涉地股權轉讓

❶ 股權轉讓如何計征土地增值稅

股權轉讓不涉及到土地增值稅，所以，股權轉讓不用繳納土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：

第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。

第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

(1)涉地股權轉讓擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

❷ 涉及土地的對外投資，股權轉讓，資產劃轉如何處理相關稅收

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：「企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。」

交易雙方應在企業所得稅年度匯算清繳時，分別向各自主管稅務機關報送《居民企業資產（股權）劃轉特殊性稅務處理申報表》和相關資料，其中，相關資料具體如下：

1、股權或資產劃轉總體情況說明，包括基本情況、劃轉方案等，並詳細說明劃轉的商業目的；

2、交易雙方或多方簽訂的股權或資產劃轉合同（協議），需有權部門（包括內部和外部）批準的，應提供批准文件；

3、被劃轉股權或資產賬面凈值和計稅基礎說明；

4、交易雙方按賬面凈值劃轉股權或資產的說明（需附會計處理資料）；

5、交易雙方均未在會計上確認損益的說明（需附會計處理資料）；

6、12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動的承諾書。

❸ 孫事龍：如何巧妙通過股權轉讓實現土地使用權轉讓

如何做好股權轉讓實現土地使用權轉讓：
1、注意股東表決程序。股權轉讓涉內及公司法和公司章程，公司股容權轉讓、股東個人股權轉讓均應該告知股東，且應該召開股東會議進行法律表決。如我國《公司法》規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。
2、優先購買權。公司法規定了公司股東轉讓股權，其他股東有優先購買權。故必須作明確表示，技術處理後，才能合法受讓股權。否則，侵犯優先購買權的轉讓行為無效。
3、債權債務處理。接受公司股權，意味著公司所有的人財物、債權債務必須接受，而不是股權轉讓只接受土地使用權，股價不是取決於土地使用權價值，而是公司資產和盈利能力。
4、掌握土地用途、使用年限、土地規劃條件等。我國實行土地用途、規劃管理制度，股權轉讓前，必須了解該土地用途是否與自己需求吻合，土地使用權剩餘年限多少，地塊容積率、建築面積、建築高度等，涉及土地、規劃等政府部門審批，如果改變規劃條件，必須經政府同意、有關部門批准，按照法定程序改變規劃，不是隨心所欲的事。

❹ 股權轉讓與土地轉讓有哪些差異

您好，股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。
一、構成要件不同
在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在於兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移後轉讓方不再享有土地使用權。
有限責任公司的股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動；二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權後，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變，不屬於土地使用權轉讓的范疇。

二、由不同的法律所調整
土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規調整。

三、轉讓條件不同

以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十八條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。」

股權轉讓根據受讓人的不同分為內部轉讓和外部轉讓。就內部轉讓而言，通常可以自由轉讓，或按公司章程可以對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由於有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關系直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國《公司法》對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規定。如我國《公司法》規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。
四、登記部門不同
土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發生轉讓的，無需辦理變更土地登記。

五、發生稅費不同
土地使用權轉讓時，發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

❺ 是合法轉讓股權 還是涉嫌倒賣土地

安徽浙商商會會長劉永輝投資房地產酒店，轉讓股權涉嫌倒賣土地使用權被逮捕入獄
眾所周知，房地產行業關系國計民生，有關它的每一項政策、每一個新出台的法規，某部門的新動向，都引發經濟震盪，也影響著每個人的生活。在房地產的世界裡，法規亂，政策多，博弈繁雜而激烈。
不久前，安徽省無為縣傳來一個的消息：安徽籍浙商商、溫州商會會員劉永輝在安徽省無為縣合法投資房地產，卻因轉讓房地產股權涉嫌倒賣土地而被逮捕入獄。全國多家新聞媒體先後收到來自浙江、安徽商會，以及浙商商會、溫州商會會員劉永輝的家屬等來信，反映了這一事件。來信稱其丈夫合法投資涉嫌倒賣土地使用權被逮捕入獄，事關經濟社會發展和招商引資環境，這不能不引起新聞媒體的高度重視。
近日，人民日報《中國經濟周刊》、新華社《經濟參考報》等多家媒體記者帶著群眾反映的問題，紛紛前往無為縣采訪，就這一事件進行調查。
來龍去脈：誠意感動去投資，資產被侵遭羈押
一個浙商，為何會到無為縣去投資，又為何會因投資而遭受牢獄之災呢？據來信反映：在2008年至2009年期間，安徽省無為縣縣委、縣政府有關領導，以及縣招商局到溫州招商引資，先後與劉永輝商談28次，要求安徽籍浙商劉永輝到無為縣投資興業。劉永輝被無為縣領導的誠意感動，決定前往無為縣去投資。
在無為縣工商局，記者查閱了安徽無為縣鴻日置業發展有限公司有關資料，從中了解到，2009年7月22日劉永輝和黃山旅遊集團有限公司通過公開競標合法取得無為縣2009-3號國有土地使用權，該土地佔地面積46200m2，其中建設用地39350 m2，該片土地經政府規劃，擬建設一座四星級酒店及6棟高層住宅，劉永輝同時向無為縣人民政府繳納了2000萬元的項目保證金。
2009年9月，由劉永輝等四人發起，籌資1000萬元，注冊成立了安徽無為縣鴻日置業發展有限公司(以下簡稱鴻日公司)，劉永輝占公司股權55%，劉永輝為公司的法定代表人，公司成立後，鴻日公司向無為縣國土局繳納了土地出讓金1485萬元，同時鴻日公司與無為縣國土局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，履行了合法手續。
經無為縣政府會議決定，以該公司來建設四星級酒店項目。2011年9月16日，該公司依法取得了土地使用權證，2012年1月，公司的6號樓取得房屋預售許可證並開盤銷售，其他樓盤也開始銷售。
記者了解到，這段期間，公司的股權發生了一系列的變化。公司發起的其他三股東撤資，無為縣政府做劉永輝工作，由劉永輝購買另兩名股東30%的股權(購買後劉永輝股權為85%)。後劉永輝向徐和財、朱斌二人各轉讓了22%的股權，公司另一名股東徐肖峰向朱斌轉讓15%的股權，徐和財又向現股東倪世明轉讓了自己的22%股權後退出公司，這樣，倪世明取得公司股權的22%，朱斌取得公司股權的37%，劉永輝保留公司41%的股權，倪世明為公司總經理，劉永輝因其他地方也有開發項目，不能常駐公司，公司的實際控制人為倪世明。
公司有關資料顯示，2012年3月2日，倪世明利用其公司實際控制人的有利條件，用公司的2000 多m2的預期門面房和兩套住宅房，以及7000萬人民幣收購了朱斌的37%的股權。2012年1月17日，公司6號樓開始銷售，倪世明將房屋銷售的部分款項直接為其個人的巨額高利貸債務進行抵賬。截止2012年2月20日止，倪世明已經挪用了公司2700多萬元房屋銷售款，公司1-5號樓號樓開盤時購房人的購房認籌資金約40餘萬直接進入了倪世明的個人賬戶。同時，倪世明讓妻子焦玲成為公司監事，並以公司法定代表人劉永輝的名義，在無為縣工商銀行設立賬戶，截止到2012年2月20日，已有660多萬元購房款進入該賬戶。
劉永輝發現了倪世明違法犯罪行為後到無為縣公安局舉報倪世明，由此和倪世明發生嚴重沖突。無為縣公安局對於劉永輝反應的有據可查的問題不僅不立案調查，反而在2012年3月23日以劉永輝涉嫌非法轉讓為非法轉讓土地使用權罪(認定劉轉讓個人股權就是倒賣公司土地使用權)對劉永輝實施刑事拘留。2012年4月27日，無為縣檢察院以相同罪名對劉批捕，無為縣公安局預審民警明確告知劉永輝，將會把公安機關的偵查時限用完，利用程序，拖延羈押時間，要求劉永輝交出股權轉讓款。
在無為縣公安局，經偵大隊一名負責人告訴記者，劉永輝的案件縣有關領導和公安局高度重視，劉永輝多次向縣公安局報案倪世明侵佔公司資金，因沒有犯罪事實，所以沒有立案。
那麼，劉永輝為何要轉讓股權呢？通過來信反映與公司實地調查，記者了解到，2011年6月份，倪世明脅迫劉永輝簽訂了《債權股權轉讓協議》，要求劉永輝轉讓30%的股權，但未按該協議給付劉永輝股權轉讓的資金。2011年9月18日，倪世明持安徽無為縣鴻日置業發展有限公司股東會議紀要，以及假冒劉永輝的簽名，到無為縣工商行政管理局辦理了股權變更登記，將劉永輝對該公司持有的30%的股權轉讓給了自己。
那麼，為什麼倪世明要如此急迫地需要劉永輝轉讓股權呢？多份來信認為，其中一個原因是倪世明為了償還高利貸，想通過土地抵押的方式向銀行借款償還高利貸，所以偽造了法定代表人劉永輝的簽名及委託書，欲將公司的土地使用權進行抵押款，但被劉永輝及時制止，現在，劉永輝被羈押後，倪世明成為鴻日公司的控制人，其妻子焦玲也成為鴻日公司的法定代表人和執行董事，公司已經成為倪世明、焦玲夫婦的財產。
記者查閱公司資料時發現，2011年9月18日的有限責任公司變更登記申請書上的劉永輝簽名；同日簽名的《無為鴻日置業發展有限公司股東會議紀要》、《章程》；甲方為劉永輝，乙方為倪世明的《股權轉讓協議書》，其劉永輝的多個簽名筆跡，顯然都不是出自一人之手。
據了解，在變更劉永輝30%的股權材料中，有許多材料是需要劉永輝親筆簽名的，多種字體的劉永輝簽名，為何無為縣工商局視而不見，仍可作變更登記？記者不得而知。
專家釋疑：股權轉讓不能認定為倒賣土地使用權，劉永輝在本案中並不存在倒賣土地使用權的情形
劉永輝案件發生後，被逮捕入獄的罪名就是涉嫌倒賣土地使用權，對於在企業內部轉讓股權是不是倒賣土地使用權？來自浙江商會的信中提出疑問： 投資商劉永輝通過政府組織合法競拍獲得項目土地，項目公司和政府國土局有合法的土地轉讓合同，繳納了全部土地出讓金，並積極建設開發項目，雖然有轉讓股權的行為，但都是依據《公司法》的規定依法轉讓並且工商部門也依法進行了變更登記，並沒有絲毫非法轉讓土地和倒賣土地的行為，這種股權轉讓的行為在全國都很普遍，全國人大出台的法律和最高法院出具的相關司法解釋從沒有認定這種股權轉讓的行為就等同於是非法倒賣土地權的行為，因此，這種股權轉讓是受法律保護的合法行為，無為縣公安局刑拘劉永輝是否合理合法？
關於劉永輝是合法轉讓股權，還是涉嫌倒賣土地使用權構成犯罪，為此，京城著名的刑法專家(北京大學法學院陳興良教授、清華大學法學院張明楷教授、中國社會科學院法院研究所研究員陳澤憲教授)、物權法和公司法專家(中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠教授和陳甦教授)對劉永輝案件進行了專家論證。
經濟學、法學意義上的股權轉讓和土地轉讓，本來界限是非常明晰的，但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資本支配權的轉移，從而使兩者的界限變得模糊起來。界限的模糊往往會引發認識的模糊，進而造成操作上的失誤。比如，有些人就認為，在股東之間發生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的條件，並辦理土地變更登記，繳納有關土地稅費，否則，將會造成土地管理職能缺位，國有土地資產「流失」。照此邏輯，每天都有大量的股權交易，其中國有或國有控股公司不在少數，豈不是每天都在發生國有資產流失？股權交易豈不成了規避法律的手段？上市公司的股票買賣實際就是股權轉讓，按此邏輯，上市公司就要在每筆股票交易後馬上辦理土地使用權轉讓手續，這顯然是很荒唐的。從現行法律和理論上澄清這些錯誤認識，十分必要。與會專家一致認為：劉永輝在本案中轉讓股權的行為不能構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。理由如下：
1、股權和土地使用權是兩種性質不同的權利，不能混淆。
股權是股東財產，依公司法可以自由轉讓，土地使用權屬於公司財產，不能非法轉讓。股東財產和公司財產是相互獨立的兩種財產。
2、非法轉讓、倒賣土地使用權罪的犯罪對象是土地使用權，而不是公司股權。
作為非法轉讓土地使用權罪的犯罪對象的土地使用權，在本案中始終處於公司的控制之下，從未被轉讓或倒賣；部分股東轉讓部分股權之前和之後，享有該土地使土地使用權用權的合法主體都是該公司。即本案中涉及的根本沒有發生轉讓和倒賣，更談不上「非法轉讓、倒賣」。
3、股權轉讓不是土地使用權轉讓。
《公司法》第138條規定：股東持有的股份可以依法轉讓。《公司法也沒有針對特定標的的股權轉讓的限制。刑法第228條也沒有「以股權轉讓形式出讓土地使用權」的禁止性規定。罪刑法定原則作為刑法的基石，必須得到遵守。
4、如果將股權轉讓認定為構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，將會導致十分荒謬的結論。
如果認為轉讓股份就是轉讓土地使用權，那麼房地產整個行業都將不能轉讓股權，亦不能上市，因為轉股和上市都是股權的轉讓和買賣，那勢必造成參與者人人都涉嫌犯罪，股市上的房地產公司都應退市出局，其荒謬性是顯而易見的。
個中謎團：雙方倒賣，罪罰一方，記者采訪遭阻撓
在調查了解劉永輝案件中，一些謎團令人費解：
一、來自浙江商會的信中提出疑問：倪世明侵佔公司資金數千萬元(有帳可查)，已構成職務侵佔罪，劉永輝多次向公安局報案，為何公安部門不受理？倪世明冒用劉永輝簽名非法變更劉永輝30%股權，劉永輝到工商局和公安局舉報，兩個單位為何置之不理？倪世明有多次威脅劉永輝及其律師的事實，為何縣公安局對劉永輝的這些有據可查的舉報置之不理？
二、劉永輝所轉讓的股權，最終是落在倪世明手中，使倪世明成為公司的法定控制人。倪世明是股權轉讓的實際獲利者。如果說劉永輝倒賣了土地使用權有罪，那麼倪世明同樣參與了倒賣，現在為何劉永輝被逮捕入獄，而倪世明卻能安然無事，獨享股權的利益呢？
三、劉永輝倒賣土地被羈押，直接影響到當地的投資環境，使外商投資產生顧慮。從創優投資環境考慮，當地政府也應把這個案件告知社會，以正視聽。但是，在無為縣公安局采訪時，公安局政工科就要求記者必須通過無為縣委宣傳部才能進行采訪，而記者要通過這些批准，則往往吃閉門羹。
房地產業的發展，給中國城鎮建設帶來了歷史機遇。改善了城鎮居民的居住條件。土地出讓積累資金，對城鎮基礎設施建設提供了及時，有力的支持。這是非常偉大的成就。另一方面，城鎮房地產業的空前繁榮，吸引了大量農民進城務工。這對鄉村的經濟社會發展，縮小城鄉差距，將產生非常深遠的正面意義。現劉永輝案件已兩次被無為縣檢察院退回公安局補充偵查，劉永輝也已被羈押近六個月了。

❻ 股權轉讓涉土地增值稅問題

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❼ 以土地地投資入股後轉讓股權如何確定繳納稅金

1.國稅發（1993）149號通知規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按銷售不動產稅目征稅。、
2.2.財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件的規定：
一、 以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
二、 對股權轉讓不徵收營業稅。
三、《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發〔1993〕149號）第八、九條中與本通知內容不符的規定廢止。
所以，股權轉讓除相關合同協議需要粘貼印花稅外，不涉及直接稅負。
股權轉讓收益（或損失）計入投資收益（正數或負數），匯總繳納所得稅。

❽ 公司股權轉讓涉及到土地轉讓能做嗎

可以做，只要完成股權的轉讓，公司名下的各種有形和無形的資產都會過戶。

❾ 以股權轉讓的形式轉讓土地使用權，效力應如何認定

名為股權轉讓，實為土地轉讓」，合同效力如何認定：
最高院（2015）民再字第2號股權受讓方為控制和支配公司所有的建設用地使用權和佔有的土地，依據《股權轉讓協議》受讓涉案股權、行使股東權利，並控制目標公司的房地產，與目標公司在股權轉讓方的控制下與股權受讓方簽訂、履行《房地產轉讓協議》以轉讓土地使用權的行為並無不同，也不違反法律規定。人民法院不得以此為由認定股權轉讓行為因缺乏真實意思表示而無效。
此外，股權轉讓行為和房地產交易行為應分別課以不同的稅收，對當事人需如何繳納稅款亦應由稅務部門根據實際發生的行為作出相應認定，人民法院不能僅以二者課稅標准存在不同而認定各方存在偷逃稅收的合意並進而認定合同無效。依據《中華人民共和國公司法》中有關股權轉讓的規定對該協議進行審查。在無效力性強制性規范對上述條款中的合同義務予以禁止的前提下，上述有關條款合法有效。
在當前公司並購大量存在的背景下，過分強調受讓股權公司的資產狀況並加以嚴格限制並不符合市場原則，也會嚴重影響市場交易秩序，加大了交易的不可預期性。
一方面，兩者各自為獨立的法律關系，現行法律並無效力性強制性規定禁止以轉讓公司股權形式實現土地使用權或房地產項目轉讓的目的；
另一方面，依據公司法的規定，有限責任公司依法獨立享有民事權利及承擔民事責任，公司股東的變更不會對公司的權利能力和行為能力構成影響，故不宜因此而否定股權轉讓合同的效力。