⑴ 城鎮基準地價平衡方法研究——以湖北省為例
劉耀林 劉洋 焦利民 鄧念超
(武漢大學資源環境科學學院,武漢,430072)
摘要:通過分析現階段研究方法的優缺點,結合湖北省城鎮基準地價平衡工作實例,對現有方法進行了改進。首先提出了根據區域經濟發展水平分區片統一還原利率和容積率的方法,然後對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進,並提出了以分段線性插值方法為主導,分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。
關鍵詞:城鎮基準地價平衡;還原利率
1 引言
1.1 城鎮基準地價平衡的目的和意義
城鎮基準地價平衡,是為了協調區域地價,充分發揮地價在調控土地市場中的作用使其能客觀地反映出不同城鎮間真實的經濟差異和地價水平,促進土地市場的均衡發展。由於各城鎮所處區位不同,政府培育土地市場的力度不同,經濟發展水平與產業結構不同等,必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離,不匹配,因此對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的,有利於區域間地價協調,培育、發展城鎮土地市場,使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。
1.2 城鎮基準地價平衡的技術流程
城鎮土地分等是基準地價平衡的前導工作,因此首先應進行城鎮土地分等,然後界定基準地價平衡的統一內涵,對參與基準地價平衡的城鎮基準地價進行開發程度、期日、還原利率、最高使用年限和容積率修正,對前次評估基準日之後地價發生較大變化的城鎮還要進行基準地價更新,以保證不同城鎮之間基準地價的可比性,對各城鎮修正後基準地價進行標准化,接著開展基準地價平衡和成果驗證工作,最後廣泛徵求專家和土地行政主管部門意見,確定城鎮基準地價。
1.3 國內城鎮基準地價平衡方法的研究現狀
由於我國自從開展城鎮土地分等定級工作以來,多偏重於本城鎮內部土地的基準地價評估,而對於城鎮所在區域缺乏宏觀調控土地價格的基準地價平衡研究,因此城鎮基準地價平衡工作在全國范圍來說才剛剛起步。2002年山東省作為試點在全國率先進行了城鎮土地分等和基準地價平衡研究,隨後福建省和江蘇省也相繼進行了這方面的研究工作。
他們提出了以序位比較法或分段線性插值法為主導,回歸分析法、土地市場交易樣點資料和專家論證為驗證的技術路線。這些方法在實踐中進行了有益的嘗試,具有較好的效果和可操作性。但同時也存在以下缺點:①統一基準地價內涵時,全省採用統一的容積率和還原利率沒有考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異,缺乏嚴密性;②現有的平衡方法和驗證方法均是從城鎮屬性(分等總分值)和基準地價的關系入手,平衡和驗證基準地價,沒有結合區域發展的特點驗證平衡後基準地價空間分布的合理性。
2 分區片統一界定還原利率和容積率——以湖北省基準地價平衡為例
容積率與城鎮經濟發展水平、規劃限制、房地產投資強度等因素有關,具有較強的地域性。土地還原利率本質上是城鎮土地的投資收益率,與城鎮經濟發展水平、房地產投資收益率緊密相關,也具有一定的區域性,在全省對這兩個參數設定統一的值不太合適。因此考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異,在湖北省基準地價平衡工作中劃分了5個均值區片,對每個區片確定統一的還原利率和容積率。
區片劃分的原則是:根據各個城鎮的等別及基準地價信息,把等別相近且地價水平相當的城鎮劃分為相同的區片。由於湖北省其他城鎮與武漢市均沒有可比性,因此武漢市可單獨作為一個區片,仍然採用其原來的還原利率和容積率。對於湖北省的其他城鎮,可以按照較發達城鎮、中等發展水平城鎮、欠發達城鎮、不發達城鎮劃分4個區片。區片分布如圖1。
圖1 湖北省城鎮土地區片圖
劃分區片之後,區片容積率可通過計算區片內所有城鎮容積率的平均值來確定,而還原利率的確定則通過調查區片內各城鎮的租售比來實現。湖北省基準地價內涵基本參數信息如表1所示。
表1 湖北省基準地價內涵基本參數
3 分段線性插值方法為主導,分段回歸和空間插值方法為驗證的基準地價平衡方法——以湖北省基準地價平衡為例
3.1 對分段線性插值方法的改進
現階段常用的基準地價平衡方法主要有序位比較法[1]和分段線性插值法[2],筆者認為前者在數學上缺乏一定的邏輯嚴密性,而後者是一種比較理想的方法,並在福建省基準地價平衡工作中得到了較好的效果[2]。
但該方法存在一個顯著缺點:由於城鎮土地分等時,把每個城鎮作為一個點來考慮,其分等總分值反映的是城鎮綜合的社會經濟發展水平,但不能很好地反映城鎮的特性。例如在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡中,黃石市城區的總分值為88,荊州市城區的總分值為82,它們均為2等。在商業地價和住宅地價方面,等別及總分值能夠較好地反映兩者地水平關系。然而在工業地價方面則不理想,黃石是重工業城市,工業比較發達,工業地價水平較高(最高地價574元),而荊州以商業、農業和輕工業為主,工業處於中等發達水平,工業地價中等偏低(最高地價262元),此時等別和總分值不能很好地反映兩者工業地價的水平關系,這主要是城市的特點和性質引起的,即城鎮的商業、工業、住宅的地價水平並非都是與分等總分值成正比。
因此,將全省各城鎮分別按照土地分等綜合分值和某用途的基準地價高值進行排序,選擇二者序位的吻合程度較高的約占總數15%的城鎮作為控制點,然後生成分段線性插值折線來進行基準地價平衡的方法會造成個別城鎮平衡後地價的失真。例如黃石市城區平衡後的工業地價高值為574 元,與實際水平符合較好,而荊州市城區平衡後的工業地價高值為462 元,則與實際水平相差甚遠。
筆者認為,解決這一問題有兩種方法:
(1)在城鎮土地分等時,就商、住、工三種地類分別採用不同的分等因素因子體系和權重,計算出三種地類的總分值,然後根據城鎮性質設定其商業、住宅和工業的權重,加權求和計算出城鎮綜合總分值,以此進行分等。基準地價平衡時則根據各地類城鎮總分值和標准化基準地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。此方法有兩個缺點:①分等因素因子的數目龐大,指標體系確定的任務繁重;②與城鎮土地分等是將城鎮作為點目標,從宏觀上對城鎮進行分類排隊的思想相違背。
(2)在基準地價平衡時根據城鎮分等總分值和標准化後綜合地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。首先對綜合地價平衡,然後根據城鎮性質,設定商業、住宅和工業地價對綜合地價的影響權重,最後對各地類地價進行平衡。此方法思路清晰,操作簡單。因此本文採用第二種思路對現有的分段線性插值方法進行改進。
如果黃石市城區平衡後綜合地價高值為X,假定平衡後商業地價高值為X1,住宅地價高值為X2,住宅地價高值為X3;根據商業、住宅、工業在城鎮GDP中所佔的比例,設定它們對綜合地價的影響權重為W1,W2 和W3;而且根據劉偉等人的研究[3],各城鎮合理的商、住、工地價水平應具備一定的比例關系,這可以在各用途土地市場交易樣點資料和各用途各級別基準地價水平中得到反映,假定黃石市城區平衡後商、住、工地價高值的比例關系為P1∶P2∶P3,則有:
X=X1×W1 +X2×W2 +X3×W3
X1∶X2∶X3=P1∶P2∶P3
由上面兩個式子可求得黃石市城區平衡後商、住、工地價的高值,然後由平衡前後地價的比例關系求得平衡後商、住、工地價的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回歸分析方法對平衡結果的驗證
以城鎮分等總分值為X軸,標准化後的綜合地價高值為Y軸,做出散點圖,然後根據散點的分布趨勢和聚集特徵進行回歸分析或分段回歸分析並獲得回歸方程,以此進行城鎮基準地價平衡。然後將上述兩種方法的平衡結果進行對比分析,找出結果符合程度較高的城鎮和差異較大的城鎮。
圖2 回歸分析界面
圖3 兩種結果的對比分析
3.3 空間插值方法對平衡結果的驗證
3.3.1 核心思想
上述兩種方法均是基於屬性(城鎮總分值和基準地價的關系)方面的考慮來平衡基準地價,並沒有結合區域發展的空間結構考察結果的合理性,因此有必要從空間分布的角度驗證平衡結果。由於影響基準地價的因素主要有繁華程度、交通條件、人口狀況、基礎公用設施狀況、城市規劃、環境狀況以及產業聚集規模,從性質上看這些因素屬於區位條件因素和城鎮內部條件因素,而區位條件因素對地價的影響較大,同時區位條件因素在空間上也具有很強的輻射性,因此筆者認為城鎮的基準地價水平與其周邊有影響力的高級中心城鎮的基準地價是密切相關的,故可採用空間插值的方法對平衡結果進行驗證。
主要思路如下:根據區域發展的空間結構特點,選擇規模較大、輻射能力較強的高級中心城鎮為控制點,參考土地市場交易資料,上述兩種平衡結果以及專家意見確定控制城鎮平衡後基準地價;然後確定各控制城鎮的影響范圍;最後根據城鎮引力模型和地價的衰減規律計算各城鎮的平衡後基準地價。
3.3.2 中心城鎮影響范圍的確定
本文採用類似於確定商服中心作用半徑的方法來計算各控制城鎮的影響范圍。假設控制城鎮中一等中心地的個數為N1,二等中心地的個數為N2,三等中心地的個數為N3…,則各等別控制城鎮的影響范圍為:
土地信息技術的創新與土地科學技術發展:2006年中國土地學會學術年會論文集
式中,R為某等別控制城鎮地影響范圍;S為區域總面積;N為高於或等於該等別地控制城鎮數目。
因此有:
土地信息技術的創新與土地科學技術發展:2006年中國土地學會學術年會論文集
R1,R2,R3——一等,二等,三等控制城鎮的影響范圍。
3.3.3 各城鎮平衡後基準地價的計算
首先選擇影響地價的6個因素為指標,計算出各城鎮的規模指數[4]。假設城鎮D位於控制城鎮A、B和C的影響范圍內(如圖所示),城鎮D的規模指數為Md,控制城鎮平衡後的綜合地價高值為Pa、Pb、Pc,規模指數分別為Ma、Mb、Mc,城鎮D到控制城鎮的最短時間為Ta、Tb、Tc。則根據城鎮引力模型[4]可計算出各控制城鎮對城鎮D的吸引力Fa、Fb、Fc:
土地信息技術的創新與土地科學技術發展:2006年中國土地學會學術年會論文集
式中,k為引力常數;r為距離摩擦系數,按慣例一般取2。
根據吸引力的大小可確定各控制城鎮對城鎮D地價的影響權重W1∶W2∶W3=Fa∶Fb∶Fc,然後根據各控制城鎮地價的衰減特性(線性衰減或指數衰減),計算出各控制城鎮地價隨著時間距離[5]衰減到城鎮D時的地價水平P′a、P′b、P′c,最後加權求和得到城鎮D平衡後綜合地價的高值Pd。然後採用2.1中的方法計算出各地類平衡後基準地價。
Pd=P′a×W1 +P′b×W2 +P′、P′c×W3
獲取上述三種平衡結果之後,還應參考土地市場交易調查資料和當地專家的意見,對3種結果進行調整,取其平均值或較優值作為最終的平衡結果。
通過提出根據區域經濟發展水平分區片統一界定還原利率和容積率的方法,對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進,並提出了以分段線性插值方法為主導,分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。其中改進後的分段線性插值方法和分段回歸分析方法在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡工作中得到了應用,具有很好的效果和可操作性。空間插值方法中關於控制城鎮影響范圍的確定,城鎮吸引力的計算以及控制城鎮地價衰減模型的確定還需要在下一步的工作中進一步的研究並得到實踐的檢驗。
參考文獻
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⑵ 基準地價的計算公式
基準地價系數修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一,它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理,將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較,並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
(1)基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時,基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,利用宗地地價修正系數,對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正,估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下:
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (58)
式中:V:土地價格
V1b:某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki:宗地地價修正系數
Kj:估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
(2)程序
a.收集有關基準地價資料;
b.確定待估宗地所處級別(區域)的同類用途基準地價;
c.分析待估宗地的地價影響因素,編制待估宗地地價影響因素條件說明表;
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數;
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正;
f.求出待估宗地地價。
2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價,是在已知路線價的基礎上,根據宗地的自身條件,進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式:
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)
式中:V:待估宗地地價
u:路線價
dv:深度指數
Ki:其它修正系數(i=1-n)
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據,根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。
影響因素:
包括用途、容積率、臨路(街)、臨海(河)、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為:商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路(街)臨海(河)、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
住宅用地(別墅)標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。
3、市區外原鄉(鎮)政府建成區范圍內基準地價計算公式為:
標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路(街)臨海(河)、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
4、臨路(街)用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式:商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的,其補交標准為:增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的,其補交標准為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。
7、工業用地標定地價計算公式為:
標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。
8、工業用地包括工業倉儲等用地,其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,
9、農業用地標定地價計算公式為:標定地價=基準地價×使用年限修正系數。
10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價,可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。
11、對原批准出讓的宗地,如果經批准改變用途,且新用途地價高於原地價的,要重新補交地價款,其補交標准按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價,如果提高容積率,若在建設前依照城市房地產管理法規定,到土地部門補辦手續,則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補辦手續,則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設的項目,如果用於商業用途的用地面積(或分攤土地面積)大於其他用途的用地面積的,按商業用途進行評估,相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地(大面積)的宗地進行評估,應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地(新征另外出讓),其地價按原酒店用地標定地價的40%計收,對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地(不包括公共綠地另外出讓),其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價:市內40萬元店,建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時,冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8一0.9之間。
17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點,興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系數計算。
18、對於臨同一道路(街道)兩旁的地塊應按同一區片的基準地價(就高不就低)測算標定地價。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途(如倉儲用地、工業用地、農業用地等),轉讓時,應按規劃用途或實際使用用途評估。
20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。
(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設,促進旅遊業的發展,市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時,可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。
一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成,其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。
(2)高、新科技(工業)項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目,並對三亞市發展具有推動作用的,可按工業用地標定地價給予減免。
(3)旅遊農業項目用地,屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收,但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施(指職工住宿辦公用房),屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算,即用地面積=建築面積一容積率。
(4)高爾夫球場項目用地,屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收,但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施,超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。
21、凡屬於下列情況的,給予地租優惠。
(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校(幼兒園)、醫院(不含療養、康復中心)等項目用地的,可減收地租40%。
(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地,視投資規模大小給予地租減免優惠。
(3)有營利的市政公用設施,包括供水、供電、電訊等基礎設施用地,交通運輸配套設施用地的,按工業用地標定地租計收。
(4)屬於農貿市場用地的,按商業用地價格評估,按標定地租給予30%優惠。
⑶ 基準地價如何制定及公布
基準地價評估應按照同一市場供需圈內,土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣,劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別,並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中,從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手,測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價,進而評估出基準地價,具體程序如下:
(1)確定基準地價評估區域。
(2)收集與調查基準地價評估資料。
(3)資料整理。
(4)樣點數據檢驗。
(5)評估基準地價。
基準地價的公布:為保證城鎮基準地價評估成果質量,在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後,都必須進行認真的自檢和互檢,全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上,再提請上級國土資源管理部門驗收,經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的,其成果才能定為合格,經驗收合格後,報經當地人民政府批准後向社會公布。
⑷ 城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統設計與實現
劉耀林 焦利民 劉洋
(武漢大學資源與環境科學學院,武漢,430079)
摘要:本文探討了城鎮土地分等與基準地價平衡的技術路線、模型方法和系統設計思路,提出了系統的總體結構模式、功能模塊劃分、資料庫構成和面向對象的系統類設計,並基於高級語言、GIS組件和資料庫技術實現了該系統。實例表明,系統設計可行,效果較好,實用性強。
關鍵詞:城鎮土地分等;基準地價平衡;組件式;GIS
城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析,揭示城鎮之間土地質量的地域差異,採用多因素綜合評定方法判定城鎮土地等別。城鎮土地等反映城鎮之間土地質量的總體差異,其序列在區域(如省)或全國范圍內統一排列。基準地價平衡是在區域范圍內,根據現有各城鎮土地定級與基準地價平衡成果,在統一基準地價內涵、基準地價修正的基礎上,對各城鎮的基準地價進行平衡,建立區域內統一、協調的基準地價體系。目前我國城鎮基準地價體系基本建立,但各城鎮的基準地價由於技術方法、基準地價內涵等的不一致性,導致城鎮之間基準地價的不可比性。開展城鎮土地分等和基準地價平衡工作對於規范基準地價體系、發揮基準地價對土地市場的宏觀調控作用有重要意義。
目前我國城鎮土地分等研究主要集中在城鎮土地分等的影響因素和分等方法等問題,採用城鎮土地分等指導基準地價平衡並完成區域性實踐研究的只有山東、福建等地,但並沒有形成統一、成熟的基準地價平衡方法。上述研究大多也藉助了計算機技術、GIS技術,但還沒有設計開發相對獨立、完整的城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統。本文提出了一套完整的城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程,並基於此開發了信息系統,同時以湖北省為例給出了系統應用實例。該系統操作簡便,功能較為完善,有助於提高工作效率以及結果的准確性和可靠性。
1 技術流程與方法分析
1.1 技術流程
城鎮土地分等是對城鎮土地質量的綜合評定,對基準地價平衡起指導和控製作用。土地市場交易資料是土地市場情況的直觀反映,可以作為土地分等與基準地價平衡的結果驗證的參考依據。本文提出以城鎮分等綜合分值為控制、採用分段線性插值方法進行分類基準地價平衡、並以市場交易樣點進行檢驗的技術路線。同時顧及下面兩點:對於基準地價資料較老、無法通過簡單修正而滿足平衡條件的城鎮,則基於補充調查樣點進行基準地價更新;對土地分等和基準地價平衡結果採用多種方法進行驗證和檢驗。具體的技術流程如圖1。
圖1 城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程
1.2 模型與方法
1.2.1 因素選取與權重確定
《城鎮土地分等定級規程》(以下簡稱《規程》)中列出了較為全面的城鎮土地質量影響因素,根據實地情況進行選取或補充,充分考慮因素影響顯著性、區域差異性、可得性等,建立初始的因素因子體系。然後進行主成分分析,提取主成分,基本確定因素因子體系。最後通過召開專家論證會,廣泛聽取意見,最終確定城鎮土地分等的因素因子體系。在進行系統設計時,提供較為全面的因素體系供用戶選擇,一級因素包括以下八大類:城鎮區位、城鎮集聚規模、城鎮基礎設施、城鎮公用設施、城鎮用地效率、城鎮生態環境、區域經濟發展水平、區域土地供應潛力。
權重確定可選用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法或灰關聯度分析法等。
1.2.2 城鎮土地分等
根據《規程》要求,城鎮土地分等採用多因素綜合評判法進行各級因素作用分和城鎮綜合分值的計算,採用數軸法和總分頻率法進行城鎮土地等的初步劃分。而實際工作中,由於城鎮數目較少,採用上述方法進行等別劃分時效果並不理想,引入總分柱狀圖法,按照自然分段法(Natural Breaks)進行等別劃分。
採用聚類分析法進行城鎮土地分等,驗證初始分等結果。將城鎮作為聚類對象,將多因素綜合評判計算的參評因素綜合分值作為因子評分值,分等因素因子的權重作為聚類對象的總排序權重,加權計算聚類對象之間的距離,按距離進行聚類。這里採用歐式距離:
土地信息技術的創新與土地科學技術發展:2006年中國土地學會學術年會論文集
式中,Dij——第i個分等對象到第j個分等對象的歐氏距離;
Wk——第k個因子的總排序權重值;
Fik——第i個分等對象到第k個因素的評分值;
Fjk——第j個分等對象到第k個因素的評分值。
此外結合基準地價資料、市場交易資料和專家經驗進行校驗,對分等結果進行調整並最終確定城鎮土地等別。
1.2.3 基準地價平衡
基準地價平衡的操作對象是修正和規范後的城鎮基準地價,如修正後統一到高值、中值、低值。平衡時一般針對高值進行,平衡後中值和低值按不變間距推算。基準地價平衡方法目前還沒有國家規范可循,這里採用選取典型城鎮作為控制點、根據分等綜合分值進行分段線性插值的方法。平衡計算的基本公式為:
Pi=P0 -ΔNi(P0 -Pn)/(N0 -Nn)
式中,Pi——某城鎮某用途基準地價高值的平衡結果;
P0——前控制點某用途基準地價高值;
Pn——後控制點某用途基準地價高值;
ΔNi——當前城鎮與前控制點分等綜合分值的差;
N0——前控制點的城鎮土地分等綜合分值;
Nn——後控制點的城鎮土地分等綜合分值。
2 系統結構與功能模塊設計
2.1 系統結構
城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統採用組件式開發方式,高級語言採用VC+ +6.0,GIS組件採用MapObjects 2.1,屬性資料庫採用Micro Access 6.0進行管理。系統結構如圖2。
圖2 系統結構圖
2.2 功能模塊
按照軟體結構化設計的原則,自頂向下逐步劃分城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統的功能模塊和子模塊。
2.2.1 數據管理模塊
該模塊主要實現圖層加入、圖層顯示控制、視圖縮放瀏覽、視圖導航等功能,並實現對空間數據和屬性數據(分等因素調查數據表、基準地價調查表、修正系數表等)的一體化管理。
2.2.2 數據編輯模塊
該模塊主要實現圖形數據(點、線、面)和屬性數據的編輯處理。
2.2.3 因素體系和權重確定模塊
該模塊包括兩個子模塊。
因素選擇子模塊:實現用戶初選因素因子體系、根據調查數據進行主成分分析、最終確定分等因子體系等功能。
權重確定子模塊:實現因子權重的計算功能,包括特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法、灰色關聯度分析法。
2.2.4 城鎮土地分等模塊
該模塊實現多因素綜合評判法城鎮土地分等和結果校驗,包括三個子模塊。
分等因素計運算元模塊:實現單因子分值計算(指標賦分加權求和法、位序法)、次級因素分值計算、一級因素分值計算和總分值計算。
等別劃分子模塊:根據各城鎮分等總分值劃分等別,包括總分頻率法、數軸法和柱狀圖法。
等別校驗子模塊:實現聚類分析法城鎮土地分等並與初始等別進行對比分析、等別的基準地價檢驗等。
2.2.5 基準地價平衡模塊
該模塊包括五個子模塊。
基準地價更新子模塊:對於基準地價成果不具有現勢性(由於上次基準地價工作較早、城區范圍擴大、城市建設迅速等原因)需要進行基準地價更新以滿足平衡需要。
基準地價預處理與修正子模塊:完成基準地價標准化(如將城鎮基準地價統一到高、中、低三級)和基準地價修正(期日、年期、容積率、開發程度)。
基準地價平衡計運算元模塊:選擇等別次序和基準地價次序相近、基準地價標准和市場實際情況一致性較高的典型城鎮作為控制點;根據城鎮土地分等總分值採用分段線性插值方法進行基準地價平衡。
基準地價平衡校驗子模塊:採用回歸分析法、空間聚類分析法、空間插值法進行基準地價平衡檢驗。
基準地價控制幅度測算:實現各等別和各城鎮基準地價控制幅度的測算。
2.2.6 數據輸出模塊
報表輸出子模塊:實現城鎮土地分等和基準地價平衡成果表的格式輸出功能。
圖件輸出子模塊:實現城鎮土地分等圖件和基準地價平衡圖件的輸出功能。
發布數據轉出子模塊:將可用於公開發布的數據提取轉出形成信息發布資料庫。
3 系統資料庫設計
3.1 數據組成
城鎮土地分等與基準地價平衡資料庫由空間資料庫和調查表格資料庫兩大部分組成。空間資料庫的主要內容是:基礎地理數據,包括水系、交通、行政區劃等;城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖;各城鎮商業、住宅、工業的市場交易調查樣點分布圖。調查表格資料庫的主要內容是:分等因素因子調查表,包括前述八大類因素因子的調查表格;基準地價調查表,包括基準地價評估確定的商業、住宅、工業各級別基準地價、級別面積比例及基準地價內涵和相關參數,以及調查時點基準地價的執行標准;修正系數表,包括城鎮基準地價評估時制定的期日、年期、容積率和開發程度修正系數表;交易樣點調查表,包括城鎮土地交易資料調查表、城鎮商品住宅交易樣點調查表等;基準地價更新樣點調查表(僅對需要進行基準地價更新的城鎮而言),包括土地使用權出租調查表、土地使用權出(轉)讓調查表、商品房出售調查表等。
3.2 空間數據組織
根據空間數據的用途(如基礎地理數據、單元圖、樣點圖等)分類,圖層採用shape格式存儲,通過MO組件進行訪問和管理。單元圖在視圖中用行政區劃結構樹建立索引。
3.3 調查表格數據組織
將調查表格數據規范化,使之符合3 NF要求,並分類存儲於Access資料庫。系統通過ODBC與之交互。
3.4 空間數據和屬性表格數據的關聯
空間數據與屬性表格數據之間通過關鍵字以自然連接方式關聯。城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖與分等因素因子調查表關聯生成各分等因素圖層。交易樣點分布圖與交易樣點調查表關聯生成交易樣點地價圖層。
綜上所述,系統資料庫結構可用圖3表示。
圖3 系統資料庫結構圖
4 系統類設計
城鎮土地分等與基準地價平衡系統採用面向對象技術開發,系統類主要包括主程序框架類、視圖類、文檔類、工程管理相關類、土地分等因素體系及權重確定相關類、土地分等相關類、基準地價平衡相關類、基準地價更新及修正相關類、成果輸出相關類。
類設計遵循開閉原則(擴展性方面是開放的而在更改性方面是封閉的)、替換原則(子類應當可以替換父類並出現在父類能夠出現的任何地方)、依賴原則(與特定業務有關的依賴關系依賴介面和抽象類而不是具體類)、介面分離原則(盡量避免功能太多的服務介面類)。類、函數、變數的命名原則遵循一般的設計原則,盡量簡潔、清晰,並具有良好的可區分性。
系統類關系如圖4所示。
圖4 系統類關系圖
5 系統應用實例
城鎮土地分等與基準地價平衡系統在湖北省取得了成功應用。湖北省共有84個城鎮土地分等與基準地價平衡單位。基於該系統完成了因素選取、權重計算、土地分等、等別檢驗、基準地價平衡、平衡結果檢驗等工作,系統界面友好、操作方便,結果符合實際。以下是系統部分功能的界面示例(圖5~圖8)。
圖5 聚類分析圖
圖6
圖7
圖8
6 因素分值計算
採用聚類分析(圖6)等方法與多因素綜合評定法相互驗證,保證了結果的可靠性。從圖8可以看出,分段線性插值曲線與回歸分析曲線在總體趨勢上一致,但回歸分析曲線在分值高端偏差較大,而分段線性插值更加靈活,在分值高端仍然能夠與實際情況保持較高的一致性。市場交易樣點地價也驗證了這一點。
本文在《城鎮土地分等定級規程》的基礎上,提出了一個切實可行的城鎮土地分等與基準地價平衡技術方案和系統設計方案,並基於高級語言、GIS組件(MO)和Accsss資料庫實現了該系統。系統可以實現因素選取、權重確定、土地分等與基準地價平衡等功能,並提供了多種結果檢驗方法,保證了結果的准確性。實例表明,系統功能完善,實際應用效果較好,其中以分等為控制的分段線性插值基準地價平衡方法具有較高的實用性。
參考文獻
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嚴星,林增傑.城市地產評估.北京:中國人民大學出版社,1999
劉耀林.土地信息系統.北京:中國農業出版社,2002
李清石.最新全國城市基準地價及土地評估業務手冊.北京:中國大地出版社,2004
⑸ 城鎮基準地價更新的技術路線
依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。
分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。
基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。
圖8.1 土地定級估價流程圖
⑹ 試述城鎮土地定級及基準地價評估對我國土地管理的意義哪位知道答案速答,謝啦
隨著我國經濟體制改革的不斷深入,特別是土地使用制度改革的深化,人們對土地的價值觀念有了根本的轉變,認識到土地不僅是進行社會物質生產的基本條件,是不可替代的主要生產資料,而且是社會的一筆巨大財富一資產。國家不僅要查清土地資源的數量,而且要查清土地資產的數量一地產的價值量,從而使地產評估工作成為我國土地使用制度深化改革的客觀需要。同時隨著土地使用制度的深化改革和城鎮住房制度改革的推行,我國土地有償使用的方式日趨多樣化,對城鎮土地定級估價提出了更高的要求:特別是國土資源部鼓勵採用計算機技術開展城鎮基準地價評估更新工作,使基準地價評估與計算機技術和地理信息系統技術緊密結合,所有這些都標志著我國的城鎮土地定級估價進入了一個嶄新的階段。所以,如何完善目前的土地定級估價理論、方法和手段,建立一個合理、科學的地價體系,如何利用計算機技術輔助完成土地估價是我國目前土地市場的關鍵課題。 本文以社會主義市場經濟理論為指導,以馬克思地租理論和區位理論為依據,結合中國土地市場實際和樂山市城鎮土地定級估價實例,對城鎮土地基準地價評估、地價動態監測的理論基礎做了一定的探討,並探索出了一條科學、實用的城鎮土地基準地價評估的技術路線。 1、基準地價體系 基準地價體系是由若干種類、不同形式的地價及有關的系數、指數構成。它們在地價體系中互有區別,各自在土地市場和運行中發揮作用,同時,又相互密切聯系,共同指導、調控土地市場,使之有序化、規范化。在以往的基準地價評估中往往忽略了該體系的完整性,使評估結果在使用中存在著缺陷。一個完整的基準地價體系應包括:區域(級別)基準地價(包括分類),商業用地路線價,基準地價修正系數表,地價動態監測。 2、基準地價內涵 基準地價是指在正常市場條件下,某一時點、不同土地級別、不同用途、一定年期和容積率條件下的平均價格。缺少任一條件的基準地價都是不確定的,不具可比性。因此,只有界定了基準地價的內涵,評估出的基準地價才具有使用價值和可比性。而最基本的地價內涵應包括:評估基準日,土地使用年期,標准容積率,土地開發程度等 3、商業用地路線價 城區商業用地沿街分布特點明顯,因此為彌補商業用地級別基準地價表現商業用地地價差別之不足,充分體現商業用地沿街分布的特點,為今後宗地地價評估和管理提供方便,因此在基準地價評估工作中必須進行商業用地路線價評估。 一個完整的路線價體系主要應包括路線價、標准深度和修正系數表。 路線價是整個路線價體系中的核心,它和路線價區段、區段內的樣點個數及其修正系數密切相關。 標准深度是影響路線價的重要因素。標准深度確定的是否合理直接影響路線價。在確定標准深度時應結合城市實際綜合考慮。 修正系數表,包括深度修正、容積率修正以及臨街寬度修正等。建立完善的修正系數表與路線價相配合才能把路線價用於宗地估價。同時應明確路線價中前後兩種修正體系含義的本質區別及相互關系。 4、模型法評估基準地價 豐富基準地價評估方法、科學合理地評估基準地價一直是土地工作者努力的方向。本文結合樂山市實際,探討了適合樂山市土地市場的地價一級別模型和地價一分值模型,並在綜合確定基準地價中起到了重要的作用,為以後的評估工作奠定了良好的基礎。 5、地價動態監測 土地市場是一個動態的市場,土地隨著社會經濟和地產市場的的發展而不斷增值,地價水平在不斷變化,而基準地價成果反映的是在某一時點的地價水平:為保持基準地價的現勢性,在地產市場發生變化或影響地價的因素發生變化時,必須及時更新基準地價,達到對基準地價進行動態監測的目的。本文結合樂山市實際,建立了地價監測體系,並提出了運用地價動態監測模型和地價指數相結合共同進行地價動態檢測的思路。 6、地價評估系統 城鎮土地估價工作涉及面廣,工作程序復雜,所需數據量大(既有大量的圖形數據,又有屬性數據),數據計算煩瑣,成果要求高,利用計算機技術輔助完成土地估價是土地市場發展的必然趨勢。因此建立科學、簡便、實用的地價評估管理系統具有十分重要的意義。本文以地理信息系統軟體Mapinfo為平台,以Mapbasic為編程語言開發了地價評估和管理信息系統。該系統可以方便、直觀、有效地對圖形和屬性數據進行同步管理;程序開發採用採用模塊化結構,易擴充和移植,為今後開發與其它系統的連接提供了良好的基礎。同時系統界面友好,操作簡單,方便實用。
⑺ 基準地價成果介紹
2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。
表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2
續表
⑻ 西安市國有土地基準地價表 最新的在哪能找到
http://blog.163.com/3614901_66/blog/static/25181497201210216392620/
根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規,西安市國有土地級別和基準地價更新成果已經陝西省人民政府批准。為加強地價管理,規範本市土地價格體系,引導土地市場健康發展,促進土地的優化利用,保障國有土地資產的合理收益,現將西安市中心市區國有土地基準地價予以公布。本基準地價自公布之日起執行,2007年3月27日西安市人民政府公布執行的國有土地級別和基準地價同時廢止。本基準地價具體應用問題由西安市國土資源局負責解釋。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市區國有土地基準地價表
土地用途
基準
土地地價
級別
單位面積地價 元/平方米(萬元/畝)
商服用地
住宅用地
工礦倉儲用地
公共管理與
公共服務用地
Ⅰ
9600(640)
4800(320)
945(63)
3300(220)
Ⅱ
6450(430)
4050(270)
720(48)
2400(160)
Ⅲ
4500(300)
3300(220)
555(37)
1725(115)
Ⅳ
3450(230)
2550(170)
420(28)
1125(75)
Ⅴ
2550(170)
1920(128)
345(23)
825(55)
Ⅵ
1950(130)
1380(92)
255(17)
675(45)
Ⅶ
1425(95)
975(65)
210(14)
555(37)
Ⅷ
1050(70)
705(47)
480(32)
Ⅸ
750(50)
X
540(36)
使
用
說
明
1.基準地價內涵:①容積率:商服和住宅用地平均容積率為2.5,工礦倉儲用地平均容積率為0.7,公共管理與公共服務用地平均容積率為1.5;②土地開發程度:商服、住宅用地均為「六通一平」(供水、排水、供電、供氣、通路、通訊、場地平整),工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地均為「五通一平」(供水、排水、供電、通路、通訊、場地平整);③土地使用年期:商服用地為40年,住宅用地為70年,工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地為50年。
2.土地級別:各用途土地級別分別以《西安市城區商服用地基準地價圖》、《西安市城區住宅用地基準地價圖》、《西安市城區工礦倉儲用地基準地價圖》、《西安市城區公共管理與公共服務用地基準地價圖》為准。
3.土地用途分類:工礦倉儲用地含工業用地、倉儲用地和采礦地;公共管理與公共服務用地含機關團體、新聞出版、科研教育、醫衛慈善、文體娛樂、公共設施、公園綠地、風景名勝等用地。交通運輸用地和水域水利設施用地基準地價參照工礦倉儲用地;特殊用地基準地價參照公共管理與公共服務用地。
4.工業限制區:工礦倉儲用地基準地價不包含工業限制區,對工業限制區內現有存量工礦倉儲用地,其地價水平參照工業限制區范圍內公共管理與公共服務用地土地級別,並按一級2400元/平方米(160萬元/畝)、二級1725元/平方米(115萬元/畝)、三級1275元/平方米(85萬元/畝)、四級945元/平方米(63萬元/畝)掌握。
5.臨潼旅遊度假區范圍內與西安市主城區接邊區域基準地價參照接壤的主城區各用途地價執行。