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招商地塊南側公共服務項目批前公示

發布時間：2025-10-06 10:28:17

㈠招商江山境詳細評測（二）-項目設計與價格猜想

招商江山境詳細評測（二）-項目設計與價格猜想

一、項目設計

招商江山境項目自去年7月14日由招商蛇口拍下後，迅速推進，10月12日即進行了項目總圖批前公示，顯示出項目在拍地前可能已有了較為成熟的方案。項目分為南北兩個地塊，通過郡輝路隔開，並設有過街天橋（即空中慢行系統），該系統對公眾開放。

北地塊：整體用地面積5.14萬方，計容建面25.83萬方，容積率約5.03（住宅容積率5.74），建築密度24%，綠地率36%，戶數合計1081戶，地下車位1450個，車位比1.34。住宅區域以超高層住宅為主，層數在44-47層之間，樓間距在40-50米間，與招商濱江境項目相近，但超高層住宅對採光和視野的影響較大。
南地塊：整體容積率3.42，住宅容積率接近北地塊，設置262戶，356個地下停車位。由於住宅體量小，本次也不開盤，因此不做過多介紹。

四、與濱江境的對比

招商江山境與同屬招商的濱江境項目在多個方面存在異同：

級別與定位：兩者同屬招商「臻」系項目，主要做改善住宅。但濱江境位於金融中心板塊，離產業板塊近；周邊規劃開發強度更大，但落地也更困難；產品上容積率稍低，二十多層的板樓，得房率高；初中派位，但離小學近。而江山境位於市府北，周邊主打名校環繞，學校更好但距離稍遠；超高層居住體驗稍差。
價格與成本：江山境項目整體樓面價約6624元，商業佔比30%（南地塊約44%），還有自持物業等投入，使得住宅實際樓面價遠高於6600元。考慮到更高的建安費用及周圍房價等因素，整體精裝2-2.2均價是一個較為合理的價格。而濱江境樓面價8050元，精裝成交均價算上後期開盤大概2W元。從成本角度定價來看，江山境整體價格略超過濱江境是合理選擇。

五、價格猜想

考慮到招商江山境項目的樓面價、商業佔比、自持物業投入以及周邊房價等因素，整體精裝均價在2-2.2萬元之間是一個較為合理的價格區間。然而，由於長沙市場目前處於回暖階段，如果項目在3月底開盤，可能會恰好採到節奏點上，定一個更高的價也不是不可能。同時，由於項目的精裝配置與濱江境相似，兩邊加起來2000多戶，通過集采所能省下來的成本也相當可觀。

綜上所述，招商江山境項目在項目設計、戶型、周邊情況以及與濱江境的對比等方面均表現出一定的特點和優勢。然而，由於容積率高、超高層住宅對採光和視野的影響等因素，項目在居住體驗上可能存在一定的不足。因此，購房者在選擇時需要根據自己的實際需求和預算進行權衡和考慮。

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