合同法对公共区域使用权的划分

⑴ 《合同法》的适用范围包括哪些

《合同法》中明确规定的买卖合同，城市供用电、水、气、热力合同，赠与合同、借款合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同等15种有名合同适用该法。除此之外，适用《合同法》的合同类型有以下几种：

（一）无名合同

《合同法》和其他法律法规未作出明确规定的合同是无名合同，例如借用合同、典当合同、邮电合同、演出合同、悬赏合同、培训合同、旅游合同等等。这些无名合同同样适用合同法的规定。

（二）《合同法》之外的其他法律法规规定的合同

需要注意的是，如果其他法律法规对合同订立、生效等问题作出了详细的规定，应当优先适用其他法律法规的规定。在其他法律法规没有规定的情况下，适用《合同法》。以《物权法》的规定为例，我国《物权法》规定了土地承包经营权合同、建设用地使用权出让合同、建设用地使用权转让合同、地役权设立合同、抵押权设立合同、质权设立合同、共有合同等多种类型的合同。这些合同的成立和生效仍然适用《合同法》。

（三）《合同法》调整的是财产关系，人身关系不适用合同法根据《合同法》第2条的规定，“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”但也有例外，如肖像权许可使用合同通常是有偿的财产性质的合同，可以适用《合同法》的规定。如果是主要以人身关系为内容的权利义务关系，则不在《合同法》的适用范围之内。

案例2：姓名权纠纷是否适用《合同法》？

［案情回放］

何忠与黄丽协议离婚，双方书面约定：儿子何亮由黄丽抚养，但黄丽不得擅自更改何亮的姓氏，否则要给予何忠5万元精神损害赔偿。黄丽后来再婚，在何亮继父的要求下，将何亮的姓氏改为继父姓氏。何忠获悉后，要求黄丽赔偿5万元。

［专家点评］

本案就不能适用《合同法》。因为姓名权属于人格权，是人身关系而非财产关系，应当适用《婚姻法》和《民法通则》的有关规定。

⑵ 如何区分住宅小区会所的产权归属

会所应属于全体业主共有。

根据我国物权法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施，因此，会所应属于全体业主共有。

(2)合同法对公共区域使用权的划分扩展阅读：

根据《中华人民共和国物权法》：

第七十一条 业主对专有部分行使所有权

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 建筑物及其附属设施的管理

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

⑶ 合同法调整范围是

合同法的调整范围合同法的调整范围合同法的调整范围合同法的调整范围：合同法是调整平等民事主体间利用合同进行财产流转而产生的社会关系的法律规范的总称。是民法体系中的一个特殊范畴。

⑷ 物业管理把公共面积租出经营 和经营者签订的合同有法律效果吗

公共面积是全体业主共有的，，物业管理企业无权对公共区域私自经营，即使是对外出租或者做了其他的经营，所有的盈利也应该是属于全体业主的，这部分盈利应该用于小区的建设，改造方面，用到业主身上，而物业公司不得占为己有。他们之间所签订的合同，是不具有法律效力的，因为公共部位本身就不属于物业公司所有，只是让物业公司来进行管理。出租的前提是也业主委员会同意，或者百分之五十以上的业主同意

⑸ 商铺门前位置使用权归谁所有如何区分是否有明确规定

商铺门前位置使用权归业主所有。

根据《物权法》:

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(5)合同法对公共区域使用权的划分扩展阅读：

使用权，是指所有人以自主的意思运用或利用其物的法律可能性。大陆法民法中所有权的权能之一。作为所有权权能的使用权具有最广泛的概括性，所有人可以在法定限度内依任何目的和方式使用其物。

他物权人依特定目的和方式运用或利用他人之物的法律可能性。他物权中的使用权具有特定的内容；例如地上权中的使用权仅以地上建筑或植树使用为内容，地役权中的使用权仅以土地通行或排灌使用为内容，用益权中的使用权仅以物的正常用途使用为内容等。中国民法通则中规定的土地资源使用权亦属此类。

⑹ 合同法的分类

自己参考：
http://www.haolawyer.com/article/view.asp?id=5196
http://www.haolawyer.com/article/view.asp?id=5197
http://www.haolawyer.com/article/view.asp?id=5198

⑺ 小区公共区域使用权有没有伏先与非优先之历

小区公共区域属于业主共有。
根据《物权法》：
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
公用建筑面积的分摊原则如下：
(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;
(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;
(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
公摊面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
一般情况下，开发商没有权利决定公共区域面积给谁使用。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
(7)合同法对公共区域使用权的划分扩展阅读：
近日，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会将房开公司起诉到了法院，要求法院确认该小区内1015.64㎡的会所所有权属于全体业主共有。
温州市鹿城区人民法院公开审理此案。值得关注的是，这起案件的原告是温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会，该业主大会是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人，具有独立法人资格。
“嘉鸿花园”是位于温州市鹿城区学院中路的住宅小区。其中，该小区在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有会所，合计建筑面积1015.64㎡。
该小区业主大会在诉状中称，当时建立小区的时候，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房。
业主们认为，当时房开公司在购房合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月内达到使用条件。”
房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所使用。但是到了2015年，业主们得知开发商正在向温州市房屋登记中心申请，将会所的所有权登记在房开公司的名下。业主们认为，开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主的利益。
2015年8月18日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园业主大会以独立法人资格向鹿城区人民法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。
庭审从上午9点到下午1点结束，鹿城法院将择期宣判此案。
参考资料来源：网络-物权法
推荐于 2019-08-02
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我们是单位盖的楼房但是我们都是自己出钱买的，有房产证土地证，可是小区里的公共用地单位说是单位的，单位这样说对吗？
— 你看完啦，以下内容更有趣 —
小区里的公共区域是属于小区还是业主
人民法院关于审理建筑物区分权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中： 除法律、法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
3赞·461浏览2017-11-16
小区业主占用公共区域怎么办？
公共区域属于全体业主共同所有，任何业主不得侵占，如果个别业主侵占公共绿地，小区的业主委员会可以要求其停止侵害、赔偿损失； 如果个别业主拒绝业主委员会的要求，业主委员会可以向人民法院提起诉讼，维护其他业主的合法权利。 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。小区业主私自占用公共区域，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反土地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占，这既是物业公司的权利，同时也是义务。 拓展资料：《物权法》第66条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。  《物权法》第83条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 《物权法》第97条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。 参考资料：网络_中华人民共和国物权法
90赞·21,477浏览2019-11-05
小区的公用建筑产权归属
小区的公用建筑产权属于小区业主。 《物权法》第七十三条 “建筑区划内的场所归属建筑区划内的道路”，除城市公共道路外，属于业主共有。建筑区划内的绿地属于业主共有，但城市公共绿地和个人绿地除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。 第七十二条 业主对共有部分的权利义务 业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利和承担义务，不得放弃权利和不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、商品房时，转让共有权和共有管理权。 (7)合同法对公共区域使用权的划分扩展阅读： 小区公用建筑产权所有者的权利： 从法律调整的角度看，建筑区划外的“业主”权利只能依据房地产所有权的一般规定；建筑区划内的“业主”权利需要专门的规则来确认和保护。众所周知，随着人口的增加、城市化进程的加快和土地紧张程度的加剧，以土地使用权共享为基础的高层建筑或复合建筑越来越普遍。 在建筑区域（通常称为小区）内，许多业主在一个区域内形成了强大的公共社会关系。在这样的社会条件下，有必要重新定位所有权的概念。 参考资料来源：网络-中华人民共和国物权法 参考资料来源：网络-业主权
5赞·6,861浏览2019-09-25
小区哪些属于公共区域
《物权法》有规定的，小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均属于业主共有。还包括小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙、电梯、水箱等。
8赞·2,260浏览2018-01-08
业主有权使用小区公共用地吗？
住宅小区内的道路、绿地，为小区公共用地，小区全体业主对其拥有建筑物区分所有权。 我国《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 根据国务院《物业管理条例》第51条的规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业主因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。 由于业主对物业的共用部位、共用设施设备共同拥有所有权，共同决定如何对其使用、收益以及收益的分配等，因而业主个人或物业管理企业占用小区物业的共用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得业主的同意。至于商业化经营所得收益，应当归业主所有，由共同拥有所有权的业主决定如何利用。 相关法条：《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

⑻ 小区业主占用公共区域物业有权力强行拆除么，有什么法律依据

这种行为属于违法建设行为，小区物业服务公司无权强制拆除，应当由县级人民政府作出主要性决定，并由城建或者城市管理局等机关实施强制拆除。首先，针对上述情况，物业可以要求在约定的期限内恢复原状，如果业主认为物业的处理方式不妥，也可以向相关部门投诉。

拓展资料

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”据此，阳台、窗户当属业主的专有部分。而《物权法》第七十一条指出：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”你安装防盗网是出于自我安全防护之需，且防盗网外侧与房屋外墙面处在同一平面位置，既不危及房屋安全，也不损害他人利益，故物业公司无权干涉。另一方面，你与物业公司关于不可安装防盗网的约定无效。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因为物业公司与你签订的《房屋装饰装修管理协议》源自其所提供的格式文本，而“不可安装防盗网、纱窗等防护设备”的约定，排除了你对自己房屋阳台、窗户享有的合理使用权利，故虽然你在签订协议时属于自愿，该条款仍属无效，所涉内容从一开始便对你没有法律约束力。

⑼ 共建房屋楼顶天面如何划分使用权有何法律依据

物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有回部答分以外的共有部分享有共同管理的权利。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
也就是说，楼顶住户可以要求其他住户分摊维护费用