❶ 买卖未经批准上市的央产房发生纠纷如何解决
有的央产房未经批准上市就签订房屋买卖合同, 过户时间一拖延, 房主因为房价上涨或其他原因想反悔就以央产房未经批准上市为由主张买卖无效。根据合同法规定违反法律、法规强制性规定的合同无效。北京市政府有关央产房上市需经批准的规定不属法律、法规的范畴。违反此规定并不当然导致合同无效。房屋所有人对此房屋有所有权，有权出卖房屋，房屋买卖合同有效。 央产房买卖需经上市批准才可办理过户，对未经批准上市的央产房房主反悔不同意履行合同的，法院不能判决其履行合同。因批准上市需经房主申请才可办理，法院不能直接判决审批部门批准，也不能以判决书代替批准手续。
❷ 夫妻名下有2套房,分别登记在各自名下,央产房,一套大面积,一套小面积,不是一个单位，如何办理上市
在京中央单位已购公房上市出售办理程序：
1、办理流程：产权人首先应到原产权单位建立住房档案，如有住房超标还需办理超标处理手续，由原产权单位将完善后的住房档案数据传送央产交易办公室后再来央产交易大厅办理央产上市审核手续。
2、准备材料
（1） 若产权人能到场，需准备：
1 、产权人身份证原件；
2、 产权人配偶身份证复印件；
3 、房屋所有权证原件；
4 、购房合同原件；
5 、物业费与供暖费结清证明原件。
（2） 若产权人无法到场，需准备：
1 、公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续；
2 、受托人身份证原件；
3 、产权人身份证复印件；
4 、产权人配偶身份证复印件；
5 、房屋所有权证原件；
6 、购房合同原件；
7 、物业费与供暖费结清证明原件。
注：1、以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面
2、凡因继承、赠与、法院判决等事项办理《在京中央单位已购公房变更通知单》的，须提供相关材料原件留存复印件。
3、如购房合同丢失的，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调出原始购房合同，复印后加盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章。
4、如原产权单位与产权人未签订购房合同的原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话。
5、凡2012年4月1日前已办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，因过期、丢失等原因需要补办的，均按照上述要求重新办理。
6、房屋所有权证性质为标准价或优惠价的，需先到房屋原产权单位补交成本价款，再到房屋所在区县房地局把房屋所有权证性质改为成本价，再来央产交易大厅办理上市手续。
7、房屋所有权性质为经济适用房或按经济适用房管理的不能办理央产上市手续。（如果是搬迁安置类经济适用房能否上市需咨询原产权单位）
8、房屋所有权证有抵押状态的，需还清贷款并且加盖解押章后，方可办理央产上市审核手续。
9、办理实效：如档案没有问题20分钟左右可领取《在京中央单位已购公房变更通知单》。
❸ 名下有两套央产房想过户一套,说是两套面积加起来超标,不给过户这是为什么
您好 ，这是国家的规定。
央产房住房面积超标，如果要上市交易，超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积×1560元计算，超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。
1、问：在京中央和国家机关职工住房面积标准是多少？
答：在京中央国家机关职工住房面积标准为：
公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级105平方米；正司（局）级120平方米。
机关工勤人员：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普遍工人60平方米；技术工人中的高级工、技师和25年（含25年）以上工龄的普通工人70平方米；技术工人中的高级技师80平方米。
2、问：超标处理准则是什么？
答：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司级上浮20平方米）。
3、问：上浮后如何算房价？
答：上浮部分面积（即与高一级标准面积之间的差），按当年房改成本价购买，只享受住房折旧优惠，不享受与人有关的其他优惠。
计算公式为：面积上浮部分房价=成本价×（1-住房折旧率×竣工年限）×上浮面积
4、问：超过上浮面积房价如何算？
答：超过上浮面积部分房价以当地经济适用房房价为基准，使用年限较短的新房所处地区房价高于经济适用房的，以经济适用房房价计量，如北京为每平方米4000元；低于经济适用房标准的，以实际价格计算。使用年限较长的旧房房价，在第6年以后，每年折旧每平方米50元。面积超出部分房价=4000（或实际房价）×超标面积
希望能帮到您！
❹ 卖方央产房无法办理上市，无法过户。如何处理
当初合同应该签好了，你什么时候该做到哪些事，如果你完全按照合同履行，中间无任何违背合同条款的，那么你就没有违约，不能顺利过户，责任在于卖方和中介机构，没有在两月之内妥善履行合同所约事项，你可以向法院提起诉讼，告对方违约，索赔多少款项你的律师会根据你的合同帮你算好的！ 希望能帮到你！我是做中介的，遇到这样的问题，双方都会抓合同履行情况上的漏洞，所以你收到的任何票据材料，都必须有日期，而且是在你合同约定期之前，超过的话就是你违约！
❺ 已经签了房屋买卖合同了，但房主发现这套央产房无法办理上市，我能要求索赔么
合同法规定，任何一方原因导致此交易不能正常进行的需要承担相应责任。不是买卖双方任何一方原因导致不能正常交易的不予追究责任。
也就是说 央产上不了市 不是卖房责任，不予追究责任
❻ 央产房如何买卖
您好，感谢您的提问。
央产房出售需要先办理央产房上市手续，如果房屋可以办理央产上市，办理完央产房上市后可以买卖。
办理央产房上市手续所需材料：
1、 若产权人能到场需准备：①业主本人身份证原件②配偶身份证（可以是复印件）③房产证原件④原始购房协议（合同）原件⑤物业供暖结清证明原件。（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。）
2、 若产权人不能到场需准备：①公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续②受托人身份证原件③产权人身份证复印件④产权人配偶身份证复印件⑤房产证原件⑥原始购房协议（合同）原件⑦物业供暖结清证明原件（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。）
3、办理央产房上市需要公共维修基金缴纳证明，公共维修基金需要交给单位，由单位出具证明；
4、 若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调原始购房合同，复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章。
5、 如原产权单位与产权人未签订购房合同，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话。
❼ 央产房交易需要注意哪些问题
央产房具备什么条件方可上市
1、一是原产权单位已经建立住房档案；二是已经取得房屋产权证；三是有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；四是不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。
2、符合上市条件的“央产房”可以在定点经纪公司，或者直接去央产房交易办公室领取《核心在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。
3、央产房上市还要符合有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签定的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。
央产房上市流程
1、填表。出售人可自行去交易办公室领取《核心在京单位已购公房上市出售登记表》，也可在定点交易机构领取。
2、委托、交易。出售人可自行寻找客户，或者委托定点交易机构负责寻求客户。出售人与定点交易机构签订《委托代理销售协议》，由定点交易机构撮合买卖双方并达成销售意向。
3、签合同。出售人若自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。若委托定点交易机构，则交易机构为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。
4、买方办理银行按揭手续。房产评估由买方自行或者定点交易机构将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行房产评估，约见律师由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。
5、物业交割。买卖双方自行或者由定点交易机构经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。
6、办理权证过户。北京市城八区权证过户手续各不相同，出售人自行办理会很麻烦，在此建议业主找定点交易机构代为办理权证过户手续。
7、买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。出售人应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。
8、完税、取证。买卖双方自行或者由定点交易机构代缴税费、领取新的房产证。
9、银行放贷，出售人领款。
国家于2003年做出央产房可以上市交易的决定，小编将央产房上市条件和上市流程进行了罗列，只要符合以上的条件并按照上述流程，就可以顺利完成央产房上市了。
❽ 二手房买卖纠纷多 购房者需谨防十类风险房
随着上月底“京八条”新政的公布，对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。
提示一
慎选抵押房
2015年，韩先生购买了张女士的一处房屋，该房是张女士通过按揭方式购得，后抵押给银行借款。韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。韩先生支付购房款后，张女士却迟迟不办理解押，期间因其他纠纷房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至法院，要求对方支付违约金。
法官提醒如果在解除*押的过程中卖房人不解抵押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买*押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。
提示二
防范抵债房
2013年陈老太抵押房产向人借钱，委托万女士代办相关事宜。后陈老太未能偿还借款，万女士将房屋低价出售给常先生。陈老太诉至法院，要求撤销与常先生的买卖合同。法院认为该房存在交易价格明显过低等众多疑点，合同显失公平，判决撤销了合同。
法官提醒用房屋买卖做幌，变相以房抵债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。
提示三
巧签共有房
2010年景先生将房屋出售给马先生，合同签订后马先生支付了定金。不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产，丈夫未征得同意擅自卖房合同无效，后景先生也不再履行合同。马先生去世后，子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。
法官提醒夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。
提示四
看清多户房
2015年董女士将房子卖给王女士，约定房主在所有权转移之日起10日内将原有全部户口迁出，否则将支付总价10%的违约金。不过董女士继子的户口一直未迁，王女士诉至法院要求对方支付违约金，并继续履行迁出户口的义务。最终法院支持了该诉求。
法官提醒双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。
提示五
验明学区房
2009年马先生为孩子上学，通过中介以高于周边房价16%的价格买了一套“学区房”。签订合同后，马先生才得知购买的不属于重点校划片房屋。马先生诉至法院，要求中介赔偿差价损失，并退还居间费。中介则称，合同中未约定购买的是学区房，故不同意诉讼请求。法院认为因合同未作相关约定，因此对马先生主张差价损失的请求不予支持，但中介没有尽到谨慎审查责任，判决中介退还居间费。
法官提醒购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。
提示六
慎选央产房
2015年李先生将一套央产房卖给小何，约定过户时间为合同签订之日起120日内。后因购房指标限制，小何花掉一定时间卖掉名下一套房屋。不过在房源核验中，因房屋未办理央产房上市手续被退回。等李先生走完手续后，已超过约定过户时间。李先生诉至法院，要求小何支付违约金1万元。小何则认为责任在李先生。法院认定，双方均有责任，并结合具体情节判令小何偿付李先生违约金8000元。
法官提醒买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
提示七
警惕代理房
2010年旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。后孙先生通过中介将房卖给赵先生。周女士回国后，认为房屋成交价过低，拒绝履行合同。赵先生诉至法院，要求孙先生双倍返还其定金，中介退还居间费等。法院认定孙先生越权代理，中介有重大过错，赵先生因未审核代理权限，也负一定责任。
法官提醒实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。
提示八
慎选在租房
2013年李先生将房子租给梅先生，期间又将房子卖给杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿10万元。法院认为，有证据表明梅先生知晓房屋出售一事，故驳回其起诉。
法官提醒不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
提示九
了解拍卖房
2008年一公司倒闭后资产*偿给银行，其中包括一处房屋。银行将房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时因原房屋产权公司已注销，故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户。
法官提醒拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次*押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。
提示十
应对涨价房
2015年程女士将房屋卖给沈先生，合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士发出解除合同通知，沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了，故诉至法院要求对方继续履行合同。
法官提醒因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
（以上回答发布于2016-10-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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