解除物業服務合同損害公共利益

㈠ 如何解除物業合同

依據我國合同法的規定，合同的解除有兩種方式，一種是協商解除，另一種是法定解除，個人解除物業合同的，可以和物業公司協商。

1、國務院《物業管理條例》中規定，業主通過業主大會共同決定選聘和解聘物業服務企業;業主委員會執行業主大會的決定事項代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

2、業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

3、前期物業服務合同可以約定期限。但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

相關法律規定

《中華人民共和國合同法》

第九十三條當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

㈡ 業主是否有權起訴解除物業服務合同

之後，小區的業主委員會向物業服務公司提出解除物業服務合同，然而該物業服務公司以部分業主拖欠物業費為由，拒絕退出小區，並要求業主支付拒絕退出期間實際管理的物業費。請問，業主委員會可否依據業主大會的決定解除與物業服務公司的物業服務合同？物業服務公司提出的拖欠物業費主張該如何處理？物業服務合同終止後，物業服務公司拒不退出，並已提供實際服務為由，要求支付物業費的主張是否成立？
答：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：業主大會按照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利，該解釋第十條規定：「物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，並已存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
結合你所在小區的情況，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，做出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會可以請求解除物業服務合同。物業服務公司可以向拖欠物業費的業主另行主張權利，而不能以此為由拒絕退出小區。

㈢ 損害社會公共利益的合同是否屬於可撤銷的合同

損害社抄會公共利益的合同是違法合同，屬於可撤銷合同。
可撤銷的合同：
1、以欺詐脅迫的手段訂立的合同。
2、惡意串通損害他人利益的合同。
3、以合法形式掩蓋非法目的合同。
4、損害社會公共利益的合同。
5、違反法律、行政法規的強制性規定的合同。

㈣ 《物業服務合同》解除或終止後的法律後果有哪些

解除或者終止物襲業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。

物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，並履行下列交接義務：

（1）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（2）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（3）移交物業服務用房；

（4）清算預收、代收的有關費用；

（5）法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未依據合同履行通知義務並辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

㈤ 原來業主委員會與物業簽訂物業服務合同侵犯業主利益,業主還可以起訴要撤銷合同嗎

可以起訴撤銷合同。按照相關法律的規定，如果業主委員會與物業公司簽訂的物業服務合同侵害了業主的權益，業主有權在1年之內請求撤銷該合同，或者組成新的業主委員會，與其簽訂新的的物業服務合同。不過簽訂物業合同屬於一般決議事項，所以只需要經過半數業主委員會成員且專有面積過半數即可以簽訂物業合同。
相關法條
物權法
第七十六條 業主決定建築區劃內重大事項及表決權
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十八條 業主大會、業主委員會決定效力
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

㈥ 業主是否有權單方面解除物業管理合同為什麼

業主沒有權利單方面解除物業服務合同。

根據《物業管理條例》：

第二十六條

前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十一條

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

(6)解除物業服務合同損害公共利益擴展閱讀：

根據《中華人民共和國合同法》：

第九十四條 合同的法定解除

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第一百二十八條 合同爭議的解決

當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。 當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。

當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

㈦ 物業發出公告與小區解除物業管理合同 如何保障自己的利益

物業已經發出公告與小區解除物業管理合同了，在這種情況下，你們是業主的話，可以成立業主委員會，然後跟物業完成交接的手續就可以了。

㈧ 業主委員會解除物業服務合同，需要注意哪些問題

解除物業服務合同，需要注意的幾個問題

（一）司法解釋第八條適用范圍

物業服務合同有兩種，一是開發商與其選聘的物業公司簽訂的前期物業服務合同，二是業主大會依法選聘物業公司，業主委員會與之簽訂的普通物業服務合同。結合《物業管理條例》第二十六條的規定可以看出，司法解釋第八條的規定只適用於普通物業服務合同的解除。

（二）普通物業服務合同的解除方式

合同的解除有兩種方式，一是約定解除，即雙方當事人協商一致可以解除合同，或者當事人之間可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同；二是法定解除。

在這里，有兩點值得注意，一是此項訴權由業主委員會行使，業主並不直接享有訴權；二是業主大會也不享有此項訴權。業主大會享有訴權，理論上說得通，實踐中行不通。

（三）業主委員會的起訴應以業主大會的決定為依據，不可自作主張

關於普通物業服務合同的解除，《物權法》第七十六條第二款作出了明確規定：由業主大會依法作出。業主委員會作為業主大會的執行機構，行使訴權。

（四）物業公司也可以作為原告訴請解除合同

當業主委員會出現根本違約或者約定的解除事由出現時，物業服務企業當然可以解除物業服務合同。但是，物業公司可以單方面解除嗎？法律沒有規定。

筆者認為，合同得以全面正確履行以雙方當事人的相互信任和相互配合為基礎。如果物業服務企業要求解除合同，說明這種基礎已不存在，應該支持物業服務企業的要求。

（五）此類訴訟中，如果業主拖欠物業費，物業公司不可以提起反訴

業主委員會作為原告提起訴訟要求解除物業服務合同，物業公司一方面同意解除合同，另一方面要求業主同時付清拖欠的物業費。此時，物業公司可以反訴嗎？答案是否定的，物業公司應另行起訴：一是在當前，關於業主委員會的相關規定還比較欠缺，特別是關於財產經費問題的規定更是空白。就現行立法來說，關於業主委員會的訴訟主體資格認定是比較謹慎的。業主委員會是一個特殊的訴訟主體，不具有對外承擔民事責任的責任財產，因而不具有相應的民事責任能力。二是業主委員會是物業服務合同的一方當事人，但不是合同中物業費的繳費義務人，因此，反訴被告不適格。

㈨ 業主委員會單方違法解除與物業公司的服務合同給公司造成的損失有沒有認證的

標准物業合同里，一般都會寫違約金，不多，3-5萬。
要這個違約金，還不如和業委會協商，讓業委會協助收取拖欠的物業費更實惠。

㈩ 關於物業服務合同糾紛的幾個常見問題

您好：
1
前期物業合同並非由業主簽訂，合同對業主是否有效？
普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間後，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。
根據《物業管理條例》第25條規定：「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容」。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。
因此，某甲不應當以其並非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。
2
業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？
開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對於物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿後業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題並非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。
3
業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？
既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量「不達標」，但是物業服務的質量標准應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標准為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司並非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。
風險提示
實踐中不少業主以自己並非合同當事人、物業服務公司提供的服務質量差為由，拒付物業服務費，由此產生了大量糾紛。與開發商、物業服務公司相比，業主雖然為較為弱勢一方，但業主應當合法、理性維權，以免無理由拒付物業管理費，屆時還將產生違約金的損失。