轉讓土地使用權土地增值稅申報

① 轉讓國有土地使用權應交土地增值稅，怎麼做會計分錄

轉讓國有土地使用權應交土地增值稅
（1） 土地使用權與地上建築物及其附著物一並在「版固定資產」等科目核權算的，
借：固定資產清理等
貸：應交稅費—應交土地增值稅
（2）土地使用權在「無形資產」科目核算的
借：銀行存款（實際收到金額）
累計攤銷
無形資產減值准備
營業外支出
貸：應交稅費—應交土地增值稅
無形資產
營業外收入
（3）交納應交土地增值稅時
借：應交稅費—應交土地增值稅
貸：銀行存款等
請採納！

② 土地使用權再轉讓如何繳納土地增值稅

轉讓土地需要繳納增值稅，繳稅方式根據土地使用權取得時間的不回同會有所區別，納稅人轉讓答2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅，也可以選擇按3%的徵收率全額計稅。
轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

③ 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
   

④ 轉讓土地使用權 同時交土地增值稅和增值稅嗎

營改增後，轉讓土地使用權，需要同時繳納增值稅和土地增值稅；

土回地增值稅是指答轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。

⑤ 土地增值稅申報表怎麼計算

一、土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建築物時所產生的價格增值量徵收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

例一：

某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元

（2）房地產開發成本為3000萬元

（3）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

例二：

某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地徵用及拆迂補償費、前期工程費、建築安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加徵收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

計算過程如下：

轉讓收入：180×80=14400(萬元)

取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：

(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

房地產開發費用扣除：

0.5×80+5200×5%=300(萬元)

轉讓稅金支出：

14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

加計扣除金額：

5200×20%=1040(萬元)

扣除項目合計：

5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

二、會計處理

1.轉讓取得收入時：

借：主營業務稅金及附加2467.08

貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

2.實際上交時：

借：應交稅金——應交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

房地產轉讓土地增值稅計算舉例

2009年10月21日

例一：甲於2005年4月在東區購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發票和評估報告，(會計知識網http://www.2361.net)評估價格為108萬元，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費

①應繳納營業稅=（120-80）×5%=2萬元

②應繳納城建稅=2×7%=0.14萬元

③應繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

④應繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元

⑤應繳納堤圍費=（120-80）×0.1%=0.04萬元

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=評估價格+轉讓環節繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元

②增值額=120-112.7=7.3萬元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率

④應繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

例二、甲於2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費

①應繳納營業稅=（1100-1000）×5%=5萬元

②應繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

④應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

⑤應繳納堤圍費=（1100-1000）×0.1%=0.1萬元；

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15萬元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

土地增值稅計算舉例

某房地產開發企業建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：①支付地價款200萬元；②土地徵用及拆遷補償費120萬元；③前期工程費180萬元；④基礎設施費200萬元；⑤建築安裝工程費1500萬元；⑥公共配套設施費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產項目分攤，並有金融機構貸款證明)。該房地產開發企業將商品房賣出，取得收入6000萬元，並按規定繳納了營業稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。

參考答案：

(1)收入總額6000萬元。

(2)計算扣除項目金額：

支付地價款200（萬元）

房地產開發成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）

應納營業稅=6000×5％=300（萬元）

應納城建稅和教育費附加=6000×5％×（7%+3％）=30（萬元）

扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%

=200+2200+620+330+480=3830（萬元）

(3)增值額=6000-3830=2170（萬元）

(4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40％，扣除率5％。

(5)應納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5（萬元）

⑥ 怎樣進行土地增值稅的申報與繳納

房地產企業以開發項目取得的土地使用權 ，在房屋未銷售之前，是不用繳納土地增值稅的，只有等房屋預售時，就需按照有關規定要按房屋預收款*（1.5-3%）計繳預繳土地增值稅。等房屋銷售達到85%以上的情況下，房地產企業與稅局就要進入該項目土地增值稅的清算工作。計稅依據: 土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。
具體計算增值稅對應的稅率計算土地增值稅如下：
檔次 級 距 稅率 速算扣除系數 稅額計算公式
1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 增值額30%
2 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項目金額5%
3 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項目金額15%
4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項目金額35%

⑦ 轉讓土地使用權如何計算土地增值稅扣除項目

問題：企業(非房抄地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，計算土地增值稅時扣除項目只有：1.補繳出讓金2. 營業稅 ,城建稅,附加, 印花稅 ,契稅嗎? 企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，在計算企業所得稅時能否扣除中介機構提供的土地評估價? 只能扣補繳出讓金和相關稅金對嗎?答復：財產與行為稅管理處：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，計算土地增值稅時扣除項目有：1.為取得土地使用權所支付的金額（包含取得土地時支付的契稅）2.稅費包括營業稅,城建稅, 教育費附加,地方教育附加、印花稅。土地增值稅扣除時，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。 企業所得稅管理處：你單位轉讓土地使用權計算轉讓所得時，可以扣除補繳的土地出讓金和相關稅金，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。

⑧ 轉讓土地使用權,繳納土地增值稅時，抵債來的土地如何扣除

首先來對其作價，不動自產或土地使用權抵債時的作價，原則上依據下列順序確定：
1.實際抵償債務的余額；
2.法院判決書上確定的余額；
3.國土部門房產評估機構的評估價；
4.其他具有專業資格的合法房產評估機構的評估價。

《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證（以下統稱合法有效憑證），是指：
（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；
（二）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；
（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；
（四）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

⑨ 轉讓土地的土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

(9)轉讓土地使用權土地增值稅申報擴展閱讀

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅范圍

一般規定

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

⑩ 轉讓土地使用權土地增值稅申報填寫哪個申報表

一、稅法規定，土地增值稅的納稅時間和繳納方法如下：
納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後7 日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然後在稅務機關規定的期限內繳納土地增值稅。
二、特殊規定：
（1）納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後， 可以按月或按季定期進行納稅申報， 具體期限由主管稅務機關根據情況確定。
（2）納稅人採取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
（3）對於納稅人預售房地產所取得的收入，凡當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，並按規定比例預交，待辦理完納稅清算後，多退少補。
三、納稅地點
土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。（房地產所在地，是指房地產的坐落地）。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。
（1）納稅人是法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
（2）納稅人是自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在居住所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。