房產非法轉讓

⑴ 如何認定非法轉讓土地使用權中的「違法所得」

違法轉讓土地使用權的違法所得，應當區分依法取得土地使用權違法轉讓和違法取得土地使用權違法轉讓兩種情形進行認定：
依法取得的土地使用權違法轉讓的，違法所得為當事人轉讓全部所得扣除當事人依法取得土地使用權的成本和對土地的合法投入。例如，某企業以出讓方式依法取得土地使用權用於房屋建設，已經支付了全部土地出讓金等相關費用，並進行了投資開發，但完成開發投資總額未到達《城市房地產管理法》第三十九條的規定的25%，不符合法律規定條件即將房地產進行了轉讓，屬於違法轉讓土地使用權行為，應當按照《城市房地產管理法》第六十六條的規定，給予沒收違法所得的行政處罰。在認定違法所得時，應當從轉讓房地產的總收入中扣除違法當事人已繳納的土地出讓金等相關費用成本和開發建設投入。
違法取得的土地使用權違法轉讓的，違法所得為當事人轉讓全部所得。例如，某村委會與某企業簽訂土地租賃協議，違法將5畝集體土地出租用於建設廠房，租期20年，每畝每年4萬元，企業一次性支付了3年租金共計60萬元。企業對土地進行了平整和基礎設施建設，投入了10萬元。在租賃期的第2年，該企業將租賃的集體土地違法轉讓給其他單位用於房地產開發，轉讓合同列明總價款為500萬。本案中存在兩種違法行為，一是村委會非法出租集體土地用於非農業建設，適用《土地管理法》第八十一條的規定予以處罰，違法所得應為企業已支付60萬元租金；二是某企業違法轉讓集體土地使用權，適用《土地管理法》第七十三條規定予以處罰，違法所得應為轉讓合同列明價款500萬元，企業已支付60萬元資金和土地開發投入的10萬元不予扣除。
認定轉讓土地使用權違法所得時，轉讓全部所得、合法投入等的具體核定：《查處規程》明確，轉讓全部所得數額應當按照轉讓合同及交易憑據所列價款確定，沒有轉讓合同及交易憑據、當事人拒不提供或者提供的轉讓合同及交易憑據所列價款明顯不符合實際的，可以按照評估價認定。對土地的合法投入包括土地開發、新建建築物和構築物的建設投入等，但是違法新建建築物和構築物的建設投入除外。

⑵ 如何認定非法轉讓，倒賣土地使用權罪的客觀方面

您好，

• 1、必須是違反土地管理法規的行為。
  土地管理法規，是指以《土地管理法》為代表的一系列土地管理法規。如《土地管理法》（1988年12月29日通過）、《國務院關於出讓國家土地使用權批准許可權的通知》、《城鎮國家土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》等。

• 2、必須是非法轉讓、倒賣土地使用權的行為。
  土地管理法規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。
  土地使用權轉讓應當嚴格依法進行。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
  土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉認時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦埋過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

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  3.所謂倒賣土地使用權，是指將土地使用權非法出賣給他人，或者為了出賣而向他人收買、租借土地使用權等，有的是明碼標價予以出賣；有的則是以某種形式掩蓋其土地的買賣，如明裡購買他人的廠房，暗裡則是購買廠房所佔地的土地使用權；借買他人住宅之名行占他人住宅基地使用權之實等。
  

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  4.非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權罪行為的；非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的；牟取非法利益較大的；造成土地嚴重破壞或荒蕪的；等等。

⑶ 原告無授意的情況下被告非法轉讓房屋是否有效

當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;
賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應註明「交由第三方監管即視為賣方收訖」;
為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金。

⑷ 非法轉讓宅基地有補救方法嗎

先要判斷買賣是否合法，如果是合法買賣，對方不同意讓你家買回，那就沒辦法了；如果是非法轉讓，那可買回。

農村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農村居民之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與本集體經濟成員之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與非本集體經濟成員之間的農村房屋買賣。

一、對於城市居民到農村購買農村房屋的效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》等相關法律法規以及政策的規定，城市居民到農村購買房屋的合同屬於無效合同。

二、對於非同一集體經濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據《土地管理法》的規定，農村的土地屬於本集體經濟組織所有，也就是說只有本集體經濟組織成員才享有本集體土地的使用權，所以《物權法》第一百五十三條作出如下規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此，非同一集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬於無效合同，因為根據法律規定是不能辦理宅基地過戶登記的。農村的土地只是屬於本集體所有，如果隨意將房屋轉讓給非本集體成員，那麼無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，該合同屬於無效合同。

三、對於同一集體經濟組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規定，一旦村民將房屋轉讓他人後，不能再申請宅基地。不過即使是同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個條件：

(1)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員;

(2)轉讓行為須徵得集體經濟組織同意;

(3)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一並轉讓。

(4)受讓人符合宅基地使用權分配條件。

依據如下：

《土地管理法》(2004年修訂)第八條規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發〔1999〕39號)規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發〔2004〕234號 )規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二點規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

⑸ 集體房屋在職工不知情時非法轉讓租賃應負什麼責任

具體情況不明不好講，一般情況下，關鍵要看你們租房相關合同約定如何了，有約定按照約定處理，沒有約定，協商或訴訟解決了。

⑹ 土地置換何以「換」出個非法轉讓

□遲磊

閱讀提示：一學院未經有權機關批准，將自己以劃撥方式取得的土地，與一公司以出讓方式取得的土地進行置換。由於劃撥土地使用權轉讓條件是被法律法規嚴格限制的，這起置換便構成了非法轉讓土地行為。

［案情］

某市中心區A宗地，使用權由甲學院以劃撥方式取得。位於市郊與A宗地面積相近的B宗地，使用權為乙公司以出讓方式取得。

在乙的提議下，甲乙達成協議，乙以B宗地附加若干資金為條件，與甲交換A宗地。交換後，甲於B地建設了新校區，乙將A宗地分割後分別轉讓給丙、丁公司開發商業服務項目，整個交易乙獲利逾千萬。

［分析］

對於本案的處理，一種意見認為，甲與乙的交易屬於土地置換，乙與丙、丁之間屬於合法轉讓，A宗地的使用權從甲轉移至丙、丁的整個過程都是自願、等價和有償的，所欠缺的僅僅是辦理變更登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條的規定，應按照第八十二條規定由縣級以上土地行政主管部門責令其限期辦理。

另一種意見認為，甲、乙、丙、丁之間土地權利的轉讓是非法的，構成了非法轉讓土地違法行為，應按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定追究相對人的法律責任。

本案的焦點在於，甲所享有A宗地的使用權是以劃撥方式無償取得的，而劃撥土地使用權的轉讓條件是被法律法規嚴格限制的。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。」

按照上述規定，甲學院不具備第一項規定的條件，沒有履行第四項規定的義務，並且沒有市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，所以無權轉讓A宗地的土地使用權，也就是說轉讓是非法的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款也對劃撥土地使用權房地產轉讓作了類似的規定，雖然具體內容不同，但原則都是要有關部門批准，要補繳出讓金。由於轉讓的非法性導致了轉讓的無效，因此乙並未取得A宗地的合法權利，這一前提決定了後續的乙和丙、丁之間轉讓行為的違法性——乙將不享有權利的A宗地轉讓給丙、丁，當然是不合法的。

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。

全面來看這一非法轉讓行為，乙在當中扮演了類似政府的角色——將A宗地收回後再行出讓，而甲在B地辦學與在A地並無實質區別，且獲得了相當可觀的改善教學條件的資金，丙、丁從乙處獲得黃金地段的價格也明顯低於政府出讓的價格，各方都有利可圖，促成了這一非法交易。各方所獲利益之和，正是A宗地由於用途發生改變而使土地使用權增加的價值，而這一價值正是國家流失的土地資產。

關於對非法轉讓土地行為的處罰，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定，對拆除或沒收非法轉讓土地上的建築物沒有疑義，但對違法所得的認定爭議也比較大。對違法所得不但要沒收，而且罰款的數額也依據其確定。

筆者認為，違法所得即違法者通過違法行為獲得的收益，應為「凈利潤」，即違法活動的全部所得扣除違法行為的成本。本案中，甲的非法所得應是從乙處獲得的資金和B宗地使用權的折價減去其原在A地的房產的折價；乙的非法所得是從丙、丁處得到的價款減去B宗地使用權的折價和給付甲的資金；丙、丁的非法所得是A宗地作為商服用地的市場價格減去其向乙支付的價款。

需要強調的是，乙作為整個違法活動的策劃者，應從重處罰。

⑺ 什麼叫非法買賣房產罪

非法轉讓、倒賣土地使用權罪: 根據《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規定，非法轉讓、倒賣土地使用權罪，是指以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的行為。

法律條文：

第二百二十八條以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;

情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

第二百三十一條單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。

《土地管理法》第七十三條買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，

對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建設物和其他設施，可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(7)房產非法轉讓擴展閱讀：

立案標准

以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：

1、非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；

2、非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；

3、非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；

4、違法所得數額在五十萬元以上的；

5、雖未達到上述數額標准，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰二次以上，又非法轉讓、倒賣土地的；

6、造成惡劣影響的。

正確認定非法轉讓、倒賣土地使用權罪，需要從以下幾個方面著手：

1、必須是違反土地管理法規的行為。土地管理法規，是指以《土地管理法》為代表的一系列土地管理法規。如《土地管理法》、《國務院關於出讓國家土地使用權批准許可權的通知》、《城鎮國家土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》等。

2、必須是非法轉讓、倒賣土地使用權的行為。土地管理法規定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地所有權，但是，國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。

土地使用權轉讓應當嚴格依法進行。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，並依法辦理過戶登記。總之，土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

3、非法轉讓、倒賣土地使用權罪屬情節犯，也就是說，非法轉讓、倒賣土地使用權的行為必須達到情節嚴重，才能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。所謂情節嚴重，主要是指多次實施非法轉讓、倒賣土地使用權罪行為的;非法轉讓、倒賣土地使用權數量較大的;等等。

參考資料來源：網路—非法轉讓、倒賣土地使用權罪

⑻ 哪些行為屬於非法轉讓土地

土地管理法規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。
土地使用權轉讓應當嚴格依法進行。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉認時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦埋過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

⑼ 這宗非法轉讓土地連環案的責任主體怎樣認定

1995年，甲村為解決本村適齡兒童入學問題，經村民代表會議研究同意，將甲村土地10畝無償轉讓給乙村小學，用於建教工宿舍，並簽訂了《用地協議書》。由於乙村小學資金短缺，截至2002年，該宗土地一直未被開發建設，仍由甲村村民耕種。2002年，乙村小學與開發商簽訂《協議書》，雙方約定：乙村小學將甲村10畝土地（為一般耕地，不符合土地利用總體規劃）提供給開發商用於商品房開發，開發商付給乙村小學28萬元；對開發後的商品房，乙村小學可優先購買。開發商於2005年1月向乙村小學支付28萬元。該工程於2005年4月動工建設，目前已基本建成。針對該案的處理，有兩種意見。
第一種處理意見認為，乙村小學未經有權機關依法批准，擅自改變土地用途，應追究法律責任。對甲村轉讓土地行為則可不追究法律責任。乙村將集體土地轉讓給開發商進行房地產開發（且構成違法事實）違反了《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第六十三條之規定，屬非法轉讓集體土地行為。依據《中華人民共和國土地管理法》第八十一條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條的規定予以處罰。
另一種處理意見認為，對甲村、乙村小學的處理沒有變化，受讓方即開發商在未取得合法建設用地手續的情況下，擅自佔用集體土地從事房地產開發，違反了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條之規定，屬非法佔地行為。依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條之規定予以處罰。
筆者認為，第一種處理意見體現了公正、公平原則，但在具體執行中，《中華人民共和國土地管理法》第八十一條僅規定責令限期改正，至於「如何限期改正」，規定得不詳細，在執法實踐中不便操作。第二種處理意見便於執行，但對於同一違法行為的轉讓雙方，盡管受讓方也是未經批准，擅自佔用，符合非法佔用土地的要件，但一方以非法轉讓處理，而另一方卻以非法佔地處理，在法律上缺少明確規定，實踐中是否可行?本案涉及的第一次非法轉讓土地問題，能否免於行政處罰?請問哪種處理意見更為妥當?山東省棗庄市國土資源局 鄭沖 顏忠民
答：對來信所提到的問題，根據國家法律法規和有關規定，提出如下意見，僅供參考。
甲村無償轉讓10畝土地建學校雖違法，但未形成事實，土地仍然是甲村所有。1986年出台的《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定，農村居民住宅建設，鄉（鎮）村企業建設、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設等鄉（鎮）村建設，應當按照鄉（鎮）村建設規劃進行。該法第四十條規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉級人民政府審核，向縣級人民政府土地管理部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上人民政府批准。根據這兩條規定，在《中華人民共和國土地管理法》實施9年之後的1995年，甲村為解決兒童入學問題，願意提供10畝土地的許諾不符合法律規定。甲村與小學所簽訂的所謂《用地協議書》屬於違反國家土地政策的違法協議，按照《中華人民共和國合同法》的規定，該協議沒有法律效力。這10畝土地的無償轉讓雖然違法，但尚未形成事實，至2002年仍然保持原來用途，土地仍然由原來的農民耕種，仍是甲村的土地，土地的權屬、用途均未發生任何變化。
在該案中，土地所有權人是甲村，甲村為了小學校建設無償提供土地，沒有贏利的主觀意願和實際結果，應不予追究責任。
乙村小學非法轉讓土地獲利已經構成了非法轉讓土地行為。現行《中華人民共和國土地管理法》是經修改後於1998年重新頒布的，其中第六十一條規定與原《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定相同，增加了「其中涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續」。體現了土地管理嚴而又嚴的精神。然而乙村小學在2005年，即新《中華人民共和國土地管理法》實施7年之後，對土地管理法律規定置若罔聞，不請示、不報告、不咨詢，以從未取得的違法的土地使用權換得28萬元，是嚴重的違法行為。
對開發商來說，由於房地產投資數額巨大，公開施工難以掩人耳目，開發商投資前對取得土地使用權手續都是十分慎重的。但本案中，開發商明知道乙村小學沒有合法用地手續，在國家大力治理土地市場管理秩序的情況下，心存僥幸心理，違法投資，造成的損失只能自己承擔。
本案中，與開發商簽訂《協議書》的是乙村小學，乙村小學不是土地所有權人，不是已經取得農民集體土地使用權的土地使用者，也不是出租已經取得的土地使用權，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第八十一條；乙村小學本身沒有佔用土地搞建設，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第七十六條；乙村小學不是行政機關也沒有下文批准他人用地，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第七十八條；乙村小學為了贏利轉讓甲村的土地，違法特徵符合《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定的「買賣或者以其他形式非法轉讓土地的」情形。可依照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定處理。沒收乙村小學28萬元非法所得，由於該建設不符合當地規劃，應對開發商作出限期拆除新建的建築物和其他設施的行政處罰，這10畝土地所有權仍然屬於甲村所有。開發商拒絕執行的，依照《中華人民共和國土地管理法》第八十三條的規定予以處罰。
為了減少開發商拆除房屋和恢復耕地的投入損失，減少社會財富的自我破壞，如果經政府領導批准，可以修改規劃的，可將該非法建築物予以沒收，用做教室，作為政府對於公共教育事業的投入。由受益單位繳納這10畝土地的征地費。
國土資源部政策法規司 陳戰傑

⑽ 非法轉讓土地行為的證據審查和分析是什麼

□椒江某市房地產開發公司將市區H街兩邊60戶居民住房收購，用於商品房開發。被收購的60戶居民房屋均有國有土地使用證和房屋產權所有證。開發公司於1995年6月到房產管理部門辦理了60戶居民的房產過戶手續。1995年10月，開發公司將60戶居民的房屋拆除並興建商品房。商品房於1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆遷的60戶居民各分得一套住房。該開發行為涉嫌非法轉讓土地。
一、取證
根據案情所提供的線索，我們在具體處理該案時，應收集哪些證據呢?（1）從開發公司用於商品房開發的土地來源著手，對H街60戶居民的土地使用權、房屋產權取證。包括土地使用權登記，房屋產權登記，土地、房屋權屬證件，被收購房屋的居民的詢問筆錄。
（2）土地利用總體規劃確定該地的用途（假設此時土地利用總體規劃已通過審批）。
（3）開發公司與60戶居民房屋收購的協議（合同），收付款憑據。
（4）根據上述證據統計出被收購房屋的佔地面積，總的收購價格。
（5）開發公司興建商品房的事實經過。
（6）開發公司出售、出租房屋的全部對象及出售、出租協議和資金收付憑據。
（7）實地勘測開發公司商品房的佔地面積，收集現場物證、書證資料。
（8）開發公司商品房的土地使用權、房屋產權的登記情況。
（9）開發公司出售、出租房屋的手續情況。
（10）其他需要收集的證據。
二、證據的審查與案件分析
假設上述10個方面的證據均能如願收集齊全。
經審查核實，證據與證據之間能相互印證，並能證明下列事實情況：
（1）60戶居民轉讓房屋土地給開發公司，辦理了房屋產權過戶登記手續，但未辦理國有土地使用權轉讓手續（劃撥土地使用權轉讓）。
（2）開發公司商品房未辦理房屋產權登記手續，亦未辦理土地使用權手續。
（3）開發公司轉讓、出售的房屋均未辦理土地使用權轉讓、出租手續，部分買房的個人和單位辦理了房屋產權登記手續。
（4）開發公司商品房的佔地面積和建築面積，各買主的姓名、單位、地址及所買房屋的面積、成交金額，承租戶的單位、負責人及租用房屋的面積、租金均已核實。
那麼，可作如下分析：
可以初步認定本案性質為非法轉讓、出租劃撥土地使用權。
本案的違法主體可以作如下認定：60戶居民和開發公司作為非法轉讓劃撥土地使用權的雙方當事人；開發公司作為非法轉讓、出租劃撥土地使用權的當事人。需要說明的是，60戶居民將劃撥土地使用權非法轉讓給開發公司後，因未依法辦理土地使用權轉讓手續，其劃撥土地使用權的性質未改變，故開發公司轉讓、出租的也是劃撥土地使用權。
根據上述分析，本案可依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條予以處理。
假設本案無法收集確鑿證據證明非法轉讓、出租土地使用權的事實。
從取證部分我們可以看到，需要收集的證據有許多，並不是所有證據都可以收集得到。問題在於我們無法收集非法轉讓、出租劃撥土地使用權的具體證據，而對於60戶居民擁有其房屋的國有土地使用權，取證是很容易的。因為，土地使用證是由土地行政主管部門承辦有關手續的，地籍登記、土地證編號、存根等一查便知。開發公司先行辦理了60戶居民的房屋過戶手續，按《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，開發公司應憑房產證到土地部門辦理土地使用證，即依法取得土地使用權。但開發公司並未依法辦理土地使用證，即未依法取得土地使用權，就拆舊屋建新房。那麼，我們可作如下分析：
開發公司收購的60戶居民的房屋辦理了合法的過戶手續，擁有60戶房屋產權，但這些房屋已不存在（被拆除）；
開發公司已在原60戶居民的房屋地基上新建了商品房；
開發公司新建的商品房所佔用的土地未獲依法批准。
分析結果：開發公司新建的商品房系違法佔地，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條第一款處理。處理的結果：沒收在符合土地利用總體規劃而非法佔用的土地上新建的建築物（商品房），並處罰款。這樣處理本案，簡單，取證容易。但是，本案已發生的違法行為是否都作了處理呢?60戶居民非法轉讓土地使用權的行為，開發公司非法轉讓、出租土地使用權的行為，從形式上來看，均未予以處罰。而實際上的效果又怎樣呢?如果開發公司新建的商品房作沒收處理，則60戶居民、所有購房的單位和個人就沒有房屋所有權，先前的買房、拆遷還建均不能成立。從法律上解決這個問題的途徑就是這些買主和拆遷戶起訴開發公司，由開發公司承擔他們的經濟損失和解決60戶居民的住房問題。開發公司還要受到罰款的處罰。這樣的效果，從實質上來看，比按非法轉讓、出租土地使用權更為嚴厲。
假設本案有證據證明，可以認定非法轉讓、出租土地使用權的事實。
（1）60戶居民非法轉讓土地使用權（含開發公司）。
（2）開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人，但無法確定非法所得的具體金額。
那麼，我們可以根據原國家土地管理局《對按土地估價方法認定非法所得的請示的批復》（國土批〔1996〕31號），按土地估價方法確定非法所得並予以處罰。
假設本案有證據證明，在60戶居民、開發公司、購房的單位和個人之間存在著土地使用權轉讓、出租的事實，但認定其非法轉讓、出租土地使用權的證據不足。
出現這種假設，我們還可以根據地方性法規（以湖北省的地方法規為例）的規定對本案進行處理。
《湖北省實施（城市房地產管理法）辦法》第四十條規定：「違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，並處以房地產評估價格5%的罰款。」
《湖北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第五十七條規定：「出讓、轉讓、出租、抵押土地使用權過程中，當事人不履行登記手續的，其所訂合同無效，根據情節輕重，處以每平方米二至五元的罰款。」
關於本案的定性和處理，我們探討了4種方案，4種方案的選擇基於收集得到的證據所能認定的事實。如果僅有法律條文的處罰條款，沒有確鑿的證據認定違法事實，不能對案件作出處理。實際上，本案發生的違法行為有兩種形式，一種是非法轉讓、出租土地使用權（以轉讓、出租房屋的形式），60戶居民非法轉讓土地使用權給開發公司，開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人；一種是開發公司違法佔地建商品房。根據《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條的規定，違法行為在兩年內未被發現的，不再給予行政處罰，這一規定要求我們及時查處土地違法案件。若本案的違法行為在兩年前已經發生，根據最高人民法院〔1997〕法行字第26號函的解釋，非法佔地行為在未恢復原狀之前，應視為持續狀態，追訴時效就從違法行為終了之日起計算，仍可依法追究。《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規定，對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。對這一規定，我們在承辦案件時，要引起注意。