萬光中華城轉讓意向

A. 煙台萬科翡翠長安交通方便嗎應該怎麼過去

樓盤名稱：煙台萬科翡翠長安

城市：煙台

別名：四季苑2#南E地塊

公交線路：德尚世家(公交站):10路;33路;562路;德尚世家·茽和堂中醫院(公交站):33路;萬光中華城(公交站):10路;33路;562路;煙台永盛建材城(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;市恆源路三壘路(公交站):50路;兒童食品廠(公交站):50路;569路;慶祥路南站(公交站):563路;慶祥路(公交站):563路;金灘東路東站(公交站):33路;563路;泰達集團(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;

其他交通方式：項目位於煙台萊山區核心區域黃金三角（觀海路—迎春大街—軫大路）的南部，萊山區市中心軸線南延，北側為市政府，西側緊鄰長寧路，距離迎春大街僅約1.2公里，東側距離觀海路僅約2.3公里，南側緊鄰軫大路。依託四至道路的長安路、長寧路、雙河東路、軫大路，可輕鬆通達周邊區域。
項目東側約2.7公里可以到達榮烏高速萊山收費站，實現城際交通快速通達。
項目西側約6.5公里直達煙台南站，2014年底青煙威榮城際鐵路正式運行，可以實現山東半島一小時生活圈。
項目東側僅約400米有562/563/10路公交線路，通達全市。

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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B. 煙台萬科翡翠長安周邊環境怎麼樣生活便利嗎

樓盤名稱：煙台萬科翡翠長安

城市：煙台

別名：四季苑2#南E地塊

公交線路：德尚世家(公交站):10路;33路;562路;德尚世家·茽和堂中醫院(公交站):33路;萬光中華城(公交站):10路;33路;562路;煙台永盛建材城(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;市恆源路三壘路(公交站):50路;兒童食品廠(公交站):50路;569路;慶祥路南站(公交站):563路;慶祥路(公交站):563路;金灘東路東站(公交站):33路;563路;泰達集團(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;

其他交通方式：項目位於煙台萊山區核心區域黃金三角（觀海路—迎春大街—軫大路）的南部，萊山區市中心軸線南延，北側為市政府，西側緊鄰長寧路，距離迎春大街僅約1.2公里，東側距離觀海路僅約2.3公里，南側緊鄰軫大路。依託四至道路的長安路、長寧路、雙河東路、軫大路，可輕鬆通達周邊區域。
項目東側約2.7公里可以到達榮烏高速萊山收費站，實現城際交通快速通達。
項目西側約6.5公里直達煙台南站，2014年底青煙威榮城際鐵路正式運行，可以實現山東半島一小時生活圈。
項目東側僅約400米有562/563/10路公交線路，通達全市。

規劃信息：其佔地面積為104926平方米，容積率，綠化率35%，共0棟樓，停車位住宅地下停車，配充電設施

周邊配套：幼兒園：配建6班托幼一所（建面不小於2300平）；
中小學：萊山區第四實驗小學、濱海中學、萊山一中；
大學：煙台大學、山東工商學院、濱州醫學院、山東農業大學、煙台職業學院等9所高校；
綜合商場：佳世客、德遠購物城、銀座購物廣場、寶龍城市廣場、振華商廈、美迎美家家居；
醫院：煙台山醫院新院；
銀行：中國工商銀行、中國農業銀行、煙台農商銀行、興業銀行、煙台銀行、中國銀行、德州銀行、中國郵政儲蓄銀行、民生銀行、招商銀行、光大銀行、華夏銀行；
郵政：初家郵政支局、中國郵政(濱州醫學院收發處)；
其他公園：逛盪河綠帶公園、體育公園、市府綠地 其他配套：膠東文化廣場

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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C. 房地產甲方職務有哪些

我不知道您要的職務是指甲方誰的職務，概念有點大，以下是房地產開發報建的流程，希望對你有所幫助。
目錄
第一章：項目決策階段
第二章：前期准備階段
一、獲取土地使用權
二、征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》
三、規劃設計
四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察
五、申辦《施工許可證》
六、招標
第三章：工程建設階段
1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要
2、施工場地平整，達到施工條件
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
4、施工圖紙及施工資料准備
5、施工材料和施工設備的准備
6、臨時用地或臨時佔道手續辦理
7、施工許可批文及辦理開工手續
8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗
9、組織圖紙會審、設計交底
10、編制工程進度計劃
11、設計、施工、監理單位的協調
第四章：項目銷售階段
一、申辦《銷售許可證》
二、商品房銷售及按揭辦理
三、申請竣工驗收，取得《建築工程竣工驗收備案證》
四、申辦建設工程規劃驗收
五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》
六、物業移交
第五章：交付使用階段
從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
產開發項目經董事會（企業主）批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究中心（策劃部）進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：
(1)項目概況;
(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置;
(3)市場分析和建設規模的確定;
(4)規劃設計影響和環境保護;
(5)資源供給及資本運作方案;
(6)環境影響和環境保護;
(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究;
(8)開發建設節點計劃;
(9)項目經濟及社會效益分析;
(10)結論及建議。
2、可行性研究成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4、可行性研究按5個步驟進行：
(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項;
(2)調查研究;
(3)方案選擇與優化;
(4)財務評價和經濟評價;
(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式：
1）通過行政劃撥方式取得；
2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3）轉讓取得；
4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5）聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6）通過司法裁決取得；
7）通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式：
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。
屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
送土地主管部門。
（1）土地使用權出讓
地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書送達指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序：
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8)按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。
2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3）拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：
(1)房屋拆建，如危舊房改造；
(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；
(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2）建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4）國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5）拆遷代辦單位和評估機構資料。
6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。
在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：
(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；
(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；
(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；
(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；
(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；
(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。
進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點：
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1）建設用地申請；
2）房地產開發單位營業執照和資質證書；
3）土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a/建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b/到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：a\1：2000地形圖1份；b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）； c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；c\施工圖3份及光碟。
3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1）建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2）建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市級規劃部門提取道路坐標及其它相關數據。
4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1）國有土地使用權證；
2）城市基礎設施配套費收據；
3）人防費收據；
4）《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5）投資許可證；
6）經放線的《紅線定位冊》正本。
5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》；
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1）變更申請；
2）工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3）開發商資質證明；
4）土地變更批復；
5）變更後的土地使用證；
6）（土地批租費、使用費）收據；
7）原建設工程規劃許可證；
8）建築紅線圖；
9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10）法院裁決項目還應提交判決書。
房地產項目開發流程全過程（三）
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送建設局。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
工作內容：
填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
（1）、建設局核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）；
（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核「一費制」收費認定表、核發繳款通知填報《建設工程「一費制」收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事「窗口」辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設局（咨詢台）開具的《市行政事業性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標報名、評標、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名：
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審；
（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局採用隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容：
（一）招標文件編制標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。
6、組織評標委員會工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監督管理機構的監督下，通過市建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委，並提供以下資料：
1、《建設局抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的「一費制」收費項目的繳款憑據。
（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；
（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督管理部門人員；
（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；
（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；
（四）設有標底的公布標底；
（五）招標人填寫開標匯總表，並由投標人簽字認可。
（六）招投標監督管理機構進行監督管理
8、定標
工作內容：
按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
9、核准招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告
工作內容：
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況書面報告核准時，應提交下列資料：
1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；
2、由代理銀行代收專櫃開具的以中標價為計算基數的「一費制」收費項目的繳款憑據。
房地產項目開發流程全過程（四）
10、簽訂工程承發包合同
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同後7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。
招標條件：
1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，並辦理建設用地手續和立項審批手續；

D. 想接手別人轉讓的店鋪，該怎樣進行專業的了解與談判呢

跟轉租人談的主要應當是轉讓費的問題，正確的做法是，把店面業主請來三方一起協商、談判。還需注意以下幾點：

注意事項：

1、商鋪安全性

商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優先購買權，劃撥土地上的商鋪在購買後還必須補地價等。

2、租金調幅

以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數以前一年租金價格為准；環比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調。

3、租金價格

商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產品作比較。

E. 煙台萬科翡翠長安怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：煙台萬科翡翠長安

城市：煙台

別名：四季苑2#南E地塊

樓盤位置：長安路以西，長寧路以東，雙河東路以南

開發商：煙台賽格置業有限公司

產權年限：70年

建築類型：板樓,多層,小高層,

公交線路：德尚世家(公交站):10路;33路;562路;德尚世家·茽和堂中醫院(公交站):33路;萬光中華城(公交站):10路;33路;562路;煙台永盛建材城(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;市恆源路三壘路(公交站):50路;兒童食品廠(公交站):50路;569路;慶祥路南站(公交站):563路;慶祥路(公交站):563路;金灘東路東站(公交站):33路;563路;泰達集團(公交站):50路;50路區間;50路楊家檯子;569路;

其他交通方式：項目位於煙台萊山區核心區域黃金三角（觀海路—迎春大街—軫大路）的南部，萊山區市中心軸線南延，北側為市政府，西側緊鄰長寧路，距離迎春大街僅約1.2公里，東側距離觀海路僅約2.3公里，南側緊鄰軫大路。依託四至道路的長安路、長寧路、雙河東路、軫大路，可輕鬆通達周邊區域。
項目東側約2.7公里可以到達榮烏高速萊山收費站，實現城際交通快速通達。
項目西側約6.5公里直達煙台南站，2014年底青煙威榮城際鐵路正式運行，可以實現山東半島一小時生活圈。
項目東側僅約400米有562/563/10路公交線路，通達全市。

規劃信息：其佔地面積為104926平方米，容積率，綠化率35%，共0棟樓，停車位住宅地下停車，配充電設施

周邊配套：幼兒園：配建6班托幼一所（建面不小於2300平）；
中小學：萊山區第四實驗小學、濱海中學、萊山一中；
大學：煙台大學、山東工商學院、濱州醫學院、山東農業大學、煙台職業學院等9所高校；
綜合商場：佳世客、德遠購物城、銀座購物廣場、寶龍城市廣場、振華商廈、美迎美家家居；
醫院：煙台山醫院新院；
銀行：中國工商銀行、中國農業銀行、煙台農商銀行、興業銀行、煙台銀行、中國銀行、德州銀行、中國郵政儲蓄銀行、民生銀行、招商銀行、光大銀行、華夏銀行；
郵政：初家郵政支局、中國郵政(濱州醫學院收發處)；
其他公園：逛盪河綠帶公園、體育公園、市府綠地 其他配套：膠東文化廣場

內部配套：幼兒園

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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F. 《房屋中介》我剛面試完一個房屋中介的工作，請問我工作的內容是什麼

你先說你是什麼公司吧。如果你經歷了以下的事情，

1.你面試的時候沒投簡歷，只接面試的。

2.面試很簡單就讓你上班的。

3.上班前交了所謂培訓費，然後讓你到一個店裡就去上班了。

4.給你訂了什麼責任目標的。

那麼，基本上，你上不了幾天班了，就會讓人開了。

現在在中介上班，不要經紀人證么？就算不要，也應該要什麼銷售員上崗證啊？

如果你有那兩個證什麼的，一定不會問一個這樣的問題的。是么？

建議你在網路搜一下你那家公司的名字。

1.如果大篇幅的都是這家公司在招人的廣告，估計是騙子。

2.如果有人在網上反映被人騙了，那肯定是騙子。

G. 如何開網吧

如果是加盟形式，我們需要事先考察這個網吧品牌總部是否擁有直營店及經營情況。

門店的經營，通常是按照一季度或者半年來交房租，一家直營店，在經營三個月後，如果沒有找到盈利的希望，可能還會再堅持3個月，但是半年沒有滿足盈利，都會選擇放棄，所以一家直營店持續經營長短，可以確定盈利的基礎，可以肯定項目可行性。

一個品牌擁有的直營店越多、直營店經營時間越長，積累的運營實踐經驗就相對越豐富。

接下來，就是

1、門店選址。創業者在網吧門店選址時，首先需要滿足的是有關部門的相關規定，硬性條件為：網吧不得在中小學周圍200米范圍內開設，且網吧內的單台電腦面積需要在2平米以上。此外網吧的室內還得符合消防安全規定，不然證件辦理不通過，那就竹籃打水一場空了。另一方面，需要選擇有市場的地方開網吧，這個需要創業者進行全面細致的調查。

如何開網吧

2、證件辦理。建議創業者在選擇好開網吧的門店後，盡可能的先去把開網吧的所需證件辦理齊全。這樣做雖然會消耗一定的時間，造成門店租金的浪費，但是如果貿然裝修，一旦網吧經營所需證件辦理不通過時，虧損的資金將更多。

3、門店裝修。網吧的門店裝修最好以市場考察為根據，裝潢的風格，營造的整體環境符合當地的消費水準為宜。太過簡略沒有檔次，無法吸引消費者；過於豪華則提升了投資成本，可能會讓價格定位頗高，進而導致消費顧客少。

4、設備采購並安裝。這是一筆較大的投資，基本占網吧籌建成本的40%以上。但是為了帶給消費者優質的上網體驗，通過降低配置等手段省錢是不可取的，最好是能通過自己的人脈關系找到一個優質的進貨渠道。

5、開業前准備。開業准備比較雜，人員的招聘並培訓，光纖接入、電腦調試，游戲影院資源的裝載。此外還有前期宣傳准備，開業活動的策劃等。

6、正式營業。正式營業前期主要以積累人氣為主，創業者應該考慮多種方式吸引網民努力將進店消費的顧客轉變為忠實消費者。

希望我的回答可以幫到你！

H. 投資開網吧利潤和花銷

1. 你兌一個網吧的話好處是前一任經營者在哪裡做了一段時間，知道的人多，那光顧的人也就多，

2. 而壞處是對方的機器配置是12年的，有點老，尤其是網吧行業，你就得必須更換配置，同時網吧的伺服器也很重要，你就得找一個懂行的人去給你看看，

3. 如果你要更換主板那些配置的最好的做法就是先把每小時4元的更換，還有就是系統的話，你最好在伺服器里裝成雙系統win7和XP等電腦啟動後讓顧客自己去選擇是用win7還是XP，但是2.5元的就不要更換了，叫它保持下去就OK，

4. 你所說的地方是在大學城的話淡季能保持不虧本就行了，說簡單一點淡季無非就是暑假和寒假，再說了據我所知大學的話一般都是在郊區邊緣地帶，所以經營策略很重要，最後就是你所接駁的寬頻是多少的這很重要的，必須要注意，

5. 最後你得把2.5元的和3元及4元的都給分成區並且做幾個小牌子什麼區，每小時多少錢，還有就是會員與非會員的一些東西可是很重要的，而且裡面的講究可多了去了，就看你的經營理念和策略了還有你的眼光

6. 一個東西的好與壞就看決策著的眼光和戰略的部署，我也想開網吧但是很遺憾的是自己太窮，開不起，最後再告訴你一句忠告，凡事多想多動腦，別計較眼前的得失，要不然最後的輸家還是你自己，最後就是網路游戲和單機游戲都要有，而且你得每隔一段時間就要去更新一次伺服器。

I. 請問邵陽縣的土地流轉的政策是什麼樣子的

湖南省邵陽縣農村土地流轉情況調查報告

根據湖南省邵陽市政協《關於開展「加快我市土地流轉 促進農村經濟發展」調研活動的通知》精神，邵陽縣精心組織了農村土地流轉調查。下面系本人主筆的調研情況報告：

一、農村土地流轉的時代背景

黨的十一屆三中全會以來，黨和國家將家庭聯產承包責任製做為黨在農村的基本土地制度。三十年的實踐表明，家庭聯產承包責任制這一雙層經營體制，極大地解放了農村生產力，調動了農民生產的積極性和主動性，促進了農業的發展。但是，隨著改革開發不斷深入和經濟社會的進一步發展，土地承包雙層經營體制的時代局限性逐步顯現出來，而今，已成為制約農村經濟社會發展的一道障礙。一是制約了傳統農業向現代化農業的跨越，家庭承包經營，仍然是一家一戶，小而全的傳統農業，與專業化、分工明晰的現代化農業存在著質的差別。二是制約著農村市場經濟體制建設。市場經濟內在規律要求生產資源應由市場起基礎主導性配置作用，優化農業生產經營資源配置，實現利潤最大化，而目前的土地政策，恰恰相反，窒息了市場配置資源的功能。三是制約了集約化經營，是取得規模效益的主要障礙。四是制約了產業結構調整，是農業區域特色產業發展的主要障礙。

由於存在以上農村土地制度的缺陷，近幾年來，在經濟社會內在發展規律的作用下，農村土地流轉順理成章地產生了。

二、我縣農村土地流轉現狀

我縣屬典型的丘陵地區，全縣23個鄉鎮場，646個行政村，22.94萬農戶，84.36萬農業人口，51.63萬個勞動力，集體所有農用地總面積197.91萬畝，其中耕地68.63萬畝，園地5.14萬畝，林地95.37萬畝，草地12.89萬畝，水面6.95萬畝，其他8.93萬畝，人均耕地0.75萬畝，人多地少矛盾突出。全縣共有家庭承包戶22.84萬戶，承包經營耕地58.42萬畝。近幾年來，隨著政府引導，鼓勵農村土地承包經營權流轉政策措施的落實，我縣農村土地流轉得到了較快的發展，呈現出六個方面的特徵。

一是農村土地流轉具備一定規模。據調查統計，目前全縣農村土地流轉面積達13.2萬畝，其中耕地11.2萬畝，林地1.8萬畝，水面0.2萬畝，耕地流轉面積占承包經營耕地面積的19%。參與流轉的承包戶達3.65萬余戶，占家庭承包戶的16%，農村土地流轉速度和規模遠高於全省平均水平。

二是流轉形式呈多樣化。在我縣的農村土地流轉方式中，轉包、出租、入股、轉讓、互換及其他方式流轉都有，在流轉的13.2萬畝土地中，轉包、出租、入股、互換、其他及轉讓等流轉形式，流轉面積分別為5.27萬畝、4.02萬畝、1.98萬畝、1.04萬畝、0.48萬畝和0.41萬畝，分別占流轉總面積的40%、30%、15%、8%、4%、3%，土地流轉形式多種多樣，尤其是在土地流轉實踐中，出現了創新的可喜形式。我縣種子公司下崗職工李建民，在谷洲鎮鳥山村創建了「谷洲鎮鳥山村稻田託管中心」，對農戶流轉土地實行「全托」和「半托」兩種形式。「全托」，即中心與農戶簽訂協議，農戶將責任田交中心管理經營，中心按每畝每年300斤稻穀或280元的託管費付給農戶，託管期5年。「半托」，即中心與農戶簽訂代耕代收代防病蟲協議，託管期為一年，收益歸農戶，中心向農戶收取270元/畝的費用。今年，該中心共託管稻田1230畝，入托農戶達497戶，其中全托農戶325戶，面積805畝，半托農戶172戶，面積425畝。

三是土地流轉主體發生了裂變。就我縣目前土地流轉現狀來看，土地流轉突破了親戚、家庭、鄉、村、組等局限，專業大戶、專業合作經濟組織、農業龍頭企業和工商企業、農業技術服務部門等逐漸成為推動農村土地流轉的重要力量，跨區域、跨行業流轉趨勢不斷增強。如邵陽市兩家企業在谷洲鎮流轉土地2750畝搞優質稻和大棚西瓜生產經營等。

四是適度規模經營具有較強的發展動力。近幾年來，由於農村勞動力大量向城鎮和非農產業轉移，農村土地拋荒現象日趨嚴重，這種狀況，一方面浪費了農業生產資源，另一方面為農村土地集中流轉，實現適度規模經營創造了條件，全縣現經營土地在100畝以上的有1萬余個實體，涉及346戶，經營土地面積2.42萬畝，占流轉總面積的18%，其中1000畝以上的有4家，分別為蔡橋鄉油茶專業合作社，經營土地3800畝，蔡橋鄉黃桃專業合作社經營土地2880畝，邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社2600畝，谷洲鎮鳥山村稻田託管中心1230畝，集約化經營規模在不斷提高，規模效益逐漸顯現。

五是土地流轉產業化趨向明顯。近幾年來，受我縣烤煙、優質稻、油茶、優質水果和蔬菜等農業產業政策的推動，農村土地流轉明顯趨向於產業化規模經營。如蔡橋鄉黃桃專業合作社的黃桃水果、蔡橋鄉油茶專業合作社的油茶、邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社的優質水稻、谷洲鎮鳥山村稻田託管中心的優質稻、谷洲鎮邵陽市華豐花果研發有限公司150畝的大棚西瓜，谷洲鎮覃雪平120畝的大棚蔬菜、白倉鎮楊愛林等400畝烤煙和200畝雜交稻制種等，都實現了集中連片，產業化經營，成為我縣農業標志性產業。

六是逐步形成多種流轉模式。就我縣的土地流轉現狀來看，土地流轉逐步建立了五種模式。①返鄉精英創業型。去年受世界金融危機的影響，大量農民工返鄉，其中一些精英開始將目光轉向故鄉的土地。白倉鎮大旺村返鄉農民工楊愛林、何長庚、蔣小蘭就是他們的代表，三人合夥流轉土地600畝，投資90萬元，種植烤煙和雜交制種，每年能獲純利30多萬元。②科農結合型。農業科研單位直接參與土地流轉辦實體，是我縣農村土地流轉的一個景點，邵陽市華豐花果研發有限公司在我縣谷洲鎮東廟村成片流轉土地150畝，種植大棚西瓜，該種西瓜屬再生瓜類，每年能重復出產四次，是目前瓜果中科技含量最高產品。③企農結合型。農產品加工和銷售企業直接參與土地流轉，建立生產基地，也是我縣土地流轉一大特點。邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社就是一家農產品加工銷售企業，今年，該企業在我縣谷洲鎮鳥山、清水、小江、式南居委會等4個村流轉土地2600畝，建立優質稻生產「車間」，實現了種加銷一條龍綜合經營目標。④股份合作型。以土地作為股份，組建專業合作社，這種模式是新時期破解農村土地制度缺限的有效經營模式。我縣蔡橋鄉福林村，充分利用自身資源優勢，成立了福林村黃桃專業合作社和油茶專業合作社，讓農戶以自己的土地作為股份，直接入股，兩個合作社共流轉土地6680畝。⑤大戶承包型。在我縣的土地流轉中，大戶承包經營也是一大特徵，縣種子公司下崗職工李建民的稻田託管中心，谷洲東廟村覃雪平的大棚蔬菜，白倉鎮井陽村的李家和、周玉民、莫小林，高塘村的何玉民等一批農業生產經營大戶，成為農村土地流轉的有生力量。

我縣農村土地流轉能形成一定的規模，以較快的速度發展，主要得益於以下四個方面：

一是領導重視。早在去年的縣委經濟工作會議上，縣委、縣政府就將農村土地流轉做為當年和今後一段時期的重要工作進行部署安排。隨後，縣政府趙縣長又指示農辦和經管局搞好土地流轉試點工作。在2008年至2009年的農村工作會議上又做了強調和部署。今年縣政協七屆三次全會期間，農村土地流轉做為重點協商發言。形成了各級領導重視，齊心協力推動該項工作的良好氛圍。

二是各級領導帶頭辦點示範。2008年4～5月，縣政府分管農村工作領導李紅平縣長牽頭組織在谷洲鎮鳥山村開展土地流轉試點工作，經過兩個月時間，成功流轉耕地680畝，樹立了縣種子公司下崗職工承受380畝進行規模經營的典型，並在2009年全縣農村工作會議上做了推介，起到了很好的示範效果。今年以來，全縣各鄉鎮主要領導也在本鄉鎮內帶頭辦點示範、白倉鎮書記鎮長親自辦點，積極引導土地流轉，書記在新民村辦點，流轉土地300多畝種植烤煙，鎮長在千秋村流轉土地400多畝種植發展烤煙產業。

三是產業帶動。近幾年來，縣委、縣政府制定了農業產業戰略，著重打造優質稻、烤煙、油茶、生豬等四大產業，並制定一系列政策和配套措施，受產業政策驅動，一批產業規模經營涌現出來，從而帶動了土地流轉的發展。

四是發揮各級組織和職能部門的作用，最大限度地搞好服務。土地流轉涉及到千家萬戶，工作十分復雜，尤其是垮區域流轉和集中連片開發，常常遇到各種各樣的矛盾和問題，目前，在土地流轉市場機制尚不健全的情況下，就只能依靠鄉村集體組織和有關職能部門來進行協調，解決流轉雙方的一些矛盾和問題。邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社在谷洲鎮四個村流轉土地2600畝，主要依靠四個村黨組織出面做工作，協調雙方的利益，才得以順利實現。

三、存在的主要問題

從我縣農村土地流轉的實踐來看，土地流轉存在著以下幾個方面的問題：

1、農村土地流轉市場尚處於欠發達階段。目前，土地流轉正處於初始發育階段，尚未形成作為啟動土地流轉的市場中介和金融工具，作為調節和控制土地流轉的市場杠桿——地祖和地價也未呈現出來，在這種情況下，土地流轉的組織選擇只有兩種，即以農戶為主體的自發流轉和以鄉村為主體組織的被動流轉，農村土地流轉渠道不暢，缺乏強勁內在動力。

2、流轉主體對土地產權存在著模糊認識。現行土地流轉是建立在家庭承包基礎上，土地的所有權、承包經營權、使用權、收益權和處置權等相互分離，尤其是承包人被賦予了經營權物權性質。但許多承包戶對此認識不清，將承包地與承包權混為一體，以為流轉了承包地就喪失了承包經營權，因而寧可荒蕪土地，也不願將土地流轉出去，這一模糊認識，障礙了土地流轉快速發展。

3、法律、法規不健全，流轉不規范。就目前土地流轉來看，土地流轉行為基本上為承包戶自發行為和鄉村組織流轉，全縣尚沒有形成系統的土地流轉管理機構和規章制度，操作規程，從立法層面來看，《中華人民共和國農村土地承包法》也只是對土地流轉做了原則性的規定，國家和地方並未制定詳細的法律法規，因而土地流轉尚處於無章可循階段，流轉極不規范。

4、服務功能乏力。目前，農業生產的組織形式基本上未擺脫一家一戶自給自足的傳統模式，現代農業和規模經營所需的分工和專業化生產的發育嚴重滯後，土地翻耕、播種、灌溉、收割、病蟲防治、銷售、土地價格評估、流轉信息網路等服務體系基本上處於待開發階段，這在客觀上制約了土地流轉的發展。

5、惡劣的生產經營環境。一是自然條件差。我縣處於南方丘陵地帶，耕地犬牙交錯，大部分耕地呈梯形分布，耕種、管理、灌溉很不便利，生產經營成本較高，比較利潤低；二是農業基礎薄弱，缺乏發展後勁，這些因素客觀上降低了土地在流轉過程中的價值，提高了土地的交易成本，成為土地自由流轉和規模經營的障礙。

6、法制空白，造成集體建設用地流轉混亂。一是農村規劃滯後制約了農村建設的發展。農村集體建設用地出現混亂狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策，目前沒有申報和辦理集體建設用地流轉的制度規定；三是不完全的市場化，造成部分土地資源收益流失。受利益驅使，相當一部分人擅自交易土地，造成土地所有者的土地收益流轉到了土地使用者手裡。

四、加快農村土地流轉的對策

中共十七屆三中全會作出的《關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》，在農村土地承包和土地流轉管理使用等方面，提出了一些重大的突破性政策措施，為推動這些政策措施的落實，加快土地流轉，提出以下幾點對策：

1、深入宣傳，明確土地產權內涵。從調查的情況來看，許多農民對土地產權界定和土地流轉方式認識模糊，要麼將所有權與承包經營權混為一談，要麼將承包經營權與土地流轉混為一談，要麼將調換流轉混為土地所有權和承包經營權的調換等等。鑒於此，各級政府應深入持久地開展政策宣傳，採取多種途徑和方式，有針對性的開展《中華人民共和國農村土地承包法》等法規政策宣傳，尤其要使農民明白，土地產權是由所有權、承包經營權、使用權、收益權和處置權等既獨立又相互聯系的多種權益組成，土地承包經營權具有物權性質，土地流轉就是承包經營權流轉，消除模糊認識，逐步樹立起土地流轉意識和觀念。

2、積極引導、典型推動。土地流轉和規模經營是市場機製作用的必然結果，這就要求必須堅持市場化運作，而各級政府應充分發揮引導和指導等職能。從土地流轉和規模經營的現狀來看，要有序推進土地流轉，發展規模經營，培植典型推動。各鄉鎮主要領導要積極帶頭辦點，培植典型，並積極總結推介，推動本地土地流轉的發展。

3、著力扶持，優化環境。推進農村土地承包經營權流轉和發展規模經營制約因素多，工作難度大，各級政府應制訂相應的政策措施加以扶持。一是加大財政扶持力度。財政預算中，每年都要安排一定額度的專項扶持資金，用於鼓勵土地流轉，培育規模經營主體，建設流轉中介服務組織。二是實行信貸支持和用地優惠。農村信用社要加強對規模經營主體的信貸支持，把規模經營主體作為信貸支農重點。對規模經營主體因生產需要建造簡易倉庫，曬場等臨時性用地，應視作農業生產用地。三是加大對農業基礎設施建設投入力度。要加大土地整理、標准農田和特色農業產業基地、水利建設力度，增加對農業基礎設施建設的投入，對已形成的規模經營的地方，有關部門要優先立項。四是逐步建立農村土地融資機制。根據土地承包經營權「佔有」權能，重點推動以土地承包經營權入股為主的土地流轉形式，通過貨幣量化體現承包經營權的價值，農業生產經營機構和企業，可以以土地和林木資源作為抵押物，向金融機構和社會開展融資，逐步建立農村土地融資機制。五是進一步加大城鄉一體化建設力度，讓更多的社會公共產品覆蓋農村，在完善農村醫療保險，最低生活保障和農業災害保險的基礎上，積極開展農民生活養老保障體系建設，將農民生活養老保障徹底從土地承包經營權中剝離出來。

4、科學選擇流轉組織形式，推進規模化流轉。鑒於流轉組織的職能和性質，流轉組織必須是企業化的獨立於行政企事業單位之外的法人。依據市場發育是一個過程這一客觀規律，對土地流轉組織的選擇可採取分層次、分階段處理。在現階段和今後一段時期，產權明晰、利益共享、風險共擔、操作簡便的土地股份合作制是一種較好的流轉組織形式，如農工合作、農科合作、農商合作、農農合作等股份合作形式，是推進土地流轉和發展規模經營的有效模式。要鼓勵專業大戶、農業龍頭企業、農民專業合作組織通過土地流轉建立農產品生產基地，開展規模經營。經過一段時期後，再逐步建立起土地流轉市場，發展土地流轉交易所等，進入土地流轉高級階段。

5、加強規范管理，依法有序流轉。一是要嚴格按照依法、自願、有償的原則開展土地流轉。二是依法處理集中連片開發、實行規模經營中的矛盾，對不願流轉的農戶，要深入細致地做好工作，在不影響其承包權益的前提下，通過地塊調換等辦法解決，不得強制流轉。規模經營，涉及的農戶多，各種矛盾錯綜復雜，我縣在谷洲鎮鳥山村試點過程中就有深刻的體會，為樹立規模經營典型，經過反復細致工作，最終以調換的方式解決了集中連片600畝的矛盾，實踐證明，土地調換是土地流轉和發展規模經營的重要手段。三是要簽訂好由省農業主管部門統一編制的流轉合同，並報發包方和鄉（鎮）經管部門登記、鑒證和備案。四是屬委託流轉的，承包方應按統一文本格式出具委託書。五是要建立健全農村土地承包經營權流轉備案、登記和檔案管理制度。六是要建立健全農村土地流轉信訪制度，積極開展農村土地承包糾紛調解和仲裁，妥善解決農村土地流轉糾紛。七是農村經營管理部門要加強對土地流轉的指導和協調，加強對流轉合同的審查監督，嚴格依法有序流轉。

6、切實加強組織領導，進一步強化服務。一是各級政府要建立土地流轉和發展規模經營的領導班子和工作班子，切實加強領導，堅持常抓不懈。二是要建立健全土地流轉服務組織，各村要建立土地流轉服務站，鄉鎮要建立服務所，縣要建立土地流轉服務中心，充分發揮各級組織的職能。三是要建立農村經營管理和土地承包管理信息化網路，定期向社會發布信息，為土地流轉提供信息平台。四是要進一步加大對農村勞動力非農技能的培訓力度。提高農村勞動力非農就業能力，拓寬就業門路，促進農村勞動力向非農產業轉移，向城鎮轉移，為農村土地承包經營權流轉和規模經營穩定發展創造條件。

二00九年六月十二日