招标出让国土使用权的缺点

❶ 土地招拍挂制度的缺陷

当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章，
2003年8月26日，《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，《中国经济时报》以《土地拍卖：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》，指出当前炒卖土地、牟取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》，以及2004年5月29日，人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。
房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。
一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竞得人---开发商，而是最终的消费者。
二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。
三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。
四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地；而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种腐败，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。
五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。
六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机构的风险防范能力较差，开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持，因而他们的资金基本等于自筹资金，出让金的分期分付，在内地就见怪不怪了。
七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估，然而，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高，根本没有把注意力集中到这方面。
八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策，由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套，因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时，引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生理性偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。
可见，相对于协议出让时的腐败，如果没有有效的风险防范机制，招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用，其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败，带来危害自然会更大。

❷ 什么是招标出让国有建设用地使用权

招标出让国有建设用地使用权 是指市、县人民政府国土资源管理部门（以下简称出让内人）发容布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

❸ 如何以招投标方式取得出让的国有土地使用权

政府出让土地有协议出让和公开出让两大类。
公开出让则分招标、拍卖和挂牌三种方式。
如果是以招标方式的，里面有详细的须知文件，根据文件做就可以了。
政府出让土地的方式由政府确定，不会由用地者自行决定的。

❹ 请问，是农民征地所购买的安置房；房产证上：土地使用权类型为“出让”的优缺点是什么

在中国,土地的权属是归国家所有,形式有全民所有或农民集体所有.
作为城市住宅用房,大多获得的凭证是为<<房地产权证>>,即房产证.
产权证包含的是该房屋的所有权和该房屋所在土地的使用权.(住宅用途的土地使用权一般为70年)
产权证上标示的土地使有权的类型一般分为三种.即出让,转让,划拨.

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(通俗说,房产商直接通过合法手续从国家那里获得土地,而建造的房屋.)
土地使用权转让，是指土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金的行为.(通俗说房产商合法通过从其他土地拥有者那里获得的国有土地,而建造的房屋.)
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(一般为国家机关用地和军事用地等等政府用地.)

作为住宅用地的土地只有出让,转让.二者没有明显区别,无论哪种方式都是合法的从国家那里获得相应土地使用权,和房屋所有权,从而拥有了房地产权.如果唯一要说区别的话,在剩余土地使用年限上出让的要比转让的或许多一点,但是总的住宅用地的土地使用年限70年还是不变.

❺ 怎样看待土地出让方式的优缺点

经营性房地产用地招标拍卖挂牌三种出让方式的特点

土地招拍挂的共同特点是采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。然而，社会各界人士对土地拍出的“天价”颇有异议。那么，如何才能使土地招拍挂制度发挥最佳效果呢？在当前形势下，招标出让是回归理性的较为有效的手段，毕竟最高的土地价格不是土地供应的唯一目的。

挂牌出让的优缺点。挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。

拍卖出让的优缺点。土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。

招标出让的优缺点。在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。

经营性房地产用地招标出让是实现市场功能和政府职能的最佳结合点

土地资源要物尽其用，除了按市场的要求进行配置外，还要求政府实施有效的干预。实行经营性房地产用地招标出让，是在当前房价高企、固定资产投资过热的形势下，健全土地市场竞争机制、完善政府社会公共管理职能的最佳选择。

严格限定商品房销售价格。普通商品房和经济适用住房不同于纯粹市场意义上的商品，其销售价格构成主要为土地成本（包括出让金、拆迁安置费等）、开发成本、税费和开发商利润等四部分，影响销售价格的可变因素很多。因此，政府部门应当将商品房的销售价格控制在土地取得前期，即在土地评标过程中，评标专家必须将房地产开发商对商品房销售价位的承诺作为判断投标方案优劣的重要标准，杜绝房地产开发商私自抬高房价、违规销售经济适用住房等行为。

科学确定土地出让金。土地招标以“出价最优者得地”来确定土地使用者。在土地招标出让前期，国土资源管理部门会同有关部门对拟招标地块的地价进行科学评估，确定出让土地的底价和最高限价，中标者的地价必须在底价和最高限价的区间内。因为，低于底价的，不符合土地有偿使用的原则；高于最高限价的，开发商不可能获得更多的开发利润，势必影响限价商品房的建筑质量，不利于人民居住安全。

高度重视建筑设计要素。建造普通商品房和经济适用住房的目的是满足人民的居住要求，改善人民的生活质量，因此，政府部门必须在土地招标出让时对商品房的套型、面积、层高、结构以及建筑容积率、绿化率、公共设施配套功能等建筑设计要素提出要求，以提高普通商品房和经济适用住房的建筑品位。

经营性房地产用地招标出让是实现政府公共管理职能的较为有效的办法

政府配置土地资源。在出现住房价格居高不下、中低价位普通商品房和经济适用住房供应不足的情况下，地方政府应及时调整住房建设格局，明确土地供应结构，并确定开工和竣工时间，尽快向社会推出土地招标公告，以稳定市场预期，更好地调控房地产市场。

保障“居者有其屋”。居住是人类生存的最基本的条件，保障“居者有其屋”是各级政府必须具备的基本职能。政府部门应对普通商品房和经济适用住房的价格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招标过程中对房地产开发商作出合理的选择，不是“出价高者得地”，而是“出价最优者得地”，防止房价虚高，使社会中低收入阶层买得起住房。

创造良好的人居环境。良好的人居环境是以人为本执政理念的体现，土地资源利用效率的提高促进了人与自然的和谐共处，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。政府要创造良好的人居环境，就必须在土地招标公告中明确商品房的环境设计和景观布局要求，从源头上防止出现房地产开发中“只见房子不见绿化”等不良现象，真正为人民创造优美的生活环境。

弊端主要表现在如下三点：

1、资源价格该市场化的未市场化，导致价格的市场化形成部分占比偏低。这是资源价格形成机制最突出的问题。截至2005年底，“招拍挂”出让土地面积占全部出让土地面积的比例只有35％。特别是经营性土地该市场化而未市场化的问题比较突出，工业用地和经营性基础设施用地，大部未按市场机制运作。

2、“已化”与“未化”两部分并存，形成价格“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。

3、即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。在中国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重垄断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易（关于在这一过程中农民的利益被严重损害的问题，本文将在第五部分从产权保护的角度进行论述）。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素——土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%-40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。

以上三个方面的弊端，必然导致利益分配的扭曲，造成明显的“两益两损”。所谓“两益”，一是地方政府从操纵土地中获取巨大利益，据了解，一些市县的土地出让金收入占到财政收入的35%，高者达到60%。在这当中，一些政府官员在权力与资本合谋中把权力与土地挂钩，将号称人类“财富之母”的土地变成个人、家庭和相关利益者的“财富之母”，从昔日的成克杰到最近暴露的一批腐败高官，不少因操弄土地而最终栽在“地”上，“财富之母”异化为“腐败之母”。二是房地产企业获取较高的收入。在近来的福布斯财富排行榜中，排名前200人中有60多位来自房地产界，2005年胡润版“中国大陆富豪榜”中，来自房地产行业的企业主就占到四到五成。另据一家人力资源咨询公司所进行的调查，2005年房地产行业年度平均薪酬为63251元，居各行业平均薪酬的榜首。在地方政府和房地产企业获得“两益”的同时，也存在着“两损”：一是农村土地的实际拥有者——农民利益受损；二是消费者特别是低收入的消费者在高房价的格局下利益受损。这种“两益两损”与资源产权交易制度的缺陷有直接关系。

❻ 哪些情形必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权

根据复《物权法》第137条、《制招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《国土资源部 监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等规定，以下情形国有建设用地使用权应采取招标、拍卖、挂牌方式出让：

供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地。

其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

法律、法规、行政规定明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形。

相关链接

招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权一般程序

❼ 招标出让国有土地使用权是指什么

国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖。

如有单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的某个具体地块有使用意向的，可以提前向有关部门提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

❽ 土地使用权出让的种类和特点是什么

土地抄使用权出让的种类包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点公开竞价；市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请公民、法人和其他组织参加投标；让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在挂牌公布。

特点：法律关系的主体身份具有特定性土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家；双方的基本权利与义务明确；客体是一定年限的国有土地使用权；土地使用权出让是要式法律行为。

(8)招标出让国土使用权的缺点扩展阅读：

《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：

1、居住用地70 年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。