未取得产权证的物权流转

❶ 不动产物权的转让未经登记不得对抗善意第三人

错的。不动产物权的转让，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产物权包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。
在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。

❷ 未取得房产证的房屋买卖合同有效力吗

有效。我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。
也就是说，双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人;但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。

❸ 未取得房产证的房屋买卖

甲有一套商品房，房产证正在办理中。甲在未取得房产证的前提下把房子卖给了乙，并且双方签订了购房合同，结果房价上涨，甲起诉到法院主张合同无效，愿意返还乙所交的定金，结果法院判决合同有效。 法院认为：虽然我国《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是《城市房地产管理法》第38条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取的房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。只要合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解，是双方真实意思表示，合同就应当认定为合法有效，这是符合合同法精神的。同时，根据我国《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。法院通过以上法律规定认定该房屋买卖合同有效。

❹ 集资建房在未取得房产证时签订的转让协议是否有效

在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书内的房地产，不得转让”。容房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效这个问题：
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。

❺ 关于物权法：未办理物权登记的，不影响不动产买卖合同效力。

未办理物权变更登记的，不影响不动产物权变动合同的效力，但只是合同具有效回力，而不是不动产物权的答变更已经具有效力。换句话说，此时的物权变更仍不能对抗善意第三人，但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但不可直接对善意第三人主张物权，除非该第三人已经明知双方当事人之间的物权变动。
对于情况1:，不动产未过户就应当作为甲的遗产，甲乙之间的合同关系实际是一个债权关系，我国继承法有规定被继承人的遗产应当首先用于偿还其债务，那么乙可在继承开始后，遗产分割前申报债权，并可以向法院申请合同效力认定，从而取得该不动产物权。
情况2:如果乙方在完成物权变动登记前就已经占有该房屋，其仍然未取得完整的物权，那么他对该房屋的处理当然是无权处置，效力待定。此时所取得的租金应当归房屋的登记所有人，即甲方，当然如果是是甲方未在合同规定的时间内变更登记，则违约在先，无权请求返还孳息。双方事后去补办登记，该效力待定处置当然就转为有效处置。
总之一句话，不动产物权的所有人在被撤销或变更之前仅依登记为准，别的都不用考虑。物权变动合同效力仅是合同本身的效力，与物权效力是两码事。

❻ 房屋未办理产权登记，对房屋享有的是物权还是债权

不动产物权的转移以不动产登记部门的登记为准，未办理产权登记的房屋买卖，享有的是基于房屋买卖合同的债权。

❼ 《未取得房产证的房屋买卖合同是否具有法律效力》

对于这个问题，我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人;但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

❽ 浅谈“未取得产权证的房屋能否买卖”求答案

如今，在北京乃至全国房地产交易市场，普遍存在“未取得产权证交易”的现象，在二手房交易市场尤为突出。近期法院收到的此类纠纷案件也是颇多，当事人的诉讼请求不外乎就是请求法院确认买卖合同无效。为取得产权证的房屋到底能否买卖，笔者认为应当分情形予以认定：一、卖方虽未取得房屋产权证，但权属清楚的房屋，可以买卖。 实践当中，当事人主张此类房屋无效的理由，主要是依据《城市房地产管理法》第38条的规定，即未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 笔者认为仅仅以《房地产管理法》第38条的规定来认定买卖双方签订的买卖协议违反法律强制性规定，从而主张合同无效。此主张是非常片面的，其理由主要有以下几点： 1、从《房地产管理法》第38条的立法目的来看，法律作出这样的规定是防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定。比如违规建造的房屋就属权属不清的房屋，作为遗产的房屋未依法继承前的状态就属于权属有争议的房屋。《房地产管理法》第38条的原意是禁止此类房屋上市交易的，如果卖方的房屋权属清楚、无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然就违背了《房地产管理法》的立法目的。 2、未取得产权证的房屋的买卖不发生物权（所有权）的转移，但与合同效力无关。物权变动的效力与合同的效力，在以往的立法（如担保法中的相关规定）和司法实践中一直混淆，甚至把两者作为同意予以使用，没有很好的区分。最近《物权法》的出台对其的区分进行了明确，该法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明示了合同效力与物权的效力的区别。其实，《房地产管理法》第38条中的“不得转让”也应正确理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。 3、合同有效无效应当依据《合同法》的规定去认定。只要为双方的合意，且不存在其他违法行为，房屋买卖合同就应当为有效，买受人可以督促卖方协助办理过户。是否为双方的合意，主要看订立合同时，买主是否对卖主无产权证的事实知情，换句话说就是卖主是否履行了告知义务。如果买主知道无产权证的事实，就表明合同是在双方自愿的基础上订立的，如允许任何一方的悔约，就有违合同的诚实信用原则，不利于保护交易的安全，更加扰乱了房地产秩序。二、卖方未取得房屋产权证，但权属不清的房屋，不可以买卖。 此正为《房地产管理法》第38条的立法目的。如果作为卖主连最起码的房产证明材料（即证明房屋属于自己所有的证据，如：购房发票等）都无法提供，那么此类房屋买卖合同就应当认定为无效。综上所述，笔者建议当事人要正确对待“无产权证房屋的买卖”，要结合自身实际情况予以正确分析，以免造成自己不必要的诉讼负担

❾ 按照新规定，基于未办理权属登记的动产产生的返还原物请求权使用诉讼

适用2年的诉讼时效。《民法总则》明确规定： （诉讼时效）法律另有规定的版，依照其规定。而《物权权法》关于2年诉讼时效的规定，这是一种特别规定，《民法总则》关于3年诉讼时效的规定，属于一般规定。

一、《民法总则》第一百八十八条第一款

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

二、《物权法》第一百零七条

所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

三、《立法法》第九十二条

同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定（如民法总则与物权法）；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定（如民法总则与民法通则）。