車朋轉讓

⑴ 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的

判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。

如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

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1、 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。

如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

2、 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。

因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

3、非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

4、利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。

由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。

參考資料：網路-《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》

⑵ 土地增值稅特殊收入應如何確定

答，
01.納稅人「以房抵債」、「以房抵息」,依照《細則》第五條的規定，應視為取得了「轉讓收入」，應將其所抵償的債務額、利息額和其他有關經濟收益作為轉讓房地產的收入，據以計繳土地增值稅。
02
將「以房抵債」、「以房抵息」所取得的房地產又轉讓的，實際轉讓者為土地增值稅的納稅義務人，應當比照《條例》、《細則》中轉讓舊房的相關規定對其徵收土地增值稅。
03
對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等，其核算作為轉讓不動產同其他不動產一樣計算土地增值稅；
對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權租金收入不作為轉讓房地產收入，其分攤的成本、費用、稅金等不允許作為扣除項目進行扣除。
04
房地產開發公司收取的違約金、滯納金和更名費，一般直接計入營業外收入科目，應區分不同情況予以處理：
對購房人發生購房行為，其支付的違約金、滯納金計入銷售收入予以調整；
對購房人未發生購房行為支付的違約金、滯納金，因未發生房地產轉讓行為，不計入房地產銷售收入。
05
代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
06
代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
07
房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
應按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
08
對納稅人申報的房地產轉讓價格低於同期同類房地產平均銷售價格的，稅務機關可委託房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低於房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
對以下情形的房地產轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：
· 法院判定或裁定的轉讓價格；
· 以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；
· 政府物價部門確定的轉讓價格；
· 經主管稅務機關認定的其他合理情形。
09
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在土增清算清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
10
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；
回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

⑶ 公共配套設施能否有償轉讓

「配套設施」分為「不能有償轉讓的公共配套設施」和「可有償轉讓的公共配套設施」兩類。「不能有償轉讓的公共配套設施」包括水塔、鍋爐房、游泳池、公廁、自行車棚等：「可有償轉讓的公共配套設施」有開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行等，也包括非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；還包括開發項目外為居民服務的供水、供電、供暖、供氣的增容增壓、交通道路等。對於能有償轉讓的公共配套設施，其實際成本應轉作為開發產品處理；對不能有償轉讓的，竣工後，應將其實際成本，按照一定標准分配計入房屋等開發項目成本及能有償轉讓的公共配套設施產品成本之中。可是因房開企業的特殊性，開發的開時間較長或開發企業在開發進度不同步，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，就會出現房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而配套設施等尚未完工的情況。這種情況下，如果是可轉讓的，其本身就可作為成本核算，如實核算就可以了。可是對不可轉讓的，而又有要計入那些已具備使用條件或已出售的房屋應負擔的配套設施費，會計規定是可以以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，預提配套設施費用（不能有償轉讓的）記入可售的房屋等開發項目及能有償轉讓的公共配套設施產品的開發成本。

⑷ 小區會所的產權屬於誰能賣嗎

所這一概念來自香港。由於香港地少人多，居室面積大多比較局促，香港的開發企業於是在一些高檔樓宇里建立起了會所，包括餐廳、酒吧、檯球室、游泳館等服務設施，是一個為小區住戶提供有償的消費服務活動場所。近些年內地許多樓盤為了促進銷售，也建設了會所。究竟會所是什麼？目前我國的法律法規及規章中均未作明確規定，一般認為「會所是商品住宅項目附屬會所的簡稱，系指規劃部門批準的商業配套用房中用於向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所」。2、會所的權屬問題，目前法律法規及規章中沒有明確規定，需要視具體情況而定：A、如果開發商在開發過程中將會所作為獨立產權報建，會所面積又未進入公攤面積，且開發商依法應無償提供的物業管理服務用房不包括會所在內，那麼，會所產權應屬開發商所有。B、如果開發商將會所作為公共配套報建，包括在物業管理服務用房面積內，或將會所面積計入公攤的，或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的，會所產權應該由小區業主共同享有。 按照《房產測量規范》規定，獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室不計入共有建築面積，並且明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建築面積分攤。因此，會所進入分攤的情況幾乎沒有。但是，未報建或者包括在物管服務用房面積內的情況是有的，建議你到房管部門查一查。3、會所的銷售和出租問題 如果會所的產權屬於全體業主，會所不能出售，出租的收益屬於全體業主，一般做為物業維修費用使用。 如果會所的產權屬於開發商，依照我國民法關於所有權的規定， 所有權包括佔有、處置、使用、收益四項基本內涵，因此，開發商有權決定會所的轉讓、變更、處置、使用等問題。 但是，會所所有權屬於「有限制所有權」， 開發企業雖然有權將 會所對外出租和出售，但《物業管理條例》第五十條明確規定，「物業 管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。」開發企業在出租、出售會所時，應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。仁辰置業

⑸ 小區會所的產權屬於誰能賣嗎

所這一概念來自香港。由於香港地少人多，居室面積大多比較局促，香港的開發企業於是在一些高檔樓宇里建立起了會所，包括餐廳、酒吧、檯球室、游泳館等服務設施，是一個為小區住戶提供有償的消費服務活動場所。近些年內地許多樓盤為了促進銷售，也建設了會所。究竟會所是什麼？目前我國的法律法規及規章中均未作明確規定，一般認為「會所是商品住宅項目附屬會所的簡稱，系指規劃部門批準的商業配套用房中用於向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所」。2、會所的權屬問題，目前法律法規及規章中沒有明確規定，需要視具體情況而定：A、如果開發商在開發過程中將會所作為獨立產權報建，會所面積又未進入公攤面積，且開發商依法應無償提供的物業管理服務用房不包括會所在內，那麼，會所產權應屬開發商所有。B、如果開發商將會所作為公共配套報建，包括在物業管理服務用房面積內，或將會所面積計入公攤的，或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的，會所產權應該由小區業主共同享有。 按照《房產測量規范》規定，獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室不計入共有建築面積，並且明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建築面積分攤。因此，會所進入分攤的情況幾乎沒有。但是，未報建或者包括在物管服務用房面積內的情況是有的，建議你到房管部門查一查。3、會所的銷售和出租問題 如果會所的產權屬於全體業主，會所不能出售，出租的收益屬於全體業主，一般做為物業維修費用使用。 如果會所的產權屬於開發商，依照我國民法關於所有權的規定， 所有權包括佔有、處置、使用、收益四項基本內涵，因此，開發商有權決定會所的轉讓、變更、處置、使用等問題。 但是，會所所有權屬於「有限制所有權」， 開發企業雖然有權將 會所對外出租和出售，但《物業管理條例》第五十條明確規定，「物業 管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。」開發企業在出租、出售會所時，應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。開發企業、會所的承租人、受讓人及其他經營者需改變已向業主承諾的經營服務方式和具體服務功能的，應按物業管理的有關規定，與業主委員會協商並徵得業主代表大會同意。仁辰置業

⑹ 如何計算銷售不動產、轉讓無形資產應納稅額

(一)關於銷售來不動產應納自稅額的計算 銷售不動產業務的計稅營業額是指納稅人銷售不動產所取得的銷售額，即向對方收取的全部價款及價外費用。 (1)將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產； (2)以不動產投資人股，參與受資方的利潤分配，其不動產轉計行為不征營業稅，但該股權轉讓時，其股權轉讓額為計稅營業額計征營業稅。 銷售不動產應納營業稅額=銷售不動產的計稅營業額×5%(二)關於轉讓無形資產應納稅額的計算 轉讓無形資產的計稅營業額為轉讓無形資產所取得的全部收入，包括貨幣資金、實物和其他經濟利益。 (1)從事轉讓土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權和商譽等項目，以取得的轉讓收入額為計稅營業額。 (2)以無形資產投資入股，參與受資方的利潤分配且共同承擔投資風險，其無形資產的轉讓行為不征營業稅；但轉讓該股權時，其股權轉讓額應作為計稅營業額計征營業稅。 (3)轉讓無形資產的同時發生的貨物銷售行為，按規定一並徵收營業稅。 轉讓無形資產應納營業稅額=轉讓無形資產的計稅營業額×5％

⑺ 單車棚三年合同可以轉讓多少錢

這個沒有定數，需要雙方協商，只要不偏離市場價格太多就好。
需要綜合考量地理位置，客流量，設備新舊程度等各種因素。

⑻ 開發商收取房屋設施變更費是什麼費用

收取房屋配套設施費是有明文規定的，不過是政府有關部門收取，如果是一些開發商或者物業公司要求繳納基本上都是虛假的。
配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。
1. 契稅 契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。
2. 公共維修基金此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。
3、面積測繪費面積測繪費收取原則為「誰委託，誰付費」，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。
4、物業費一年物業管理費、物業管理費和水電保證金特別提示：普通小區交一年以下物業費並不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標准及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
5. 產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

⑼ 車棚轉讓問題咨詢合同怎麼弄

這個涉及到三方，物業公司，甲方，你，建議簽訂三方協議比較妥當。

⑽ 我想承包小區個自行車棚協議或合同怎麼簽。謝謝

協議或合同主要明確主體、標的、期限、雙方權利義務、違約責任（解決爭議辦法）。