租地協議轉讓

① 劃撥土地使用權能協議轉讓嗎

縣級以上政府同意審批後，可以轉讓。但國家規定必須經招拍掛方式出讓的土地，一般不允許協議出讓或轉讓。。

② 企業與企業之間轉讓土地需要哪些手續是協議轉讓的形式嗎

企業不能購買土地，因為土地的所有權屬於國家或集體所有。企業購買的是土地使用權。企業可以將出讓土地使用權轉讓給另一家企業，而不能將劃撥土地使用權轉讓給另一企業，除非經過政府批准並交納土地出讓金後。集體所有的土地只有被徵收為國有土地後，才能購買其使用權。
土地轉讓程序有什麼樣的程序?
1、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。
2、審查
接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。
3、現場勘察
現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。
4、地價評估，並提供報告書
審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買;價格過高的，可建議採取必要調控措施。
5、填寫轉讓審批表
認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。
6、審批
審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。
7、交納有關稅費
8、登記編號
審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。
9、土地使用權變更登記

③ 什麼情況下土地可以協議出讓

協議出讓國有土地使用權規定

中華人民共和國國土資源部令 第21號

《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發布，自2003年8月1日起施行。

部長田鳳山

2003年6月11日

第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。

本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。

第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70％。

低於最低價時國有土地使用權不得出讓。

第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。

第八條 國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。

第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓；但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。

協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。

第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協議出讓底價。

協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。

協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的，方可達成協議。

第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

第十四條 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。

公布協議出讓結果的時間不得少於15日。

第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後，取得國有土地使用權。

第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。

第十七條 違反本規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

（一）不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；

（二）確定出讓底價時未經集體決策的；

（三）泄露出讓底價的；

（四）低於協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；

（五）減免國有土地使用權出讓金的。

違反前款有關規定，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條 國土資源行政主管部門工作人員在協議出讓國有土地使用權活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條 採用協議方式租賃國有土地使用權的，參照本規定執行。

第二十條 本規定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發布的《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》同時廢止。

④ 國有土地使用權在不改變用途的情況下，能否協議轉讓（不是出讓）即不走招拍掛流程的轉讓

不改變容積率 不改變用途 轉讓價格不低於各省、市規定的基準地價（或者最低地價）
是可以協議轉讓的 但是要土地交易中心出具 土地成交確認 或者鑒證書

⑤ 協議出讓和招拍掛有什麼區別

1、適用范圍不同（土地類別）。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》明確了招標拍賣掛牌的范圍，即：商業、旅遊、娛樂和住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。除此之外的其他類型用地（主要有：工業、倉儲、或其他重點扶持的項目用地）可以協議方式出讓。

在政策執行概念上可以這樣理解：掛牌出讓為土地出讓的一般方式，協議出讓是土地出讓的特殊方式。

2、土地使用權出讓金定價方式不同。

協議出讓是政府與土地使用者協商定價的，而掛牌出讓則是社會公開競價。

3、土地出讓最低價的限定原則不同。

協議出讓土地的最低價不得低於土地有償使用費、征地成本以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低於基準地價的70%；掛牌出讓的土地其起拍價就是最低價，這個起拍價是根據土地估價結果和政府產業政策等條件綜合評定的。

基於上述三個不同點，協議出讓的土地在修建與用途上有較為固定且嚴格的限制，若需轉讓協議出讓的用地或改變協議出讓用地的性質，都需要補齊相關費用。

補齊的額度往往以同區域內相應類型土地的掛牌成交均價或評估價作參考，扣除協議土地款部分。此外也有其他的一些變通處理辦法。

隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的逐步完善，從長遠來看掛牌出讓會進一步全面取代協議出讓，協議方式應當會逐漸消亡。因為，目前的掛牌出讓方式已經集成了協議出讓方式的所有優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地在監管力度方面的。

⑥ 公開轉讓與協議轉讓的區別

兩者至稅費上沒有區別。
公開掛牌轉讓，一般指公有資產佔主導地位的土地（比如有3個股東，共有資產佔40%，其他兩個都是30%，就要公開掛牌）。其他的土地使用權，可以協議轉讓。
如果一般的土地使用權，沒有找到買家，想由國土部門公開掛牌轉讓，也是可以的。
稅費大致上有：營業稅、增值稅、契稅。還有一些附加稅，比如教育附加、堤圍稅等。大約為地價款的13.5%左右