南京轉讓地塊

A. 南京：進一步完善住宅用地出讓有關工作

經市政府同意，南京市規劃和自然資源局、南京市發展和改革委員會、南京市城鄉建設委員會、南京市住房保障和房產局四部門近日聯合發布《關於進一步完善住宅用地出讓工作的通知》，進一步完善我市住宅用地出讓有關工作。

全文如下：

關於進一步完善住宅用地出讓工作的通知

寧規劃資源〔2021〕308號

各有關單位：為貫徹落實房地產市場宏觀調控要求，切實推進我市房地產市場高質量發展，提升住宅規劃設計品質，經市政府同意，現就進一步完善我市住宅用地出讓有關工作通知如下：

01、改進土地出讓方式

在現行的「限房價、競地價」出讓方式基礎上，進一步確立「限房價、定品質、競地價」的出讓方式，即在發布土地出讓公告時，除了公布所建住宅銷售毛坯均價、土地出讓最高限價外，同時將住宅項目規劃品質要求一並公布。

02、確保規劃品質要求

在現行出讓條件已約定相關規劃品質的基礎上，進一步明確，除嚴格執行現行國家、省技術標准、規范及我市已出台有關技術要求外，還應執行《關於提升南京市新建商品住宅規劃品質要求的通知》(寧規劃資源規〔2021〕6號)，各區、板塊已制定區域標準的，應一並執行，從源頭上確保住宅規劃設計品質，助推提高城市空間品質。

規劃品質要求主要內容須在規劃條件和土地出讓合同中明確，並在房屋銷售現場進行公示。

03、設定開發資質條件

根據區域房地產市場供需狀況，以及地塊規劃品質要求，分區域、分地塊設定競買企業的房地產開發資質條件，通過提高競買企業開發資質，保證開發企業有實力、有能力履行包括規劃品質在內的土地出讓合同約定。

具體地塊的開發資質條件在出讓公告中明確。

04、嚴格競買資金管理

競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關說明材料。分區域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間。對部分地塊，可要求競買保證金比例不低於出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交後一個月內全部付清。

具體地塊的競買保證金及付款時間要求在出讓公告及出讓合同中載明。

05、限制地塊報名數量

落實批次集中出讓土地的要求，防止過度競爭，適當控制地塊報名數量。同一競買人及同一集團成員企業在同一批次出讓公告中所報地塊數量不得超過本次公告地塊總量的30%。

06、規范項目主體

變更競得人在簽訂土地出讓合同後，可按出讓公告約定，在所佔股份大於50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。地塊開發建設產生違約責任的，除項目公司外，競得人須承擔主要責任;項目公司發生失信行為的，記入競得人的企業信用記錄。

部分地塊可設立不得聯合報名競買、不得合作開發的條件，競得土地後，可以按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

上述要求，在出讓公告及土地出讓合同中約定。

07、保障合理施工周期

按照工程審批制度改革的要求，鼓勵競得土地的企業提高開發建設效率。為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，在競得土地後6個月內，住宅部分不得申領預售許可證。

申領預售許可證前，須由房產部門會同建設部門現場核實進度，建設部門重點核實質量、安全，符合要求的，方可銷售。

08、加強土地供後監管

市各有關部門要根據自身職責，共同對住宅用地出讓後的開發建設行為進行聯合監督、監管，項目竣工後，施行聯合驗收。對未達到規劃條件及土地出讓合同約定建設的，要加強聯動、聯合執法、信息共享，及時將其失信行為記入企業信用記錄。

對因工程質量安全問題突出、違反工程建設強制性標准、群眾投訴集中、不認真履行保修責任等造成嚴重社會影響的，由建設部門認定後，將聯合懲戒名單抄送市規劃資源局等相關部門，限制其參與我市土地市場競買，確保我市房地產市場健康有序發展。

本通知適用全市范圍。

B. 南京購買的經濟適用房土地證的性質是劃撥的，要轉成出讓性質要交多少土地出讓金

居民個人在取得經濟適用住房房屋所有權證和國有土地使用權證滿5年後，可以按市場價出售;出售時，應當在市人民政府規定的收費窗口按照出售時該房屋市場評估價與購買時該房屋總價差額的一定比例交納收益，憑繳款證明，房產部門辦理房屋權屬轉移登記手續，國土部門辦理土地出讓手續並予以土地變更登記。轉讓後的房屋所有權證取消原有加註內容「經濟適用住房」，國有土地使用權證所記載的土地性質由「劃拔土地」變更為「出讓土地」。

C. 2005南京地價表

南京土地價格再次刷新 新華分社地塊叫價7.5億
信息發布：搜地網路 www.soudi.cn www.soudi.com.cn
[2006-2-16]
「為提高新街口商圈的開發門檻，『阻擊』傳統百貨和一般零售業進入商圈，將要出讓的新華社江蘇分社1．39公頃地塊起拍價提高。」近日記者獲悉，有相關部門已經將這塊土地的出讓金額定在了7．5億元！

如果這個價格一旦確定，那麼南京土地市場的出讓金額將再次被刷新，新華分社地塊將成為新一代「地王」，記者就此與南京市各個相關部門取得了聯系，進一步核實這塊土地的真實價格。

香港企業接受天價

白下區政府宣傳部的張部長告訴記者，中央商務區的傳統零售業業態已走下坡路，而目前南京新街口的傳統零售業已經佔到整個區域業態類型的90％以上，因此為限制傳統百貨和一般零售業的發展，相關部門決定將新華社江蘇分社地塊重金出讓，目前已經有香港企業看中了這塊地。

記者隨後采訪了南京市土地儲備中心的相關負責人，這位負責人告訴記者，目前這個地塊的具體招拍方式還沒有確定，但新華社江蘇分社地塊可以說是南京最好的一塊土地，拆遷成本肯定不低，因此起拍價接近上述所說的價格。

一位關注這塊土地很久的開發商也向記者感嘆，公司很早就看中了這塊地，但經過核算之後，發現如果這個地方要拆遷的話，搬遷補償款就超過了8000元／平米，再加上其他成本，新華社江蘇分社地塊的價格已經是天價，難怪這塊土地遲遲沒有啟動。

地價達17673元／平米

經過多方面核實，新華社江蘇分社的土地價格已經初現端倪，一塊面積僅為1．39公頃的土地叫價7．5億，實在讓不少業內人士咋舌。南京市土地儲備中心的網站公布了新華分社地塊的詳細資料，該地規劃用地性質屬商業、辦公物業類型，最大建築容積率為3．3。一位業內人士告訴記者，按照最大的建築容積率來算的話，這塊土地的樓面地價已經達到了17673元／平方米，再加上2000元／平方米左右的建安成本及相關費用，開發成本已經接近20000元／平方米！這種成本價格已經超過了周邊商業、辦公樓盤的銷售單價。

天價地塊尚待市場檢驗

不少開發商認為這個價格創下了南京土地市場的新高，在市場不景氣的情況下，這個天價都是對開發企業的嚴峻考驗。

順馳中國·華東集團的相關負責人認為，宏觀調控之後，市中心土地屢屢叫高價導致了土地市場一頭熱一頭冷的現象，市中心過熱，副中心過冷。

一些品牌開發商對此表示樂觀，江蘇格林摩爾集團的營銷總監王建宏就十分看好南京的商業地產，他認為這塊地會吸引不少國內知名開發企業甚至外資勢力進入，但天價地塊是否能推出還是要接受市場的檢驗。

南京天價地塊記錄

1、2002年，珠江路出讓13543．5平方米土地，出讓金額25400萬元。

2、2003年5月26日，出讓鼓樓西北角A1地塊：18721．5平方米，A2地塊：10023．5平方米，出讓金額38000萬元。開發商：南京市國有資產投資管理控股有限責任公司。

3、2003年5月28日，出讓鄧府巷地塊45355．6平方米，出讓金額62300萬元，開發商：中南國際。

4、2003年8月12日，出讓玄武門地塊9．5平方米，出讓金額14800萬元，開發商：南京新城創置房地產有限公司。

5、2003年8月12日，出讓長江南北貨地塊35961．5平方米，出讓金額46000萬元，開發商：溫州大發房地產開發有限公司。

6、2005年9月10日，出讓白下區鐵管巷A地塊11286平方米，出讓金額34400萬元。

7、2005年9月10日，出讓白下區鐵管巷C地塊6822．1平方米，出讓金額17600萬元。

D. 南京今年宅地分三批集中出讓 33幅218公頃土地上線推介

3月29日，江蘇省南京市土地市場網上線了「在線招商推介系統」，公布33幅土地簡要招商推介信息。其中，32幅涉及商品住宅用地，一幅為老年公寓用地；純宅地25幅。

從推介內容來看，南京此次33幅地塊的用地面積共218.21萬平方米，分布在建鄴區、棲霞區、江寧區、浦口區、六合區、玄武區、秦淮區、雨花台區和江北新區，具體的起拍總價等信息尚未公告。推地面積最多的前三個區分別是浦口區5幅、58.76萬平方米，雨花台區7幅、51.92萬平方米，江寧區8幅、47.62萬平方米，此次鼓樓區沒有土地計劃出讓。

另有兩幅體量超過20萬平方米的地塊均來自浦口區，且地塊相鄰。

一幅為江浦街道浦濱路以北、城南河以西地塊，共計22.18萬平方米。

浦口區該地塊由9部分組成，包括4幅商辦混合用地，建築最高不超過180米；3幅二類居住用地，建築高度不超過80米；以及2幅35米高的文化設施用地。該地塊周邊交通有地鐵10號線 ，教育資源有珠江小學、南京市浦口第二中學，醫療資源為江蘇省人民醫院浦口分院。

另一幅浦口區江浦街道浦濱路以北、河濱路以東地塊位於迎江路以南、康健路以西，佔地面積21.25萬平方米。 該地塊包含3部分二類居住用地，共計116053.52平方米；還規劃有一幅商辦混合用地，建築高度150米，用地面積96475.44平方米，其中酒店式公寓佔比30%。地塊周邊不僅用地鐵10號線，還有南京一中江北新區分校、浦口中心醫院、寶隆時代廣場、南京青奧公園等。

33幅地塊中，江寧區康養路以南、場部路以東地塊不涉及住宅用地，但以老年公寓用地為主，總用地面積176199.7平方米。3個分區為老年公寓用地，共159375.14平方米；一個分區為醫療衛生用地，用地面積為10010.39平方米；一個分區為商業用地，佔地6814.17平方米。此外，江寧區還有兩幅商住混合用地。

此前的3月1日，南京發布的一份《2021年全市經營性用地擬上市地塊前期工作推進會議方案（代會議通知）》提到，根據最新自然資源部集中供應住宅用地的要求，切實掌握調控主動權，南京市規劃和自然資源局、南京市土地儲備中心牽頭前期手續部門及各運動主體對接2021年經營性用地擬上市地塊各項前期工作。請各主體詳細梳理2021年南京上市計劃中的商品住宅地塊，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

E. 我在南京有一批工業用地，現在想轉讓別人，有哪些地方可以免費發布工業土地出售信息呢

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F. 南京土地出讓新政：提高保證金比例，地價觸頂後搖號定競得人

又一城加強樓市調控。8月18日，江蘇省南京市規劃和自然資源局發布2020年寧出第09號出讓公告，掛牌9宗經營性地塊，其中6宗涉及普通商品房用地。
對於住宅用地，南京市改變了競買規則，主要包括調整競價成交方式、嚴格開發資質、提高競買資金、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數量等五方面。
6宗宅地均採取「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過政府設置的最高價(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
具體而言：地塊無人報名，地塊流標；地塊只有一家競買人報名，並有不低於起始價的有效報價，該地塊在掛牌時間截止時即成交。
競買人為兩個或兩個以上時，競價最高者為競得人。當地塊競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度。
出讓人同時限制了競買地塊數量。為鼓勵市場參與主體多元化，南京市要求在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團所屬成員企業不得競得（含聯合競買）兩塊及以上的住宅（商住）地塊，其他用途的地塊除外。已通過搖號取得地塊的競買人不得參加同一批剩餘地塊的搖號活動。
同時，出讓文件顯示，南京市提高了住宅（商住）用地競買保證金比例，根據地塊區域土地市場競爭情況，由出讓起始價的20%調整為20%-80%，熱點區域不低於50%，並要求一個月內付清全部土地成交價款。
對於住宅地塊，南京市對開發資質要求更加嚴格。為提高市場准入條件，要求報名參與住宅（商住）用地的競買人應具備房地產三級及以上開發資質（不含暫定資質）。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這將成為南京土地市場管控的重要導向，成為下半年穩地價的標桿性的政策。
嚴躍進稱，對地價的管控防範了地價的過快上漲，成交價位最高限價加一個加價幅度，自然使得地價可控。其次，也防止對房企拿地積極性的挫傷。同時，部分地塊的競買保證金，甚至要達到起拍價的80%，這就使得高價拿地等情況減少，房企購地會更加理性。
此次南京的土地政策，嚴躍進進一步表示，對於南京土地市場來說，近期確實有過熱的現象，此類政策的出台，有利於給南京土地市場降溫。

G. 我老闆在南京買了塊地，基礎建設成功完成，其地理位置也不錯，現在想出租或轉讓出去，不知應如何操作，在

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H. 土地出讓和轉讓的區別

1 主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2 行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。

3 轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4 交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

(8)南京轉讓地塊擴展閱讀

國土資源部職責

中華人民共和國國土資源部負責土地資源 、礦產資源、海洋資源等自然資源的規劃、管理、保護與合理利用。在國務院機構改革方案中，國務院機構被分為四類：宏觀調控部門，專業經濟管理部門，教育科技文化、社會保障和資源管理部門，國家政務部門。國土資源部放在教育科技文化、社會保障和資源管理部門一類中，與教育科技文化、社會保障一起作為國民經濟發展的基礎保障部門，是我國經濟發展的後勁所在。這充分突出了國土資源在國民經濟中基礎地位。

國土資源部將依照《中華人民共和國礦產資源法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國海洋法》、《中華人民共和國測繪法》等法律及法規，依法行政。並按照精簡、統一、效能的原則，調整組織機構，把部政府職能切實轉變到宏觀調控、社會管理和公共服務方面來，完善我國的社會主義市場經濟體制，建立符合我國市場經濟要求的資源管理機制。

參考資料網路-土地使用權出讓網路-土地使用權轉讓

I. 南京集中供地：限制地塊報名數量，購地6個月內不得預售

8月25日，江蘇省南京市發布第二批集中供地公告，並進一步完善競買規則。此次公告合計掛牌53幅地塊，出讓總面積約241.72萬平方米，起始總價約621.55億元。9月26日上午9時30分開始網上競價。

第三方研究機構中指研究院南京分院高級分析師趙芊表示，南京此次土拍規則調整，對市場的穩定發展有著重要的意義，不僅可以控制地價水平，實現「穩地價」，更重要的是降低房企的拿地成本，使企業有足夠意願提高住宅品質。

要求自有資金，限制地塊報名數量

南京要求，競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關說明材料。分區域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間。對部分地塊，可要求競買保證金比例不低於出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交後一個月內全部付清。具體地塊的競買保證金及付款時間要求在出讓公告及出讓合同中載明。

落實批次集中出讓土地的要求，防止過度競爭，適當控制地塊報名數量。同一競買人及同一集團成員企業在同一批次出讓公告中所報地塊數量不得超過此次公告地塊總量的30%。

在本批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一幅地塊，且報名地塊幅數不得超過13幅（溧水區、高淳區除外）。

部分地塊不可聯合競買、不得轉讓項目公司股權

公告顯示，第二批集中供地中，有16幅地塊不接受聯合競買、不得合作開發，即「該地塊不得聯合報名競買、不得合作開發，競得土地後，競得人可以按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓」。

同時，南京還進一步規范項目主體變更。競得人在簽訂土地出讓合同後，可按出讓公告約定，在所佔股份大於50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。地塊開發建設產生違約責任的，除項目公司外，競得人須承擔主要責任；項目公司發生失信行為的，記入競得人的企業信用記錄。

設定最高限價，同時提高預售條件

改進土地出讓方式。在現行的「限房價、競地價」出讓方式基礎上，進一步確立「限房價、定品質、競地價」的出讓方式。

具體而言，當地塊無人報名，地塊流標；地塊只有一家競買人報名，並有不低於起始價的有效報價，該地塊在掛牌時間截止時即成交；兩個或兩個以上競買人競買同一地塊，競價最高者為競得人。當地塊競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度。

價格方面，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過核定價格（裝修價格另行核定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行核定）；所建商品住宅項目須按照《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》（寧規劃資源規[2021]6號）執行。

南京要求，當網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

本批次地塊配建的租賃住房，只在住宅用地內建設，由競得人建成後用於租賃，不得上市銷售、不得轉讓、不得分割抵押（另有約定的除外），須遵守國家及南京市租賃住房管理政策相關要求。

本批次出讓地塊裝配式建築要求以公開出讓文件約定為准，規劃條件中的「容積率」已包含採用裝配式建築獎勵的容積率部分（含預制外牆水平截面積）。

買地6個月內不得預售

南京市要求，各有關部門要根據自身職責，共同對住宅用地出讓後的開發建設行為進行聯合監督、監管，項目竣工後，施行聯合驗收。對未達到規劃條件及土地出讓合同約定建設的，要加強聯動、聯合執法、信息共享，及時將其失信行為記入企業信用記錄。

對因工程質量安全問題突出、違反工程建設強制性標准、群眾投訴集中、不認真履行保修責任等造成嚴重社會影響的，由建設部門認定後，將聯合懲戒名單抄送市規劃資源局等相關部門，限制其參與南京市土地市場競買，確保南京房地產市場健康有序發展。

同時，南京提出保障合理施工周期。按照工程審批制度改革的要求，鼓勵競得土地的企業提高開發建設效率。為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，在競得土地後6個月內，住宅部分不得申領預售許可證。申領預售許可證前，須由房產部門會同建設部門現場核實進度，建設部門重點核實質量、安全，符合要求的，方可銷售。

提升品質

在現行出讓條件已約定相關規劃品質的基礎上，南京市進一步明確，除嚴格執行現行國家、省技術標准、規范及南京市已出台有關技術要求外，還應執行《關於提升南京市新建商品住宅規劃品質要求的通知》（寧規劃資源規〔2021〕6號），各區、板塊已制定區域標準的，應一並執行，從源頭上確保住宅規劃設計品質，助推提高城市空間品質。

規劃品質要求主要內容須在規劃條件和土地出讓合同中明確，並在房屋銷售現場進行公示。

在此次出讓的地塊中，出讓方要求，在住宅品質方面需要，優化公共空間，升級建築設計，優化停車設施等。

趙芊表示，近年來，市場上關於住宅品質的糾紛並不少見，此次調整，或將促使房地產企業高品質開發，提升南京居民的居住品質。另外，限制同一家房企地塊報名的數量，或將引導市場的理性競爭，引導全市各片區的均衡、協調發展。而溧水、高淳不計在內，有利於引導品牌房企投資溧水、高淳，提升兩區品質。部分地塊限制了合作，可以有效規避目前市場上一些房企小股佔比、多家聯合開發的行為，引導市場良性發展。

J. 南京市門面房轉讓的土地增值稅徵收標准

全國統一標准！
《土地增值稅暫行條例》（國務院令【1993】第138號）
第2條轉版讓國有土地使用權權、地上的建築物及其附著物（簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應依照本條例繳納土地增值稅。
第3條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第7條規定的稅率計算徵收。
第4條轉讓房地產所取得的收入減除本條例第6條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。
第5條轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第6條計算增值額的扣除項目：
1，取得土地使用權所支付的金額；
2，開發土地的成本、費用；
3，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
4，與轉讓房地產有關的稅金；
5，財政部規定的其他扣除項目。
第7條土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額 的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。