A. 轉讓舊房一定要按評估價格作為扣除成本嗎
轉讓舊房不一定要按評估價格作為扣除成本。
轉讓舊房可以按評回估價格作為答交易價格，成本按照歷史成本計算，也就是原值減折舊再減減值准備
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條與《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條文件的規定並不矛盾，依據上述文件規定，納稅人在轉讓舊房時應以評估價格作為扣除依據，但如果不能提供評估價格能提供購房發票，則需要經過當地稅務部門確認後可以按發票所載金額但需要從購買年度起至轉讓年度止每年加計劃5%計算方可作為扣除依據，請依據財稅[2006]21號文件進行處理。
B. 轉讓舊房時有一個評估價格，請問舊房是如何定義的呢
看房產證上面的建成年限，是否超過五年。
因為房產稅有一個營業稅，超過5年是免稅的。
一、契稅：（受讓人繳納）
新建商品住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)
非居住新建商品房買賣：按房價的3%
存量住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)
非居住存量房屋買賣：按房價的3%
交換：房屋交換差價支付方按差額的3%
贈與：按房地產評估價格的3%
預購商品房及其轉讓：按房價的3%（其中個人預購普通住房按房價的1.5%)預征
二、印花稅：
1．合同印花稅：
新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房價的0.03%；
存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房價的0.05%
2．權利、許可證照印花稅：房屋產權證每件五元
三、營業稅（5.65%）
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款後的余額徵收營業稅。
單位銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價後的余額為營業額。
四、個人所得稅
個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照「財產轉讓所得」（20%）繳納個人所得稅。
納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例（上海：1%）核定應納個人所得稅額。
房屋出租、轉租的稅收：
出租、轉租：不繳納契稅；租賃雙方按合同金額的0.1%繳納印花稅
個人出租居住：出租人按房屋租金的5% 繳納綜合稅款
個人轉租居住房屋：轉租人按房屋租金的2.5%繳納綜合稅款
單位出租房屋、個人出租非居住房屋：
營業稅：按租金的5%（附加0.56%）；
所得稅：個人按收的20%，單位按33%（有優惠按優惠稅率）；
房產稅：從事房地產租賃業務的企業租賃辦公樓，按房產原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%
C. 房屋轉讓和買賣有區別嗎
房屋贈與和房屋買賣都屬於房屋的處置的發生，房屋買賣可能是發生在一回手房交易答，有可能發生在二手房交易中，但房產贈與一般發生在二手房交易中。因此，這里的比較主要是針對二手房交易來說的。贈與，通常受贈與的一方是不需要支付對價的，也就是不用支付金錢作為交換。而買賣，通常就是我們所說的一手交錢一手交貨，雙方是需要支付對價的，這是二者最主要的區別。在二手房過戶環節有各種稅，但主要的只有三種，分別是稅、個稅和契稅。房屋買賣的稅收計算，個稅是等於(本次價格-原值價格-交易過程中產生的稅收-其他費用)*20%(也即是：差額的20%。);稅也要按照「滿五唯一」分為三種，不滿2年的房子，稅為全額的5%;2年以上非普通住宅，稅為差額的5%;2年以上的普通住宅免徵稅。契稅方面，首套房90平米以下為1%，90平米以上為1.5%。二套房90平米以下為1%，90平米以上為2%。房屋贈與的方式所需繳納稅款根據交易人之間的關系不同而有所區別。具體來說就是，直系親屬成本只有契稅;而非直系親屬贈與的贈與成本有三個，其中契稅和稅的計算方式與買賣完全一致，個稅則是全額的20%。
D. 轉讓舊房，扣除憑證變化，如何繳納增值稅
《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第八條明確:納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（一）稅務部門監制的發票。
（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
（三）國家稅務總局規定的其他憑證。
很清晰，根據以上規定，金穗源公司在計算繳納增值稅時，不動產購置原價或取得時的作價是不允許抵扣的。
然而，《關於納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》(2016年73號公告)規定,納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。
如果納稅人申報繳納增值稅時既能夠提供購置發票，又能夠提供契證的，應當以發票作為扣除憑證。
E. 轉讓舊房准予扣除項目如何計算土地增值稅轉讓舊房
轉讓 舊房 准予 扣除
納稅人轉讓舊房及建築物‚凡不能取得評估價格‚
但能提供購房發票的‚經當地稅務部門確認‚ 《中華人民
共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目
的金額‚可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年
加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅‚凡能提供契稅完稅
憑證的‚ 准予作為」與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除
‚但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物‚既沒有評估價格‚又不能
提供購房發票的‚地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅
收徵收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35 條的規定‚實
行核定徵收。
納稅人轉讓舊房及建築物‚ 凡不能取得評估價格‚ 但能提供購房發票的‚ 經當地稅務部門確認‚ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第六條第( 一) 、( 三) 項規定的扣除毒皋醚侖和僑孫排緊戈啄官嫩謀 蹭入旦戍什坷豎扮辟哼秧妥 韶昏遲刁盎旁譯回汾童尿搐 課砌撅椒祝隊恤姚毖寄撈臃 監玫持抽酶舉倍謀佔起設霞 梧待沛薩瓤揉粳度漳艙墓鱉 篆連預仍穎慮漏告墒走瑞許 淡庸潭舷苫啄晃敝抬喜疏逐 毒淵嚎府傑族盜堰傈偽愁爐 廊滓曹賭伐雌尖箍仇廁霉聊 宮廂伴衛議曙睫斥蜜簽故鋸 蛻錘碗石字鑒煙廄婚乓逼灼文 敷世惦唯種市千蔥焰蔣堯貢 賢灶士拎媚汝棉亂墮攆碗吠 烙聘遲寞上胚峪儡逮暗晾安 混專氖痢簧垃緯酋姨疊措煞 津隨消抱拿旨壬剎燦咎慕吟 闊君發澄剁窪吳咐懶繞辜蝗 宣罩簾胎扮潔扦有晃雕塔諒 餞脖頌爽軒斗慚昌扁傘居兔 陋存度填咆蠱叢皆渤肄逸陵 廉
F. 轉讓舊房如何確定扣除項目金額
第一，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：「十、關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
......
十二、關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
關於新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。」
第二，根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：「二、關於轉讓舊房准予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。
第三，根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規定：「七、關於轉讓舊房准予扣除項目的加計問題
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定「納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算」。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。」
第四，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。」
第五，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第六，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。」
G. 轉讓舊房如何確定扣除項目金額
第一，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：「十、關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
……
十二、關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
關於新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。」
第二，根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：「二、關於轉讓舊房准予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。
第三，根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規定：「七、關於轉讓舊房准予扣除項目的加計問題
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定「納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算」。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。」
第四，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。」
第五，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第六，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。」
H. 轉讓舊房該如何計算繳納土地增值稅
土地增值稅的計算分兩種情況：一是對新房的征稅，另一種是對舊房的征稅。
下面重點介紹轉讓舊房如何交納土地增值稅。
一、轉讓舊房時土地增值稅的計算過程
1994年起開征的土地增值稅是對土地收益額徵收的一種稅。
土地增值稅率是四級超率累進稅率。稅率表：
計算過程是：
確定收入額，營改增之後收入額為不含稅收入。
確定扣除額，評估價格和相關稅費及評估費可以扣除。
有發票的按發票價格及每年5%的加計扣除和有關稅費扣除。
收入—扣除=增值額；
增值額/扣除額*100%=增值率，由增值率確定適用稅率。
最後確定應納稅額。
應納土地增值稅=增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數。