可行性研究的成果

① 可行性研究的工作成果是

初步的項目開發計劃

② 可行性研究的意義和作用

可行性研究的意義和作用具體如下：

1、可行性研究作為建設項目投資決策和編制可行性研究報告的依據。可行性研究是項目投資的首要環節，項目投資決策者主要根據可行性研究的評價結果，決定一個建設項目是否應該投資和如何投資。因此，它是項目投資的主要依據。

2、可行性研究作為籌集資金向銀行申請貸款的依據。我國的建設銀行、國家開發銀行和投資銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，說
縣會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。

3、可行性研究作為項目主管部門商談合同、簽定協議的依據。根據可行性研究報告，建設項目主管部門可同國內有關部門簽訂項目所需原材料、能源資源和基礎設施等方面的協議和合同，以及同國外廠商引進技術和設備正式簽約。

4、可行性研究作為項目進行工程設計、設備訂貨、施工准備等基本建設前期工作的依據。可行性研究報告是編制設計文件、進行建設准備工作的主要依據。

5、可行性研究作為項目擬採用的新技術、新設備的研製和進行地形、地質及工業性試驗工作的依據。項目擬採用新技術、新設備必須是經過技術經濟論證認為可行的，方能擬訂研製計劃。

6、可行性研究作為環保部門審查項目對環境影響的依據，也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請施工許可證的依據。

(2)可行性研究的成果擴展閱讀

可行性研究分類如下：

1、產品市場研究：市場需求及價格的調查分析和預測，產品進入市場的能力以及預期的市場滲透、競爭情況的研究，產品的市場營銷戰略和競爭對策研究等。

2、原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投入物的當前及以後的來源及供應情況，以及價格趨勢。

3、試驗室和中間試驗專題研究：需要進行的試驗和試驗程度，以確定某些原料或產品的適用性及其技術經濟指標。

4、建廠地區和廠址研究：結合工業布局、區域經濟、內外建設條件、生產物資供應條件等。對建廠地區和廠址進行研究選擇。

5、規模經濟研究：一般是作為工藝選擇研究的組成部分來進行的。當問題僅限於規模的經濟性而不涉及復雜的多種工藝時，則此項研究的主要任務是評估工廠規模經濟性，在考慮可供選擇的工藝技術、投資、成本、價格、效益和市場需求的情況下，選擇最佳的生產規模。

6、工藝選擇研究：對各種可能的生產技術工藝的先進性、適用性、可靠性及經濟性進行分析研究和評價，特別是採用新工藝、新技術時這種研究尤為必要。

7、設備選擇研究：一些建設項目需要很多各類生產設備，並且供應來源、性能、價格相當懸殊時，需要進行設備研究。因為投資項目的構成和經濟性很大程度上取決於設備的類型、價格和生產成本，甚至項目的生產效率也直接隨著所選擇的設備而變動。

8、節能研究：按照節約能源的政策法規和規范的要求，提出節約能源的技術措施，對節能情況做出客觀評價。

9、交通影響評價：項目城市交通帶來的需求和影響以及對策。

③ 可行性研究可分為幾個階段各是什麼內容

可行性研究一般分為：機會研究、初步可行研究、可行性研究、評價和決策。

1、機會研究（又稱為立項建議）它是對投資的方向提出建議，企業及基層單位根據生產中發現的問題和市場中的機會，以充分利用自然資源為基礎，尋找最有利的投資機會。從企業來看，應根據資金實力的大小，現有技術能力，尋求新的效益較好的投資機會。

2、初步可行研究（又稱為立項審查）它是進行可行性研究的前期活動，是大體收集材料，對投資項目的前景粗略估價的過程。由初步可行性研究，決定是否繼續進行可行性研究。

3、可行性研究是在初步可行研究基礎上認為基本可行，而對項目各方面的詳細材料進行全面的搜集、掌握，依此對項目的技術和經濟諸方面進行綜合分析考察，並對項目建成後提供的生產能力、產品質量、成本、費用、價格及收益情況進行科學的預測，為決策提供確切的依據。

4、形成評價報告經可行性研究後，要將技術上可行和經濟上合理與否的情況形成結論，寫成報告，並對重點投資項目進行評定和決策。投資方案的審核和決策投資效益指標計算出來後，就應對同一項目的不同投資方案的效益進行對比，擇優進行決策。(3)可行性研究的成果擴展閱讀：擇寫可行性研究報告要注意以下幾點：1、必須親自參加該項目的可行性研究，可行性研究報告的編寫要尊重科學，尊重客觀事實，要從客觀實際出發看問題，不帶主觀偏見，不迎合「長官意志」，各種數據的推算和經濟效益的分析要有科學根據。可行性研究報告要觀點鮮明，對研究對象的「可行」或「不可行」要作出明確判斷，不能模稜兩可。2、在計算投資效果和社會效益時要認真、負責，盡可能具體、客觀，真實、准確.。在進行投資估算、產品成本核算時，要考慮到各種不確定因素，要留有餘地。3、在具體寫作可行性研究報告時，要層次分明，條理清晰，文字簡潔、恰當。

④ 可行性研究報告的主要內容是什麼

可行性研究報告內容包括：

1、全面深入地進行市場分析、預測。調查和預測擬建項目產品在國內、國際市場的供需情況和銷售價格；研究產品的目標市場，分析市場佔有率；研究確定市場，主要是產品競爭對手和自身競爭力的優勢、劣勢，以及產品的營銷策略，並研究確定主要市場風險和風險程度。

2、對資源開發項目要深入研究確定資源的可利用量，資源的自然品質，資源的賦存條件和開發利用價值。

3、深入進行項目建設方案設計，包括：項目的建設規模與產品方案、工程選址、工藝技術方案和主要設備方案、主要原/輔助材料、環境影響問題、項目建成投產及生產經營的組織機構與人力資源配置、項目進度計劃、所需投資進行詳細估算、融資分析、財務分析、國民經濟評價、社會評價、項目不確定性分析、風險分析、綜合評價等等。

可行性研究報告格式：

1、總論：項目提出的背景（改擴建項目要說明企業現有概況），投資的必要性和意義、研究工作的依據和范圍。

2、需求預測和擬建規模：國內外市場需求情況的預測、國內現有生產能力的估計、銷售預測、價格分析、產品競爭能力、進入國際市場的前景等、擬建項目規模、資金來源、投資總額、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析。

3、資源、原材料、燃料及公用配套設施情況：經過儲量委員會正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述、原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應情況、所需公用設施的數量、供應方式和條件。

4、建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地礦條件和社會經濟狀況、交通運輸及水、電等的現狀和發展趨勢、廠址方案比較與選擇意見。

5、設計方案：項目的構成（包括主要單項工程）技術來源和生產方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較、引進技術、設備的來源國別，與外商合作的技術方案、全廠布置方案的選擇和工程量估算、公用輔助設施和交通運輸方式的比較和選擇。

6、環境保護：環境現狀、預測項目建設對環境的影響、提出環保與三廢治理方案。

7、企業組織、勞動定員和人員培訓。

8、資金籌措和利用外資方案：資金用途，主要采購內容和采購方案、列出主要設備、材料清單（含數量、型號和主要技術參考等）合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待。

9、經濟評價。

10、附件：「附件」是可行性報告的依據，也是其組成部分，一般應包括的內容：項目建設單位委託書、項目建議書批件、地質報告、產品檢測報告、環境分析報告、資金來源意向證明、征地和外部協作條件的意向性協議、其它等。

11、可行性研究結論與建議。

(4)可行性研究的成果擴展閱讀：

可行性研究報告注意事項：

1、設計方案：報告的主要任務是對預先設計的方案進行論證，所以必須設計研究方案，才能明確研究對象。

2、內容真實：報告涉及的內容以及反映情況的數據，必須絕對真實可靠，不許有任何偏差及失誤、報告中所運用資料、數據，都要經過反復核實，以確保內容的真實性。

3、預測准確：可行性研究是投資決策前的活動，它是在事件沒有發生之前的研究，是對事物未來發展的情況、可能遇到的問題和結果的估計，具有預測性。因此，必須進行深入地調查研究，充分地佔有資料，運用切合實際的預測方法，科學地預測未來前景。

4、論證嚴密：必須做到運用系統的分析方法，圍繞影響項目的各種因素進行全面、系統的分析，既要作宏觀的分析，又要作微觀的分析。

參考資料來源：

網路-可行性研究報告格式與範本

網路-可行性分析報告

⑤ 求可行性研究報告範文

XX房地產項目可行性研究報告

公司名稱：* * 房地產公司

編制人員：* * *

完成日期：2004-7-21

目錄
調查人員聲明 4
第一部分：項目總論 5
1.1項目背景 5
1.2項目概況 5
1.2.1項目名稱 5
1.2.2項目建設單位概況 5
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀 5
1.2.4項目規劃控制要點 7
1.2.5項目發展概況 7
1.3可行性研究報告編制依據 7
1.4可行性研究結論及建議 8
第二部分：市場研究 8
2.1宏觀環境分析 8
2.2全國房地產行業發展分析 8
2.3本市房地產市場分析 8
2.3.1本市房地產市場現狀 8
2.3.2本市房地產市場發展趨勢 9
2.4板塊市場分析 9
2.4.1區域住宅市場成長狀況 9
2.4.2區域內供應產品特徵 10
2.4.3區域市場目標客層研究 10
2.5項目擬定位方案 10
2.5.1可類比項目市場調查 10
2.5.2項目SWOT分析 11
2.5.3項目定位方案 11
第三部分：項目開發方案 11
3.1項目地塊特性與價值分析 11
3.2規劃設計分析 12
3.3產品設計建議 13
3.4項目實施進度 15
3.5營銷方案 16
3.6機構設置 16
3.7合作方式及條件 17
第四部分：投資估算與融資方案 17
4.1投資估算 17
4.1.1投資估算相關說明 17
4.1.2分項成本估算 17
4.1.3總成本估算 20
4.1.4單位成本 20
4.1.5銷售收入估算 20
4.1.6稅務分析 20
4.1.7項目資金預測 21
4.1.8現金流量表 21
4.1.9自有資金的核算 21
4.2融資方案 22
4.2.1項目融資主體 22
4.2.2項目資金來源 22
4.2.3融資方案分析 22
4.2.4投資使用計劃 22
4.2.5借款償還計劃 22
第五部分：財務評價 23
5.1財務評價基礎數據與參數選取 23
5.2財務評價（方案1） 23
5.2.1財務盈利能力分析 23
5.2.2靜態獲利分析 24
5.2.3動態獲利分析 24
5.2.4償債能力分析 24
5.2.5綜合指標表 24
5.3財務評價（方案2） 25
5.4財務評價結論 25
第六部分：不確定性分析 25
6.1盈虧平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1變動因素一成本變動 26
6.2.2變動因素二售價變動 26
6.2.3變動因素一容積率變動 26
6.3風險分析 27
6.3.1風險因素的識別和評估 27
6.3.2風險防範對策 27
第七部分：綜合評價 27
7.1社會評價（定性） 27
7.2環境評價（影響及對策） 27
7.3公司資源匹配分析 27
第八部分：研究結論與建議 27
8.1結論 27
8.2建議 27
第九部分：附錄 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附圖： 29

調查人員聲明
我們鄭重聲明：
1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2、 我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。
3、 形成意見和結論。
4、 撰寫本可行性研究報告。
5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。
6、 （其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

註：形成一致意見後，附後存檔。

第一部分：項目總論
1.1項目背景
這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。
1.1.1項目所在區域發展情況
城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。
1.1.2項目發起人及發起緣由
項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.1.3項目投資的必要性
①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
③從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況
1.2.1項目名稱
1.2.2項目建設單位概況
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀
①地塊位置
地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。
②宗地現狀
1）四周范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
③項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的社區配套
 交通狀況
（a） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（c） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；
 教育：大中小學及教育質量情況。
 醫院等級和醫療水平
 大型購物中心、主要商業和菜市場
 文化、體育、娛樂設施
 公園
 銀行
 郵局
 其他
附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
④項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）
1)治安情況
2)空氣狀況
3)雜訊情況
4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6)周邊景觀
7)風水情況
8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9)其他
⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1)道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。
2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4)通訊（有線電視、電話、網路）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和介面位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規劃控制要點
規劃控制要點
①總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
②住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
③綜合容積率、住宅容積率
④建築密度
⑤控高
⑥綠化率
⑦其他

1.2.5項目發展概況
①已進行的調查研究項目及成果
②項目地塊初勘及初測工作情況
③項目建議書編制、提出及審批過程
④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據
在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。並將其中必要的部分全文附後，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：
項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。
可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。
國家和擬建地區的政策、法令和法規。
根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。
（1）《城市居住區規劃設計規范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規范》
（5）《住宅建築設計標准》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標准》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
（8）《高層民用建築設計防火規范》

1.4可行性研究結論及建議
1.4.1市場研究
1.4.2開發方案
1.4.3投資估算與融資方案
1.4.4財務評價
1.4.5不確定性分析
1.4.6綜合評價
1.4.7研究結論與建議
1.4.8主要技術經濟指標表

第二部分：市場研究
2.1宏觀環境分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。
2.2全國房地產行業發展分析
2.2.1行業政策
2.2.2市場供給與需求
2.2.3行業發展趨勢
2.3本市房地產市場分析
一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著「時滯』現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。
2.3.1本市房地產市場現狀
整體競爭格局，供求現狀
1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、各類型產品的市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分布區域等。
4、各行政區市場比較：
（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2）各區商品住宅分布特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。
7、熱點區域的表述和特徵，熱點產品的表述和特徵
8、客戶的購買偏好、購買關注的要素
9、重點樓盤描述
備註：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

2.3.2本市房地產市場發展趨勢
①需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。
②供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況
（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析
2.4.1區域住宅市場成長狀況
①區域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區域內分布狀況
購買人群變化
②區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
2.4.2區域內供應產品特徵
①各檔次產品供應狀況
②各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
平均售價
開發規模
產品形式
平均銷售率
平均容積率
物業在區域內分布特徵
③區域內表現最好個案狀況
附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型
⑤分析：本案在區域市場內的機會點
⑥結論：
區域市場在整體市場的地位及發展態勢
本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式
本案在區域內開發市場潛力
本案在開發中的營銷焦點問題
2.4.3區域市場目標客層研究
①各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特徵上）
②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案
2.5.1可類比項目市場調查
序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；
2 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化
3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念
4 物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內牆；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質
5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度
6 樓盤規模 100 3% 100 建築總面積（在建及未建）；總佔地面積；戶數；
7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；
8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高
9 發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌
10 銷售手法 100 5% 110
11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所佔有的比重
12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值
13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。
備註：
1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。
2）使我們的價格制定更客觀合理。
3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。
2.5.2項目SWOT分析
2.5.3項目定位方案
①市場定位
②目標市場定位
③項目產品定位
主要功能/建築規模/主要技術經濟指標
④價格定位：
項目 銷售均價 （元/㎡） 出租均價 （元/㎡×月） 可租售面積（㎡） 備注
寫字間
配套功能
停車場
住宅銷售

第三部分：項目開發方案
3.1項目地塊特性與價值分析
3.1.1地塊特徵分析
3.1.2土地價值分析
1）估價方法和計算公式
2）估價過程
3）拆遷成本估算
3.1.3土地升值潛力初步評估。
從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
3.1.4土地法律性質評估
土地所有權、使用權歸屬/規劃的用途
取得土地使用權程序評估
土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
政策性風險評估：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

⑥ 可行性研究的作用有哪些

可行性研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技術科學、社會學、經濟學及系統工程等）對一項建設工程進行技術經濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調查研究，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。而將可行性研究的成果編製成報告，即是可行性研究報告。  作為投資項目中的前期工作的重要內容，對項目具有十分重要的作用，主要體現在以下幾個方面：  （1）可行性研究是堅持科學發展觀、建設節約型社會的需要；（2）可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據；（3）可行性研究是項目建設單位籌集資金的重要依據；（4）可行性研究是建設單位與各有關部門簽訂各種協議和合同的依據；（5）可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據；（6）可行性研究是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據；（7）可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理、編制發展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據；（8）可行性研究是項目考核和後評估的重要依據。]