征地成果

① 農用地分等成果在征地補償中的應用

征地補償制度改革的一個重要目標是測算征地區片綜合地價，建立科學合理的同地同價補償標准，這項工作必須以農用地分等定級估價成果為基礎。

（一）應用分等成果進行農用地定級

農用地級別是依據構成土地質量的自然因素和社會經濟因素，根據地方土地管理工作的需要，在行政區內主要考慮定級目的，按照規定的方法和程序進行農用地質量綜合評定而劃分出的農用地級別。農用地級別側重反映因農用地現實的自然質量利用水平和效益水平不同而造成的農用地生產力水平差異。農用地定級成果要求在縣域范圍內具有可比性。

農用地定級主要採用修正法。定級過程包括農用地分等成果整理、選擇修正因素與確定權重、修正因素量化、劃分定級單元、計算單元修正因素質量分、計算修正系數、計算定級指數、級別劃分與校驗等步驟。

1. 分等成果整理

根據《農用地定級規程》（TD/T 1005-2003）的規定，採用修正法定級需利用農用地分等成果中的分等單元及分等指數、農用地等別圖等分等成果。因此，在進行農用地定級時，對分等成果中的圖件和計算結果進行了核實整理，為農用地定級做好准備。

2. 選擇修正因素與確定權重

修正因素是指分等因素之外對農用地等別有顯著影響的因素。修正因素包括：

（1）土地區位條件：包括農貿中心和交通狀況等。具體可用中心城市影響度、農貿市場影響度、道路通達度 3 個因素來衡量。

（2）耕作便利條件：包括耕作距離、田間道路和田塊形狀等。

（3）土地利用狀況：包括土地利用現狀、利用方式、經營效益、利用集約度等。

（4）其他因素。

基於上述因素因子選取原則，結合當地實際，廣泛聽取各方面意見，運用特爾菲法等對各種因素和因子進行篩選，構建出農用地價格影響因素因子評價體系，確定各因素的權重。

3. 修正因素量化

農用地定級修正因素的作用分值的計算主要遵循以下原則：

（1）因素質量分與土地質量優劣成正相關，即土地質量越好，質量分值越高；反之，質量分值越低。

（2）質量分值體系採用百分制，分值范圍採用 0 ～ 100 分的封閉區間，即指標優劣均在0 ～ 100 分內。

（3）作用分值與因素的顯著作用區間相對應，距影響因素越遠，其影響作用越弱化，分值差距越小。

4. 劃分定級單元

定級單元是定級指數測算的基本空間單位。其劃分要求是單元內土地質量相對均一，單元之間有較大差異。單元界線一般由線狀地物或權屬界線封閉構成，且實地明顯可辨。

5. 計算單元修正因素質量分

將定級單元圖疊置在定級修正因素分值圖上，根據實際情況選擇以下方法對單元內定級因素分值進行取值和計算：

（1）以定級單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值。

（2）以定級單元跨越的不同分值區的面積加權平均值代表單元分值。

（3）以定級單元幾何中心點的分值代表單元分值。

（4）以定級單元各轉折點、明顯變化點的平均值代表單元分值。

（5）綜合運用上述方法，計算分值。

6. 計算修正系數

修正系數反映了修正因素在定級范圍內相對變化的程度，用單元的修正因素指標值與單元所屬級別內所有單元的修正因素指標平均值進行比較計算。

7. 計算定級指數

定級指數由單元的農用地分等指數與單元的修正系數相乘獲得。

8. 級別劃分與校驗

根據單元定級指數，採用總分頻率曲線法初步劃分農用地級別。確定各級別分值界線後，根據各單元總分值高低，將各單元進行歸並，對歸並後的邊界進行調整，劃分出不同的土地級別。並採用實地調查及專家論證法和級差收益驗證法對初步劃分的農用地級別進行校驗，以保證定級結果的正確性。

（二）根據定級結果進行農用地基準地價評估

由於農用地的特殊性，考慮其資料的可獲取性、政策法規的控制性和評估結果的應用性，在評估農用地價格時，以收益還原法為主，以征地資料為參考，以樣點地價平均法計算基準地價。

1. 確定基準地價內涵

農用地基準地價是指縣（市）人民政府根據需要，針對農用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。

2. 資料調查與整理

農用地地價資料調查以基準地價區片為單位進行，並按照土地級別、用地類型進行歸類整理後，按實地位置標注到工作底圖上，建立樣本資料數據表。

（1）投入產出資料調查。投入產出樣本以村為單位，選擇行政區域內具有代表性的地塊進行調查，每村調查 1 ～ 3 個地塊。調查的內容主要包括產出情況、物化投入情況、活勞動投入情況和管理投入情況等。

（2）土地交易資料調查。土地交易資料主要包括農用地轉包、農用地開發等交易樣本資料。土地交易資料調查為全面調查。

（3）其他地價評估相關資料調查。其他地價評估相關資料主要包括各種利率、利息、稅費、開發成本、土地利用規劃、政策、法規等資料，主要從農業開發辦、農業局、統計局、國土資源局、銀行等部門收集。

在資料分類基礎上，將審查合格的樣本資料，按土地用途、交易方式和地價計算的方法進行歸類、編號，繪制以村為單位的樣點分布圖，然後再將樣點按實地位置標注到工作底圖上。

3. 農用地基準地價評估

將農用地在未來使用年限內可能獲得的年收益折算為現在價值的總和，即為地價。應用這一方法的關鍵在於正確求算農用地經營純收益和確定還原利率。

1）樣點地價計算

農用地基準地價測算中樣點地價計算採用收益還原法。

2）土地年純收益計算

土地年純收益為農用地生產經營年總收入減去年總費用後得到的農用地的年純收益（年地租）。

（1）農用地生產經營總收入的分析計算。年總收益是農用地按現用途，合理有效利用土地所取得的持續而穩定的客觀正常年收入。

（2）年總費用的計算。年總費用是指農用地的使用者在進行生產中所支付的年平均客觀總費用。

（3）土地年純收益。土地年純收益為年總收益與年總費用之差，即純收益 = 年總收益－年總費用。

3）土地還原利率的確定

根據《農用地估價規程》（TD/T 1006-2003）的規定，土地還原利率採用安全利率加風險調整值法確定，即土地還原率 = 安全利率 + 風險調整值。其中，安全利率採用中國人民銀行一年期定期存款年利率，風險調整值根據農業生產所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區的社會經濟發展水平和農用地市場等狀況對其影響程度確定。

4）期日修正

調查的樣點的投入產出地價應該均為近幾年數值，距評估基準日較近，農用地價格基本上沒有變化，期日修正系數為 1。

5）樣點地價計算

根據收益還原法計算公式計算出調查的樣點地價，並進行期日修正。

6）農用地基準地價測算

將在標准差范圍內的有效樣點進行算術平均，得到各級別內各具體地類的平均地價，即各級別內各地類的基準地價。

（三）定級和基準地價測算成果在測算征地區片綜合地價中的應用

征地區片綜合地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片並測算的征地綜合補償標准。

制訂征地區片價的目的是為征地補償提供依據，直接為征地服務，是依法、合理做好征地補償安置工作、維護被征地農民權益、保障經濟建設健康發展的重要基礎性工作，是貫徹落實《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和國家有關規定，解決當前征地工作中存在的補償標准偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。通過本項工作的開展，能夠科學地建立起以征地區片價為核心的計算征地安置補償費用的新方法，為落實科學發展觀，維護社會穩定，保證經濟建設徵收土地的順利實施提供有力保障。

制訂區片綜合地價的指導原則主要有四個：一是維護被征地農民合法權益的原則，確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，並體現長遠生計和未來發展的需要；二是同地同價原則，相鄰區域的征地項目，征地補償標准不因征地目的及土地用途不同而有差異；三是協調平衡原則，在同一個區域，征地統一年產值標准確定的補償標准與區片綜合地價應相銜接，新標准應與原征地補償標准相銜接，不得低於當地原征地補償標准；四是公開聽證原則，征地區片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

1. 征地區片價測算總體技術路線

征地區片價測算的總體技術路線確定為：劃分征地區片，並針對征地區片，採用農地價格因素修正測演算法和年產值倍數測演算法兩種方法測算征地區片價，並對測算結果進行驗證和調整，確定最終的征地區片價。

2. 資料收集、調查與整理

主要是收集測算征地區片綜合地價所需要的圖件、報告、統計等資料，調查農用地投入產出資料，並對這些資料進行整理。

3. 征地區片的劃分

在遵循相對一致性原則、多因素綜合評價原則和與行政界線相一致原則的前提下，採用農用地級別調整法劃分征地區片。

農用地級別調整法是在村行政界線的基礎上，根據農用地級別界線並考慮其他相關情況，適當調整劃分征地區片的方法。

4. 征地區片價的測算

征地區片價測算的基本方法主要有農地價格因素修正法、征地案例比較法和年產值倍數法等，應選擇兩種或者兩種以上方法測算。實際操作時，在開展完成的農用地定級估價工作基礎上，首選農地價格因素修正測演算法進行測算。為做好不同市（縣）、不同區片的平衡工作，同時選用年產值倍數測演算法、征地案例比較測演算法作為輔助方法進行驗證。

1）農地價格因素修正法

（1）計算區片農地價格。區片內耕地價格可直接採用基準地價測算成果確定。除耕地外，其他農用地等可通過樣點補充調查，採用收益還原法等地價評估方法確定。具體方法參照《農用地估價規程》（TD/T 1006-2003）的有關規定，也可以通過類比或推演算法確定區片內其他地類價格。

區片農用地價格確定主要有兩種方式：區片內土地利用類型單一的，以單一利用類型農地價格確定為最終區片農地價格；區片內土地利用類型復雜的，以區片內各類型農地價格的面積加權平均或其他方法的評定結果作為最終區片農地價格。

（2）確定修正因素和系數。修正因素主要考慮土地區位、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等。

採用綜合評分法確定因素修正系數，因素修正幅度大小要適當，並根據當地實際情況確定。修正系數最小為零，並以零為基礎向上修正。修正系數參照下面的方法確定：

①土地區位：將測算范圍內的區片，根據距離市（縣）中心的距離劃分檔次並確定修正系數。距離越近，檔次越高，修正系數越大。

②人均耕地數量：將測算范圍內的區片人均耕地數量進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。人均耕地數量越小，檔次越高，修正系數越大。

③土地供求關系：將測算范圍內的區片一定時間段的土地徵收數量進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。土地徵收數量越多，檔次越高，修正系數越大。

④當地經濟發展水平：將測算范圍內的區片一定時間段的經濟收入水平進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。經濟收入水平越高，檔次越高，修正系數越大。

⑤生活保障水平：將測算范圍內的區片一定時間段的生活保障水平進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。生活保障水平越高，檔次越高，修正系數越大。

（3）計算征地區片價。將各區片農地價格和所對應的修正系數代入公式，計算得到各區片的征地區片價。

2）年產值倍數法

年產值倍數法是以土地年產值為基礎，按照一定倍數測算征地區片價的方法，按以下步驟進行：

（1）確定區片土地年產值。區片土地年產值應為區片土地綜合年產值，可在第一階段已調查主要農作物投入產出樣點數據綜合分析的基礎上，根據土地附加收益情況（其他種植、養殖等多種經營）適當向上修正後確定。

（2）確定土地補償倍數和安置補助倍數。土地補償費和安置補助費的倍數確定可採用兩種途徑，一種是分別確定，一種是統一確定。

確定補償倍數應主要遵循多因素綜合分析及適當提高征地補償標準的原則。按照保證被征地農民原有生活水平不降低、並體現長遠生計和未來發展的要求，應在綜合分析土地區位、當地農民現有生活水平和社會經濟發展水平、當地人均耕地水平、原有徵地補償標準的基礎上確定補償倍數，並在法律規定范圍內適當提高確定。

（3）計算征地區片價。將各區片土地年產值、土地補償倍數和安置補助費倍數或統一倍數按公式計算，得到各征地區片價。

3）征地區片價結果確定

在對各種測算方法結果進行綜合分析的基礎上，採用其中一種方法的結果或多種方法結果的平均值確定征地區片價結果。平均值確定可以使用簡單算術平均法或者加權算術平均法。

從以上征地區片綜合地價測算過程可以看出，每一步驟都在直接或間接地利用著農用地分等成果，足見農用地分等成果在征地補償中的重要轉化應用價值。

② 徵收土地要求提供測繪成果的依據是什麼

政府徵收土地賠償標準是多少?征地每畝補償費總費用每年，每個地方都是不一樣的，具體情況請等待當地國土部門公布數據。
根據中華人民共和國土地管理法
第四十七條徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。

徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。
徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

③ 土地征地流程有哪些

1、擬訂徵用土地方案：由擬徵用土地所在地市、縣人民政府或其土地行政主管部門擬訂。

2、審查報批：報有批准許可權的上級政府批准。

3、方案公告：由市、縣人民政府對經批準的征地方案在被徵用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。

4、征地補償登記

被徵用土地的所有權人和使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地 補償登記。

5、制定征地補償、安置方案

由市、縣土地行政主管部門會同有關部門根據批準的徵用土地的方案及土地所有者和使用者的登記情況(經核實)制定，即把征地方案中確定的各種補償的總費用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員的安置方案。

6、公告征地補償、安置方案並組織實施

征地補償費用應當自征地補償、安置方案批准之日起3個月內全部支付。

7、清理土地

征地補償、安置方案實施後，由市、縣土地行政主管部門組織有關單位對被徵用的土地進行清理。

(3)征地成果擴展閱讀

集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。

集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

集體土地使用權的主體為特殊民事主體，主要為集體經濟組織及其成員，集體經濟組織設立的企業和公益性組織，只有法律、行政法規規定允許的個別情況下，才可包括集體經濟組織以外的單位和個人。

④ 征地制度中存在的問題及改革對策

土地是人類生存的基礎，是一切基本建設的源頭。因此，依法徵得土地，工作的快慢直接影響到經濟建設的全程，由此可見，征地工作在土地管理和經濟建設中佔有十分重要的地位。但嚴格的征地制度和繁多的征地材料也的確使征地工作步履艱難。

本文結合土地管理工作實踐，就征地范圍、征地工作程序、征地補償制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾進行闡述，並提出相應對策。

1 征地范圍方面

1.1 征地權使用范圍過寬的問題

為了公共利益的需要而行使征地權，這是國家和政府的—項特殊權利，是國家強制力的體現。這在現代世界各國法律中都有相應的規定，但在對「公共利益」概念的理解上，各國之間有所不同，也就導致行使征地權的范圍也不同。但有一點是相同的，即「公共利益」就是廣泛性的大眾的利益。就是說這種建設應是帶有「公益性的」，不以盈利為主要目的的建設事業，如國防建設、環境保護、市政建設、交通運輸、水利事業、公共衛生事業、科教文化等社會福利事業以及國家機關、安居工程等以公共利益為目的的建設。

但從我國現行法律條款中可以看出，在我國實行的土地社會主義公有制條件下，不論是「公共利益的需要」，還是「任何單位和個人進行建設」，都可以通過國家徵用「原屬於農民集體所有的土地」而取得土地使用權，都可以將集體土地（特別是耕地）轉為國有土地（建設用地）。因此，徵用土地就成為將農民集體土地轉為國有土地，將耕地轉為建設用地，為各項建設提供國有土地的唯—途徑。這就從法律上模糊了「公共利益」與「非公共利益」的概念，把征地范圍擴大到了所有經濟建設用地，使得國家征地權使用范圍過寬。

征地權使用范圍寬，就不同程度地侵犯了農民集體土地所有權權益的享有。由於國傢具有至高的強制力，徵用土地是國家行政機關基於本身單方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地實踐中，國家徵用土地是為了「公共利益」的需要，比如城市綠化用地、公路道路、建設水庫、建設校舍、醫院等城市基礎設施，這些造福於人民大眾，有利於國民經濟的持續發展和民族整體素質提高的工程，代表了廣大人民群眾的利益，也包括當地農民的利益，這時群眾對征地比較認同，一般都能服從國家需要。但是，如果政府徵用集體土地是為了出讓給投資者進行盈利性建設，並從徵用土地中獲取巨大利潤，而國家的征地補償仍使用與「公共利益」征地相同的標准和范圍，實際上是剝奪了農民能夠從集體土地中獲得利益的一部分，同時把它轉讓給了某些單位和個人，無形中侵犯了農民的集體土地所有者權益，形成了新的社會分配不公平。從一定意義上說明，在征地過程中，由於農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，造成農民利益遭受嚴重侵犯的現象普遍存在。農民集體土地所有權權益遭到嚴重侵犯，這也是造成部分地區征地難的直接原因。例如，滑縣縣城開拓的四條大道佔用耕地800多畝，每畝補償均不超過1萬元，但沒有因為征地發生一起糾紛，時間僅用三個月便全部落實。同時，滑縣2000 年度第一批次城市建設用地徵用耕地180多畝，每畝土地補償費為4.6～6.5 萬元，安排項目為人民保險公司職工住宅、電信公司辦公樓、商業住宅小區和一個別墅區，由於群眾對征地用途不認可，不接受國家征地補償，在落實中遇到很大阻力，尤其別墅區用地至今無法進地施工。

1.2 豐富制度，健全機制

從長遠看，在征地制度改革過程中，應對國家征地權行使的范圍進行調整，將其限制在狹義的公共利益用地范圍內，並按集體土地被徵用後土地利用和經營行為的性質，將征地分為兩類：一是公益性非贏利類徵用，即公益非贏利性用地；二是經營類征購，即公益性經營用地和非公益性經營用地。

需要說明的是，劃分征地類型的主要依據是看用地單位使用土地是否以盈利為目的，若屬非贏利性的，則劃為徵用類；若屬贏利性的，則劃為征購類。而建設項目的投資來源，則不作為劃分征地類型的主要依據。其原因是隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立及投融資體制的改革，投資主體呈現多元化趨勢，投資主體與經營性質（用地性質）之間的相關性日趨減弱，因此從發展的趨勢看，建設項目投資來源不應作為劃分征（購）用土地類型的主要依據。

1.2.1 征購

征購是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區范圍內又符合城市規劃，任何單位和個人以贏利為目的的建設用地需要經土地行政主管部門按市場評估價格收購集體土地的行為。

征購范圍：從土地用途上講包括工業用地，商業、旅遊、餐飲娛樂、住宅、醫療衛生、文化教育等經營性行業用地。從分布地域上講包括城鎮規劃區內零星布置、拋荒、閑置或具有其他更高開發價值的集體農用地和集體建設用地，允許實施征購，這樣既有利於土地國有化，又避免城市市區中長期存在「都市村莊」的不正常現象。但必須嚴格遵守「佔一補一，占補平衡」的耕地保護政策，基本農田保護區的耕地禁止佔用。

1.2.2 徵用

徵用是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區內又符合城市規劃各級人民政府為非贏利性項目建設的需要，向農民集體徵收土地的一種強制性行為，同時應對被征地集體和個人進行公平合理的補償。

徵用范圍：①國家機關和軍事用地；②城市基礎設施和非贏利性公益事業用地；③國家重點扶持和為公眾服務的能源、交通、水利、環境保護、文物遺跡保護等用地；④法律、行政法規規定的非經營性的劃撥用地。徵用土地的目的必須為非贏利性的公共利益服務，公共利益的概念應是狹義的，徵用土地的范圍應是嚴格的。

徵用的強制性：政府在征地之前應先發布預征地公告，舉行聽證會聽取公眾及被征地單位意見，由公眾認定征地的非贏利性和公共利益性。一旦認定征地是為公眾服務，經政府批准後，徵用土地就具有了強制性，法定征地機構可以行使土地徵用權，要求個人服從公眾利益，必要時征地機構可以請求法院強制執行。征地權的強制行使必須是法定征地機構，只能用於公共目的且給予被征者合理補償，三者缺一不可。

2 征地補償制度方面

2.1 征地補償范圍窄、標准不合理的問題

縱觀日、英、德等各國的立法和實踐，征地補償的原則隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，不同時期也有不同的規定，大致經歷了完全補償——不完全補償——相當補償的過程。土地補償范圍和補償標准雖然都存在差異，但大體都包含以下幾項：土地補償、殘餘地、連接地損害補償、地上物補償、經營損失補償、遷移費補償等，基本上把能夠舉證的具體損失和可以預見的利益都列入補償范圍。從世界的整體發展趨勢看，對於國家合法行為造成的損失，其補償范圍與標准均呈日漸放寬之勢，對農民所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。而我國征地現採用的補償原則只能算是不完全補償原則，征地補償范圍僅限於土地補償、農業人口安置補助、青苗和地上物補償。也就是說我國征地補償范圍僅限於與被征地客體直接相關的經濟損失。而對與被征地客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，如殘餘地、連接地損害補償，經營損失、租金損失等內容都沒有列入補償范圍。與世界各國相比，我國的征地補償不僅范圍窄，而且標准也不合理。世界大多數國家的土地補償費都是以公開市場的土地市價為標准，而我國的土地補償費，僅以土地的原用途給予—定補償，即以被徵用前三年的平均年產值乘以一定倍數計算，年產值大小的確定在實際操作中難度很大，往往使補償結果與實際情況不相適應，很多地方無法從根本上保證被征地農民的生活水平不因征地而下降，這是征地制度改革必須正視的現實。

由於我國規定的征地補償標準是採用征地前三年耕地年產值的若干倍，就不可避免出現征地方和被征地方在年產值、倍數等問題上存在爭議，從而加劇了征地雙方矛盾，這樣一方面給上級部門增加了協調工作難度，另一方面為雙方以後的長期相處埋下了不安定的隱患，產生社會不穩定因素。如2001年安陽市政府徵用郊區東郊鄉土地時，蔬菜辦統計的前三年菜地年產值為每畝1800～3700多元，郊區統計部門統計的前三年菜地年產值為每畝4491元，前三年糧地年產值每畝820～880元，農民上報的前三年土地年產值為每畝3000～5000元，使征地部門難以確定標准，也為征地雙方製造了矛盾，妨礙了正常征地工作的進行。

從土地資源經濟學上講，我國目前實行的土地補償最多達到對被征地方生存權的補償，而沒有考慮土地作為重要生產資料，土地所有權（包括農用土地使用權）也是一種財產權，應該按客觀評估的市價進行補償，這也從又一個方面說明在征地過程中，農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，權能得不到完全顯化。

2.2 區別兩種方式，遵循市場原則，力求科學合理

考慮到我國實行土地徵用制度時間尚短，尤其是在征地補償方面還不夠科學，因此，應該積極的借鑒發達國家的先進合理經驗，結合我國的實際情況，並充分利用農用土地定級評估理論和實踐成果，確定科學完善的征地補償標准。同時，要適應我國社會主義市場經濟體系的建立，在征地過程中應該逐步引入市場機制，遵循市場原則，區別徵用和征購土地兩種方式，使征地補償做到公平合理。

2.2.1 征購價格標准

地價應由具有土地資產評估資格獨立的評估機構來評估。應根據當時的市場價格，按該地塊城市規劃的最高和最佳用途評估。即該地塊土地利用現狀是村辦企業，但確定城市總體規劃的最高最佳用途是商業用地，則按商業用地評估補償，補償金的價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）+絕對地租（非農）」的資本化。同時，在城市（鎮）規劃區內，要進一步完善區域的功能分類，確保規劃的嚴肅性和實施的連續性，不能隨意變動，避免因功能劃分隨意變化，造成征地的困難，尤其影響地價評估的科學性和准確性，致使征地補償價格不合理，引起被征地單位的強烈不滿。

2.2.2 徵用補償標准

徵用土地費是國家為獲得公益性非贏利類用地而徵用集體土地時付給土地所有者和使用者的補償費，以保障被征地農民生活水平不降低為基本標准，由徵用地價款、地上附著物和青苗的補償費構成。其中地上附著物和青苗的補償費如實補償；建議改革徵用地價款測算標准，取消倍數及年產值。徵用地價款以農地地價為標准測算，其中農地地價（農用土地定級評估理論評估確定）是在農地本身的自然條件（如光、溫、水、熱及土壤肥力等）、社會條件（如土地制度、農地政策、人口狀況等）、經濟條件（如經濟發展水平、經濟政策、經濟發展規劃等）下，農地所有權（使用權）在未來年期收益的資本化區域平均價格，其價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）」的資本化。

地、市級土地行政主管部門應定期對農地地價進行調整和向社會公布，使之在一段時期內相對穩定，但在較長的時期內具有動態性。

2.2.3 征購（用）土地費按下列原則在被征購（用）土地的集體經濟組織和農民之間分配

地上附著物和青苗補償費屬被征購（用）土地地上附著物和青苗的所有者。

征購（用）土地費中屬於被征購（用）土地農民的數額應包括：被征購（用）土地的承包經營權（或使用權）的價值、被征地者在使用土地過程中的對土地的投入以及被征購土地的所有權價值中應分攤的部分（徵用土地情況下不含這部分）等。

征購（用）土地費中支付給被征購（用）土地農民個人用於安置就業，其數額應至少能夠保證其生活水平與被征購（用）土地前生活水平相當。

剩餘部分屬被征購（用）土地的所有者即土地所屬各鄉（鎮）、村、組農村集體經濟組織所有。

3 征地工作程序方面

3.1 征地工作中存在的問題及對策

實踐證明，新的土地管理法規是當前依法管地、依法用地的正確選擇，它所確立的各項制度和措施是切實可行的，符合我國土地管理事業發展的實際需要。

但與此同時，現行的征地制度的確存在不少問題，這些問題可用6句話24個字來概括：程序繁瑣，報件復雜，資料臃腫，耗時過長，工作量大，成本太高。無論是批次用地還是項目用地，均需要花費大量的人力、物力、財力。這些問題應引起高度重視。

3.1.1 征地程序透明度不高

征地是社會城市化過程中的必然，隨著城市化進程推進，征地現象也將不斷發生。目前征地程序的不透明主要表現在：一是征地行為的透明度不高，由於土地行政部門征地對象針對農村村委會，因此，被徵用者中僅有個別人了解情況，如村委會主任，支部書記等，而廣大的共有人——農民對此了解很少或不了解；二是土地徵用是政府行為，批准征地方案之前基本沒有考慮被征地者的意見，被征地者也無法通過正規渠道知道土地將被徵用，沒有形成一定的制衡機制；三是兩公開制度，村一級組織往往由於某種利害關系，在許多地方沒有很好地落實執行。不少地區征地補償沒有依法進行，低於或高於法定補償標准，公告怕群眾意見大，索性不公開。

3.1.2 預征土地，完善程序，均衡權利

筆者建議：當用地單位向土地管理部門提出征地申請後，土地管理部門應在當地報紙上連續三周通告有關征地內容及事項。任何與徵用有關的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日內，向土地管理部門提出書面申請，要求舉行預征地聽證會，土地管理部門根據申請人多少情況，決定是否舉行預征地聽證會。如果舉行聽證會，由土地管理部門負責從社會上特邀一些與這次征地無切身利害沖突並具有良好品質和社會信譽的調查人員，成立調查委員會。在舉行聽證會前，調查委員會要准備有關資料並到現場查看做出必要記錄作為正式清點時的參考依據。調查委員會就採用哪種征地方式，征地的公平、正確、合理必要性等，綜合雙方的證據、意見，向土地管理部門提交報告。在土地管理部門收到調查委員會報告之後的30日內向爭議雙方（用地單位和被徵用土地涉及到的所有者）和當地人民政府以書面形式提交會議紀要，由同級人民政府根據會議紀要和調查委員會的報告決定是否批准征地或修改徵地計劃。

法定征地機構必須在批准征地後的30日內在被征地所在的鄉（鎮）、村予以第一次征地公告（或以書面形式向被征地所有者下達征地通知書），土地所有者可以在通知下達的15日內，持土地權證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記，並以書面申請補償事宜，選定補償評估日期。征地機構徵得土地所有者同意後，可以進入現場進行補償評估，擬訂征地補償標准和方案實施第二次公告。被征購土地者對補償標准有爭議的，由用地戶和被征地者（單位）自行協商解決。被徵用土地者對補償標准有爭議的，由本級地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁定，並由相關部門協助強制執行此裁定。然後依次辦理其他相關手續。

3.2 征地審批制度、征地報件中存在的問題及對策

3.2.1 征地過程太復雜

新《土地管理法》頒布後，各地採取了一系列措施，認真學習和貫徹，普遍加強了耕地保護工作，農用地轉用、土地徵用等建設用地審批秩序明顯改觀。但與此同時，征地工作出現了新的特點，第一是征地批准權上收，報批過程加長。新《土地管理法》規定，征地制度將征地批准權上收到中央和省級人民政府。即縣級政府新征任何一宗土地，都至少要經縣、市、省三級人民政府審查。這一程序繁瑣、報件復雜、耗時過長的馬拉松式報批過程對急於開工建設的項目顯然是不適應的。同時，到國務院、省政府、市政府報件所需的交通費用、招待費用及活動費用等都增加了征地成本。第二是技術要求過高。上級有關部門對征地勘測和圖件繪制都做了規范性要求。安陽市所轄各縣目前的測繪力量尚沒有一家能達到所要求的資質條件，大都邀請的是外地市的測量隊伍，這就導致一旦測量有誤或《勘測定界報告書》格式不符或內容不詳、用章有錯等小問題就需要外地的測量人員重新來測或到外地測量機構所在地進行修改。

3.2.2 抓大放小，新舊結合，加強監督

新《土地管理法》將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管制制度，上收審批權，雖然防止了分級限額審批制度「化整為零」的漏洞，改變了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，強化了土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的效力，加強了對農用地、特別是耕地的保護，但同時也產生了諸如程序繁瑣等多種弊端。因此，建議國務院或省政府要嚴抓各地市土地利用總體規劃的落實和加強「佔一補一，占補平衡」執法監察力度，建立類似土地年度計劃實施備案制度的農用地轉用備案制度，在年度計劃范圍內，由市、縣人民政府具體實施，即對規劃區內用地，尤其是近郊區的農用地和市區內的零星農用地、插花地建設用地等，市、縣（市）政府應具有一定限額的農用地轉用、徵用審批權，這樣也有利於「都市村莊」土地的「國有土地所有權」實現，還可以降低征地工作成本。轉用後土地利用現狀圖報有法定批准許可權的部門備案，檢查是否符合規劃、是否占補平衡。這些部門將主要精力放在抓基本農田保護和重點項目上，以此精簡審批層次，降低征地成本。同時從中央到地方各級政府和土地管理部門要健全執法網路，加大執法力度，查處各類違反土地利用總體規劃，違反用途管制制度的土地違法行為，重點查處亂占濫用耕地、擅自改變原審批用途、私下轉讓炒賣土地等違法行為，為合法征地提供強有力的法律監督保障。

4 征地安置制度方面

4.1 對被征地農民安置補助辦法不適用的問題

我國在改革開放之前，對被征地單位的農民通過安置轉為城市戶口，享受商品糧，並由勞動部門安置，改變職業當了工人，有了新的收入途徑，從而保證了他們的生活水平不會降低。隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和農轉非的辦法，在實踐中已失去意義。因為以上辦法會使被安置農民的生活面臨許多危機：一是用工企業效益不好，甚至倒閉，農民可能重新失去工作，失去生活來源；二是由於農民的自身文化素質、勞動技能等方面的劣勢，在市場競爭中容易被淘汰等等。鑒於以上問題，近幾年又採用了直接補償的辦法，即把安置補助費直接以現金形式一次性補償給失去土地的農民。這種補助形式的出發點是不錯的，但是，新的問題又隨之出現：一是補償標准低，並且常常難以及時到位；二是受農民長期習慣和本身素質的制約，其理財辦法、投資風險性預測以及長遠計劃能力等等方面往往會出現偏差，致使安置補助費用得不到很好利用，甚至有的會很快消費掉，這樣農民以後的生活將重新陷入困境。因此，從某種意義上說，耕地作為農民的基本生活來源和保障是任何形式的補償都難以相比的，農民一旦失去賴以生存的土地，其生活將面臨許多不穩定因素的困擾。這就需要探討一種穩定性好且能最大限度地補償的安置補償辦法，以確保農民基本生活水平不因征地而下降。

4.2 建立農村社會保障機制和地產基金，對征地資金實現有效監督和管理，為征地工作提供寬松的社會環境

當前農村土地除擔負產出農產品的經濟功能以外，還擔負著農民的社會保障功能。近年來，市區醫療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會保證制度正逐步建立完善，而農村社會保障機制建設卻顯得相對落後。這就決定了農民不能輕易放棄土地。這已成為土地徵用的顯著障礙。要解除農民的後顧之憂，使廣大農民從土地中解放出來，就必須改革和健全社會保障制度，將農村社會保障納入社會保障的大范圍之內，擴大農村社會保障的覆蓋面，完備農村社會保障項目，加強農村社會保障管理，從而推進農業生產力的提高、農村經濟發展和徵用土地的順利進行。

政府可以利用宏觀調控的手段，由政府相關機構出面協調提留部分安置費用投入保險，不僅可以解決被安置人員的後顧之憂，更體現黨和政府對被安置人員的關心和社會主義的優越性，真正做到老有所養，病有所醫，頤養天年，保險是社會的穩定器，要充分發揮其作用，為征地工作上一份保險。

建立地產基金，利用金融工具為征地工作服務。地產基金在融資過程中可以吸納部分農民的征地補償費和安置補助費，農民可以隨時將地產基金證券到指定金融機構將其兌現或到年底進行分紅，這樣使被征地後的農民能取得經常性的土地收益，避免一次性徵地的短期行為。它也是政府壟斷土地一級市場獲取穩定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征購、徵用、整理、儲備和供應體系的有效途徑。在實施城市規劃、調控房地產市場和提高土地資源配置效率方面發揮積極作用。

⑤ 征地需要向國土局提供哪些資料在征地申請前需要進行測繪嗎需要哪些測繪成果圖

1、房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。
2、目前，我國具有權屬證書，及房產證房屋，在房產證後均負有國土測量部門出具的測繪圖紙，在辦理房屋產權過戶和繼承時，以此為准即可。

⑥ 查關於土地確權和征地違法該向哪個部門舉報

一、依照我國《土地管理法》第十六條的規定，確權的權利主體為鄉級或縣級以上人民政府，也就是說只有鄉級或縣級以上人民政府才具有確認所有權和使用權的權力。
國土資源管理部門做為人民政府的職能部門，具體承辦確權工作，對確權的意見和建議，要報同級人民政府作出決定。
二、根據現行的政策與法律規定，以縣為單位開展的農村土地全面和整體確權工作，屬於政府的行為。
三、政府的相關部門參與農村土地確權工作。各縣參與農村土地確權的有八個對口部門(農民如果當地土地確權有問題，可以咨詢對應的部門)。
1、黨委、政府辦公室(廳)負責各縣土地確權工作總體協調;
2、黨委農工辦負責政策研究和工作督查;
3、農業(經管)部門負責宣傳培訓、業務指導，抓好方案的組織實施和工作考核;
4、財政部門負責統籌安排經費;
5、國土資源部門負責提供第二次土地調查成果和經省級驗收合格的農村集體土地所有權確權成果，指導處理有關權屬的矛盾糾紛;
6、政府法制部門負責提供有關法律、法規服務;
7、檔案部門負責指導做好農村土地確權登記頒證資料的歸檔和管理。
四、農村土地確權的具體流程（分六步）。農村土地確權工作，各地的工作方法各不相同。但整體而言還是有規律和標准可循的。按照國家的土地確權規范流程，農村土地確權登記頒證需要遵循「5123」工作法。
5是指即整個工作分5個階段：組織宣傳、調查核實、勘界測繪、審核確認、資料存檔。
12是指農村土地確權登記頒證12個工作步驟：
(1)村裡成立工作班子，一般是以村幹部為主，村長或主任書記來組織。
(2)政策宣傳動員，大喇叭廣播或者集中開大會。
(3)相關資料收集，挨家挨戶要身份證復印件，戶口本復印件、原來的承包經營權證書，或者書面的土地流轉合同。如果資料有丟失，請各村委會聯系。如果本人不能回去，也可以代辦。
(4)入戶調查核實，根據收集的資料跟農民去落實土地情況，為下一步外業測繪做准備。
(5)實地勘界測繪，這個階段就是扛著儀器去實地測量面積。
(6)有關信息錄入，測量完後需要把各種信息帶回來。
(7)形成地籍草圖，測繪人員需要將測量的土地信息繪製成圖。
(8)確認空間位置和面積，事關重大檢查一遍，確認空間位置和面積的正確性。
(9)填寫確認書和簽訂合同，需要農民簽字，也可以代簽。
(10)建立健全登記簿，每家每戶的信息登記造冊，為下一步製作證書做准備，同時這些資料需要收藏到檔案館。
(11)頒發承包經營權證書。
(12)建立信息系統及資料歸檔。
3是指3榜公示制度：
第一榜：公示農戶二輪延包家庭成員及承包地塊信息摸底調查結果;
第二榜：公示農戶指界後的承包土地的位置及測繪面積地籍草圖;
第三榜：公示經過糾錯後的農戶承包土地面積、四至、空間位置地籍圖，經公示無異議後，由農戶代表簽字確認。
五、附：《土地管理法》
第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

⑦ 一般征地報批需要那些手續

1、發布征地公告（縣 或市級國土資源局）

2、征詢村民意見（縣 或市級國土資源局會同鄉鎮政府）
3、地籍調查和地上附著物登記（縣 或市級國土資源局）
4、擬定「一書四方案」組卷上報審批（縣 或市級國土資源局）
5、徵用土地公告*（市縣人民政府）
6、征地補償安置方案（縣 或市級國土資源局）
7、報批征地補償安置方案（縣 或市級國土資源局）
8、批准征地補償安置方案（市縣人民政府報省國土資源廳）

9、土地補償登記
10、實施補償安置方案和交付土地

⑧ 征地協議書範本是什麼

征地協議書

甲方:

乙方：

乙方為了發展..........事業，開拓西北區印刷機械市場，擬徵用甲方土地開辦機械加工廠。經甲乙雙方協商一致，達成如下協議。

第一條：乙方徵用甲方土地，被徵用土地位於...........東西六號路南，其四址為東臨 ，南臨 ，西臨 ，北臨六號公路道路紅線。使用面積為 畝（詳見測量成果冊）。

第二條：甲方保證擁有該宗土地合法的，完整的所有權，其所有權具有完全的排他性，並承諾該宗土地無任何糾紛，其被有償徵用行為經全體村（組）民的一致通過。否則承擔相應的法律責任。

第三條：甲、乙雙方約定該宗土地的補償費用（包括土地補償費、安置補助費）每畝 元；地上附著物（包括水、電、路以及排污設施）折價 元。以上兩項共計人民幣 元。

第四條：付款方式。征地手續經批准並在乙方與........國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》後 日內付 元，土地交接完畢且甲乙雙方簽訂土地交接書後 日內付 元。

第五條：甲方應確保供水、供電正常，不得無故停電停水（正常檢修應提前通知乙方），乙方按同等村民待遇及時繳納水、電費用。

第六條：乙方有償取得該宗土地後使用權後，有合理利用該宗土地的權利；有依法經營管理、建設和用工的自主權；在法律規定的范圍內，乙方有與他人合作開發該宗土地的權利；其使用權在使用年限內乙方可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第七條：因國家建設或城市規劃需要使用該宗土地時，國家所給予的賠償和各項補償費用歸乙方所有。甲乙雙方之間對此行為所產生的後果互不補償。

第八條：甲方應協同乙方並向乙方提交有關辦理土地使用權證所需要的法律文件，辦證費用由 方支付。

第九條：本協議經雙方簽字（蓋章）後成立，經土地主管部門登記辦證後生效。協議成立後，任何一方不得違約，否則，違約方支付守約方違約金 萬元。

第十條：甲方關於該宗土地同意被徵用的有關會議紀要和村民大會（或村民代表會議）紀錄以及村民的簽字件作為該協議的附件，應在簽訂本協議時向乙方提交，以上文件可以是復製件，但是，甲方應對其真實性和合法性負責。

第十一條：未盡事宜，雙方可以協商簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等法律效力。

第十二條：本協議一式五份，甲乙雙方各執一份，........鎮政府一份，土地管理部門一份，五份具有同等的法律效力。

附件：1、該宗土地平面圖一份：

2、測量成果冊一份

3、本協議第十條所涉及的文件各一份。

甲方： 乙方：

組長簽字： 法定代表人簽字：

村民代表簽字：

村委會蓋章：

二零零七年 月 日

⑨ 全國征地信息可以在共享平台上看到嗎

國土資源部副部長王廣華30日在全國國土資源政務公開與新聞宣傳工作研討會上說，征地信息公開涉及群眾切身利益，一直是政務公開的重點內容。按統一部署，今年5月以來，黑龍江、浙江、安徽、四川、寧夏5個省(區)35個縣(市、區)開展了基層征地補償政務公開標准化規范化試點工作。

王廣華說，征地信息公開社會關注度高，一直被國務院列為重點信息公開內容。國土資源部部長、國家土地總督察姜大明要求站在國家經濟社會發展的高度認識和推動征地信息公開工作。按部署，省級征地信息公開平台今年7月全部上線運行，做到了省、市、縣三級公開數據信息共享，實現了省級征地信息「統一發布、自助查詢、實時監管」三大功能，省、市、縣三級征地信息與建設用地審批系統數據互聯互通，有效滿足了人民群眾的迫切需求。