供電公共服務模式

1. 常德物價局關於二次供電電費的文件

常德市物價局常德市房地產管理局

關於市城區貫徹落實《湖南省物業服務收費

管理辦法》的實施意見

常價服〔2010〕71號

市城區各物業服務企業、房地產開發公司：

根據湖南省物價局、湖南省住房和城鄉建設廳《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘價服[2010]76號）的規定，結合我市物業服務工作實際，經徵求物業服務企業、業主代表意見，現就市城區貫徹落實《湖南省物業服務收費管理辦法》提出如下實施意見：

一、制定和公布市城區住宅小區公共性物業服務收費、車輛停放服務收費、裝修管理服務收費指導價格標准。

（一）、市城區住宅小區公共性物業服務收費指導價格標准見「附表一」。

（二）、市城區物業管理區域內的車輛停放服務按如下規定執行：

1、非規劃區的停車場地佔用費市城區指導價格標准為大車100元/月、小車50元/月，摩托車、三輪車一般不收場地佔用費。具體標准及是否收費由業主委員會經業主大會或過半數以上業主確定。場地佔用費歸產權所有者所有，屬於全體業主所有的場地佔用費可彌補維修資金的不足，也可以用於其他公共開支，具體如何使用由業主委員會經業主大會或大多數業主確定。

2、市城區住宅小區車輛停放服務收費指導價格標准見「附表二」。

3、車輛特約保管服務及收費標准由物業服務企業和業主協商確定，並簽訂服務協議，約定雙方的權利和義務。

4、以上車輛停放服務收費標准為暫行標准。目前省物價局正在制定新的車輛停放服務收費管理辦法，新辦法出台後，按新辦法執行。

（三）、裝修管理相關服務收費指導價格標准見「附表三」。

（四）、市物價局、市房地產管理局確定的市城區住宅物業服務指導價格標准在具體執行時可上下浮動20%。

二、進一步明確住宅公共性物業服務收費的管理模式、管理許可權及審核、備案程序。

（一）、住宅公共性物業服務收費的價格管理模式及管理許可權按以下規定執行：

1、業主大會成立前未通過招投標方式（按招投標辦法可不通過招投標的）確定的住宅前期物業服務其收費標准由市物價局在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價格內核定。

2、業主大會成立前通過招投標方式確定的住宅前期物業服務其收費標准由建設單位和物業服務企業在市定指導價格範圍內通過招投標的方式予以確定。

3、成立了業主委員會的住宅物業服務其收費標准由業主委員會與物業服務企業在市定指導價格範圍內協商確定。

4、物價、房產部門須切實履行監督、管理職能，當地物價、房產部門可根據群眾反映或在對前期物業服務進行現場查驗時，降低服務不到位的物業服務費標准。

（二）、住宅公共性物業服務收費的審核、備案程序按以下規定執行：

業主大會成立前未通過招投標方式確定的物業服務收費按如下程序辦理：

1、建設單位或物業服務企業在物業銷售（預售）前20個工作日內向當地物價部門申報《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》（見「附表四」）；

2、物價部門會同房產部門現場查驗，審查核定具體的收費標准；

3、物業服務企業在物業銷售（預售）前15個工作日備齊相關資料（物業服務資質證書、工商營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、物業服務委託合同、車輛停放服務費申報登記表等）到物價部門辦理《湖南省服務價格登記證》。

業主大會成立前通過招投標方式確定的物業服務收費，以及成立業主委員會由物業服務企業與業主委員會協商確定的物業服務收費按如下程序辦理：

1、物業服務企業填寫《公共性物業服務費備案登記表》（見「附表五」）；

2、物價部門會同房產部門對前期住宅公共性物業服務的服務項目、服務內容及共用設備設施的配備情況進行現場查驗。

3、物業服務企業備齊相關資料（物業服務資質證書、工商營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、物業服務委託合同、車輛停放服務費申報登記表等）到物價部門辦理《湖南省服務價格登記證》。

三、進一步明確物業服務收費中的有關具體問題。

1、層高2.2米以下的雜屋未改變用途的不收物業服務費。

2、由業主購買（使用）的車庫（位），收取了停車服務費的，不再收取物業服務費，封閉式車庫只按同類型住宅收費標準的50%收取物業服務費，不再收取停車服務費。

3、已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。

4、二次供電由電力企業抄總表，物業服務企業抄分表的，專用變壓器供電的加收6%的損耗，公用變壓器供電的加收4%的損耗；二次供水由供水企業抄總表，物業服務企業抄分表的加收8%的損耗，並按用水量據實平均分攤加壓電費；直供水由供水企業抄總表，物業服務企業抄分表的加收8%的損耗。

5、物業服務費採用酬金制的，及別墅小區、辦公寫字樓、工業、商業等物業服務收費，均實行市場調節價管理，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定收費項目、收費標准和收費方式。

6、住宅前期物業服務收費必須在房屋交易合同中與物業買受人預先明確，未明確約定的，業主有權拒絕付費。

7、物業服務收費的其他事項按湖南省物價局、湖南省住房和城鄉建設廳印發的《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘價服[2010]76號）的規定執行。原市物價局、市房地產管理局《關於公布市城區公共性物業服務指導價格標準的通知》（常價服[2005]1號）及其他與本通知不符的，一律以本通知為准。

8、本通知自2010年9月1日起執行。本通知實施前已簽訂物業服務合同且尚未到期的，住宅小區公共性物業服務及其收費標准等仍按原合同約定執行，合同到期後按本通知規定執行。住宅小區車輛停放、裝修管理等其他服務及收費標准一律按新規定執行。

四、物業服務收費實行服務價格登記和收費公示制度。

凡屬於政府指導價的住宅公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費均實行服務價格登記證制度，實行亮證收費。各物業服務企業還應在物業服務區域內的顯著位置，採取公示欄、公示牌等方式全面公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標准（即相應的服務等級標准）和物業服務收費項目、收費標准以及收費政策依據、價格舉報電話12358（包括代收費項目和市場調節價項目）。住宅物業服務收費統一公示格式（見「附表七」），其他需公示的項目由各物業服務企業按物價、房產部門的要求進行全面公示。

五、按照「統一領導、分級管理」的原則，各區縣市、西湖、西洞庭管理區、賀家山原種場可根據本地實際情況，按照《湖南省物業服務收費管理辦法》的規定，參照市城區標准，制定當地住宅物業服務分項目、分等級指導價。

六、新的物業服務收費管理辦法出台後，各地各單位要認真組織學習，運用各種媒體、各種方式廣泛宣傳，並加強對物業服務從業人員的培訓指導，加強督促檢查，全面貫徹落實好《湖南省物業服務收費管理辦法》。

二O一O年八月二十三日

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2. 什麼情況下物業管理公司有權停水停電

物業公司無權停水停電。

一般為物業管理公司為了約束住戶行為設立各種霸王條款。

在房地產行業，公眾對房地產開發商、物業公司和房地產中介公司都是一肚子怨氣。房地產商在出售房屋時侵佔消費者購房預定金、減少自己的違約責任等；物業公司收取業主費用不替業主服務；房產中介的「強制締約行為」、「加重消費者違約責任」等等，都讓消費者受害不淺。

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企業性質

物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：

第一，物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。

第二，物業管理公司屬於服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業管理公司的「產品」只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬於企業性的經濟行為。

第三，物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由於中國城市建設管理體制正處於改革發展中，某些管理的職能和職權並沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。

2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將「物業管理企業」修改為「物業服務企業」，這在本質將物業公司的職能由管理轉變為「業主」服務。

(2)供電公共服務模式擴展閱讀：人民網《熱點解讀：有多少「霸王條款」設下十面埋伏》

人民網《物業不讓養狗 否則停水停電 吉林松原市居民意見不一》

3. 寫字樓電費降了卻增加了公共事業服務費，這收費正常嗎

一般情況下，屬供電部門抄表到戶或電費由供電部門收取的客戶均執行廣東省發展和改革回委員會答制定的電價標准，若是非供電部門抄表到戶或者屬於業主自行安裝分表的客戶，根據《廣東省發展改革委關於進一步清理規范電網和轉供電環節收費有關事項的通知》（粵發改價格〔2018〕375號）轉供電主體要按照規定與終端用戶結算電費。即：轉供電主體應按政府規定目錄電價向轉供區域內的租戶等收取電費，不得在電費上加收其他費用，相關共用設施用電及損耗通過租金、物業費、服務費等方式協商解決；或者轉供電主體在按政府規定目錄電價向終端用戶收取電費的同時，可將相關共用設施用電及損耗通過電量進行分攤，但轉供電主體向各終端用戶收取的電費總和不得高於其向電網企業繳交的電費。
以上政策，如有執行不到位，可撥打12358向價格主管部門投訴舉報。