⑴ 作價出資土地使用權也是企業資產
【問題】
×市A公司原是國有企業，使用的土地是由國家無償劃撥的，1998年企業進行股份制改造，國家以土地使用權作價出資（入股）。近幾年由於經營管理不善，企業正准備宣告破產。
問：現在A公司的國有土地使用權能否作為破產財產？
【分析】
本案涉及國有企業改制過程中劃撥土地使用權如何處置的問題。
在改革開放前，我國的國有企業使用的國有土地由政府依法劃撥，不繳納土地有償使用費。1988年4月，第七屆全國人大修改《憲法》，根據《憲法》的規定，土地使用權可以依照法律規定轉讓。1998年12月頒布的《土地管理法實施條例》規定，國有土地使用權作價出資或者入股是國有土地有償使用的一種方式。隨著改革的不斷深入，許多國有企業的性質發生很大變化，在改制的過程中，出現了很多關於如何處置劃撥土地使用權的問題。針對這種情況，原國家土地管理局於1998年2月17日發布第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，對國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼並、合並、破產等改革涉及的劃撥土地使用權管理作出規定。
《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第三條第四款規定：「國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定期限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業自己持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批准權的人民政府土地行政主管部門委託有資格的國有股權持股單位統一持有。」1999年11月25日國土資源部《關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》中規定：「採用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。」「以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。」
從以上規定可以看出，A公司在改制時國家以土地使用權作價出資（入股），國有土地使用權已經屬於企業財產的一部分，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押。由於A公司已不是國有企業，破產應適用《民事訴訟法》的有關規定。《民事訴訟法》第二百零三條規定：「已作為銀行貸款等債權的抵押物或者其他擔保物的財產，銀行和其他債權人享有就該抵押物或者其他擔保物優先受償的權利。抵押物或者其他擔保物的價款超過其所擔保的債務數額的，超過部分屬於破產還債的財產。」
綜上所述，筆者認為，如果A公司的國有土地使用權沒有設定抵押或作為擔保物則屬於破產財產的范圍；如果已設定抵押或作為擔保物但評估價款超過其所擔保的債務數額，則超過部分屬於破產還債的財產。
⑵ 土地作價入股算轉讓嗎
土地使用權作價入股是法律允許的。並不是土地使用權可否作價入股，而是某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價投入另一公司的行為是否屬於轉讓。如果屬於轉讓，那麼，就必須遵守《城市房地產管理法》有關25％投資比例的規定。如果不是轉讓，那麼當然也沒有25％比例的限制。
按照國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權出售、交換、贈與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價入股，實際上是將土地使用權作為資本，投資（轉讓）於其他的股份制企業，企業的身份因之由原來的土地使用權人（個人獨資有限責任公司除外）轉變為股份制企業的股東，並以股東身份參與企業分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產管理法》規定的25％投資比例的要求，才能辦理作價入股手續並辦理土地使用權變更登記（過戶到股份制企業）手續。實踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價入股作為轉讓的一個特殊類型來辦理的。
⑶ 為什麼由土地作價出資用地改為出讓用地
劃撥使用權只能針對非盈利性質的機構和事業，是否改為出讓由被入股的企業性質決定。
現在的企業改制一般都是公有制改為私有制，或者公私合營，這樣的話就有了盈利，所以要劃撥補辦出讓手續。
⑷ 房改房土地證上是作價出資(入股)和出讓土地證有什麼區別
在我們這里房改房上市交易需要補交土地出讓金，占房子價格的5%左右，而補交了土地出讓金後的房子與普通的商品房無差別。你所說的土地證是小區的大證，土地為共用說明你與其他人都同時擁有這土地的使用權，只是未分割土地罷了。只要房產證在你名下就代表你擁有房屋的所有權了，以後拆遷也會獲得正常補償的。
⑸ 以土地使用權作價出資形成的國家股股權的土地轉讓時如何繳納土地增值稅
按土地原始投入價值至轉讓時的差價繳納（低於稅務局限價標準的按限價實際價格與原始投入價格的差價部分計算繳納）
⑹ 土地作價出資轉讓應注意哪些問題
1、土地使用權性質，使用期限。。
2、土地使用或流轉有無限制性條件。。
3、土地權源是否合法，與其他周邊土地在界址權利方面有無爭議糾紛。。
4、土地價格是否合理？有無增值空間。。
5、土地面積是否與實際面積一致，形狀是否會影響正常運用。。
⑺ 國家作價出資土地能否拍賣，需要審批嗎
第一，國有劃撥土地的使用權原則上是不能拍賣的，是屬於違法的，土地屬於國家，個人禁止交易，轉讓。
第二，可以先上繳土地，由土地資源管理局來進行重新劃撥。
第三，程序要先申請，需要有充足合適理由，並繳納一定費用.
涉及拍賣國有劃撥土地使用權事宜,必須由國土資源局批准。
⑻ 土地作價出資是否應繳納土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔版1995〕48號）第一權條規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
同時，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免徵收土地增值稅的規定。
所以，要看你投資的企業屬不屬於房地產開發企業，也要看你單位自身是不是房地產開發企業，只要涉及房地產開發企業，都不適用免徵土地增值稅的條款。
⑼ 作價出資的土地辦證需要補出讓金嗎
看檔案原來是否已繳納土地出讓金，沒有繳納的話需要補交、繳納的話不需要~