橫縣土地轉讓

1. 把地租給農戶們耕種，被人說是壓榨農民怎麼辦

了解過許多農業公司和家庭農場的經營狀況，對我的觸動很大。就地租上漲對農業的影響問題，我整理了一些思想，奉獻給讀者。

兩個人握了一下手，禮儀性笑了笑，笑得都很勉強。沉默良久，他抽出一支大豐收牌香煙，在我的面前比劃了一下，又立即收了回去。「煙太賴，不能給你抽！」他自顧自把煙點上，猛吸一口，嗆得咳嗽了兩聲。

我問他今年打算種多少畝地，他沒有正面回答，把抽到半截的香煙擲到地上，又把腳踩上去，狠狠地來回搓了幾下，「狗日的種糧大戶！」

接下來，他又恢復了往日的幽默。

「任鄉長，不，現在該改口叫任書記了……你說我是不是窮人？」

我知道他在打趣，沒有回答。

「總書記要求扶貧路上不落一人，你怎麼把我給落下了！」

「因為你給報了個家庭農場，害得我連個貧困戶也評不上！價值20萬元的移民樓飛走了！現在村裡那些貧困戶，哪一個頂如我飢荒大！」

我們都笑了，笑得心照不宣，笑得五味雜陳。

劉能的困境，折射出一個嚴重問題，這也可能是當下中國最為沉重的話題：瘋狂的地租正在毀掉中國農業！

二、農地流轉價格上漲的邏輯

地租為什麼會無理性上漲呢？主要成因可歸納為5個方面。

1、企業家的盲目自信：了解農業靠新聞，草率入農。

薩繆爾森指出，土地供給數量是固定的，因而地租量完全取決於土地需求者的競爭。

所以，一些人把地租上漲歸因於城市資本下鄉投資農業，也不無道理。

然而，在現實中，各地的農業公司，如果踏踏實實經營種植業，很少有賺錢的。抬高劉能土地流轉費用的那兩家公司，一家5年沒有見到過效益，另一家也虧損得一塌糊塗。

一些城市工商企業家，由於在原來的行業面臨發展瓶頸，轉而選擇農業。剛下鄉的時候，一個個雄心萬丈，胸有成竹，談起農業來滔滔不絕，對中央一號文件可倒背如流，分析起行業前景來既有歷史高度，又具全球視野。

一號文件讓這些新生農業企業家熱血沸騰，但是現實世界中的農業卻令其懷疑人生。一年後再見面，一個個明顯話少了很多，性格也變得內向了。三年後，許多老闆可能連人影都找不到了，留下一個爛攤子，村民索要拖欠的土地流轉費還得上訪找鄉長。

2、農地的壟斷性。

亞當·斯密認為，地租作為使用土地而支付的價格是一種壟斷價格。

有人會質疑，十八世紀的歐洲，農地高度集中於大地主，交通不發達，農民對耕地的選擇空間不大，才形成了地租的壟斷價格。而目前的中國，耕地掌握在數億農戶手中，地租價格應該接近於自由競爭，如何能形成壟斷？

以下我做一個簡要答疑。

某農業公司流轉耕地，已經流轉到190畝，再有中間的10畝就能實現200畝集中連片經營了。但是，問題出現了，前190畝每畝500元，最後這10畝，農民每畝要600元，給還是不給？如果不給，前面的努力就付之東流了。也許，就在1公里以外的地方，有300元就能流轉到耕地，但是代替不了這10畝。這最後的10畝地就形成了壟斷生產要素！

第二年，其餘190畝也需要支付600元每畝，其他農民會說，一樣等級的耕地，為什麼張三的你給600元？

事實上，當你承包下第一塊地後，就陷入了農地的壟斷叢林，因為剩下的每一塊耕地都具有壟斷力量。道理顯而易見，規模化經營必須要求集中連片，每一塊相鄰地都是獨一無二，無法替代的。

3、農民對地租的心理價位脫離了市場規律。

由於農地流轉市場不健全，國家征地補償標准為農戶提供了一個流轉耕地的心理參考價位。全國各地，征地補償低則兩三萬元/畝，高則可達二三十萬元/畝。如果補償20萬元/畝，抵得上種植糧食300年的純收入。所以，有的農民擔心耕地流轉出去後，如果遇到國家征地，可能導致與經營戶之間相互扯皮，而現實中此類糾紛確實屢見不鮮。

還有的農民高度重視農地的社會保障功能，想著把地傳給子女，以備不時之需，產權越明確，反而越不願流轉出去，寧願撂荒。

許多地方，如瀘州市、橫縣、江安縣等，紛紛出台了禁止耕地撂荒的相關政策，充分說明我們已經陷入既存在地租瘋漲、又存在耕地撂荒的雙重困境。

4、農地流轉協調成本太高。

由於農地細碎化程度嚴重，一戶農民擁有20畝承包地，也許會分布於10個地塊。企業如果想集中連片流轉到200畝耕地，可能涉及到幾十戶甚至上百戶農戶，有的在包頭，有的在深圳，協調成本非常高。本來300元的流轉市場價，為了加快流轉進度，不得不提高到500元，還得動用大量的社會關系進行協調。

5、一些涉農政策，推動了地租上漲。

為了引導農業實現適度規模化經營，許多地方出台了強有力的財政支持政策，如支持現代農業產業園建設，支持農民合作社和家庭農場能力建設等。而補貼（獎勵）農業經營主體的錢，多數轉化成為地租。增加財政補貼能夠把地租抬高，但是停止補貼後，地租卻不能同步降下來。由於地租具有價格粘性，財政補貼又缺乏持久性，這使得多數農業種植企業一旦失去了財政補貼就會立即虧損，無法維繼。有人指責工商資本動機不純，下鄉目的就是為了套取農業補貼，補貼到手後就馬上走人。我認為，多數公司的初心確實是踏踏實實經營農業，只是真的經營不下去了！

過去幾年，為了打贏脫貧攻堅戰，千方百計提高農民收入，各地大力推動土地制度改革，釋放農地的金融杠桿潛能，推動農村「資產」向「資金」轉變，促使農地成為可以抵押、轉讓、出租、入股的金融資產。

激活農地的金融功能是一把雙刃劍，在增加了農民財產性收入的同時，也提高了地租，從而增加了農業的經營成本。

接下來，我再通過建立一個簡易模型來表述地租上漲的邏輯。

農業公司的地租函數：

y=ax+b/c+g

其中，y為農業公司所支付的地租，a為當地農戶間小規模農地流轉的平均地租，x為非農化系數，b為企業家的自信，c為企業家對農業的了解度，g為政府支持。

在經營農業上，農民最理性。農戶之間小規模流轉耕地形成的地租a，最接近理性的市場價格。因為農民家庭經營，勞動力不計入成本，農民種田一年賺了3萬，如果付出同樣的勞動，出去打工也能獲得相近的報酬。也就是說，如果把人工算入經營成本，在地租a下，農業家庭經營利潤已經為0。

在公司規模化經營下，人工報酬需要計入成本，但是由於大型農機具的使用，新耕作技術、新水利設備的利用，在地租a下，企業存在一定的盈利空間，然而隨著地租上漲，耕地非糧化和非農化的風險會同步加大。基於晉西北農村的觀察，我得出如下結論：

2. 一般土地轉讓需要什麼手續

出讓土地使用權轉讓需具備以下條件：
（1）按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用證；（2）按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。房屋已經建成的，應當取得房屋所有權證；
（3）轉讓方如為國有企業的，需經企業主管部門批准同意；如為公司制企業的，需經董事會決議同意；如為共有產轉讓的，需經共有人達成一致意見；
（4）沒有法律、法規規定禁止或限制轉讓的情形，如權屬有爭議、土地使用權被查封等；（5）沒有土地使用權出讓合同約定禁止或限制轉讓的情形；
（6）政府對擬轉讓地塊無收購儲備計劃。在符合上述前提下，按規定辦理出讓土地轉讓及土地變更登記手續。
土地轉讓手續：
1、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

2、審查

接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。

3、現場勘察

現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。

4、地價評估，並提供報告書

審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。

5、填寫轉讓審批表

認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。

6、審批

審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。

7、交納有關稅費

8、登記編號

審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。

9、土地使用權變更登記

3. 土地怎麼轉讓

土地轉讓一定要遵守相關法律法規和政策。
一、集體土地在現有法律法規和政策的前提下，是不能轉讓的，如農村居民宅基地、承包耕地等集體土地。
二、國有土地 使用權的轉讓，必須在出讓的基礎上方可進行轉讓；如果是劃撥的國有土地使用權，要經過出讓後才能轉讓。
三、國有土地使用權的轉讓，必須按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定進行。在具體辦理轉讓手續中，要提交如下材料和資料：雙方的轉讓協議、轉讓地塊的《國有土地使用權出讓合同》和建設用地批准書、土地使用權出讓金憑證、規劃部門的建設用地規劃許可證、轉讓雙方的身份證明、向當地國土資源部門進行土地轉讓的申請等，在以上材料具備的基礎上，報當地國土資源局批准後，按照規定辦理相關該土地的轉讓手續；對方取得土地權屬變更登記證明後，即從承讓方的土地使用權變更為受讓方，受讓方取得了該塊土地的使用權後，即該塊土地轉讓手續辦理完畢。

4. 農村土地如何轉讓

兔子 的回答是錯誤的。

首先，農村土地，屬集體土地，是無法轉讓的。通俗的說，集體土地不允許買賣。

農村土地上的房屋，同樣不允許轉讓（即買賣）。原因是宅基建房，縣級人民政府批准即可，無需到房產部門備案。也就是說，這些房屋不能通過合法渠道交易的。

總的來說，私下交易可以，但沒有保障。目前，我國的農村集體土地上建房交易，還是法律禁區。

5. 出讓土地能否轉讓，需辦理什麼手續

答：出讓土地使用權轉讓需具備以下條件：（1）按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用證；（2）按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。房屋已經建成的，應當取得房屋所有權證；（3）轉讓方如為國有企業的，需經企業主管部門批准同意；如為公司制企業的，需經董事會決議同意；如為共有產轉讓的，需經共有人達成一致意見；（4）沒有法律、法規規定禁止或限制轉讓的情形，如權屬有爭議、土地使用權被查封等；（5）沒有土地使用權出讓合同約定禁止或限制轉讓的情形；（6）政府對擬轉讓地塊無收購儲備計劃。在符合上述前提下，按規定辦理出讓土地轉讓及土地變更登記手續。

6. 土地轉讓去哪個部門辦理

按照以前的話，土地使用權轉讓，要到土地所在地國土資源局（俗稱土地局）辦理變更手續，領取新的土地證
現在大部分地方土地跟房產合並一起，辦理不動產產權證明，所以應該去當地不動產管理局辦理

7. 土地轉讓需要什麼手續

一般的土地轉讓需要辦理的手續及流程有：
第一步、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。
第二步、審查。接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。
第三步、現場勘察。現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。
第四步、地價評估，並提供報告書。審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。
第五步、填寫轉讓審批表。認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。
第六步、審批。審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。
第七步、交納有關稅費
第八步、登記編號。審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。
第九步、土地使用權變更登記
(7)橫縣土地轉讓擴展閱讀
用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。需報材料：
（一）轉讓方提供
1、原土地證或土地證明函原、復印件；
2、原土地出讓合同復印件；
3、上交稅務局土地增值稅證明復印件；
4、提供土地評估報告；
5、規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。
（二）受讓方提供
1、項目批復原、復印件；
2、企業法人營業執照（副本）及法人代表人身份證復印件；
3、上交財政局契稅證明復印件。
（三）轉讓雙方提供
1、土地轉讓申請書原件；
2、經公證的《國有土地使用權轉讓合同》
原件（4份）。
（以上資料規格為B5紙，一式2份。）
參考資料：網路-土地轉讓