經濟適用房轉讓合同糾紛

⑴ 經濟適用房轉讓協議是否有效

經濟適用房轉讓協議必須在取得完全產權後才能有效。
《經濟適用住房辦法》對經濟適用住房上市交易作出了嚴格的規定：
一是明確經濟適用住房購房人擁有有限產權。
二是明確購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
三是明確購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
四是明確個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。
《辦法》還規定，已經購買經濟使用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經濟適用住房的家庭，不得再購買經濟適用房。

⑵ 私自轉讓經濟適用房，買賣合同有效嗎

你好，沒有滿5年的經濟適用房合同有效嗎，買賣協議有效嗎

⑶ 如何認定經濟適用房買賣合同的效力問題

經濟適用房制度系國家針對特定的社會群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購買經濟適用房的權利。因此，經濟適用房屬於典型的社會福利房。由於其福利房的性質，土地使用權的性質為國家劃撥，與房屋買賣涉及土地使用權流轉一樣，經濟適用房的轉讓同樣涉及到土地使用權的流轉。而國有劃撥土地使用權的使用者是特定的，一般為國家機關、企事業單位、或特定的帶有福利色彩的建設，該屬性決定國家無償劃撥的土地使用權非經國家批准/特定程序不得流轉。
因此，規范經濟適用房的相關政策規定，經濟適用房的購買者僅擁有有限產權，其轉讓必須符合一定的條件，即，購買經濟適用房已滿5年，且出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，並由政府優先回購。 那麼，問題是：如何看待購買經濟適用房不滿5年的購房人與他人（不享有購買經濟適用房權利的人）簽訂的該房屋買賣合同的效力？ 在司法實踐中，一般有兩種做法。一種做法是以該買賣合同有效，但因在履行該合同時與國家經濟適用房的有關政策相悖而無法辦理轉讓手續，故根據合同法 有關規定作出合同有效但不能實際履行予以解除的判決。理由是，現行的經濟適用房制度僅為七部門日前聯合發布《經濟適用住房管理辦法》以及一些地方法規，均不屬於導致合同無效的「法律、行政法規的強制性規定」。因此，該合同應為有效。但該合同在實際履行中因違反經濟適用房有關制度而無法辦理轉移手續，故屬於無法履行的合同。對於該類合同，應判決予以解除。 土地出讓金，因此，判斷該類合同效力的標準是「是否補交了土地出讓金」，若補交了土地出讓金，該合同有效，反之，則違反土地法的有關強制性規定，應屬無效。 另一種做法是，該類房屋買賣實質上涉及到國有劃撥土地使用權的流轉問題，而參照最高法院關於國有土地使用權轉讓合同的司法解釋，劃撥土地使用權轉讓 須經依法審批，且補交

⑷ 經濟適用房的轉讓協議是否具有法律效應

只有在滿足經適房上市條件之後，簽訂的轉讓協議才有效。

換句話說，取得經適房前五年簽訂的轉讓協議肯定都是無效的。

⑸ 經濟適用房私下買賣，現賣方違約!

說句實話你給吳某的好處費10萬塊也太高了，他反悔你是一點辦法也沒有，經濟適用房國家本來就是禁止交易的，不受法律保護，更何況你的交易還在非上市期，不知道你當初和他簽訂房屋買賣協議的時候你有沒有請律師寫個法律文書，那樣比較好一點，但是到法律層面上也沒用。你現在只有一個辦法，但這個辦法你也買不到這個房子、吳某也得不到這個房子。那就是你拿你們簽得房屋買賣協議去房產局投訴吳某，因為房產局禁止經濟適用房私下買賣，一經發現直接取消購買人的經濟適用房資格並終身不可申請經濟適用房，你可以拿這個來嚇唬吳某，逼他把房子賣給你或者分一部分升值的錢補償你，不過一旦上了房產局你也買不到這房子了，這是你最後唯一的挽救辦法

⑹ 經濟適用房的買賣合同是否有效

經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。

①對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

②對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。

⑺ 經適房購房資格轉讓 買賣合同被判處無效

日前，上海某區法院審理了一起轉讓購買經濟適用房而引發的糾紛。

被告因私房拆遷於2007年5月獲購買經濟適用房資格，因無購房需求，就通過朋友介紹轉讓該購房資格予原告。為此，原、被告雙方簽訂《房屋買賣合同》。

雙方在合同中約定：1，被告將購買經濟適用房的資格轉讓給原告，轉讓金為30萬元；2，被告協助原告辦理購房手續，即由原告向開發商實際支付所有購房款及相關費用；3，被告取得房產證及相關手續後，雖房產證及相關票證等落款姓名為被告，但由原告實際擁有房屋所有權並保管相關票證；4，待該房滿5年在房產證可以更名時(指將房屋所有權從被告名下轉移登記至原告名下)，由被告協助提供各種證明辦理變更手續；5，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權的歸屬提出異議，否則承擔違約金50萬元。

隨後，雙方依次履行合同部分內容。後因房價大幅上漲，被告於2009年底表明不再履行《房屋買賣合同》，並通過強行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅動、悔約決心已定，於是要求被告給付已付款及利息，並賠償損失，被告不予理會遂產生訴訟。

原告認為，《房屋買賣合同》因被告拒絕履行而終止後，被告除應返還原告全部已付款及利息外，還應適當賠償原告所遭受的經濟損失方顯公平。

法院經審理後認為，合同無效，房屋升值部分不得由任何一方單獨享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元並賠償原告損失30萬余元。

案件評析：經濟適用房是國家採用劃撥土地的方式供應建設用地，並對經濟適用房的購買實行嚴格審批准入制度。購買人必須符合條件，同時在購買房屋後的一定年限內不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協議雖含有「經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易後辦理過戶手續」這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋佔有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。

為此，法院認定原、被告雙方的協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關於轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。

鑒於原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由於協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程度地體現了公平，是適當的。

（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑻ 經濟適用房購買權轉讓協議是否合法有效

經濟適用房買賣合同效力的認定： 1、合同是否有效應參照以下法規：《中華人民共和國合同法》第四十四條「依法成立的合同，自成立時生效。」第五十二條「有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

⑼ 購買了一個未滿五年的經濟適用房，與房主簽訂的私下協議受法律保護嗎有公正

你們倆個都違法``````
違法行為進行公正 還叫公正嗎？
不知道你們合同的詳細 所以 不好說
不過 應該不會吃什麼虧（比如他耍賴啊 什麼的）
下面 是一個類似的報道 你參考下`````````
`````````````````````````````````````````````````
經濟適用房購買未滿5年不得上市交易，這是硬性規定，很多人都知道。但事實上，經濟適用房未滿交易年限，房主私下與人簽訂買賣協議的事屢有發生，有人甚至直接把經適房「房票」賣給別人。但這種私下交易很容易「流產」，受房價上漲等因素影響，房主常常反悔，而「未滿5年不能賣」就是他們毀約免責的最佳理由。過去，這類糾紛鬧到法院，法院多半會判決合同無效。但現在記者發現，南京兩級法院都出現了認定此類經適房買賣合同有效的判例。

案例一

經適房名額2萬轉給親戚

6年後反悔，法院判履約

張清和李強是一對表兄弟。2004年，張清家老房拆遷，按規定可以申購一套經濟適用房，但他並不缺房子，而且一次性拿出十幾二十萬購房款有點吃力，因此拿不定主意到底要不要申購。李強得知後找到張清，表示願意花錢買下申購名額，張清同意了。兩人談妥轉讓費、過戶等細節後擬了份轉讓協議，協議內容包括：張清將經濟適用房申購名額作價20080元轉讓給李強；購房費、辦理房產證的相關費用、過戶費等一切費用均由李強承擔；約五年後，房屋達到交易年限，立即辦理過戶手續；一方違約應負法律責任。

幾天後，張清的妻子出面在轉讓協議上簽了字，李強隨即向張清支付了20080元轉讓費。2005年5月，張清與浦口區經濟適用房開發中心簽訂了商品房買賣契約。隨後，李強向該中心支付了約20萬元購房款及辦理房屋手續所需的各項費用。同年10月，李強拿到房屋鑰匙，隨即搬進去，居住至今。

根據《浦口區經濟適用房（拆遷安置房）管理實施細則》第四十條規定：購買經濟適用房滿5年，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》後，就可以上市交易。去年，這套經濟適用房正好滿5年，只需拿著兩證就可以交易過戶了。李強好不容易盼到這天，他三番五次催促張清到房產局辦理過戶，可張清總是支支吾吾。

原來張清早就後悔了，從2005年到現在，房價翻了好幾番，當年僅為2萬多元就把名額轉讓，真是太沒有遠見了！被李強逼急後，張清索性提出增加轉讓費，否則協議就作廢，他聲稱，當年在協議上簽字的是他妻子，而妻子不能代表他的意見。

李強認為轉讓協議合法有效，堅決不肯增加轉讓費。雙方談崩後，張清將房子掛到中介，聲稱要賣房。李強無奈，告到了法院。

法官點評

屬「附期限合同」 判決合同有效

南京浦口法院受理並審理了此案。法院認為，民事主體之間合法買賣合同關系受法律保護。本案中，拆遷經濟適用房轉讓協議上賣方一欄「張清」二字，雖然為張清的妻子代簽，但張清對該事實是明知的，而且合同簽訂後，李強也向張清交付了約定的20080元轉讓費，並為張清所接受，因此張清妻子的代理行為是有效的。並且，雙方簽訂轉讓協議時，均明知該經濟適用房在規定期限內不能交易，並明確了待可交易時張清應當協助李強辦理產權過戶手續，因此應當認定該轉讓協議為「附期限的合同」。所謂「附期限的合同」，簡言之，即到期後應當履行的合同。至於房屋在出售時尚未取得產權證，法院認定並不影響合同的效力。因此，法院判決張清與李強之間的經濟適用房轉讓協議有效。目前，房屋所有權證已經辦好，法院責令張清在取得國有土地使用權證後，立刻將該房屋產權過戶給李強。