管理研究成果報告範文

❶ 管理學研究生開題報告怎麼寫

這個.......對我有點困難!!!!

❷ 管理研究方面論文的開題報告怎麼寫

可以提供
q我

❸ 項目管理課程研究報告

按項目管理的九大領域，可以選擇其中某個領域來展開描述就可以了。如團隊管理、溝通管理、范圍管理、風險管理等等，其中任何一個領域都可以寫大量的內容出來，一千字？貌似很簡單哦。

❹ 管理評審報告範文哪兒有

給你個範文模版，希望對你有幫助。
管理評審報告範文
××客運有限公司於2009年××月××日下午在××一分公司會議室召開2009年度管理評審會議。出席本次會議的有總經理、管理者代表、各分公司經理、各部門負責人，公司總經理劉建遠主持了本次會議。會上，各位與會者依據事先准備的管理評審輸入材料作了踴躍發言，對前一階段工作進行了總結回顧，對本公司自上
次監審以來質量管理體系的適宜性、有效性及充分性和方針、目標的適宜性進行了評價，對於存在問題進行了反思和研究，對於經營方面一些新的建議進行了交流和探討。大家暢所欲言，充分發表意見，本次會議集思廣益，取得了預期效果。
與會者一致認為：自本公司質量管理體系建立以來，公司已經納入正軌，全體員工質量意識和滿足旅客需求的意識有較大程度的提高，質量目標已部分實現，這說明質量方針、質量目標切合本公司實際情況，具有較好的適宜性，可操作性強本文來源：文秘114 http://***。從內審結果來看，各分公司、各部門基本上都能按質量手冊、程序文件規定來開展工作，未見到系統性不合格或區域性不合格。這說明本公司質量管理目標具有較高的有效性，同時本公司質量目標在同行業中處於先進行列，也說明了本公司質量管理體系具有一定的充分性。此外，本公司質量管理體系自我完善機制的確定，也為我公司確保質量管理體系的有效性和充分性起到有力的促進作用。
至於資源配置方面，上次管理評審輸出的三項任務：①新站建設、老站改造，②各車站添置危險品檢查儀，③提高營運車輛檔次，均已實現或部分實現，這說明本公司資源的充分性有一定的提高，但是本公司為適應形勢需要，仍決定不斷繼續加大投入，各分公司要做好思想准備。
通過討論，會議決定：今後著重抓好以下四件大事，做到有所提高、有所突破，下次管理評審必須有所交待。
1、各分公司要進一步加強對駕駛員安全意識和質量意識培訓（由安機部門牽頭）。
2、應對火車開通這一挑戰，各分公司應針對性地進行市場調研，分析旅客流向、流量、流時，進一步細分市場，一方面開發新線路，一方面調整現有班車時刻，滿足不同層次旅客的多樣化需求（由運務部門牽頭）。
3、為提高服務質量必須繼續加大基礎設施投入，要求各分公司繼續進行車輛更新換代（由安機、運務部門牽頭）。
4、針對內審中發現的問題，要求各個分公司加強對員工以下兩個方面的培訓工作：（1）質量意識（服務意識、安全意識），（2）崗位技能，要進行實際操作考核，考核合格方可上崗（由辦公室牽頭）。
5、為培育公司新的利潤增長點，公司決定除增加現有運營車輛中公車公營的份額外，再進行客車租賃方案的可行性探索（由運務部門牽頭）。
各部門、各分公司要圍繞本次會議確定的重點，積極開展工作，克服畏難情緒，深入貫徹iso9001標准精神，為廣大旅客提供更優質的服務。
編制： ××* 批准：××*
二○o九年十一月二十日

舉手之勞，助人為樂——莫莫

❺ 研究報告怎麼寫啊!~~~舉個實例 不要說一些廢話

關於含羞草為什麼害羞的研究報告
一、問題的提出
我們家養了一盆含羞草。我早就聽說，含羞草是因害羞而得名的。但是，含羞草為什麼會害羞呢？我為此做了一次調查。
二、調查方法
1.從書籍中查找有關資料
2.在英特網中查閱有關資料
三、調查情況和資料整理
1.什麼是含羞草？
含羞草為豆科多年生草本或亞灌木，又名知羞草、呼喝草、怕丑草。成簇生長，高可達1米，耐寒性較差，原產美洲熱帶地區。含羞草花期7月至10月，花色粉紅，形如絨球。果實扁圓形。一株高40厘米至60厘米，枝上有刺毛。總葉柄上有羽片2個至4個，呈掌狀排列，小葉有14片至4 8片之多。含羞草的花、葉和莢果均具有較好的觀賞效果，成為陽台、室內的盆栽花卉，在庭院等處也能種植。
2.分布地區：
含羞草原產於南美熱帶地區，喜溫暖濕潤，對土壤要求不嚴，喜光，但又能耐半陰。現多做家庭內觀賞植物養植。無明顯地理分布區分。
3.其他特異功能：
在強烈地震發生的幾小時前，對外界觸覺敏感的含羞草葉會突然萎縮，然後枯萎。在地震多發的日本，正常情況下，含羞草的葉子白天張開，夜晚合閉。如果含羞草葉片出現白天合閉，夜晚張開的反常現象，便是發生地震的先兆。
另外，害羞草還可預測災害性的天氣變化，對突發性的反季節性溫差、地磁、地電等變化會產生有違常規的生長活動。
4.害羞的原因：
植物的運動現象，通常是由於細胞內膨壓改變所造成的，大部份成熟的植物細胞，都有一個很大的液泡，當液泡內充滿水份時，就壓迫周圍的細胞質，使它緊緊貼向細胞壁，而給予細胞壁一種壓力，這就是膨壓。膨壓使得細胞壁處於綳緊狀態。液泡內所含的有機和無機物質，它們的濃度高低，決定滲透壓的高低，而滲透壓的高低可以決定水分擴散的方向。當液泡濃度增高時，滲透壓增加，水份由胞外向胞內擴散而進入液泡，增加細胞的膨壓，使細胞鼓脹；反之，細胞則萎縮。
這種過程只能造成緩慢的運動，例如氣孔的開合等，但是當胞膜的半透性發生霎時變化時，卻也可以引起相當迅速的動作。將氯離子向細胞內，鈉、鉀等陽離子向細胞外運送，使得胞膜和鄰近地區保持一定電位差。當外界刺激超過某一定限度時，這種差異通透性會突然改變，鈣離子大量涌進細胞，鉀離子卻向反方向進行，使膜內電位增高，甚至成為正電位，這種情況叫做去極化。這種情況會傳遞，當細胞產生去極化現象時，胞膜的差異通透性消失，原來蓄存於液泡內之水份遂在瞬間排出，使細胞失去膨壓，變得癱軟。葉柄的數條維管束，在葉枕合成一大管道，便於容納葉枕排出的水份。
當我們碰到含羞草的葉子時，葉枕變得癱軟，小羽片失去葉枕的支持，依次地合攏起來。葉枕的下半部，有一些感受細胞，它們特別容易接受刺激，只要遭到輕微的觸動，就會立刻放出水份，使葉柄下垂，造成含羞草的羞態。其它和含羞草同科的合歡，羽片到夜晚也會閉合起來，像是睡覺一樣，這都是葉枕內細胞膨壓改變的關系。
四、結論
1、在含羞草葉枕的中心有一個大的維管束，維管束四周充滿著具有許多細胞間隙的薄壁組織。當震動傳到葉枕時，葉枕的上半部薄壁細胞里的細胞液，被排出到細胞間隙中，使葉枕上半部細胞的膨壓降低，而下半部薄壁細胞間隙仍然保持原來的膨壓，結果引起小葉片的直立而兩個小葉片閉合起來，甚至整個葉子垂下來。含羞草在受到刺激後的0.08秒鍾內，葉子就會閉合。受刺激後，傳導的速度也是很快的，最高速度每秒鍾達10厘米。刺激之後，稍過一段時間，一切又慢慢恢復正常，小葉又展開了，葉柄也豎立起來了。恢復的時間一般為5—10分鍾。但是，如果我們繼續逗弄，接連不斷地刺激它的葉子，它就產生「厭煩」之感，不再發生任何反應。這是因......

❻ 管理學論文怎麼寫（跟讀書報告差不多那種）

21世紀人力資源管理的新趨勢
摘要:21世紀的經濟競爭,關鍵是人才的競爭。因此,人才管理將被深化與發展,並成為企業管理系統的核心。現代管理科學將向「人」的科學發展。重視每一個人,尊重每一個人的價值和貢獻,才能充分發揮每一個人的積極性。所以,探討人在企業管理系統的新特點,認識人的變化趨勢,將是轉變管理觀念,加強人本管理,迎接時代挑戰,形成競爭優勢的基礎。本文分析研究了面向21世紀,企業文化中「人性」假設的新定位;支持企業系統可持續發展的「灰領階層」的形成;新型「人本管理」模式的基本構想三部分內容。
關鍵詞:企業系統;人本管理;灰領階層;立體管理模式中
德魯克說:"所謂企業管理最終就是人力管理,人力管理就是企業管理的代名詞".工業經濟時代實物資本和資金是企業運作的核心,隨著人類社會勞動復雜程度的不斷提高,人力資本的作用越來越顯著,於是人力資源管理在企業管理中的地位也越顯突出.20世紀90年代以來,由於信息技術等一系列外部因素作用,人力資源管理模式也出現了一些新的發展趨勢。
面向21世紀科學技術日新月異,知識經濟撲面而來,世界經濟的競爭、綜合國力的競爭,實質上是科學技術的競爭和民族素質的競爭,誰擁有新時代的人才,誰就能在21世紀的競爭中處於戰略主動地位。因此,現代管理科學蓬勃發展,更加展現以人為本管理哲學的深遠影響。人本管理將是企業管理的核心,管理科學將向「人」的科學發展。重視人的價值和貢獻,充分發揮人的積極性,發揮人的聰明才智,發揮人的創造力,已成為企業戰略思考的核心,是企業人力資源管理理論研究的重點。因此,認識「人」隨管理科學發展的各種假設的變化,探討人在管理系統中的地位與價值,掌握人力資源的發展趨勢,正確運用「人本管理」、「知識管理」[1]原理,是企業管理系統適應日趨復雜的市場環境,參與激烈的市場競爭,做出快速應變反應,形成強大的競爭實力而必須研究的課題。
1、 知識經濟時代的「創新人」「文化人」理念
縱觀管理科學的發展歷程,管理科學從研究「物理」擴展到研究「事理」,後來又探討「人理」,最近又提出研究「人件」,即研究人的知識體系,創新能力等活動規律。由此可見,人的地位與人性的假設隨之變化。(如表1)

管理科學發展傳統管理科學管理行為科學管理科學現代管理科學管理目標出產產品提高效率激勵措施經濟效益可持續發展管理重點「物理」「事理」「人理」「人事物」組合戰略與文化組合的「人件」企業文化中「人性」假設「機器人」「經濟人」「社會人」「復雜人」「決策人」「創新人」「文化人」科學管理的「經濟人」假設取代了「把人看成機器附屬物」的傳統管理之後,又被行為科學的「社會人」替代,逐步發展為管理科學的「復雜人與決策人」之後,由於激烈的國際競爭環境,最終是優秀人才競爭的經濟環境;同時,世界經濟的一體化和區域化發展,使具有不同價值觀念和信仰的文化碰撞加劇,促使企業系統的經營管理活動要跨越民族的界限,在不同的文明區域內運作。因而,使精於靠數據模型作決策的經營管理者們而無法使顧客更為滿意,甚至不知如何激勵職工的積極性、能動性和創新性[2]。正因如此,現代管理科學必然轉向「戰略與文化」組合的管理方式,提出「創新人」與「文化人」的「人性」假設理念。這種變化規律,正好與孔茨先生很早就將人的才能劃分為三個層次(低級是技術才能,中級是人事才,高級是思想才能。)的學說不謀而合;也同本粟明。布鯉穆將人類的能力分為三大范圍:①認知范圍;②感情范圍;③心理動力范圍;[3]有很多相似的地方。認知范圍包括知識的記憶或認識,理解能力及技術的發展;感情范圍包括興趣、態度和價值,欣賞與適應能力的發展,心理動力范圍即操縱或推動技術的發展。所以,21世紀要求的「創新人」「文化人」,應該是站在全球知識經濟爆發性「驅動器」上的人,應該是本身具有相當豐富知識的人,是對新知識敏感而又善於學習,不斷獲取新知識的人,是敢於和善於應用新知識,將其固化、物化為能滿足人們需求的產品和服務的人,是善於將分散存在的知識融會貫通、組合集成,創造出新的知識,並付諸新的應用途徑的人。這才是「創新人」「文化人」的理念的真正內涵。
2、「灰領階層」逐漸成為企業管理系統的支柱
知識經濟時代到來,「創新人」、「文化人」的理念的提出,必然使企業管理系統要把提高人的素質,啟迪人的創新意識,培育人的創新能力,發揮人的知識潛力、智慧優勢放在首位。這種理念的形成,會促使「灰領階層」脫穎而出,逐漸成為企業系統的支柱。眾所周知,在農業社會里,位於社會中心地位的生力軍是綠領階層;前工業化社會,則變為藍領階層,高度工業化時代,又分離出「白領階層」後,隨著現代科學技術在企業系統中的運用(如ＣＩＭＳ,ＭＰＰⅡ,ＭＩＳ等),藍領階層將進一步減少,與此同時,工作在管理與技術崗位上的「白領階層」逐步被脫穎而出的「灰領階層」所取代。所謂灰領階層[4]是指在經營決策、研究開發、技術攻關、工程設計或市場開拓等領域內,具有高度專門知識和技能的人。他與「白領階層」最大的區別在於,灰領階層是以頭腦為資源,以腦力勞動為職能,具有被稱作為「無窮經營資源」的腦力,並有開辟新產業領域的創造力。「灰領階層」在21世紀的經營中起著決定性作用。具體表現在,這些「腦民」們能夠不斷把創造知識、獲得知識的工作組織起來;把孤立的片斷的知識組合起來,形成整體的知識;把個人的知識組織成集體的知識。因此,它的滋生與壯大,必將成為企業管理系統可持續發展的支柱,使企業經營的主導力,從過去的經濟力、資本力過渡到信息力和知識力。這種變化趨勢意味著,具有信息力、知識力的人才將成為企業未來發展的關鍵,誰擁有這樣的人才優勢,誰就能佔領市場競爭優勢。其結果將促使企業系統逐步向智能化系統(如21世紀靈捷製造企業系統、虛擬化企業系統等)方向發展。從而,對人力資源管理的新型模式的研究,就成為企業系統經營管理的重要內容。
3、以人為中心的立體管理模式的必然形成
在企業管理系統中,作為管理者的「人」,通過組織機構、規章制度,乃至法律等手段,對管理系統的被管理者的「人」,以及財、物、信息、時間等要素實施管理。知識經濟的新時代,具有創新知識與能力的「管理者與被管理者」將是企業競爭的根本,以人為核心的動態管理系統將是實現最佳效益的前提。因此,構想以人為中心的立體管理模式,是人力資源管理的深化與發展。
4.1 以人為中心的立體管理模式的基本思路
根據行為科學研究「個體行為,群體行為,領導行為」的相互關系,結合馬斯洛的「需求層次論」,構建一個「三維九要素」的以人為中心的立體管理模式。[5](如圖1所示)

❼ 求可行性研究報告範文

XX房地產項目可行性研究報告

公司名稱：* * 房地產公司

編制人員：* * *

完成日期：2004-7-21

目錄
調查人員聲明 4
第一部分：項目總論 5
1.1項目背景 5
1.2項目概況 5
1.2.1項目名稱 5
1.2.2項目建設單位概況 5
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 5
1.2.4項目規劃控制要點 7
1.2.5項目發展概況 7
1.3可行性研究報告編制依據 7
1.4可行性研究結論及建議 8
第二部分：市場研究 8
2.1宏觀環境分析 8
2.2全國房地產行業發展分析 8
2.3本市房地產市場分析 8
2.3.1本市房地產市場現狀 8
2.3.2本市房地產市場發展趨勢 9
2.4板塊市場分析 9
2.4.1區域住宅市場成長狀況 9
2.4.2區域內供應產品特徵 10
2.4.3區域市場目標客層研究 10
2.5項目擬定位方案 10
2.5.1可類比項目市場調查 10
2.5.2項目SWOT分析 11
2.5.3項目定位方案 11
第三部分：項目開發方案 11
3.1項目地塊特性與價值分析 11
3.2規劃設計分析 12
3.3產品設計建議 13
3.4項目實施進度 15
3.5營銷方案 16
3.6機構設置 16
3.7合作方式及條件 17
第四部分：投資估算與融資方案 17
4.1投資估算 17
4.1.1投資估算相關說明 17
4.1.2分項成本估算 17
4.1.3總成本估算 20
4.1.4單位成本 20
4.1.5銷售收入估算 20
4.1.6稅務分析 20
4.1.7項目資金預測 21
4.1.8現金流量表 21
4.1.9自有資金的核算 21
4.2融資方案 22
4.2.1項目融資主體 22
4.2.2項目資金來源 22
4.2.3融資方案分析 22
4.2.4投資使用計劃 22
4.2.5借款償還計劃 22
第五部分：財務評價 23
5.1財務評價基礎數據與參數選取 23
5.2財務評價（方案1） 23
5.2.1財務盈利能力分析 23
5.2.2靜態獲利分析 24
5.2.3動態獲利分析 24
5.2.4償債能力分析 24
5.2.5綜合指標表 24
5.3財務評價（方案2） 25
5.4財務評價結論 25
第六部分：不確定性分析 25
6.1盈虧平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1變動因素一成本變動 26
6.2.2變動因素二售價變動 26
6.2.3變動因素一容積率變動 26
6.3風險分析 27
6.3.1風險因素的識別和評估 27
6.3.2風險防範對策 27
第七部分：綜合評價 27
7.1社會評價（定性） 27
7.2環境評價（影響及對策） 27
7.3公司資源匹配分析 27
第八部分：研究結論與建議 27
8.1結論 27
8.2建議 27
第九部分：附錄 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附圖： 29

調查人員聲明
我們鄭重聲明：
1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2、 我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。
3、 形成意見和結論。
4、 撰寫本可行性研究報告。
5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。
6、 （其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

註：形成一致意見後，附後存檔。

第一部分：項目總論
1.1項目背景
這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。
1.1.1項目所在區域發展情況
城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。
1.1.2項目發起人及發起緣由
項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.1.3項目投資的必要性
①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況
1.2.1項目名稱
1.2.2項目建設單位概況
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀
①地塊位置
地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。
②宗地現狀
1）四周范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
③項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的社區配套
 交通狀況
（a） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（c） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；
 教育：大中小學及教育質量情況。
 醫院等級和醫療水平
 大型購物中心、主要商業和菜市場
 文化、體育、娛樂設施
 公園
 銀行
 郵局
 其他
附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）
1)治安情況
2)空氣狀況
3)雜訊情況
4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6)周邊景觀
7)風水情況
8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9)其他
⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1)道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。
2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4)通訊（有線電視、電話、網路）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和介面位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點
規劃控制要點
①總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
②住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
③綜合容積率、住宅容積率
④建築密度
⑤控高
⑥綠化率
⑦其他

1.2.5項目發展概況
①已進行的調查研究項目及成果
②項目地塊初勘及初測工作情況
③項目建議書編制、提出及審批過程
④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據
在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。並將其中必要的部分全文附後，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：
項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。
可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。
國家和擬建地區的政策、法令和法規。
根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。
（1）《城市居住區規劃設計規范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規范》
（5）《住宅建築設計標准》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標准》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
（8）《高層民用建築設計防火規范》

1.4可行性研究結論及建議
1.4.1市場研究
1.4.2開發方案
1.4.3投資估算與融資方案
1.4.4財務評價
1.4.5不確定性分析
1.4.6綜合評價
1.4.7研究結論與建議
1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究
2.1宏觀環境分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。
2.2全國房地產行業發展分析
2.2.1行業政策
2.2.2市場供給與需求
2.2.3行業發展趨勢
2.3本市房地產市場分析
一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著「時滯』現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。
2.3.1本市房地產市場現狀
整體競爭格局，供求現狀
1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、各類型產品的市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分布區域等。
4、各行政區市場比較：
（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2）各區商品住宅分布特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。
7、熱點區域的表述和特徵，熱點產品的表述和特徵
8、客戶的購買偏好、購買關注的要素
9、重點樓盤描述
備註：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢
①需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。
②供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況
（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析
2.4.1區域住宅市場成長狀況
①區域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區域內分布狀況
購買人群變化
②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
2.4.2區域內供應產品特徵
①各檔次產品供應狀況
②各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
平均售價
開發規模
產品形式
平均銷售率
平均容積率
物業在區域內分布特徵
③區域內表現最好個案狀況
附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型
⑤分析：本案在區域市場內的機會點
⑥結論：
區域市場在整體市場的地位及發展態勢
本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式
本案在區域內開發市場潛力
本案在開發中的營銷焦點問題
2.4.3區域市場目標客層研究
①各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特徵上）
②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案
2.5.1可類比項目市場調查
序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；
2 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化
3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念
4 物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內牆；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質
5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度
6 樓盤規模 100 3% 100 建築總面積（在建及未建）；總佔地面積；戶數；
7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；
8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高
9 發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌
10 銷售手法 100 5% 110
11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所佔有的比重
12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值
13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。
備註：
1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。
2）使我們的價格制定更客觀合理。
3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。
2.5.2項目SWOT分析
2.5.3項目定位方案
①市場定位
②目標市場定位
③項目產品定位
主要功能/建築規模/主要技術經濟指標
④價格定位：
項目 銷售均價 （元/㎡） 出租均價 （元/㎡×月） 可租售面積（㎡） 備注
寫字間
配套功能
停車場
住宅銷售

第三部分：項目開發方案
3.1項目地塊特性與價值分析
3.1.1地塊特徵分析
3.1.2土地價值分析
1）估價方法和計算公式
2）估價過程
3）拆遷成本估算
3.1.3土地升值潛力初步評估。
從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
3.1.4土地法律性質評估
土地所有權、使用權歸屬/規劃的用途
取得土地使用權程序評估
土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
政策性風險評估：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

❽ 經濟管理學研究報告

這些東西網上沒有的，要查學術期刊網