上海耕地轉讓

A. 上海市土地使用權出讓辦法的第二章　出讓土地使用權的范圍、方式和程序

第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，並在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）後，取得土地使用權。
第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建築物、構築物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標准格式。出讓合同的標准格式由市土地管理部門制訂。
第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批准以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
第十五條（征詢規劃要求和相關批准手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，並在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成後，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
第十六條（有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建築費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建築容積率、建築密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標准格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，並在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，並將投標文件密封後投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，並向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委託的拍賣人發布拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，並支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料後，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，並支付定金。
第二十條（具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條（定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建築物、構築物和其他附著物一並出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊後，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，並由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委託拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建築業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，並相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十六條（出讓金的管理）
出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，並按照國家和本市的有關規定安排使用。

B. 上海市土地出讓契稅怎麼交

《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；. 第三條 契稅稅率為3-5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
因此，出讓土地需要繳納契稅。

C. 急求上海崇明縣土地流轉政策

各鄉、鎮人民政府，縣政府有關委、辦、局：

為貫徹落實黨的十七屆三中全會精神和《上海市人民政府關於進一步穩定完善農村土地承包關系建立健全土地承包經營權流轉市場的指導意見》（滬府〔2009〕34號）精神，按照有利於農村經濟發展、有利於農村社會穩定、有利於維護農民利益的要求，現就我縣進一步穩定完善農村土地承包關系，成立縣級農村土地承包仲裁機構和鎮（鄉）農村土地承包經營糾紛調解委員會，建立鎮（鄉）農村土地承包經營權流轉管理服務中心等工作提出以下指導意見:

一、進一步穩定完善農村土地承包關系，切實維護農民合法權益

（一）基本原則

1、依法辦事的原則。嚴格按照《中華人民共和國農村土地承包法》以及有關的法律、法規和政策，逐步完善農村土地承包關系。

2、大穩定、小調整的原則。明確現有的土地承包關系要保持穩定並長久不變，穩定是前提，在此前提下對少數矛盾突出的村民小組依法進行調整完善。

3、因地制宜、分類指導的原則。完善二輪土地承包關系，應以村民小組為單位，根據村民小組的實際情況，擇時完善，不搞「一刀切」。

4、村民自治的原則。完善二輪土地承包關系屬村組的重大事項，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》等法律、法規，尊重所在村組多數村民意願，妥善化解各類矛盾。

5、試點先行的原則。本次穩定完善工作在試點基礎上，逐步推進，穩妥實施。

（二）工作重點

1、二輪延包時，原實行暫緩延包的地方，原則上按1999年延包政策和農村土地承包法規定，落實農戶土地承包經營權。確權確地確有困難的，也可採取確權確利的辦法。

2、因各種原因造成個別農戶承包土地面積畸多、畸少，矛盾比較突出的地方，應根據有關文件精神，結合本村民小組實際，按照依法、公平、公開的原則調整完善。

3、對少數農民延包時不要或少要承包地、現在要求重新落實土地承包經營權的，應區別不同情況，通過民主協商，妥善處理。

4、對實施「土地換保障」（農改非）而交回的承包地，在不改變土地所有權的前提下,由縣國有資產經營公司接管。並委託鎮（鄉）農村土地承包經營權流轉管理服務中心登記造冊，明確四至、面積。其土地不再納入本次延包完善范疇，可以採取有償流轉辦法處置。

5、對第二輪土地延包時非在冊農業人口，現在要求落實土地承包經營權的，除國家政策規定外，不屬於土地承包關系調整完善的范圍。

6、針對二輪土地承包中存在承包檔案資料不全、散失等現象，各鎮（鄉）、村、組要逐步完善承包檔案資料管理。本次完善土地承包關系中的資料，必須正確無誤，並及時整理歸檔。

（三）權證管理

鎮（鄉）農村經營管理部門做好土地承包經營權證的登記、發放、備案、變更等基礎工作，確保基礎資料的正確、完整，縣農村經營管理部門負責權證的審核和確認。

對已開展延包但未發放土地承包經營權證的，要在規范填寫後，加快權證發放到農戶；對延包後承包土地面積發生變動，與原土地承包經營權證所載事項不相符的，應及時變更土地承包經營權證；對已發放給非集體經濟組織成員的土地承包經營權證，按相關法律規定由本集體經濟組織解除其土地承包關系，並收回土地承包經營權證，原耕種的土地符合規模經營條件的，可通過流轉辦法解決。

根據本市征地實行落實社會保障與土地處置、戶籍轉性整體聯動的原則，因征地原因家庭全部成員戶籍轉性落實小城鎮或城鎮保險的農戶，應交回土地承包經營權證，並由原發證機關予以注銷；因征地原因家庭部分成員戶籍轉性落實小城鎮或城鎮保險的農戶，應交回該部分成員的承包地，由發包方按照有關規定，核減相應承包地面積，並辦理權證變更登記。

二、加強土地流轉管理和服務，建立健全農村土地流轉機制

為規范農村土地承包經營權流轉行為，促進農業適度規模經營健康發展，要推進以鎮（鄉）為單位的土地承包經營權流轉管理服務中心建設，逐步形成農村土地承包經營權流轉市場，引導農戶規范有序地進行土地承包經營權流轉。

建立鎮（鄉）農村土地承包經營權流轉管理服務中心，作為土地承包經營權流轉管理交易服務平台，具體承擔提供流轉信息、開展政策咨詢與價格評估、指導合同簽訂以及從事服務和調解糾紛等職能。鎮（鄉）農村土地承包經營權流轉管理服務中心一般配備3-5名管理人員。其設施設備和正常運行等經費應納入鎮（鄉）財政預算，嚴禁向進場流轉的農戶收取費用。

在建立健全農村土地承包經營權流轉市場中，必須按照依法、自願、有償的原則，充分尊重農戶在土地承包經營權流轉中的主體地位，確保土地承包經營權流轉中農戶享有的權利。新簽訂的土地流轉合同，其流轉價格應根據流轉雙方土地的經營性質、流轉用途等由雙方協商確定，原則上不低於本縣出台的最低保護價。土地承包經營權流轉期限，可按不同作物和農業用途，由雙方協商決定。

三、建立健全調解仲裁機制，依法解決農村土地承包經營糾紛

建立健全農村土地承包經營糾紛調解仲裁機制，是進一步穩定完善農村土地承包關系、建立健全農村土地承包經營權流轉市場的重要保證。

縣成立土地承包仲裁委員會，委員會下設辦公室，具體負責調解仲裁的日常事務工作。農村土地承包仲裁工作經費納入財政預算。鎮（鄉）應成立農村土地承包經營糾紛調解委員會，負責本轄區內日常調解工作。村民因土地承包經營或流轉發生糾紛時，可以通過雙方協商解決。也可以通過村民委員會或鎮（鄉）調解委員會調解解決。矛盾確系突出，協商調解不成，需要通過仲裁途徑解決的，可向縣土地承包仲裁委員會申請仲裁。各村要明確一名幹部從事農村土地承包經營糾紛的調解工作。從而形成村、鎮（鄉）調解、縣調解仲裁的農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系。

四、切實加強領導，有序推進農村土地穩定完善工作

（一）統一思想，提高認識

進一步穩定完善農村土地承包關系是落實黨的「三農」政策的大事，是建設社會主義新農村、構建農村和諧社會的重要內容，也是維護好、實現好廣大農民群眾土地承包經營權的政策保障。各鎮（鄉）要進一步統一思想，提高認識，增強責任感、使命感，以科學發展觀為指導，充分調動基層積極性和創造性，切實、有序地推進穩定完善農村土地承包關系及建立農村土地承包經營權流轉市場的工作。

（二）加強領導，明確職責

農村土地承包穩定完善工作涉及面廣，政策性強，為加強對這項工作的領導，縣政府成立專項工作領導小組，負責對鄉鎮、有關部門進行指導、監督及工作考核；各鄉鎮要加強組織領導，做到主要領導親自抓，分管領導具體抓，要在人力、物力、財力上給予保障，抽調熟悉農村土地承包工作的人員組成專門工作小組，負責穩定完善農村土地承包關系的各項具體任務。本著試點先行的原則，每個鎮（鄉）先選擇2個村作為試點，在取得試點經驗的基礎上再全面推開。縣、鎮（鄉）有關部門要明確各自職責，同時加強部門間的互相配合和工作聯動。對涉及農民群眾切身利益的土地承包及流轉中的問題，有關方面應通力合作，及時妥善解決，把矛盾化解在當地，化解在基層。要在解決歷史遺留問題的同時，防止和避免出現新的矛盾和問題。

（三）健全機制，強化管理

縣、鎮（鄉）兩級農經部門應擔負起農村土地承包日常管理業務工作，逐步形成公平、公正、公開的農村土地承包經營權流轉市場機制和管理服務體制，切實加強土地承包經營糾紛調解仲裁機制建設。全面做好農村土地承包經營權流轉管理和服務工作，並加強政策法規宣傳培訓，積極開展土地承包與流轉糾紛的調解和仲裁工作。

D. 上海市崇明縣農村土地流轉指導價港沿鎮土地承包指導價格是多少錢

看您是要轉讓還是要求購了，還要看您需求或者是轉讓的土地類型是什麼了。根據土地類型和土地面積來綜合衡量出來的，具體的參考您可以看一下土銀網中土地流轉中心裏面關於上海崇明土地的轉讓和求購信息做為參考。

E. 求一個網站，可以看到上海土地出讓成交信息，要有受讓人信息，受讓人直接標明，可以輸入受讓人檢索

中國房地產信息網應該可以，不過搜尋相關資料可能需要注冊

F. 上海市崇明縣土地流轉，

您好！我是崇明人。家住廟鎮白港村。想請問一個問題。我老婆和孩子是農業回戶口。老婆答是是原是合作18大隊8小隊。戶口在98年7月遷入白港村。但是合作18大隊也沒給我老婆土地。廟鎮白港村也沒有土地。現在我們沒有土地。這么辦。我以前在單位上班的早就在99年底下崗了。希望您們能否幫忙解決一下謝謝。

G. 上海集體土地出讓費用是多少

土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：
一． 有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。
二． 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三． 通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四． 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

H. (急)請問上海商鋪土地出讓金計算公式是什麼 謝謝

在上海買了商鋪,在賣出時突被告知須繳土地出讓金才能過戶, 因為這是劃撥土回地, 請問計算公式是什答么? 例如所購商鋪面積是100平米,總價200萬,而商場共四層,每層1000平米, 請問該交多少土地出讓金?