老化架轉讓

1. 中國目前有多少住房老化

《中國住房發展報告（2015~2016）》重點內容
2015年12月22日 10:39來源：中國國土資源報點擊量：1040

[導讀]12月3日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告（2015~2016）》（以下簡稱《報告》）。《報告》評述了2015年住房及相關市場走勢，認為當前突出問題是住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺並存。《報告》預測2016年住房及相關市場的發展變化，並針對性地提出了相關政策建議。
12月3日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告（2015~2016）》（以下簡稱《報告》）。《報告》評述了2015年住房及相關市場走勢，認為當前突出問題是住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺並存。《報告》預測2016年住房及相關市場的發展變化，並針對性地提出了相關政策建議。本期刊發《報告》重點內容，以供參考。

當前住房市場主要問題
內部結構失衡 外部風險積聚
當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺並存。一線城市住房供求矛盾突出房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。此外，優質住房也存在「結構性短缺」。
經濟快速增長、城鎮化加速推進及人民幣持續升值是2002年以來中國房價突飛猛進的重要外部條件，但自2008年全球金融危機以來，中國樓市迅猛發展的外部條件已經出現微妙轉變。首先經濟增速出現下滑，對樓市形成直接沖擊。接著人民幣結束單邊升值，給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進一步加大了樓市短期風險。同時全球經濟面臨進一步衰退，也為中國樓市持續繁榮投下陰影。
過去十多年來，住房市場的繁榮推動了經濟快速增長，促進了地方政府財力，進而公共服務水準也顯著提升。但另一方面，住房產業被作為宏觀經濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。房價被認為可漲不可跌，高房價使城鎮居民家庭負擔過重。購房者實際可支配收入較低，也使得社會經濟內需不足，產業轉型升級乏力。房地產經濟有淪為「房奴經濟」的隱憂。
地方政府應對之策
行為分化嚴重 三四線救市意願受挫
由於房地產市場區域分化日漸突出，地方政府在住房市場上的行為也逐漸分化。一線城市，由於城市規模效應和人口凈流入的支持，房地產和土地市場支撐有力，地方政府行為逐漸走向新常態，立足於市場規律辦事情，立足於當地市場發展情況出台理性調整措施。二線城市，由於城市規模和經濟總量尚在擴展中，對外來人口也具有一定的吸引力，地方政府對房地產市場干預能夠收到較好成效，因此，對出台救市政策最為積極。三四線城市，由於經濟基礎薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素的影響，地方政府幹預房地產市場發展的效果較弱，地方政府的救市意願受挫、救市動力減弱。
今年「3·30」新政以來，中央政府採用了一系列措施促進房地產市場成交量價的回升，樓市有所回暖，過去積壓的住房需求得到集中釋放，樓市的未來需求被大量透支，樓市基本面復甦好轉的情景不具有可持續性。
同時，隨著房地產市場的降溫，土地市場、土地出讓金減少，尤其是三四線城市，對地方政府財政帶來很大壓力。一線城市由於經濟基礎較好，在更穩健經濟基本面的支撐下地方政府對土地財政的依賴度較低，但也面臨可供開發土地逐漸枯竭的問題。
建議隨著房地產市場的降溫，加快地方政府融資轉型、構建「升級版」城市建設資金融通模式變得更加迫切，應該積極探索城市建設融資新途徑，擴展地方政府的融資渠道，提高地方政府的融資能力。這其中，積極推進住房公積金個人住房貸款資產證券化，採用PPP模式有效引入社會化資本參與城市建設，積極探索房產稅改革等是有效的途徑。
宏觀調控政策得失
堅持市場調控為主 政策滯後性待改善
2014~2015年度，住房調控政策主要有兩個基本特徵。一是繼續堅持市場調控為主的思路，整體看來盡管住房市場波動較大，但宏觀調控政策沒有出現大的變化，以市場調控為主的調控思路非常明晰。二是調控的主基調開始從供給和需求雙向調控轉變為促進住房消費，在這一主基調下，財稅、金融等相關政策都開始轉向刺激住房消費。具體來看，財稅政策中放寬了對個人住房轉讓營業稅的年限；金融政策中連續降息降准已經將我國貨幣政策和住房消費金融環境推向歷史最寬松的時期；在土地政策方面，不動產登記在全國31個省（區、市）已經完成整合，為未來不動產登記全面落實奠定基礎；在保障房政策方面，PPP、特許經營權等方式將為未來保障房建設提供更多資金方式；在公積金政策方面，降首付、提額度、異地貸款等方式也讓住房信貸政策更加寬松。
但是，住房調控政策沒有能夠考慮政策的滯後性，導致調控政策缺乏穩定性、持續性，難以實現預期調控目標；例如，前幾年一直持續抑制住房需求的限購政策已經基本退出，首套房首付比例、貸款利率由嚴變寬，個人住房轉讓營業稅年限由2年變5年又調為2年等，住房調控政策總是跟著市場形勢變化調整，沒有起到提前預測和調控住房市場的目的。此外，住房長效機制仍缺乏清晰的框架和路線圖、時間表，特別是房產稅和個人住房信息系統進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節方面還有待於完善。
應盡快構建住房調控的長效機制。要在充分研究房地產市場發展規律和我國過去房地產市場發展歷史的基礎上，做好住房長效調節機制的頂層設計。合理確定長效機制包含的內容、調控方式、調控原則等，並對尚未建立健全的調控手段盡快制定路線圖和時間表，加快推進落實。對各部委在住房長效機制中的任務進行明確分工，制定工作時間表和截止日期，督促各部委嚴格按照既定時間和任務推進。
另外，還要建立住房信息的反饋機制。中央、國務院要建立工作機制，對當前全國住房市場的真實情況進行摸排和普查，切實掌握當前不同城市的商品房庫存量、保障房建設進展情況、需要改造的棚戶區規模、二手房市場、租賃房市場等基本情況。在此基礎上，建立科學的住房市場指標體系，全面、系統地衡量全國和各地住房市場的供給情況、價格變化、資金規模等情況。同時，要結合全國住房信息基本情況，根據我國經濟發展水平和城鎮化進程，人口、產業變動趨勢等，合理編制國家和各地房地產發展中長期規劃，合理確定全國房地產發展中長期目標，確定不同地區房地產發展任務，完善住房調控體制機制。
未來住房政策導向
降低購房負擔 實現藏富於民
在內部結構性過剩嚴重、外部環境趨於惡化的條件下，如果仍繼續原有的「經濟房地產化」導向，刺激住房市場以維系高房價和經濟高增長，勢必降低居民消費水平，加重住房結構過剩，影響經濟的順利轉型。
住房市場發展應與轉變經濟增長方式相結合，通過適度藏富於民，實現住房市場與經濟社會的協調發展。這需要創新住房政策導向，由過度強調住房市場的經濟支柱作用，轉向適度強調住房民生導向。不斷採取措施，降低居民家庭的實際住房負擔。
建議出台按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房還款負擔，實現居者有其屋和藏富於民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。
與此同時，應提高存量住房品質，改善居民住房條件。住房市場正由增量時代向存量時代過渡，但已有的存量存在老化和品質偏低的突出問題。具體措施包括：進一步放寬戶籍限制，提升教育、醫療等公共服務水平，吸引農村人口進城就業和置業；支持老舊住宅小區翻新、加設電梯和添置其他老年兒童便利設施；積極為社區聯誼、社交活動搭建平台，創造溫馨和諧居住環境；在不影響其他居民居住環境的前提下，支持住宅轉商用或用作創業場所。
土地市場分化加劇
市場整體慘淡 樓市風險加劇
2015年土地市場，尤其是一線城市雖開局火熱但整體慘淡，前三季度土地市場低位運行，第三季度降幅趨緩市場企穩，9月全國土地市場尤其是一線城市漲勢明顯。預計未來一年土地市場或會呈現以下態勢：一是土地市場成交總量或會萎縮，價格或繼續保持高位調整態勢；二是土地市場或會繼續分化並將進一步加劇；三是一線和部分熱點二線城市土地市場或進一步走向寡頭壟斷，中小房企將無立足之地。
當前土地市場存在的主要問題，一是土地市場正常調整理性回歸的過程被干擾；二是一線城市土地供應減少，部分二線及三四線城市土地供應過剩；三是土地市場分化進一步加劇，一線和部分二線熱點城市量跌價升，三四線和大部分二線城市量價齊跌。
建議：順應市場規律，引導市場理性回歸；結合深化財稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈慾望；精算各類城市供地計劃，通過優化供地計劃實現土地市場有效供給；加快建立、完善及落實促進房地產業持續健康發展的相關制度，穩定預期。
2016住房市場預判
分化趨勢嚴重 去庫存防風險是目標
2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化趨勢嚴重。在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重大舉措出台的情況下，有鑒於2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長比較乏力，庫存壓力緩解有限；根據華房指數預測：房價在經歷較快上升後，2016年第二季度後，有出現下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經濟增長帶動有望增強。
2016~2017年房地產市場調控應鎖定三大目標、完成六大任務，實施六項措施。三大目標是：去庫存，實現銷售大幅增長；防風險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險；促投資，房地產投資恢復到正常水平。六大任務是：需求端方面，借調原需求，實施貨幣化棚戶區改造；開辟新需求，支持農民工購房；擴大原增量，刺激改善型需求。供給端方面，轉型升級，減少開工；融通資金，加快施工；並購重組，減少爛尾。六項政策為：金融政策方面，繼續適時降准降息，注意降息降准對住房市場的影響，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋；財稅政策方面，增加財政支出，支持保障房由建轉買，繼續降低住房交易環節稅負，實施出台按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策；土地政策方面，按照土地與人口掛鉤要求，增加熱點地區住房建設用地供應；行政措施方面，調整住房戶型「一刀切」限制，簡化住房交易審批環節及手續；配套措施方面，加快相關領域制度改革，推動住房發展軟硬體環境的優化；供給措施方面，支持開發企業轉型升級，幫助開發企業融通資金，支持企業並購重組。

2. 出租給別人訪問我的住戶與他人發生斗毆出租者需要負責嗎

租客與他人發生斗毆，是個人糾葛事件，與出租者沒有任何關系，出租者是不需要負任何責任的。

3. 駕駛報廢摩托車如何處罰

駕駛報廢摩托車處二百元以上二千元以下罰款，並吊銷機動車駕駛證

根據《中華人民共和國道路交通安全法》：

第一百條 駕駛拼裝的機動車或者已達到報廢標準的機動車上道路行駛的，公安機關交通管理部門應當予以收繳，強制報廢。

對駕駛前款所列機動車上道路行駛的駕駛人，處二百元以上二千元以下罰款，並吊銷機動車駕駛證。

出售已達到報廢標準的機動車的，沒收違法所得，處銷售金額等額的罰款，對該機動車依照本條第一款的規定處理。

(3)老化架轉讓擴展閱讀

報廢車存的隱患：

1、安全隱患多

報廢車輛因為使用年限時間長，機件嚴重老化損壞，車輛操作靈活性、穩定性、制動性能等大大降低，發生事故概率遠遠大於其它車輛，上路行駛存在極大的安全隱患。

2、污染嚴重

報廢車耗油量明顯增多，排放污染物嚴重超過國家規定的汽車排放物標准，不符合環保要求。

3、矛盾糾紛多

報廢車輛為了逃避檢查，經常使用套牌、假牌甚至無牌上路。由於車輛已達到報廢期，上不了保險，一旦發生交通事故，往往使受害者得不到應有的經濟賠償，容易引發矛盾糾紛。

4. 我出租門面時，樓層使用的內部貨梯已老化，現在承租方租了1-2層後，（租賃合同沒有約定電梯問題）

如果合同沒有約定，雙方可以協商解決。