地皮股權轉讓

A. 以股權轉讓的形式轉讓土地使用權，效力應如何認定

名為股權轉讓，實為土地轉讓」，合同效力如何認定：
最高院（2015）民再字第2號股權受讓方為控制和支配公司所有的建設用地使用權和佔有的土地，依據《股權轉讓協議》受讓涉案股權、行使股東權利，並控制目標公司的房地產，與目標公司在股權轉讓方的控制下與股權受讓方簽訂、履行《房地產轉讓協議》以轉讓土地使用權的行為並無不同，也不違反法律規定。人民法院不得以此為由認定股權轉讓行為因缺乏真實意思表示而無效。
此外，股權轉讓行為和房地產交易行為應分別課以不同的稅收，對當事人需如何繳納稅款亦應由稅務部門根據實際發生的行為作出相應認定，人民法院不能僅以二者課稅標准存在不同而認定各方存在偷逃稅收的合意並進而認定合同無效。依據《中華人民共和國公司法》中有關股權轉讓的規定對該協議進行審查。在無效力性強制性規范對上述條款中的合同義務予以禁止的前提下，上述有關條款合法有效。
在當前公司並購大量存在的背景下，過分強調受讓股權公司的資產狀況並加以嚴格限制並不符合市場原則，也會嚴重影響市場交易秩序，加大了交易的不可預期性。
一方面，兩者各自為獨立的法律關系，現行法律並無效力性強制性規定禁止以轉讓公司股權形式實現土地使用權或房地產項目轉讓的目的；
另一方面，依據公司法的規定，有限責任公司依法獨立享有民事權利及承擔民事責任，公司股東的變更不會對公司的權利能力和行為能力構成影響，故不宜因此而否定股權轉讓合同的效力。

B. 是股權轉讓，還是土地買賣

純粹的土地使用權是禁止買賣的，必須完成開發25%以上才可以對外轉讓，轉讓的名稱是在建工程轉讓，需要繳納土地增值稅，營業稅和契稅。

股權轉讓是通過轉讓股權的方式實現對土地的轉讓，但是房地產開發企業轉讓股權仍然要繳納土地增值稅，營業稅和契稅，即不能避稅。

非房地產開發企業轉讓股權，只需要繳納個人所得稅或企業所得稅。

兩種方式條件不同，各有優缺點。

C. 能否通過股權轉讓實現土地使用權轉讓

視具體情況而定。由於土地使用權的轉讓受到法律的嚴格限制，且手續繁瑣，稅負較重，因此越來越多的土地使用權轉讓希望以股權轉讓的方式實現。
1.針對能否以股權轉讓的方式實現土地使用權轉讓的問題，司法實踐中主要有兩種意見。一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為(轉讓股權)掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關於房地產法(主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定)和稅法的相關規定，屬於規避法律的行為，因此應當認定無效。
2.另一種意見認為，該行為合法有效，理由在於，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓並不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對於特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特徵，影響交易安全和效率。

D. 股權轉讓與土地使用權轉讓有哪些關系

土地使用權轉讓和股權轉讓都以土地使用權轉讓的形式取得目標土地使用權，或以公司股權轉讓方式取得目標公司控制權，都可以達到實際開發利用目標土地的目標。應該說，經濟學、法律意義上的股權轉讓和土地使用權轉讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資產支配權的轉移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發生了轉移，所以股權轉讓也應當符合土地使用權轉讓條件，辦理土地變更登記，繳納有關土地稅費，否則，即構成非法轉讓土地使用權。這種認識是不正確的，股權轉讓和土地使用權轉讓的構成要件、轉讓條件、適用法律、登記部門和發生的稅費均不同，不能將股權轉讓和土地使用權轉讓混為一談，簡單地認為股權轉讓和土地使用權轉讓是一碼事。

股權轉讓與土地使用權轉讓的根本區別在於，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，受《公司法》調整，不能認定為任何特定實體資產的轉讓。股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地使用權），也不能理解為特定財產的轉讓。土地使用權的轉讓，則是實體資產的轉讓，也是特定資產的轉讓。在我國，土地使用權的轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等調整。土地使用權轉讓，是一種特定實體資產支配權的轉讓，與股權轉讓有本質的不同。盡管股權轉讓中涵蓋了包括土地使用權等資產在內的支配權的轉移，但不能說股權轉讓就是土地使用權轉讓。

經濟學、法律意義上的股權轉讓和土地使用權轉讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資產支配權的轉移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的條件，並辦理土地變更登記，繳納有關土地稅費，否則，即構成非法轉讓土地使用權。這種認識是不正確的。

E. 土地使用權股權轉讓需要繳哪些稅收

出讓方
1.營業稅
根據2003年1月日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，按照5%的稅率徵收營業稅。
2.城市維護建設稅和教育費附加
以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。
3.土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的余額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。
法定的扣除額
(一)取得土地使用權所支付的金額
「取得土地使用權所支付的金額」可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)與轉讓土地使用權相關的稅金
指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標准如下：
級數土地增值額稅率(%)稅率%
增值額未超過扣除項目金額50%的部分30
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50
增值額超過扣除項目金額200%的部分60
註：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
4.企業所得稅
按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率徵收企業所得稅。
5.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。

F. 關於土地股權轉讓合同具體要怎麼寫

協議編號：

當事人雙方：

轉讓方：(以下簡稱甲方)(住所、法定代表人、電話、傳真、郵政編碼)

受讓方：(以下簡稱乙方)(住所、法定代表人、電話、傳真、郵政編碼)

鑒於

第一條根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和其他法律、行政法規、規章、地方性法規，雙方本著平等、自願、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條甲方轉讓的土地使用權已符合下列第項規定的轉讓條件：

(1)系以出讓方式取得，國有土地使用證編號為，甲方已按出讓合同規定的期限和條件對土地進行了投資開發、利用。

(2)系以租賃方式取得，國有土地使用證編號為，甲方轉讓土地使用權業經土地管理部門同意(或原租賃合同規定，甲方可將承租土地使用權轉讓)。

合同正文

第三條下列文件為合同不可分割的組成部分:

(1)甲方取得土地使用權的原始合同復印件(可以約定進行公證);

(2)甲方提供的轉讓地塊界址圖和約定地塊地理位置圖;

(3)甲方提供的房地產權證復印件;

(4)甲方提供的土地使用條件說明;

(5)乙方提供的項目建設安排及進度表。

第四條甲方向乙方轉讓位於地塊的使用權，作為乙方的用地。地塊面積共計平方米，其地塊形狀和位置詳見地塊位置圖和界址圖。

第五條該地塊用地性質原為用地。

第六條本合同第四條規定的地塊土地使用期限為年，自土地交接之日起，至年月日止。具體以政府有關主管部門頒發給乙方的權屬證明標明的使用年限為准。

第七條在乙方取得土地使用權的有效期限內，乙方的合法權益受國家法律保護。在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依法定程序收回土地使用權時，乙方有權依照政府規定就其在該地塊使用方面的損失得到合理的補償。

第八條該地塊的土地使用權轉讓費為單價元/平方米，總額為元。

第九條前條所述土地使用權轉讓費總額的計算以土地交接時土地部門勘察定界的面積和前款所述每平方米價格的乘積為准，並實行多退少補。

第十條合同簽字後個工作日內，乙方向甲方付清上述土地使用權轉讓費總額的%，計元;待土地驗收交接後個工作日內乙方向甲方付清上述土地使用權轉讓費總額剩餘的%，計元。至此，乙方付清全部土地使用權轉讓費，共計元。

第十一條甲方應於年月日前完成交付地塊的通一平。

第十二條甲乙雙方土地驗收交接時間不遲於乙方付清土地使用權轉讓費總額的%後個工作日內。

第十三條乙方付清土地使用權轉讓費總額的%後個工作日內，甲乙雙方就土地進行驗收交接，雙方在《土地交接單》上簽字蓋章以示土地交接完畢。甲方具體辦理土地權屬變更等手續，乙方予以配合，並負擔相關手續費、稅費等費用。

第十四條甲方承諾第三人不擁有該地塊的抵押權、土地使用權等權利。

第十五條在乙方取得土地使用權的有效期限內，乙方有權將地上建築物、其他地上附著物連同該地塊的土地使用權一同處置，包括轉讓、出租和抵押。上述事實的發生，應按中華人民共和國及省有關法律規定辦理，並不得與本合同第三條第一款所指的合同及本合同的有關規定相抵觸。

第十六條在土地使用權轉讓有效期限內，乙方應按規定向政府土地管理部門繳納土地使用費。

第十七條該地塊在土地使用權轉讓期屆滿日前，乙方要繼續擁有該地塊的土地使用權，可以申請續期。申請續期應按國家有關規定辦理。

第十八條土地使用權轉讓期滿不續期的，乙方應根據國家的規定將該地塊完整交還給國家，該地塊的建築物及附著物的處置，按國家有關規定辦理，本合同自然終止。

第十九條甲方有下列情況之一的，構成違約：

(1)未按本合同規定的時間提供土地;

(2)所提供的土地條件不符合本合同的規定;

(3)違反本合同其他條款。

第二十條乙方有下列情況之一的，構成違約：

(1)對該地塊的使用和處置，與土地使用權轉讓的有關法律、法規和本合同的有關規定相抵觸;

(2)非因不可抗力因素而未按合同約定使用土地;

(3)違反本合同其他條款。

第二十一條違約方應向另一方支付違約金，違約金的數量按照本合同地塊總價的萬分之計。

第二十二條違約造成的另一方的經濟損失超過違約金的，違約方還應支付超過違約金部分的賠償金。賠償金由雙方根據經濟損失的程度據實計算，共同核定，也可由雙方共同委託履約地具有專業權威的有關部門核定。

第二十三條違約事實發生後，違約方已實際支付了違約金和賠償金的，經雙方協商，本合同可以終止。

第二十四條違約金、賠償金最遲應於明確違約責任之日起10個工作日內償付。

第二十五條符合下列情況之一的，應視為逾期付款，每逾期1日按逾期付款金額千分之的比例追加支付滯納金。

G. 股權轉讓與土地轉讓有哪些差異

您好，股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。
一、構成要件不同
在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在於兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移後轉讓方不再享有土地使用權。
有限責任公司的股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動；二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權後，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變，不屬於土地使用權轉讓的范疇。

二、由不同的法律所調整
土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規調整。

三、轉讓條件不同

以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十八條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。」

股權轉讓根據受讓人的不同分為內部轉讓和外部轉讓。就內部轉讓而言，通常可以自由轉讓，或按公司章程可以對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由於有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關系直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國《公司法》對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規定。如我國《公司法》規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。
四、登記部門不同
土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發生轉讓的，無需辦理變更土地登記。

五、發生稅費不同
土地使用權轉讓時，發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

H. 什麼是以股權方式取得的土地使用權

通過股權並購方式取得土地使用權，設立房地產項目公司是不可或缺的。

房地產項目公司（簡稱「項目公司」）是指專為開發特定的房地產項目而成立的房地產公司。通常情況下，其擁有待開發或正在開發的項目。部分或全部收購項目公司股權的動機是獲得土地使用權或在建工程。以公司股權並購方式獲得土地使用權，即是投資方收購項目公司的全部或多數股權，從而控制項目公司，間接獲得土地使用權。

土地使用權轉讓的主要表現方式

作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由於「買賣」是土地使用權「轉讓」的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權「轉讓」指的就是土地使用權「買賣」。

關於土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關於土地使用權買賣合同的討論，所以說，「轉讓」有廣、狹兩個概念之分，當「轉讓」是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當「轉讓」是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

(8)地皮股權轉讓擴展閱讀：

關於土地使用權轉讓的方式，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定有出售、交換和贈與三種方式。後《城市房地產管理法》第三十六條略作發展，將轉讓的方式規定為買賣、贈與或其他合法方式。「其他合法方式」一般包括：

1. 買賣。

作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由於「買賣」是土地使用權「轉讓」的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權「轉讓」指的就是土地使用權「買賣」。

2.抵債。

抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。

3.交換。

以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。

4.作價入股。

作價入股介於買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金;說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。

5.合建。

在開發房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬於一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人，而採取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以後的產權。

因合建而分配產權以後原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋佔用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。

6.贈予。

贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限於與教育有關的目的。

7.繼承。

在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合並或分立也會導致合並或分立之後的主體取得相應的土地使用權

通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合並取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。

I. 以股權轉讓形式進行土地使用權的轉讓是否合法是否具有避稅的嫌疑

你好，股權轉讓與土地使用權轉讓是兩個不同的概念，土地使用權可以依法轉讓，通內過容股權轉讓的形式不能直接實現土地使用權的轉讓，只能通過公司控股的方式直接控制土地使用權，因為股權轉讓只是股東的變更，只有經股權轉讓絕對或者相對控控股公司後，通過公司股東的股權來通過公司發揮土地使用權的效用。此種形式是受法律保護的，合理避稅受法律保護。