無錫市基準地價更新成果

A. 基準地價成果介紹

2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。

表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2

續表

B. 城鎮基準地價更新的技術路線

依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。

分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。

基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。

圖8.1 土地定級估價流程圖

C. 目前國內城鎮土地定級、基準地價更新的軟體有哪些

基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利回用類型分答別 評估的土地使用權平均價格。基準地價是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據」的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地 在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。

D. 基準地價的更新調整

2014年9月房價回調之際，部分地方政府上調了基準地價。北京大幅上調了基準地價，而濟南、江西等地也計劃調高基準地價。華南某省國土資源廳一位處表示，現在明確要求「土地不能賤賣」，而且要控制土地出讓節奏。「土地出讓通常由市政府定價，國土部門只是提參考意見。」
由於資金退出二三四線，回歸抗跌性較強的一線城市，也導致了一線城市的土地受到追捧。「大家一窩蜂來一線城市，明顯感覺到競爭比13年更激烈了，大家都擔心有錢買不到地。」深圳某房企投資發展部負責人說。上述房企投資發展部負責人稱，「一線城市由於土地稀缺，開發商也不願意降價賣。」
據中國指數研究院統計，2014年1-8月，全國300個城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國300個城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
一位業內人士說評論稱，「如果今年賣的地價格低於去年，這對中海地產的項目銷售會影響很大，因此政府不可能降地價。」

E. 基準地價如何制定及公布

基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。

F. 無錫市國土資源局的組織機構

（審計處、無錫市國土資源局資產管理中心）
承擔國土資源有償使用工作；編報並落實年度財務計劃；擬定並組織實施有關財務會計制度；負責機關行政事業經費的統一管理，指導直屬單位財務工作，對直屬單位的財務和國有資產實施監督管理；承擔國家、省、市財政撥給的國土資源工作經費、專項經費及其他資金的財務管理工作；負責部門管理的各項行政事業性收費及專項收費的徵收、管理和使用監督工作；承擔機關、直屬單位及掛靠社團組織的財務收支審計，按管理許可權開展任期經濟責任審計工作；協助有關部門做好有關稅費的徵收工作。 一、儲備中心主要職責：
(一)按照市土地收購儲備管理委員會批準的土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活的存量土地和其他需要調整的土地進行收購；
(二)根據土地利用和城市總體規劃以及市場需求，做好土地儲備工作，並做好儲備土地的信息發布、登記、招商和投放市場的前期准備等服務性工作；
(三)負責經營和管理由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒土地，並納入儲備土地；
(四)通過抵押貸款、信譽貸款等形式取得土地收購、開發資金，並對該資金的使用進行管理；
(五)通過公開招標方式組織實施儲備土地拆遷安置等前期開發的組織協調和驗收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發資金的測算平衡、綜合統計工作；
(六)承辦市國土資源局交辦的其他工作。
二、內設機構職責：
(一)綜合部
綜合協調本中心各項事務性工作；負責收購、儲備、供應地塊信息傳遞、發布、對外宣傳、招商洽談和綜合統計工作；負責文件的收發、登記、傳閱和文印工作；做好會務、接待工作。
(二)儲備部
擬定土地收購、儲備計劃並組織實施；負責測算、編報年度土地收購資金計劃；負責城市規劃區內需盤活調整的存量及增量土地的收購工作；負責接收由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒地及無主地，並納入儲備土地管理；做好收購儲備土地及地上附著物和有關設備的財產保全工作。
(三)經營部
負責編制地塊前期開發季度、年度計劃並組織實施；負責調查、測算需加工成熟地塊前期開發成本，編制地塊前期開發方案和招標文件；負責招標拍賣地塊上房屋拆遷公開招標的組織實施工作；負責對履行地塊前期開發合同的檢查驗收工作；負責落實被列入當年度推向市場地塊的規劃條件、公建配套和建設要求，負責測算地塊成本，分析地塊收益。
(四)財務部
負責編制並執行年度財務預算計劃，做好年終決算工作；按年度土地收購計劃，制定收購資金籌措和使用計劃，保證土地收購、動遷安置的資金需求；負責固定資產的采購管理，做好現金管理工作。
聯系人：王鐵
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：唐衛星
監察支隊主要職責:
(一)負責全市范圍內(重點為崇安區、南長區、北塘區)國土資源巡迴監察；
(二)負責全市范圍內國土資源違法行為的調查並參與處理；
(三)負責對國土資源違法行為採取行政強制措施，及時制止國土資源違法行為；
(四)協助司法機關執行國土資源行政處罰決定。
聯系人：唐衛星
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：葉益明
崇安管理處主要職責:
(一)貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：葉益明
辦公地址：無錫市崇寧路77號 負責人：朱鴻
南長管理處主要職責:
(一)南長國土管理處貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)南長國土管理處負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)南長國土管理處負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)南長國土管理處負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；南長國土管理處負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：朱鴻
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：傅榮燦
北塘管理處主要職責:
(一)局北塘國土貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)局北塘國土負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)局北塘國土負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)局北塘國土負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)局北塘國土負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；局北塘國土負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：傅榮燦
辦公地址：無錫市北塘區民豐家苑一區26號 負責人：李東
征地服務中心主要職責:
（一）負責市區范圍內集體土地徵收、農用地轉用工作，以及全市范圍內跨市（縣）、區建設項目的征地工作；負責為建設項目提供征地包干服務。
（二）承擔市區范圍內建設用地的土地測繪工作。
（三）受單位和個人委託，承接相關測繪業務。
（四）承擔土地利用總體規劃及土地復墾開發整理項目規劃的編制工作。
（五）受行政主管部門委託，負責土地復墾開發整理項目的驗收工作。
（六）承擔地質災害危險性評估工作。
（七）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：李東
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：萬鈞
國土資源交易中心主要職責：
（一）組織實施國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓工作。
（二）接受單位、個人的委託，代理開展土地使用權轉讓等交易工作。
（三）組織實施采礦權交易活動。
（四）負責受政府委託的土地評估和地價管理相關工作。
（五）負責收集與發布國土資源交易信息行情；承擔基準地價更新和動態監測工作。
（六）開展與國土資源交易有關的法律、法規、政策、信息咨詢服務工作。
（七）配合做好國土資源招商推介工作。
(八)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：萬鈞
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：喻詠
土地登記發證中心主要職責：
（一）負責市區范圍內房改房、經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房、商品房土地權屬審核工作。
（二）負責市區范圍內房改房、經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房、商品房用地初始登記、變更登記和發證工作。
（三）負責市區范圍內房改房、商品房用地抵押登記和注銷登記工作。
（四）負責市區范圍內經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房上市交易前補辦土地出讓手續的審核、報批工作。
（五）受土地登記申請人委託，負責土地登記代理工作。
（六）負責土地登記發證有關行政事業性規費的徵收工作。
（七）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：喻詠
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：錢秋生
國土資源信息中心主要職責：
（一）負責國土資源信息系統和資料庫的建設、運行和維護工作。
（二）負責局辦公自動化網路系統和國土資源門戶網站的
技術服務工作。
（三）負責國土資源檔案管理工作，並對行政主管部門各
內設機構的檔案資料收集、整理工作進行指導、監督。
（四）負責對市（縣）、區的國土資源信息系統使用工作和
國土資源檔案管理工作進行指導和培訓。
（五）承擔國土資源檔案信查詢服務工作。
（六）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：錢秋生
辦公地址：無錫市文華路199號

G. 新一輪基準地價更新結果是不是屬於規范性文件

屬於

規范性文件，是各級機關、團體、組織制發的各類文件中最主要的一類，因其內容具有約束和規范人們行為的性質，故名稱為規范性文件。

H. 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。