即暗示特殊情況下可能有問題。此外，原告3月9日凌晨左右停車，但其遲至3月10日14時才發現車輛丟失。可見，原告對其停放在停車場外的車輛並未盡到充分的注意義務，違反小區停車場管理規定，是導致車輛被盜的原因之一，其應當為自己的過錯承擔部分責任。

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4. 物業管理法律責任的案例

業主在家中被害的法律責任案例分析
【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害於所住小區的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區沒有保安員、門衛脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關系。於是，他們一紙訴狀將小區開發商及小區的物業管理公司一並告上法庭。當地人民法院先後兩次開庭對此案進行審理。法院經審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發公司、某物業管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關系。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據，對此不予支持。
【案例2】兩名罪犯經預謀後，攜帶尖刀等凶器，竄至某市某小區某樓，因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業主家中進行搶劫，將業主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑並賠償經濟損失共4萬元。業主夫婦認為負責小區管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當地法院一審判決負責小區管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員並未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，並在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。
【案例分析】上述兩案例均是業主在家中被害，被害人家屬均要求物業管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業管理公司承擔責任，有的判決物業管理公司不承擔責任。業主在家中被害，物業管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢?對這個問題，我們從以下幾個方面分析。
1)物業管理保安應履行哪些職責
保安是物業管理的基本職能之一，是物業管理公司提供物業公共服務的重要內容之一。那麼，物業公司的保安保什麼呢?
《物業管理條例》第二條規定：「本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。」第四十七條規定：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。」
從以上規定中我們認為物業管理保安的職責有：
①維護秩序。即維護物業區域范圍內正常的工作和生活秩序，努力為業主創造良好的、安定的工作和生活環境。
②協助做好安全防範。即協助公安機關做好安全防範。
③安全事故的應急處理。發生安全事故時，立即採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，並協助有關部門做好救助工作。
2)物業管理保安的責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來界定
物業管理法律責任是指物業管理當事人由於違反物業管理法律規范或物業管理合同的規定所必須承擔的法律後果。違反物業管理法律規范的行為屬違法行為，違反物業管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任是保證物業管理法律規范的有效實施，保障物業管理合同的全面履行，保護物業管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規范和合同僅有法律關系主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面：第一明確違法違約後果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產生或哪些違法違約行為必須承擔什麼樣的後果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經濟的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由於其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的並不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重後果，從而自覺地守法守約。
物業管理法律責任具有以下特徵：
①物業管理法律責任必須有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定。
物業管理法律責任必須事先規定。首先，物業管理法律責任的種類由法律規范事先規定，不得追究法律規范未規定的新種類的物業管理法律責任；其次，物業管理法律責任的內容要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的內容以外的法律責任；第三，物業管理法律責任的處罰范圍和標准要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的范圍和標准以外的法律責任。因此，物業管理法律規范和物業服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規定和條款。如果沒有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定，就不能要求當事人承擔物業管理法律責任。
②物業管理法律責任必須以物業管理違法違約行為為前提。
物業管理違法違約行為是物業管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業管理法律規范的規定或違反了物業服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害後果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業管理法律規范和物業服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業管理的法律責任。
③物業管理法律責任是對違法違約當事人的一種制裁。
物業管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律後果，這顯示了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約，必將受到相應的的制裁和處罰。
④物業管理法律責任由國家強制力保證實施。
法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規，由國家司法機關和其他法律、法規授權的機關依法追究其法律責任。違反物業管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。
根據以上的分析，針對本案例我們認為：
第一，物業管理公司不承擔違法責任。我國目前已出台的物業管理的法律法規中並沒有物業管理區域內的業主的人身安全由物業管理公司負責、業主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業管理公司承擔法律責任的規定。顯然，業主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業管理公司。
第二，物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。
《民法通則》第一百零六條規定：「公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。」
《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」
根據以上規定，合同是追究違約責任最根本的依據。物業服務合同可以對業主人身財產安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業主人身或財產受到不法侵害後而要求物業管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現合同中約定的情形，物業管理公司應該承擔相應的違約責任。
3)物業管理公司應加強和改善物業區域內的安全防範
目前的物業服務合同，一般都有對物業管理保安服務的約定，如保安服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業管理保安並不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防案件的發生。而目前相當一部分物業管理公司並沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經過專業培訓的保安人員、對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏、保安人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業主對物業管理公司產生情緒，拒絕交納物業管理費的原因之一。
因此，物業管理公司要充分認識到保安工作在物業管理工作中佔有極為重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服務有利於提升企業形象。保安服務的好壞，直接反映了物業管理質量的高低。良好的保安服務，以及保安人員的優良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業管理企業的企業形象。
②良好的保安服務可以使業主和使用人產生安全感。良好的保安服務提供良好的安全及保護，使業主和使用人人身免受傷害，財產免遭損失，從而滿足業主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。
③良好的保安服務可以創造良好的經濟效益和社會效益。良好的保安服務，社會秩序穩定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業，人們都願意在此工作或居住，從而有效提高小區或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保安服務可以及時發現或避免刑事犯罪案件的發生，有效地保護業主和使用人的生命財產不受損失，也大大減少和避免業主和使用人因生命受到傷害、財產受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區或大廈的保安管理是社會治安管理的組成部分，小區或大廈的良好保安服務有利於促進整個社會的長治久安。
同時，要建立健全相關的規章制度，加強對保安人員的教育和培訓，努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好預防工作，應防患於未然。保安服務工作良好的重要標准就是物業區域范圍內不發生或很少發生刑事案件，不發生或很少發生安全事故。做好各項預防工作是保安服務工作的關鍵，因此要採取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發生。

5. 物業管理服務風險防範案例。物業管理中有哪些風險需要通過哪些保險項目分散風險

物業管理服務風險防範案例分析一
深圳某小區在小區公共區域的草坪范圍內因為草坪存在一定程度起伏為方便業主來往物業管理單位A公司在草坪中間建了一條台階小路並加鋪了瓷磚。在其中的一個台階處因為有下水井不能用瓷磚和水泥封閉A公司採用在該台階處以鋼板一塊覆蓋的方法形成台階。一業主B女士起訴稱她在早晨通過台階路去買菜時踩在以鋼板製成的台階時摔倒導致骨折入院治療20天合計發生醫葯費、住院伙食補助、誤工費、交通費等合計人民幣六萬余元。一、二審法院判決認定B女士主張其在走路時因為鋼板製作的台階太軟導致其摔傷證據不足B女士向法庭提交了書面證人證言但證人未依法出庭質證不予認定。法院駁回原告訴訟請求。
簡要分析
本案可以歸類至小區公共環境風險。本案中B女士作為原告對自己人身損害發生的事實經過未能進行有效地舉證導致承擔了舉證不能的、不利的法律後果即敗訴。但本案中A公司應注意總結的經驗和教訓是在公共環境管理服務過程中應確保所從事的台階建設設計、材料使用是否符合國家規范如果B女士能夠依法、有效舉證A公司將面臨舉訌困難的問題因為物業管理單位在小區公共環境小規模、局部的修建時往往由自己的工程人員自行完成也未進行有關部門的驗收合格所以事件發生以後物業管理單位是難以有效舉證的。同時目前也沒有相關的鑒定機構能夠接受上述問題如鋼板的硬度是否可以用採製作台階等的鑒定。依據《物業管理條例》的規定物業管理單位不負有在小區和大廈新建設施和工程的義務但如果物業管理單位自願承擔此項義務就必須嚴格按照施工建設的規范進行設計和施工並通過驗收合格後投入使用否則當案例中類似事件發生時物業管理單位難以避免舉證證明所建設的小工程是合格的、不存在隱患和不安全因素。
物業管理服務風險防範案例分析二
深圳某小區紅線范圍內小區圍牆外原發展商建設了裝飾性路燈路燈的燈罩是玻璃、球狀通過底部的拖架和螺釘、墊片進行固定。一天大學生A從路燈下經過燈罩破碎墜落至A臉部受傷送醫院治療經過鑒定構成十級傷殘。A起訴至法院請求賠償醫葯費、傷殘補助費、精神撫慰金等合計人民幣30萬元。經過法庭審理對事情發生的經過雙方沒有爭議物業管理單位舉證證明了己定期進行路燈的清潔、更換、檢修並提供了相應的記錄。經過法庭調解雙方達成協議物業管理單位賠償大學生A人民幣5萬元。
簡要分析
在上述案例中物業管理單位依法需要承擔舉證責任證明自己對路燈的墜落沒有責任或者是由受害人的故意行為造成的但這一點是十分困難的。考慮到這一問題物業管理單位與對方經過協商做出一定賠償。案件結束後物業管理單位與小區業主委員會協商後將小區外、紅線內的路燈全部拆除消除潛在的風險和隱患。
物業管理服務風險防範案例分析三
深圳某小區停車場由A物業管理單位經營車輛停放業務部分業主辦理了停車月卡。一業主B稱其停放在小區的本田小汽車被盜要求A物業管理單位該管理處出具證明以便向保險公司索賠。A物業管理單位的管理處主任在B業主已事先寫好的書面證明上加蓋了管理處的公章。不久B業主以車輛保管合同糾紛起訴至法院要求A物業管理單位賠償人民幣20萬元。在法庭審理過程中B業主提交的證據有管理處的證明和車輛的證件、購買的票據B業主在證明中又加入了新的內容該車輛1月至7月的車輛保管費已全部交清。A公司的證據有該物業管理單位在所發放的停車憑證上註明的提供車位使用權、不承擔車輛保管責任的說明同時A公司在停車場的顯著位置已明確告知提供車位使用權的事項。最終二審法院判決認定雙方之問屬於車位使用關系非車輛保管關系駁回B業主的訴訟請求。
簡要分析
從上述案例中物業管理單位應特別注意在對外提供證明時一定需要經過內部的審批程序任何工作人員不可以擅自對外出具任何證明文件因為都可能引起嚴重的法律後果和對公司不利的、無法挽回的結果。同時在出具證明時不能在對方已寫好的文件上加蓋公章因為對方可能在已蓋章的文件上再添加對自己有利對蓋章一方極其不利的內容。該案件是依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定認定雙方之間的車位使用管理而非車輛保管關系如果根據從2 004年1月1日起實施的《深圳可停車場規劃建設和機動車停放管理條例》對車輛停放中雙方的權利和義務進行了界定與《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定有所不同主要根據停車場經營單位是否有過錯來判定是否承擔賠償責任因此物業管理單位在車輛停放管理中必須嚴格按照《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》履行管理義務和制定相應的管理程序。
物業管理服務風險防範案例分析四
A物業管理有限公司管理的某花園一套房產系1992年由發展商交付入伙該房產購買人系桂林B公司B公司一直至2001年6月才辦理入伙手續。在辦理入伙手續時A物業管理公司提出B公司應交納1993年1月至2001年的物業管理費及相應的滯納金合計23000元。B公司交納了上述費用接收了房產並於2001年12月辦理了房地產證。後B公司委託律師向法院提起訴訟請求判令退還上述已交納的全部款項。B公司在庭審中提出的主要理由是該公司在2001年6月以前從未使用房產不應交納上述費用A公司認為A公司從1993年開始提供物業管理服務不論B公司是否入伙、是否使用房產都應交納上述款項。經過一、二審法院審胖法院認為2001年6月以前B公司既不是房產的所有權人也不是房產的實際使用人因此不是物業管理費的承擔人A公司有權收取物業管理服務費但應向相關的對象收取。法院終審判決判令A公司退還己收取的全部款項並承擔訴訟費用。
簡要分析
上述爭議屬於管理費糾紛爭議的焦點在於B公司是否是交納物業管理費的法律義務主體B公司應從什麼時間開始承擔此項義務。物業管理費是因物業管理單位提供服務而產生的債權該法律關系中的法律主體是房產的所有權人和物業公司房產所有權人在取得所有之前可能會取得使用權。但房產所有權一定以國土部門的登記為准屬於要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產證而未成為房產所有權人也未使用房產享受到A公司的服務依法不承擔交納管理費的義務。從2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》也明確規定了物業管理服務費交納的義務主體是業主即所有權人。因此在實際操作中物業管理費的收取時間以辦理房產證和通知入伙時間的二個時間中較早的一個時間開始。其他的計收時間都是缺乏依據的。
物業管理服務風險防範案例分析五
某花園系由A物業管理公司提供物業管理服務B是花園的一業主B認為A公司在物業管理服務中存在一定的問題對其管理服務不滿意以此為由拒絕交納物業管理費。A公司多次上門催收無效後採取了停止水電供應達30日的方式以實現收取管理費的目的。B起訴到法院要求A公司賠償因侵權而給B造成的該房屋的經濟損失。法院經審理認為A公司民事侵權行為成立應賠償B的經濟損失參照房屋的指導租金對B進行經濟損失賠償。
簡要分析
在上述爭議中涉及二個不同的法律關系一個是關於物業管理服務費的債權法律關系另一個是房屋所有權的民事侵權法律關系。物業管理公司提供服務有權收取物業管理服務費B不履行交納管理費的義務構成違約但A公司以違法行為維護自己的合法權益構成了對B房屋所有權的侵犯所有權人有權使用房屋並獲得相應的經濟收益A公司利用從事管理的便利條件停止水電的供應直接導致了房屋無法使用造成經濟損失。水電供應是房屋所有權人或使用人與供電公司、供水公司之間的合同關系A公司不是該合同關系的當事人A公司的行為侵犯了房屋所有權人、使用人和供水公司、供電公司的合法權益。即使物業管理單位受供水、供電公司的委託代理抄表物業公司也無權停止水電供應代理抄表僅僅是水電供應合同履行中的一個環節不意味著物業公司成為水電供厘的單位、成為水電供應合同關系的當事人因此物業管理單位必須明確法律關系的主體和權利義務的具體內容正確行使自己的合法權利。
物業管理服務風險防範案例分析六
某寫字樓由A物業管理公司提供物業管理服務大廈同意提供中央空調冷卻水介面至業主房屋內房屋內的空調設備由業主自行購買和安裝。B公司因空調漏水導致隔壁房屋內進水業主c公司的部分設備和貨物被損壞造成了一定的經濟損失。事故發生後A公司首先配合業主進行事故現場處理減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因鑒定結論是因B公司在安裝房屋內空調時螺絲松脫導致冷卻水漏出。基於上述情況c公司向B公司提出賠償A公司作為中問人進行調解最後簽訂了三方協議由A公司和B公司共同對C公司的損失進行賠償後A公司認為自己不應承擔責任而反悔c公司起訴至法院。因A公司已簽訂協議願意承擔賠償責任依法應作出賠償。
簡要分析
當安全事故發生時首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定該鑒定結論將是以後認定各方責任的依據也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在上述糾紛中A公司的做法和處理措施是正確的但當B公司與C公司協商經濟損失賠償過程中未分清各方主體的法律地位A公司承擔了不應承擔的責任。B公司是空調設備的所有權人也是該設備的管理責任人對因設備造成的損失依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在B公司事實是清楚的過錯也是明確的。因A公司對法律的模糊導致了不應有的損失。

6. 物業糾紛新型典型案例與專題指導的後記

社會高速發展變化，給人們的傳統生活方式帶來巨大的沖擊。現實中許多矛盾紛爭的產生，根源於傳統生活方式變化過程給人們帶來的觀念上的混亂。物業糾紛就屬於其中之一。此類糾紛的妥善解決，有賴於立法的具體規定，有賴於司法和行政的妥當操作，更有賴於民眾思想觀念的轉變。因此，作為立法機關。應當對處理物業糾紛的基礎制度——業主的建築物區分所有權及物業服務合同更進一步地細化規定，為糾紛處理提供更為明確、更為權威的依據；作為政府相關部門，應當認識到物業服務對社會穩定的重要意義，積極介入，對物業公司加強監管，對業主自治組織的構建加強指導和監督，給業主與物業公司構建良好的溝通平台；作為物業公司，應當擺正位置，端正思想，增強法治現念和市場觀念，靠優質透明的服務來爭取業主的支持；作為業主，應當樹立公共責任意識和自我管理意識，增強法律意識，妥當行使個人權利，並應注意顧及整體利益；作為法院，應當重視物業糾紛，通過訴訟平衡業主之間、業主和物業公司之間的利益關系，引導當事人實現互利共蠃。各方一起努力，必然能大幅減少物業糾紛，建立一個和諧的社區，使業主真正安居樂業。這也正是本書寫作的初衰和目標。在創作本書尤其是收集各專題的案例過程中，得到了全庭同志的大力支持，在此致謝。