1. 關於擔保物權的存續期間問題
我國擔保法對保證這一擔保形式規定了約定保證期間與法定保證期間兩種保證期間，盡管理論上至今仍存在爭議，在司法實務中則將保證期間理解為除斥期間。保證債權作為從債權，既受制於除斥期間，又可能罹於訴訟時效。但是，對於擔保物權而言，通說認為因其系物權，不受制於針對請求權的訴訟時效。至於是否受制於除斥期間，擔保法未設規定，一度存在較大爭議，實務中亦曾混亂一時。比如，抵押登記機關強制性地登記抵押期間，期滿後必須續登，否則消滅抵押權，人為地增加抵押權設定成本。而在抵押權糾紛發生後，對於超過登記期限的抵押是否予以保護或認定抵押權消滅，各地法院尺度不一。有鑒於此，《擔保法司法解釋》第12條規定，擔保人在擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束後2年內行使權利的，法院應予支持。應該說，該規定缺乏相應的立法依據，只是為解決實踐中存在的突出問題，統一裁判尺度，借鑒國外立法例不得已而為之。但問題接踵而至：主債權訴訟時效屆滿，債權人喪失勝訴權，債務人則產生訴訟時效抗辯權。而按照擔保法規定，作為從債務人的擔保人享有主債務人的一切抗辯權，當然亦包括訴訟時效抗辯權。《擔保法司法解釋》第12條規定豈不是剝奪了擔保法賦予的抗辯權，與擔保法之規定相悖？事實上，確有一省法院請示最高人民法院：保證期間約定過長，在主債務訴訟時效屆滿後保證期間未屆滿，保證人是否仍承擔保證責任。在對該請示的討論中產生極大分歧，其中持肯定觀點者的一個主要理由便是參照《擔保法司法解釋》第12條之規定。
物權法在第202條規定：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。該規定似乎一目瞭然，但深入考量，仍有幾個問題必須予以注意。
其一，該條僅規定了抵押權的行使期間，質權、留置權等其它擔保物權是否適用？擔保法司法解釋關於擔保物權存續期間之規定，對抵押權、質權、留置權均可適用，而物權法沒有在擔保物權的一般規定部分規定擔保物權存續期間，僅在抵押權一章規定了抵押權存續期間，應是有意將抵押權存續期間問題與質權、留置權相區別。參與物權法起草的人士解釋認為，主債權訴訟時效屆滿，如果因質權人、留置權人未行使質權、留置權的，該物權消滅，質權人、留置權人還要向出質人或債務人返回已經實際佔有的財產，實屬不公。該解釋雖非在理論上無懈可擊，但應系對立法原意的權威詮釋，司法實務中似無另作他解之充足理由。為避免質權、留置權因權利人長期不行權利導致出質人、債務人的財產長期被限定，《物權法》第220條、237條作出了出質人、債務人可以督促權利人行使權利的規定。此條款應是對物權法沒有關於質權、留置權存續期限之規定可能帶來的消極後果，所採取的另類解決措施。
其二，主債權訴訟時效期間不行使抵押權，是抵押權消滅，還是喪失勝訴權？從《物權法》第202條關於「人民法院不予保護」的表述看，類似於民法通則關於訴訟時效屆滿後的法律後果的表述。而訴訟時效屆滿的法律後果，應系債權人喪失勝訴權，並非實體權利的消滅。但是，抵押權存續期間顯然不是訴訟時效，應屬除斥期間，按除斥期間之法理，在該期間內不行使權利，導致權利消滅之後果。因此，不應因表述上的巧合而望文生義，得出抵押權期限屆滿抵押權人喪失勝訴權的結論。
六、關於建設用地使用權與地上建築物分別抵押問題
以往之爭議及基本裁判思路。在以往實踐中，存在這樣的情形：抵押人在設定房地產抵押時僅對房產或地產辦理抵押登記手續，而未將房產與地產一並抵押登記，或者抵押人將房產與地產分別抵押給不同的債權人，並分別辦理抵押登記。於此情形，是否應認定抵押有效？《擔保法》第36條規定，「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將國有土地上房屋同時抵押。」該規定究竟是表明房產與地產必須同時抵押，否則無效，還是表明只要其中之一設定抵押，就當然產生同時抵押的效果？一時眾說紛紜，莫衷一是，大致可歸納為三種觀點：一是認為抵押無效，理由是《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第47條、第48條等規定，土地使用權與地上房屋應當同時抵押。此為法律法規的強制性規定，故單獨設定抵押無效；二是認為抵押有效，且抵押權的效力及於未登記的部分。理由是《擔保法》第36條規定的是法定抵押權。根據「地隨房走，房隨地走」的原則，抵押權的效力當然及於另一部分；三是認為抵押有效，但抵押權的效力不及於未登記的部分。抵押權人就抵押合同約定並登記的部分享有抵押權。經過一個階段的討論，在審判實務中第三種觀點漸趨主導地位，其法理依據如下。第一，《擔保法》第36條是關於房地產抵押的行為模式的規定，即設定房地產抵押時應當如何做，而不是對法律結果的規定。不能依據該條得出房產與地產只要有一個辦理抵押登記，就效力當然及於另一個的結論。否則，因房產與地產抵押機關不統一，不同的抵押權人分別在不同的部門辦理抵押登記，在法律沒有明確規定此情形構成法定抵押權的情況下，會產生不可化解之權利沖突。第二，雖然由土地使用權與建築物所有權一體化規則決定，房產與地產不能分屬兩個民事主體，但抵押權旨在支配抵押物的交換價值，抵押權人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優先受償即可實現其抵押權。而無論房產與地產分別抵押、單獨抵押或一並抵押，拍賣或變賣抵押物的結果均不違背房屋所有權與土地使用權一體化的原則：如果土地使用權與房屋所有權同時抵押給了一個債權人，形成了概括抵押或共同抵押，經拍賣或變賣抵押物，兩個權利歸屬於同一受讓人，自不待言；如果土地使用權與房屋所有權分別抵押給了兩個債權人，房產與地產一同拍賣或變賣，所得價款由兩個抵押權人分別按房產與地產的交換價值優先受償，二者的抵押權均得實現，而房產與地產同樣歸屬於同一受讓人；如果僅將房產或地產抵押，仍可對房產與地產同時拍賣或變賣，所得價款相對應部分優先受償，另部分歸屬於其權利人，房產與地產的歸屬仍是一體化。顯然，分別抵押並不必然導致土地使用權與其附著的建築物所有權分別歸屬的結果。對不同物權客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統一歸屬，是可以和諧並存的。此外，《擔保法》第55條規定，抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。這實際上表明法律所強調的是土地及其附著物的同時轉讓，而對不同物權客體的交換價值的支配，則是完全可以根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實而相互分離的。這樣，就使分別設定的房產抵押權和地產抵押權均有實際實現的可能。
物權法之明確規定。盡管審判實務中形成上述思路，但因對該問題的爭議一直未曾偃旗息鼓，最高人民法院終未下決心形成相關批復，以統一裁判尺度。而物權法正是關注到了實踐中的困惑，在《物權法》第182條第1款基本重述了《擔保法》第36條第1款的規定後，於第2款明確規定，抵押人未將土地使用權與地上建築物一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。可謂是開宗明義，畫龍點睛，使久受《擔保法》第36條語焉不詳之困擾的法官們豁然開朗。
2. 離婚後能否分割配偶的繼承遺產
合肥市中安公證處公證員解釋說，根據《物權法》第29條規定：「因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力」。本條之意系被繼承人死亡時，其法定繼承人已經取得該房屋的物權，但繼承權是民事權利，法定繼承人繼承開始後，該方能否單方放棄繼承？法學界專家意見不一，個人認為，繼承開始時，配偶一方作為繼承權利人是可以單方放棄繼承的，這一行為是符合《民法通則》55條之規定的，系合法的。如果已經繼承了但未分割，可以適用訴訟時效制度的起算問題。
依據《物權法》第29條規定：針對本案，既然其老公已經取得該房屋的物權，再依據現行《婚姻法》的規定，婚姻期間夫妻一方繼承的遺產除遺囑另有指定的外，屬於夫妻共同財產，為此，該房屋繼承的部分屬於當事人夫妻共同所有。法理上是這樣，但繼承權作為一種權利，權利可以行使，也可以放棄。其老公一旦放棄繼承權，共同財產存在的基因也不復存在，又何共有財產，又何談分割。為使法律體系內部達到和諧統一，平行繼承人之間家庭各方利益，針對上述情況，當事人離婚時繼承該遺產的夫妻一方應當對夫妻他方給予一半價值的補償，而無需且沒有必要啟動遺產分割程序。以此，當事人不能請求遺產分割。
3. 什麼是物權行為它的定義是什麼
⒈物權行為是客觀存在的,它是法律行為的一種，只要承認債權與物權的劃分,就必然要承認債權行為之外還有物權行為。
首先，「法律行為」這個概念是德國學者首先提出的,它從根本上解決了一般性的法律行為與具體的法律行為形式之間的關系,為不同類型具體法律行為的發展提供了可能性,克服了大陸法系各國法制實踐中長期懸而未決的矛盾,解決了法律行為普遍規則與具體規則之間的關系,使民法典避免再對各種具體法律行為作出不必要的重復規定。它解決了意思自治原則與合同自由原則之間的關系,確認了法律行為不僅可以發生債法上的效果,而且可以產生婚姻法、親屬法以及其他私法上的效果,擺脫了將法律行為從屬於債法或合同法的傳統民法體系。
同時還認為,只要我國民法理論還承認債權、物權、親屬權等基本民事權利的劃分,就同樣必須承認物權行為這樣一種法律行為的客觀存在。因為作為私人的、旨在引起某種法律效果的意思表示,人們從事法律行為的目的可以是各不相同的,既然有以特定人與特定人之間以發生、變動、消滅債權債務關系為目的的債權行為,順理成章地就有一個以設定、變動和消滅物權為目的的行為,這就是物權行為。
最後，物權行為是對法律行為依其法律效果進行分類的邏輯上的必然結果。如果否認我國民法理論中存在物權行為,那麼我們就無法對法律行為按照人們意思表示中希冀引起法律效果的不同加以分類,整個民法的邏輯體系將可能因此而發生混亂。有的學者已經指出,如果在民法理論上否認物權行為,那麼作為法律行為的唯一支柱就只有債權法上的合同。這樣一來,法律行為作為一項民法總則中規定的制度就成了問題,因為,只作為對債的發生原因之一的合同的規則的抽象,作為債法的一般規則尚有問題,作為民法的一般規則列入總則編的科學性就更不能成立了
⒉關於物權行為的無因性問題，文中是這樣說明的：無因行為必須由法律作出規定，法律可以規定某些物權行為是無因行為,也可以規定某些債權行為是無因行為,德國民法就是如此。某種行為,在理論上我們認為它「應該」是無因行為,但未規定在法律中,還是不能作為無因行為看待。
另外，孫憲忠博士在文中提到 ：
⒈（物權行為）理論使民法體系更加清晰合理，富有邏輯性。
⒉加強了對交易安全的保護，為保護善意第三人提供了最切實的理論基礎。
⒊該理論最終解釋了物權公示的「公信力」，即物權為什麼必須公示並能在公示後取得對抗任意第三人的效力的問題。
而另一方面，也有學者提出反對意見，其中以王利明先生為代表3，他的意見主要有：
第一, 所謂移轉物權的合意實際上是學者虛構的產物,在現實的交易生活中,不可能存在獨立於債權合意之外的移轉物權的合意。
⒈以買賣為例,當合人訂立買賣合同的目的,就是使一方支付價金而取得標的物的所有權,而另一方通過交付標的物而取得價金的所有權。因此,移轉價金和標的物的所有權既是當事人訂立債權合同的目的,也是債權合同的基本內容,如果將移轉標的物和價金所有權的合意從買賣合同中剝離出來,買賣合同也就不復存在。而且,當事人訂立任何一份買賣合同,都必須對價金和標的物移轉問題作出規定,否則買賣合同將因缺少主要條款而根本不能成立。既然當事人在買賣合同中規定價金和標的物的移轉問題,那麼他們沒有必要就標的物和價金的所有權移轉問題另行達成合意。因此,所謂移轉物權的合意是包含在債權合同之中的,它本身不可能超出債權合同。
⒉物權和債權的性質區別並非必然導致物權的意思表示必須獨立於債權的意思表示,也並非是產生特殊的物權變動方法的根據。
⒊就交付行為來說,它並不是獨立於債權合意而存在的,交付的性質是實際佔有的移轉,從物權法的理論來看,單純的實際佔有的移轉並不能必然導致所有權的移轉。交付效果不可能與買賣合同分割開來。尤其應當看到,實際交付標的物不是什麼單獨的行為,而是當事人依據債權合同而履行義務的行為。例如在買賣合同中,交付標的物是當事人應負的基本義務,而一個交付行為是否真正完成,取決於出賣人所實施的交付行為是否符合買賣合同的規定。如果出賣人未按合同規定的期限提前或遲延交付,或交付標的物有瑕庇,或交付標的物的數量不足,顯然不符合合同的規定不能構成真正的交付。如果將交付行為與買賣合同割裂開來,那麼交付行為的正確和正當與否也失去了評價標准。
⒋就登記來說,其本身並非民事行為,而是行政行為。
而針對否認物權行為的意見，孫憲忠博士在他的文章4中提到：
⒈物權行為並非純屬抽象，而是事實存在的
例如，德國民法上，所有權人為自己的土地設立債務的行為，以及定限物權的設立行為都是現實中存在的物權行為。
⒉關於物權行為抽象性對原所有權人保護不利的質疑：
關鍵在於我們沒有了解到德國物權行為理論的新發展，即，在德國法上，將法律行為理論的一般規則運用於物權行為之中也是符合法理的，那麼，物權合意就可依一定情事得為撤銷，也就不存在對原所有權人不利的問題了。
⒊關於物權行為理論過於玄妙而難以被公眾理解和立法，司法運用的問題。
這個問題可以說是不成其為問題，因為一個符合法理，邏輯的理論只是因為對其了解和運用的不熟悉就棄之不用，實在是為荒唐。
經過閱讀相關的一些文獻和論文，我對物權行為理論有一點自己的認識，其中主要的想法來源於雅科布斯先生的《19世紀德國民法科學與立法》一書的後記，即雅科布斯先生和楊振山先生關於物權行為理論的討論以及雅科布斯先生對物權行為理論的產生背景，發展歷程和推理進路的介紹。
一?物權行為理論的前提：
1法源前提：
薩維尼並非獨自完成了物權行為理論的發現，而是基於胡果的研究成果。而胡果的研究立足於對羅馬法的研究，同時，薩維尼在發展胡果的理論時也是基於對羅馬法的研究。可以說羅馬法是物權行為理論的法源基礎。
2理論前提：
通過對羅馬法的考察，胡果發現，在法學階梯的法學體系的第二部分中，應該區分出有關對物的物法和對人的債法5。這也是德國民法典最值得提到的體系特點，即對物法和債法的截然區分6。同時，對債的性質的認識，也使物法和債法的區分得到清晰：胡果將債稱為人際間的束縛並在這個意義上將此概念稱為「羅馬法的精神」，而從這個表述中可以發現，「債權是一種權利，其針對的對象並非物，而是另外一個人；債權使這個人失去對享有除某個債權中所指的行動的自由權以外的全部普遍自由，這個行動因為被排除（此排除並不排斥他人）出自由的范圍，所以不再是可以做的行動，而是必須做的行動。」7
由於債法與物法的分離，所以在所有權取得方式中不包括債的關系8，因此債權請求權被排除出所有權轉讓的要件。那麼，現在可以發現，為了物權變動的生效單單依據債的關系是不能完成的。物權和債權的二分是物權行為理論的理論前提。
二?物權行為理論的推導：
在物權行為理論發現前的時期，當時的學者通常認為，所有權繼受取得的要件被分為（合法）的名義和取得形式兩部分9。而關於名義和取得形式的具體含義則經過了一個時期的發展。在所謂的「中世紀畸形化」的時期，取得形式被定義為交付，而（合法）名義被認為是指向所有權轉讓的債權。
為了糾正這一「中世紀畸形化」和順應「時代潮流」，於是產生了下面的結論：「在所有權的取得中，必須存在一個區別於所有權取得本身的名義。」更准確的說，所有權是在「佔有開始」之後產生的，於是將債權請求權稱為名義是一個錯誤。轉讓行為和轉讓的基礎行為相分離，是澄清了上述不準確表達的羅馬法10 。那麼，與債權請求權相分離的名義就只能是一個合同，而這個區別於建立債權請求權的債權合同的合同就只能叫做「物權合同」。11
至此，物權合同或者說物權行為已經凸現眼前，這樣一個嚴密的邏輯推導過程又是基於羅馬法的法源地位，而物權行為的獨立性也因此證成。
三?不當得利返還請求權的存在是物權轉讓的抽象性的主要原因。12
意思的動機不屬於意思，債權行為是物權轉讓行為的動機而非其意思本身。雖然，沒有人會沒有動機的為意思表示，但動機本身不能被考慮為意思表示。
從這個判斷出發，我們會發現，獨立的物權合同或許其基礎關系――債權合同會因為種種原因而無效，被撤銷，但由於這個債權合意僅僅是物權合意的動機，所以，只要物權合意本身沒有無效或被撤銷的事由，那麼物權轉讓就是合乎合意的有效。
在債權合意失效情況下物權合同有效並發生物權轉讓的效力，於是不當得利返還請求權的存在就是適宜的和必要的。
但是，發現物權行為理論的法學家並不是以這樣的邏輯順序推理，而是從反方向進行推理。由於在羅馬法中存在這樣一個不當得利返還請求權，那麼就有下面的推理：法律行為可以因為錯誤動機而無效被撤銷，而這一錯誤的可撤銷性又來自於法律行為鑒於一個法律原因而實施，而錯誤正好涉及這一原因，這就是「錯誤的重要性或曰致命性」。這個錯誤的特別之處在於，它涉及一個原因，而所有權轉移行為恰恰鑒於原因而實施。因此，實際中現有法的不當得利請求權是缺乏法律基礎的所有權有效這一結論的邏輯基礎。如果，基於誤想原因而實施的轉讓不能有效將所有權轉讓給受讓人，那麼這將與缺乏法律基礎而給付的不當得利相沖突。13
四?總結：
從上文的論述中可以發現，物權行為的發現是一個從羅馬法法源出發，嚴密邏輯推理和細化法律關系的過程。從這個過程中似乎沒有可以駁倒的漏洞，也許這就是物權行為這一論題不斷被爭論而未能有壓倒性反對意見的原因。那些反對意見只是集中在物權行為理論的影響和外在價值，還無法從根本上對其核心價值、推理前提和推理過程進行摧毀。所以，反對意見只能說明物權行為理論的疏漏，卻不能將其推翻。如果想做到這一點就只能將推導的法源否定，那就是否認羅馬法的合理性和邏輯性，而這一點相信是難以做到的。另外，承讓物權行為的獨立性，否認其抽象性相信也是不合邏輯和不合體系的。因為沒有任何理由可以在邏輯上否認物權行為的抽象性。
參考資料：http://www.fawang.net/dbbs/index.asp
4. 開發商與商鋪業主的·買賣關系受消費者權益法保護嗎
提供保護，但消費者真正感興趣的，新消法卻是不明確的。
一、「新消法」第55條規定，對房屋買賣的保護是不明確的：
經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍。
然而，房產、汽車等大宗商品的懲罰性賠償問題始終不明確，這不能不說是一個缺憾，甚至是一個硬傷。
二、新消法暫時無法提供保護的，其他法律還是可以的。
除《消費者權益保護法》之外，房地產買賣過程還受到《物權法》《城市房地產管理法》《建設工程質量管理條例》等規范的約束。因此，購房者在遭遇爭端和不公正待遇時，應隨時尋求法律途徑維權。而最終與開發商簽訂的《商品房買賣合同》則是解決各項爭端的重要依據，需要購房者斟酌每一個細節和可能存在爭端的條款。
比如，提供裝修時，如果開發商沒有額外的精裝修合同，必須在買賣合同中約定清楚每一個裝修用材的品牌和具體型號，以防開發商偷梁換柱。而對於廣告的虛假宣傳，標注了「解釋權歸開發商所有」的廣告等同於無效條款，購房者可以錄音等方式記載銷售人員對「學區」等核心廣告內容的銷售說辭，作為具有法律效力的「要約」。而在收房簽字時，建議附註「此簽字不代表認同產品合格」等字樣，驗房過程中如果發現問題，應要求開發商出具《竣工驗收備案報告》《消防驗收合格報告》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》等完整材料，同時將質量問題以「函」的形式盡快提交給開發商。如問題嚴重，亦可向當地質量監督管理站呈報報告。而對於一些法律途徑確實無法解決的問題，購房者在不影響自身利益的前提下，還可依靠媒體的輿論監督作用維權。
5. 就物權法對於國有財產處分的有關規定怎樣理解 國有企業的購買、兼並以及 國有企業提供的擔保問題
物權法從民法的角度，針對現實生活中國有財產受到嚴重侵害的突出問題，主要從5個方面強化了對國有財產的保護。
一是強調了國家所有權：「法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。」（四十五條），並在第四十五至六十九條中規定了哪些財產屬於國有財產，防止因歸屬不明確而造成國有財產流失。結合企業產權講，實質上論述了股權是所有權的特別形式，企業權利是指獨立的經營權，而非法人所有權。依法專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。《國有資產法》是專門以保護和監管國有資產的，與《物權法》相輔相成。
二是明確了國有資產的產權主體。《物權法》確認了國家所有權的行使和國有資產管理體制，不僅明確了國務院代表國家對國有財產行使所有權，確立了「國家統一所有，分別履行產權（分級代表）」的原則，而且還明確了代表國家履行出資人職責的機構及其主要權利、義務，以及企業法人財產權的性質和內容。如，第四十五條第二款規定：「國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。」由國務院而非全國人大來代表國家，行使出資人職責，是提高國有資產監管的效率的現實選擇。
如，第五十七條：「履行國有資產管理、監督職責的機構及其工作人員，「濫用職權，玩忽職守，造成國有資產損失的，應當依法承擔法律責任。」這些規定，充分體現了憲法關於加強對社會主義公共財產保護的精神，具有重要的現實意義。應確立國資委依法履行出資人權利的強勢地位。
三是界定了國有資產的范圍。《物權法》第46條至52條規定，礦藏、河流、海域，城市的土地，以及法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有；法律規定屬於集體所有以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有；野生動物資源，無線電頻譜資源，屬於國家所有；法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有；依照法律規定屬於國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬於國家所有。強調了對於法律、行政法規規定屬於國家所有的財產，只能屬於國家所有即全民所有，任何單位和個人不能取得所有權。
四是重申了國有物權的行使。《物權法》45條第二款規定，國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。這一規定既肯定了依照土地管理法、礦產資源法、水法、草原法等現行法律關於由國務院代表國家行使國有資源所有權的規定，也適應了黨的十六大關於「國家制定法律法規，建立中央政府與地方政府分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益」的要求。對於非經營性國有財產，《物權法》第53條、54條規定，國家機關和國家舉辦的事業單位，對其支配的不動產或者動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院有關規定收益、處分的權利。可見，國家機關和國家舉辦的事業單位應當依照民法通則、事業單位登記管理暫行條例等法律法規的規定，對其直接支配的財產行使物權，不得擅自處置國有資產。
五是強調了對國有資產的保護。《物權法》第40條、41條規定，用益物權人、擔保物權人行使權利不得損害所有權人的權利。依照法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。第55條規定，國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留和破壞。
對於經營性國有資產，《物權法》第55條規定：「國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。」第57條規定：「履行國有資產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有資產的管理和監督，促進國有資產保值增值，防止國有資產損失；濫用職權、玩忽職守造成國有資產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有資產管理規定，在企業改制、合並分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有資產損失的，應當依法承擔法律責任。」
《物權法》全面規定了對國有資產保護，嚴格執行這些規定，可以使憲法關於國有資產保護的規定落到實處。
6. 物權司法解釋
物權類
1 20000113 最高人民法院關於中國人民銀行鄭州分行與濟南市電信局侵權損害賠償一案的復函
2 19950101 最高人民法院關於王春林與銀川鋁型材廠有獎儲蓄存單糾紛一案的復函
3 19940906 最高人民法院關於淄博食品廠訴張店區車站辦事處財產交換一案請示的函
4 19940326 最高人民法院關於四川經濟日報社與段惠民、第三人成都實用信息公司財產侵權案如何處理的復函
5 19901105 最高人民法院民事審判庭對有關獎券糾紛問題的復函
6 19891221 最高人民法院民事審判庭關於淮北市青龍山鎮洪庄行政村訴青龍山鎮人民政府塌陷區水面使用權糾紛一案的電話答復
7 19880420 最高人民法院關於劉士庚訴定州市東趙庄鄉東趙庄村委會白銀糾紛一案的批復
8 19880401 最高人民法院關於掘獲過去地主埋藏的銀元歸誰所有問題的批復
9 19640220 最高人民法院關於地主王維新與農民換房並挖出銀元銀錁等財物應如何處理問題的批復（節錄）
10 19580714 最高人民法院關於不知情的買主買得的贓物應如何處理問題的復函
11 19511122 最高人民法院關於善意非直接由所有人手中取得之所有權應否保護的問題的復函
擔保物權類
1 20050530 最高人民法院關於金融資產管理公司收購、處置銀行不良資產有關問題的補充通知
2 20041122 最高人民法院關於審理出口退稅託管賬戶質押貸款案件有關問題的規定
3 20040414 最高人民法院關於人民法院應當如何認定保證人在保證期間屆滿後又在催款通知書上簽字問題的批復
4 20040223 最高人民法院關於深圳發展銀行廣州分行信源支行與成都宗申聯益實業股份有限公司等借款擔保合同糾紛一案的請示的復函
5 20031224 最高人民法院關於對雲南省高級人民法院就如何適用《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十四條請示的答復
6 20031128 最高人民法院關於對甘肅省高級人民法院甘高法[2003]183號請示的答復
7 20031020 最高人民法院關於甘肅省高級人民法院就在訴訟時效期間債權人依法將主債權轉讓給第三人保證人是否繼續承擔保證責任等問題請示的答復
8 20030904 最高人民法院執行工作辦公室對湖南高院關於《合同法》生效前承包人的工程款與抵押權的受償順序問題的請示報告的答復函
9 20030612 最高人民法院關於對外國企業派駐我國的代表處以代表處名義出具的擔保是否有效及外國企業對該擔保行為應承擔何種民事責任的請示的復函
10 20030430 最高人民法院關於南昌市商業銀行象南支行與南昌市東湖華亭商場、蔡亮借款合同擔保糾紛案請示的復函
11 20030225 最高人民法院關於錦州市商業銀行與錦州市華鼎工貿商行、錦州市經濟技術開發區實華通信設備安裝公司借款糾紛一案的復函
12 20030106 最高人民法院關於船舶抵押合同為從合同時債權人同時起訴主債務人和抵押人地方人民法院應否受理請示的復函
13 20030104 最高人民法院關於吉林市商業銀行營業部與交通銀行吉林分行船營支行長春路分理處存單質押糾紛一案請示的答復
14 20021123 最高人民法院關於涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式認定問題的批復
15 20021123 最高人民法院關於已承擔保證責任的保證人向其他保證人行使追償權問題的批復
16 20021122 最高人民法院對《關於擔保期間債權人向保證人主張權利的方式及程序問題的請示》的答復
17 20021014 最高人民法院關於對中國銀行中銀發[2002]45號請示的答復
18 20021011 最高人民法院關於廣西開發投資有限公司與中國信達資產公司南寧辦事處借款合同擔保糾紛一案請示的復函
19 20020801 最高人民法院關於處理擔保法生效前發生保證行為的保證期間問題的通知
20 20020618 最高人民法院關於國有工業企業以機器設備等財產為抵押物與債權人簽訂的抵押合同的效力問題的批復
21 20020208 最高人民法院關於西安市第三奶牛場與咸陽市中陸城市信用社、西安新業工貿有限責任公司抵押借款合同糾紛一案的復函
22 20010822 最高人民法院關於沈陽市信託投資公司是否應當承擔保證責任問題的答復
23 20010817 最高人民法院關於能否對連帶責任保證人所有的船舶行使留置權的請示的復函
24 20001208 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋
25 20000808 最高人民法院關於因法院錯判導致債權利息損失擴大保證人應否承擔責任問題的批復
26 20000213 最高人民法院關於展期貸款超過原貸款期限的效力問題的答復
27 19990630 最高人民法院研究室關於縣級以上供銷合作社聯合社能否作為保證人問題的復函
28 19990302 最高人民法院關於海口魯銀實業公司典當拍賣行與海南飛馳實業有限公司、海南萬錫房地產開發有限公司、海南內江房地產開發公司抵押貸款合同糾紛一案的復函
29 19980914 最高人民法院關於正確確認企業借款合同糾紛案件中有關保證合同效力問題的通知
30 19961030 最高人民法院關於四川省汽車運輸成都公司與四川省農村信託投資公司擔保借款糾紛一案中四川省汽車運輸成都公司應否承擔保證責任的復函
31 19951106 最高人民法院對安徽省高級人民法院關於借款擔保合同糾紛請示問題的答復
32 19950504 最高人民法院關於湖南省高級人民法院請示的株洲鋼廠與湘潭亨發工貿公司等購銷合同糾紛一案有關保證人保證責任問題的復函
33 19950417 最高人民法院關於吉林省高級人民法院請示的經濟合同糾紛案有關保證人保證責任問題的復函
34 19950410 最高人民法院關於如何認定中國農業銀行湖北省分行國際業務部申請宣告武漢貨櫃有限公司破產一案中兩份抵押合同效力問題的復函
35 19941216 最高人民法院關於對銀行貸款抵押財產執行問題的復函 (失效)
相關文件
最高人民法院予以廢止的2000年底以前發布的有關司法解釋目錄（第五批）（20020306）
36 19940906 最高人民法院關於詐騙犯罪的被害人起訴要求詐騙過程中的收取擔保費用的保證人代償「借款」應如何處理的請示的函
37 19940415 最高人民法院關於審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定
38 19940326 最高人民法院關於債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人是否有效問題的批復
39 19931202 最高人民法院關於保證人的保證責任應否免除問題的復函
40 19930719 最高人民法院關於貴陽第二城市信用社向中國北方公司深圳分公司出具的函是具有擔保性質的答復
41 19930708 最高人民法院關於保險公司與長城公司的保險合同的效力及保險公司是否應承擔民事責任問題的函
42 19930403 最高人民法院關於中國農業銀行哈爾濱市分行道里辦事處訴民革哈爾濱市委及三棵樹糧庫借款擔保合同糾紛一案中三棵樹糧庫是否承擔擔保責任的復函
43 19921028 最高人民法院關於中國電子器材公司與招商銀行擔保合同糾紛一案指定管轄的通知
44 19920908 最高人民法院關於企業職工利用本單位公章為自己實施的民事行為擔保企業是否應承擔擔保責任問題的函
45 19920418 最高人民法院經濟庭關於同一抵押物設立數個抵押權依次受償問題的函
46 19920402 最高人民法院關於財產保險單能否用於抵押的復函
47 19911023 最高人民法院關於金融機構不履行其義務是否應當承擔責任的復函
48 19911019 最高人民法院關於是否可直接判令保證單位履行債務的復函
49 19910831 最高人民法院關於惠州恆業公司訴恩平旅遊實業公司購銷合同糾紛一案中銀行是否負擔保責任的函
50 19910607 最高人民法院關於借款合同當事人未經保證人同意達成新的《財產抵押還款協議》被確認無效後，保證人是否繼續承擔擔保責任的請示的答復
51 19910427 最高人民法院經濟審判庭關於購銷合同當事人延長履行期限後保證人是否承擔保證責任問題的電話答復
52 19910130 最高人民法院關於靈山縣公安局對其工作人員擅自以所在單位名義對外提供財產保證，應否承擔民事責任問題的答復
53 19900524 最高人民法院民事審判庭關於洪紹武賀建玲債務擔保一案適用法律問題的復函
54 19900407 最高人民法院關於中國人民解放軍河南省軍區訴鄭州市花園路城市信用合作社借貸擔保合同糾紛一案的法律適用和擔保協議效力問題的復函
55 19890717 最高人民法院經濟審判庭關於國家機關作為借款合同保證人應否承擔經濟損失問題的電話答復
56 19881018 最高人民法院關於「國家機關不能擔任保證人」的時效問題的答復
57 19881018 最高人民法院關於作為保證人的合夥組織被撤銷後，債權人未請求保證人承擔連帶責任的，是否不視為債權人放棄請求權的批復
58 19881004 最高人民法院關於國家機關能否作經濟合同的保證人及擔保條款無效時經濟合同是否有效問題的批復
59 19880324 最高人民法院關於不具備法人資格的企業分支機構作為經濟合同一方當事人的保證人其保證合同是否有效及發生糾紛時應如何處理問題的批復 (失效)
相關文件
最高人民法院關於廢止1979年至1989年間發布的部分司法解釋的通知 附：最高人民法院決定廢止的1979年至1989年間發布的司法解釋目錄（第二批）（19961231）
60 19880109 關於借款合同雙方當事人未經保證人同意達成延期還款協議後保證人是否繼續承擔擔保責任的批復 (失效)
相關文件
最高人民法院關於廢止1979年至1989年間發布的部分司法解釋的通知 附：最高人民法院決定廢止的1979年至1989年間發布的司法解釋目錄（第二批）（19961231）
61 19870205 關於專業銀行、信用社擔保的經濟合同被確認無效後保證人是否應當承擔連帶責任問題的批復 (失效)
相關文件
最高人民法院關於廢止1979年至1989年間發布的部分司法解釋的通知 附：最高人民法院決定廢止的1979年至1989年間發布的司法解釋目錄（第二批）（19961231）
62 19570625 最高人民法院關於擔保人是否應代債務人償還欠款問題的批復
63 19530825 最高人民法院關於重慶市針織業聯營社對外擔保的責任問題的解答意見的復函
64 19530206 最高人民法院有關執行保證債務問題的答復
65 19520429 最高人民法院關於償付抵押債務應依照司三通字第16號通報第四項之規定處理的復函
66 19510904 最高人民法院關於抵押權問題的復函
67 19510716 最高人民法院關於請示抵押權問題的答復
68 19510707 最高人民法院關於債務擔保財產與抵押財產性質及各債權人在受償時有無區別的問題的批復
7. 六安物業費收取標准
物業費的收取，要看物業公司的等級，以及當地人均消費水平，市場需求，在增加收費條目時，必須還有完備的說法，可以根據合同，查看
論小區停車收益的歸屬
摘要：《物權法》第七十四條規定了車位車庫的權利歸屬。車位的歸屬應當由當事人約定，約定不明確的，仍應由開發商繼續享有所有權。關於車位收益權的歸屬，我認為應當根據約定以及所有權的歸屬來判定。結合《物權法》第74條的規定，收益權的歸屬同樣必須尊重當事人的意思自治，有約定的，從其約定;沒有約定的，應當按照所有權進行判定。因此，僅在約定收益歸業主、車位已經出售或附贈給業主的情形下，由業主享有收益。開發商保留車位所有權的，除非明確約定由業主享有收益，收益權都應歸開發商。對於車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發商繼續擁有所有權和收益權。開發商統一經營管理能夠避免業主間各自追求其利益最大化而帶來的管理混亂。立法要做的，就是根據實際情況合理平衡雙方利益，不能一味強調保護業主利益而忽視誠信開發商的正當權益。
關鍵詞：車位歸屬；收益歸屬；所有權歸屬；利益平衡
隨著我國經濟的持續快速增長，居民尤其是城鎮居民生活水平的大幅提高，私人汽車的保有量亦呈現快速增長的態勢。龐大的私人汽車保有量及其快速增長態勢在提升居民生活質量的同時也產生了諸多消極影響，這些影響既包括對社會各方面的消極影響，也包括給私人汽車所有者自身帶來的消極影響，例如出行、停放、燃油添加等問題。這些消極影響不可避免地引發出矛盾和爭議，而其中的小區車位的歸屬及停車收益歸屬一直是廣受社會關注的熱點、焦點問題。2007年，《物權法》頒布實施。該法第74條對小區車位的歸屬問題作出了明確規定，其意即為小區車位問題提供定紛止爭的依據。但是，該法實施近幾年來，關於車位的權屬以及停車收益爭議仍然不絕於耳，車位紛爭也日漸增多。因此，有必要對小區車位的歸屬制度等進行持續的分析、研究。在此主要探討車位的歸屬和停車收益歸屬的問題。
《物權法》第七十四條規定了車位車庫的權利歸屬是：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停車放汽車的車位，屬於業主共有。」具體地說，就是規劃用於停放汽車的車位，無論是地上還是地下車位，由開發建設單位與業主通過約定方式決定歸屬，約定依據可以是房屋買賣合同和臨時管理規約，地面停車位佔用業主共有的道路或者其他場地的，權屬歸業主共有，但佔用城鎮公共道路的或規劃用於停車的地面車位屬於例外。
關於車位收益權的歸屬，我認為應當根據約定以及所有權的歸屬來判定。結合《物權法》第74條的規定，收益權的歸屬同樣必須尊重當事人的意思自治。《物權法》實施之前，由於缺乏相應法律規定，應區別不同情況對待。有約定的，按照約定；沒有約定的，應根據小區的產權性質（房改房、廉租房、經濟適用房、商品房）和原有的建築區劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應簡單認定歸業主共有。因此，僅在約定收益歸業主、車位已經出售或附贈給業主的情形下，由業主享有收益。開發商保留車位所有權的，除非明確約定由業主享有收益，收益權都應歸開發商。對於車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發商繼續擁有所有權和收益權。
現就《物權法》規定的車位所有權進行分析。財產所有權是法律賦予的權利，財產所有權的取得，主要有原始取得和繼受取得兩種。顯而易見，開發商建造完成小區車位後，此時只存在原始取得的問題，不產生繼受取得。由於小區車位是由開發商建造的，開發商當然地擁有小區車位的原始所有權。這點在《物權法》第74條第二款也可以得到印證：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」眾所周知，所有權指的是財產所有人對自己的財產享有佔有、使用、收益、處分的權利。如果不享有所有權，開發商恐怕難有根據獲得通過出售、附贈或者出租等方式處分車位的權利。可以看出，立法者考慮的邏輯前提是，「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫」屬於開發商所有，只有屬於開發商所有，才有可能通過「出售、附贈或出租方式」與業主約定車位、車庫的權利歸屬。因此，第74條雖然沒有明確規定開發商擁有小區車位的原始所有權，但該條隱含了對開發商原始所有權的承認，否則第74條的規定將成為無本之木而沒有法理和事實依據，開發商的行為也將構成無權處分。
佔用業主共用的道路或者其他場地的地面車位屬業主共有，並不意味著每個業主單獨所有。有許多小區不能保證每個業主都有地面車位，在這種情況下，停車業主所交停車費扣除管理成本、酬金和稅金之外，其剩餘收益歸屬全體業主所有，也是對沒有停車位業主的一種利益平衡。如果業主在地面停車不交費，可能導致兩個不良後果：一是車位管理失去經費來源；二是對其他無車業主造成利益侵佔，因為無車業主沒有佔用車位，而有車業主佔用了這部分公共資源，理應在經濟上支付補償.
對《物權法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，簡單採取追討舊賬的方式是不妥當的，因為法律不能溯及既往；另外，現有絕大多數小區的地面停車收費都有物價部門的政策依據和停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力於法無據；同時，對一些經濟適用住房和普通住宅小區，在《物權法》出台前測算物業費總體收入並確定收費標准時，已把地面停車的收入計算在內。《物權法》實施後，有利於明確地面停車收益的歸屬，綜合《物權法》第74條和《條例》第55條的規定，我認為，業主主張地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以後，二是地面停車位明確歸屬業主共用，三是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之後尚有盈餘。
綜合上述，小區停車收益的歸屬權，當根據約定以及所有權的歸屬來判定。在約定收益歸業主、車位已經出售或附贈給業主的情形下，由業主享有收益。開發商保留車位所有權的，除非明確約定由業主享有收益，收益權都應歸開發商。對於車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應當由開發商繼續擁有所有權和收益權。在車位歸屬利用主體中，立法當根據實際情況合理平衡開發商與業主、第三人雙方利益，並且任何一方的利益都不能忽視。在車位的歸屬利用問題上，應當首先尊重當事人的意思自治，約定不明的由開發商繼續享有原始所有權，同時對開發商的原始所有權進行適當限制。立法不應該一味地主張業主共有車位，而忽視誠信開發商的正當利益。
參考文獻：1、《物權法》（中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，自2007年10月1日起施行）；
2、《物業管理條例》（國務院令[2007]第504號修訂）。
3、《民法學》（第二版）（龍翼飛主編，北京：中國人民大學出版社，2007）
8. 《中華人民共和國物權法》房屋所有權證書是權力人享有房屋所有權的證明
建議看看經濟適用房、房改房等有限制條件的房屋上市的管理規定吧。
9. [按份共有]房產分割及拍賣問題，望了解物權法和分割高人解答
我花了很大的來力氣看完了自。哦……
律師的第一第二個問題回答是對的，沒有問題。第三個就很扯淡，第四個也對，兩種方法其實是一個結果，這是一個不算怎麼復雜的數學題，你算算看。
關於第三個問題：你們擁有的是100%的產權，在這個產權上有負債。負債比例是55%。所以，根本不存在2/3共有權人的問題。銀行的這個權利不叫所有權，叫抵押權。所以，當然可以拍賣。只是拍賣所得，銀行優先受償。因此，實際上，第四個問題的所謂第二種方法是對的，但因為結果就是你說的那個第一種。因為銀行根據法律規定，本來就是要優先受償的嘛，貸款當然先扣除，你們才能算自己的份額啊。
你只要把對的算給法官聽就可以了。法官不會亂判的，她沒憑沒據，空手套白狼是不大可能實現的。
回答你第三個問題的那個律師就別請了，說不準讓你賠多點都有可能。好運！
增加一條，千萬別以為公證處是萬金油，什麼都干。你的事情如果是房產證上的名字改成一個人的時候，銀行需要你去做一個減少抵押人的公證。其他的，和公證半毛錢關系都沒有。
10. 別人貸款,有物權抵押,我是擔保人,當事人現沒有能力還款,當事人多次申請用物權
別人貨款，有物權抵押，你是擔保人，當事人現在沒有能力還款，貨款方當事人多次申請物權。如果貨方不是非法暴利貨款使借貨方無力償還的，法律上貨款方有權申請物權，並申請擔保人連帶共同承擔經濟責任的。