廣南縣城宗地轉讓

① 土地置換何以「換」出個非法轉讓

□遲磊

閱讀提示：一學院未經有權機關批准，將自己以劃撥方式取得的土地，與一公司以出讓方式取得的土地進行置換。由於劃撥土地使用權轉讓條件是被法律法規嚴格限制的，這起置換便構成了非法轉讓土地行為。

［案情］

某市中心區A宗地，使用權由甲學院以劃撥方式取得。位於市郊與A宗地面積相近的B宗地，使用權為乙公司以出讓方式取得。

在乙的提議下，甲乙達成協議，乙以B宗地附加若干資金為條件，與甲交換A宗地。交換後，甲於B地建設了新校區，乙將A宗地分割後分別轉讓給丙、丁公司開發商業服務項目，整個交易乙獲利逾千萬。

［分析］

對於本案的處理，一種意見認為，甲與乙的交易屬於土地置換，乙與丙、丁之間屬於合法轉讓，A宗地的使用權從甲轉移至丙、丁的整個過程都是自願、等價和有償的，所欠缺的僅僅是辦理變更登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條的規定，應按照第八十二條規定由縣級以上土地行政主管部門責令其限期辦理。

另一種意見認為，甲、乙、丙、丁之間土地權利的轉讓是非法的，構成了非法轉讓土地違法行為，應按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定追究相對人的法律責任。

本案的焦點在於，甲所享有A宗地的使用權是以劃撥方式無償取得的，而劃撥土地使用權的轉讓條件是被法律法規嚴格限制的。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。」

按照上述規定，甲學院不具備第一項規定的條件，沒有履行第四項規定的義務，並且沒有市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，所以無權轉讓A宗地的土地使用權，也就是說轉讓是非法的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款也對劃撥土地使用權房地產轉讓作了類似的規定，雖然具體內容不同，但原則都是要有關部門批准，要補繳出讓金。由於轉讓的非法性導致了轉讓的無效，因此乙並未取得A宗地的合法權利，這一前提決定了後續的乙和丙、丁之間轉讓行為的違法性——乙將不享有權利的A宗地轉讓給丙、丁，當然是不合法的。

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。

全面來看這一非法轉讓行為，乙在當中扮演了類似政府的角色——將A宗地收回後再行出讓，而甲在B地辦學與在A地並無實質區別，且獲得了相當可觀的改善教學條件的資金，丙、丁從乙處獲得黃金地段的價格也明顯低於政府出讓的價格，各方都有利可圖，促成了這一非法交易。各方所獲利益之和，正是A宗地由於用途發生改變而使土地使用權增加的價值，而這一價值正是國家流失的土地資產。

關於對非法轉讓土地行為的處罰，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定，對拆除或沒收非法轉讓土地上的建築物沒有疑義，但對違法所得的認定爭議也比較大。對違法所得不但要沒收，而且罰款的數額也依據其確定。

筆者認為，違法所得即違法者通過違法行為獲得的收益，應為「凈利潤」，即違法活動的全部所得扣除違法行為的成本。本案中，甲的非法所得應是從乙處獲得的資金和B宗地使用權的折價減去其原在A地的房產的折價；乙的非法所得是從丙、丁處得到的價款減去B宗地使用權的折價和給付甲的資金；丙、丁的非法所得是A宗地作為商服用地的市場價格減去其向乙支付的價款。

需要強調的是，乙作為整個違法活動的策劃者，應從重處罰。

② 土地轉讓要辦什麼手續

一般的土地轉讓需要辦理的手續及流程有：

第一步、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

第二步、審查。接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。

第三步、現場勘察。現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。

第四步、地價評估，並提供報告書。審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。

第五步、填寫轉讓審批表。認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。

第六步、審批。審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。

第七步、交納有關稅費

第八步、登記編號。審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。

第九步、土地使用權變更登記

(2)廣南縣城宗地轉讓擴展閱讀

用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。需報材料：

（一）轉讓方提供

1、原土地證或土地證明函原、復印件；
2、原土地出讓合同復印件；
3、上交稅務局土地增值稅證明復印件；
4、提供土地評估報告；
5、規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。

（二）受讓方提供

1、項目批復原、復印件；
2、企業法人營業執照（副本）及法人代表人身份證復印件；
3、上交財政局契稅證明復印件。

（三）轉讓雙方提供

1、土地轉讓申請書原件；
2、經公證的《國有土地使用權轉讓合同》 原件（4份）。

（以上資料規格為B5紙，一式2份。）

③ 土地轉讓需要什麼手續

一般的土地轉讓需要辦理的手續及流程有：
第一步、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。
第二步、審查。接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。
第三步、現場勘察。現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。
第四步、地價評估，並提供報告書。審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。
第五步、填寫轉讓審批表。認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。
第六步、審批。審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。
第七步、交納有關稅費
第八步、登記編號。審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。
第九步、土地使用權變更登記
(3)廣南縣城宗地轉讓擴展閱讀
用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。需報材料：
（一）轉讓方提供
1、原土地證或土地證明函原、復印件；
2、原土地出讓合同復印件；
3、上交稅務局土地增值稅證明復印件；
4、提供土地評估報告；
5、規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。
（二）受讓方提供
1、項目批復原、復印件；
2、企業法人營業執照（副本）及法人代表人身份證復印件；
3、上交財政局契稅證明復印件。
（三）轉讓雙方提供
1、土地轉讓申請書原件；
2、經公證的《國有土地使用權轉讓合同》
原件（4份）。
（以上資料規格為B5紙，一式2份。）
參考資料：網路-土地轉讓

④ 土地使用權分割轉讓程序是怎樣的

一、申請
土地使用者需分割轉讓其國有建設用地使用權的，須向市縣國土資源管理部內門提出申容請，申請時提交下列資料：
（1）國有建設用地使用權分割轉讓申請書。
（2）國有建設用地使用證。
（3）宗地分割轉讓方案及地上建築物、附著物分割方案。
（4）土地投資開發有關資料或房屋所有權證。
二、調查
市縣國土資源管理部門對土地使用者提供的分割轉讓方案進行地籍調查，並核定各分割部分的土地使用權面積。
三、審核、批准
市縣國土資源管理部門根據申請資料和調查結果進行審核，對符合規定的頒發《轉讓許可證》。
四、土地變更登記
國有建設用地使用權或地上建築物、附著物所有權分割轉讓後，受讓方應持《轉讓許可證》、購房合同等申請辦理土地使用權變更登記手續。
五、頒發《國有建設用地使用證》

⑤ 廣南縣國土資源事務中心怎麼樣

廣南縣國土資源事務中心是2001-12-03注冊成立的全民所有制，注冊地址位於廣南縣蓮城鎮南秀路171號（國土資源局拍賣大廳內）。

廣南縣國土資源事務中心的統一社會信用代碼/注冊號是9153262773123330X6，企業法人陸紅剛，目前企業處於注銷狀態。

廣南縣國土資源事務中心的經營范圍是：土地收購儲備、地籍測量、宗地測量、勘測定界、地形測量、征地事務、土地開發整理、地產交易、礦業產權交易(以上經營范圍中涉及國家專項審批的，憑有效的《許可證》、《資質證》開展生產經營) 兼營范圍：。

通過愛企查查看廣南縣國土資源事務中心更多信息和資訊。

⑥ 廣東發生轉讓土地時，採集信息「注銷宗地」功能如何使用

發生轉讓土地時，請在「城鎮土地使用稅稅源信息採集(優化版)」中進行「注銷宗地專」的操作。1.在「屬城鎮土地使用稅稅源信息採集(優化版)」中，點擊「注銷宗地」；2.填寫「土地出轉讓時間」（填寫轉讓土地當月最後一日），點擊「注銷宗地」。完成注銷宗地後，在申報土地使用稅時，系統產生申報數據會截止至土地轉讓所屬月份。注意：如「注銷宗地」操作錯誤，可點擊「撤銷注銷」功能系統將返回注銷宗地前的狀態，可以重新操作注銷宗地。例子：企業土地使用稅為半年申報一次，2017年3月8日轉讓土地。（注意：此處僅作例子，土地出轉讓時間應填寫轉讓土地當月最後一日）。1.進入申報2017年上半年的界面，系統帶出2017年1月至6月數據。2.操作注銷宗地，填入轉讓土地時間，再進入申報界面，系統僅帶出2017年1月至3月的數據。如果注銷宗地後進行撤銷注銷操作，申報界面重新帶出2017年1月至6月的數據。

⑦ 地皮轉讓和不合法過戶規劃許可證和國有土地使用證，國土局的資料就會顯示該地的使用權是買方的么

一,根據你的描述，應該是國有土地使用權轉讓，俗稱買賣土地。這個是可以到土地局申請變更登記的。此舉合法。
土地轉讓有以下稅費：
一、營業稅及附加（出讓方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
二、印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
三、土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。

二、國土局的檔案里，也就是土地登記的表、卡、冊在未進行變更登記之前，依然只會記錄為原土地使用者的名字，前提是當時在取得國有土地使用權的時候就進行過土地登記，就是出讓合同簽訂以後，繳納土地出讓金及稅費後，方可申請土地登記，取得國有土地使用證。

三、你可以到當地國土資源局窗口，地籍科申請查閱該宗土地的相關登記情況，具體需要提供的資料，直接咨詢窗口人員。這是土地轉讓必須的步奏：）
關於宗地的規劃，肯定是統一的，因為城市規劃和國土局在土地利用總體規劃、城市規劃等做過相關調研且必須符合其有關標准。

希望幫助到你。

⑧ 出讓土地轉讓可否與受讓方重新簽訂土地出讓合同

？因原企業是招商引資單位，當時享受了政府招商引資優惠政策，土地在出讓時，出讓合同約定，該宗地不得轉讓，如需轉讓，必須經政府批准。幾年後，該企業未經政府批准，私下將土地及地上建築物出售給他人（受讓方），對方付款後，拒不將房產和土地交付，並引起官司。經法院協調後，給土地部門下發了協助執行通知書，要求按雙方簽訂的土地房產轉讓協議辦理過戶手續。原企業享受優惠政策的土地價款原企業不願繳納，土地部門考慮到該宗地的特殊性，為了國有資產補流失，經與受讓方協商，受讓方同意代原企業將享受優惠政策部分土地價款向政府繳納，經政府同意後，土地部門又重新與受讓方簽訂了補交土地價款的出讓合同。可是，原企業起訴土地部門，不能與受讓方重新簽訂出讓合同，法院受理後認為，土地只能辦理變更登記，不能再次與受讓方簽訂出讓合同，要求土地部門撤銷土地合同，這種做法對嗎？土地部門認為，只有簽訂了土地出讓合同，才能約定受讓方的行為和應該補交的土地價款，況且，這樣做，沒有損失任何一方的利益，為了配合法院的協助執行，土地部門這樣做有錯嗎？

⑨ 違規改變土地用途後轉讓宗地怎樣辦理

根據《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的回，由縣級以上人答民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑩ 一土地使用方將一塊宗地進行了開發，目前開發了一半，由於資金問題想轉讓另一半，請問能否將另一半進行轉讓

1、無法轉讓一半土地使用權。不過你可以採用合作開發的模式。因為你拿地企業已經確定，開發主體不能變，你可以轉讓公司股權。
2、土地交易不管什麼情況下只有國土有權力，任何其他企業或個人無權。
3、這個問題就不用回答了。