公共服務基準地價測算合同

① 公共管理與公共服務用地地價相關問題

要加上公共服務用地

② 別人的房改房，現在過戶給我，交土地出讓金怎麼計算

未交出讓金的房改房要補繳
根據財政部、國土資源部、建設部關於《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》(財綜字[1999]113號)，市區房改房在轉讓交易時要補繳土地出讓金。
出讓金怎麼算?
由於很多市民在買房時並不知道要補繳這筆出讓金，等雙方講好價格去行政服務中心辦手續時才知道要補上，很多買房者都覺得自己的房子買虧了，導致一部分人在轉讓辦證時停止了交易。
對於已購公有住房上市出售需按照有關計算公式來補繳土地出讓金，其中，應補繳的土地出讓金=標定地價(元/平方米)×繳納比例(≥40%)×上市房屋分攤土地面積 (平方米)×年期修正系數。
據了解，所謂標定地價即專門評估機構評估。上市房屋尚未確定分攤面積的，則可用：總用地面積÷總建築面積×每戶建築面積得到分攤面積。例一：一套總用地面積為100平方米的樓房，做6層，每戶建築面積85平方米，那麼其分攤面積為：100÷ (85×6)×85=16.67。
基準地價 五種級別五種標准
據介紹，基準地價是指政府委託評估的，地價被政府所認可的特定條件下某一用途類型、某一區域的土地使用權平均價格。我市居住用地基準地價按不同的標准分為五級，其中一級為304元/平方米，二級為 243元/平方米，三級到五級依次為192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。
所謂標定地價，算起來也是有章可循的：標定地價=基準地價(元/平方米)×區位修正系數×容積率修正系數。區位修正系數由各地根據房屋所處位置、交通便捷程度、基本生活設施和公共服務設施狀況、環境質量等因素來修正，變動范圍一般以基準地價為基數，上下浮動20%，即基準地價的80%— 120%。而我市的普通多層，容積率都符合要求，在計算標定地價，基本上沒有考慮容積率修正系數。
不同年限住宅年期修正系數不同
年期修正系數按照出讓年期的不同而各不相同，住宅土地最長出讓年限為70年。
直屬分局土地利用科沈科長告訴記者，目前我市辦理的住宅土地出讓年限一般為50年，若房齡比較長，則可辦理30年出讓年限，而對於「次新房」或框架結構的房子，可辦理70年。根據住宅用地出讓年期修正系數表，30年的修正系數為85.906%，50年為96.8816%，70年的為100%。
房改房買賣合同效力認定出讓金的賬。假設該房子地處一級土地上，區位修正系數為120%，土地出讓年限為50年，那麼它的標定地價為304×120%=364.8元，應補繳的出讓金為：364.8元/平方米×40%×16.67平方米×96.8816%=2357元。

③ 基準地價公共管理與公共服務用地40年和50年的區別

曹操的心都提到嗓子眼兒了，急得汗都出來了，卻聽他父親冷笑道：「依我看攪得好，你要是修了庄園可就惹禍了。」

④ 蘭州調整城市基準地價 一級住宅每平米8767元

原標題：蘭州市調整城市基準地價丨一級住宅基準地價每平方米8767元
8月11日，掌上蘭州·蘭州晨報記者從蘭州市政府獲悉，蘭州市城市基準地價更新及公共服務項目用地基準地價制定成果正式發布。根據這一成果，蘭州市一級住宅基準地價為8767元/平方米，這比調整前的6705元/平方米上漲了2062元。
據了解，基準地價是不同土地級別，在評估基準日和設定開發程度及設定容積率下評估的某一用途的土地最高使用年期的土地使用權平均價格。本次蘭州市城市基準地價評估基準日為2019年1月1日。土地使用年期按法定最高出讓年限設定，即商服用地40年、住宅用地70年、工業用地50年、公共服務項目用地50年。
土地開發程度設定為「七通一平」。通常根據評估范圍內同一用途現狀平均土地開發程度或2/3以上面積已經達到的宗地紅線外基礎設施平均水平、宗地紅線內「場地平整」設定土地開發水平。根據蘭州市土地利用的實際並考慮地價更新范圍內土地規劃與城市規劃情況，設定蘭州市土地開發程度為宗地紅線外通路、通電、通水、排水、通氣、通訊、通暖，宗地紅線內場地平整。
此次調整後，蘭州市現階段國有土地新調整的基準地價共分為商服、住宅、工業和公共服務項目四大類別，商服和住宅用地分別分為八個級別，工業用地分五個級別、公共服務項目用地分七個級別。蘭州近郊四區商服用地基準地價一級10424元/平方米；住宅用地基準地價一級8767元/平方米；工業用地基準地價一級為1024元/平方米；公共服務項目用地基準地價一級為3665 元/平方米。
按照土地級別所在地域劃分，
一級住宅用地為黃河南岸（雷壇河-團結路）-團結路-雁西路-雁灘路-張蘇灘路-南河道（張蘇灘路-省林業調查規劃院東側道路）-省林業調查規劃院東側道路-段家灘路-城關區段家灘小學西側道路-東崗東路-嘉峪關北路-嘉峪關西路-排洪溝-定西南路-紅星巷-火車站東路-火車站西路-省第二人民醫院西側道路-市第五十六中學南側道路-金昌南路-民主西路-白銀路-雷壇河-黃河南岸（雷壇河-團結路）。
一級商服用地的范圍包括，靜寧北路-秦安路-廣武門後街-南昌路-天水北路-雁灘路-天慶大道-省林業調查規劃院東側道路-段家灘路-城關區段家灘小學西側道路-東崗東路-嘉峪關北路-嘉峪關西路-排洪溝-定西南路-紅星巷-火車站東路-火車站西路-省第二人民醫院西側道路-市第五十六中學南側道路-金昌南路-省輕紡工業設計院有限責任公司北側道路-五泉路-民主西路-白銀路-雷壇河-鐵路-黃峪溝-西站東路-武威路-西津西路-中天健廣場西-中天健廣場北-任家莊路-火星街-市第一人民醫院西側道路-瓜州路-小西湖北街-汽車西站北-西湖北街-黃河南岸（小西湖黃河大橋-市民公園）-靜寧北路。
商業、住宅、工業用地土地級別及基準地價表

⑤ 土地劃撥費用計算

以寧波為例，不同使用性質的計算比例如下：

1、商品住宅用地——不動產登記以獨立宗地登記的（指別墅、四合院等高檔住宅用地），按評估期日的國有出讓建設用地使用權市場評估地價的50%比例補繳土地出讓金；以分攤或共用宗登記（指普通商品住宅用地）統一按照基準樓面地價的3%補繳。

2、經濟適用房用地——簽訂銷售合同購買的經濟適用住房（包括出讓土地），按規定期限後上市交易的，按財稅部門核定的計稅價格與原購買經濟適用住房價格差價的50%向政府繳納土地收益等價款。

3、拆遷安置房用地——統一按現行基準樓面地價的3%補繳土地出讓金。

4、商服、工礦倉儲及公共管理與公共服務等其他用地——統一按評估期日的國有出讓建設用地使用權市場評估地價的一定比例補繳出讓金，其中商服用地為50%，工礦倉儲和其他用途的比例為40%，並明確各區已有規定高於上述標準的，從其規定。

5、工業用地和容積率小於1的地塊按土地面積、地面地價進行補繳，其餘一律按建築面積、樓面地價進行補繳；基準地價更新的，按更新後的基準地價執行；國有企事業單位改制涉及劃撥土地使用權補辦出讓手續的，按有關法律法規規定執行。

(5)公共服務基準地價測算合同擴展閱讀：

外商以劃撥土地使用費繳納方式：

1、一般外商投資企業經批准以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立後第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；

投資開發雲南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

2、中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

參考資料來源：人民網-國有劃撥土地使用權補辦出讓辦法出台

參考資料來源：網路-土地使用費

⑥ 劃撥權益的公共管理與公共服務用地/科研用地的基準地價怎麼取值

是人家國土資源局管理部門，進行相關的評估，才能確定它的價格。
因為地段、位置、環境等因素，是需要進行調查，才能根據它周邊現在及未來的情況，確定價格。是比較復雜的過程

⑦ 基準地價的計算公式

基準地價系數修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
（1）基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
（2）程序
a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地價
u：路線價
dv：深度指數
Ki：其它修正系數(i=1-n)
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。
3、市區外原鄉（鎮）政府建成區范圍內基準地價計算公式為：
標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標准為：增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標准為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。
7、工業用地標定地價計算公式為：
標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。
8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,
9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數。
10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。
11、對原批准出讓的宗地，如果經批准改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標准按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補辦手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補辦手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8一0.9之間。
17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系數計算。
18、對於臨同一道路（街道）兩旁的地塊應按同一區片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。
20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。
(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。
一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。
(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。
(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施（指職工住宿辦公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積一容積率。
(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。
21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。
(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。
(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。
(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。
(4)屬於農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。

⑧ 綜合用地中的分攤用地價格測算

分演算法適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。
具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。
例1：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。計算過程如下：
計算商業用地和居住用地的分攤面積
根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.
總建築面積=20000×1.5=30000（平方米）
商業用地分攤土地面積=（4500/30000）×20000=3000（平方米）
居住用地分攤土地面積=[（30000-4500）/30000]×20000=17000（平方米）
計算商業用地和居住用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.
商業用地總價=900×1.3×3000=351（萬元）
居住用地總價=600×1.1×17000=1122（萬元）估價結果
商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元/平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整
居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元/平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1
同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000/20000=736.5（元/平方米），估價結果為：
土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元/平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整（註：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）
合演算法
合演算法適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由於所佔土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底佔地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。
例2：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建築面積1000平方米；地上三層為商場，建築面積3000平方米；四至十層為住宅，建築面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業用地，為400元/平方米。計算過程如下：
計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所佔的比例
總建築面積=1000+3000+7000=11000（平方米）；容積率=11000/2000=5.5；字串9
R倉儲=1000/11000=0.091；R商業=3000/11000=0.273；R居住=7000/11000=0.636
計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正系數
假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1字串3
K商業={1－[1/（1+10%）50]}/{1－[1/（1+10%）40]}=1.014
K居住={1－[1/（1+8%）50]}/{1－[1/（1+8%）70]}=0.983
計算綜合用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，當容積率大於3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業用地容積率修正系數為2；居住用地容積率修正系數為1.6.
綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91（元/平方米）字串8

結果
土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元/平方米；土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整（註：綜合用地使用年限50年）