荼房轉讓

A. 買賣差價、茶水費 房屋買賣要花多少冤枉錢

《經濟參考報》維權版12月15日獨家刊登的《起底房屋買賣「貓膩」》報道引發了強烈的社會反響，讀者紛紛留言反映，在該報道揭露的房屋買賣「貓膩」之外，房地產市場還有不少陷阱讓人花了「冤枉錢」、吃了「啞巴虧」。為了讓更多的人引以為鑒，記者從中梳理出三大典型案例並請維權專家予以點評。

一邊砍價一邊抬價

「差價」進了中介腰包

今年下半年，廣州的趙女士將自己的房屋委託給中介公司出售。「我的心裡預期是賣到420萬元，但中介卻說這個房子最多也就賣到410萬元。」趙女士告訴記者，中介公司工作人員通過各種方式不斷降低自己的心理預期，隨後又開出了一個附加條件：雖然目前市場行情不好，但會力推這套房子，條件是只要房子賣出超過410萬元的價格，多出來的錢歸中介所有。趙女士思考一番過後答應了，「既然房子不好賣，賣到410萬元也不錯了，就算多也最多多個兩三萬吧。」

然而中介跟買房者卻有另一番說辭。據透露，中介告訴相中這套房子的人，現在這套房子非常搶手，賣家放出的價位是430萬元，「420萬元是底線」。在一番討價還價過後，中介同意將房子以418萬元的價格賣給買家。

趙女士怎麼也沒想到房子竟然被中介以高出預期8萬元的價格賣了出去。眼看交易即將促成，中介自然沒有忘記之前的約定，在買賣雙方都在場談價格的間隙，中介將趙女士拉到一邊，拿出了「白紙黑字」——「若房子以418萬元的價格成交，趙女士轉給中介公司工作人員8萬元；若418萬元不成交，則憑證作廢。」

眼看買家要以418萬元的價格簽正式的購房合同，加上之前也口頭答應了，於是趙女士在該憑證上簽了字。如今收到一半房款的趙女士已將4萬元付給了中介，並約定在拿到全部房款後再將剩下的4萬元付給中介。但事後趙女士覺得這8萬元花得有點冤，按照行業慣例，中介費由買方負責，賣方不需要付中介費，中介既然已經收取了買方不菲的中介費用，為什麼多賣出的錢也進了中介的腰包？

廣東濟方律師事務所律師楊曉棟認為，在這個案例中，賣家與中介私下簽訂的所謂「憑證」可認為系原《居間合同》(註：「居間合同」又稱為「中介合同」或者「中介服務合同」)的補充協議，賣家是知情且自願的，中介亦沒有強迫行為，所以很難認為系欺詐、脅迫，且最後賣出價格與當初約定的價格相差8萬元，不算明顯的有失公平現象。因此，此種情況很難根據《合同法》認定系無效或者可撤銷的合同，一般來說應按照雙方簽訂的合同和協議執行。

楊曉棟提醒，賣家在與中介簽訂相關合同及該類條款協議時需謹慎，對於房屋的市場價格應自行了解清楚，不能單聽中介的一面之詞，要做到心中有數。

中介變「戲精」唱「雙簧」

「空投炸彈」營造緊張氛圍

廣州的李先生放盤出售一套小兩居房子，心理價位為190萬元。一天中介給他打電話，說有一對夫妻看中了房子請他過去面談，成交的可能性很大。

和有意買房者見面前，中介先把李先生拉到一旁說，「待會你咬死200萬元成交，我們會幫你造氛圍。」果不其然，在談判僵持、買方心裡猶豫不決時，中介的電話就開始響個不停，中介還拿著電話說：「你看，又有買家給我打電話談價格了。」

該中介所說的「造氛圍」就是在買賣雙方面談過程中，中介公司的其他工作人員紛紛打電話釋放「空頭炸彈」，一場戲里戲外的「雙簧」就這樣被中介唱得有聲有色。李先生對這樣的「表演」很反感，不僅僅是有悖誠信原則，更覺得自己的智商都被拉低了。

廣東省消委會認為，該中介的行為侵犯了消費者的知情權，根據我國消費者權益保護法的規定，消費者有權知悉商品或者服務的真實情況。消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。

盈科信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮建議購房者對購房過程要有充足的了解，三思而行。易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則建議，監管部門應對違法違規較多的中介機構或個人進行懲罰、重新評估。

優先選房要交「茶水費」

「潛規則」變相抬高房價

在新房銷售過程中，一些開發商、中介收取幾萬到幾十萬元不等的「茶水費」，如果購房者不交這筆「茶水費」，就只能選擇「頂天立地」(較高樓層和較低樓層)的房源。

今年10月底，武漢的陳露(化名)購買了位於武漢三環外的一套90平方米的新房，這套房子總價約120萬元(包括10萬元捆綁銷售的車位費和22萬元的裝修費)。「你以為新房可以隨便買么？想要選好房，一定要多花錢。」銷售人員如是說。為了挑選到較好的樓層和戶型，陳露還另付給銷售人員8萬元的「茶水費」。

陳露告訴記者，認籌日她選完房子已經是晚上，離開的時候仍然有很多人在排隊等待選房。「交了『茶水費』的人，早就接到通知過來選房，不到一個小時就搞定回家了。沒交的人，還蒙在鼓裡。」陳露說。

一名業內人士告訴記者，交「茶水費」已經成為不少地區買房的「潛規則」，想買新房要麼交全款，要麼交「茶水費」。由於政府對一手房限價，而這些「茶水費」流向了開發商，實際上變相抬高了房價。

近日，針對收取「茶水費」等違法違規行為，武漢市房管局聯合公安等執法部門依法審查了涉案人員45名，其中22名犯罪嫌疑人被依法刑事拘留。此外，武漢還公布了一批投訴舉報專線電話，市民可舉報收取「茶水費」等15類違法違規行為，武漢市房管局等部門將對查實線索從重從嚴打擊。

（以上回答發布於2017-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 開個茶店要多少資金

問：開個小小的茶葉店大概需要多少錢？開茶葉店成本分析
答：
隨著人們生活水平的提高，高標準的生活品質成了追求，喝茶的人也越來越多，也是現在茶葉店越來越多的原因，對於想開茶葉店創業的人來說，開一家茶葉店需要多少錢？是他們首要關系的問題，那麼下面聚祥春茗茶就為您分析一下開一家茶葉店需要多少錢，成本都有哪些。

以一家內陸城市、坐落於高端物業樓群商圈上的80平米的茶葉店為例，「開一家小小的茶葉店」大概需要20.39萬元。開一家茶葉店需要多少錢，具體核算如下：
茶葉店轉讓費：一萬元
茶葉店租金：押一付三四個月租金6400元（每平每月租金按20元計算）
店內設備采購款：6萬元（以置辦基礎入門級的茶桌椅、冰櫃、展示櫃計價）
首批茶葉進貨款：5萬元（以基礎入門級的茶葉每斤進貨價200元計算，五萬元可以采購到250斤左右，當然扣除包裝物流費，還有不同茶類的采購成本不同，實際能夠采購到的茶葉斤數介於100-200斤這個區間居多）
茶葉店設計裝修費：6.4萬元（基礎入門級的裝修費每平米800元）
一名店長三名營業員月薪總額1.2萬元左右、每月其他固定雜項支出1500元左右，
結論，開一家小小的茶葉店大概需要啟動資金總額=裝讓費1萬元+租金6400元+設備采購款6萬元+茶葉進貨款5萬元+裝修費6.4萬元+月薪總額1.2萬元+雜項1500元=20.39萬元。

以上便是根據我們17年茶葉加盟連鎖經驗給出的，開一家茶葉店需要多少錢的事實分析，部分項目還需根據各地具體情況進行調整。希望這對您有所幫助。

C. 想開一家小小的茶葉店大概需要多少錢

茶葉作為一種特殊商品，除了它的飲用保健功能，還能體現它的文化藝術價值，它能使人清心、雅凈、回歸自然——茶葉店的選擇要根據茶葉的特性，歸納起來一般有以下地段

D. 你好，我想咨詢一下律師。我於2014年空鋪12萬轉讓一家茶莊，經營面積二層樓。接手過來第二天就交房

問：你好，我想咨詢一下律師。我於2014年空鋪12萬轉讓一家茶莊，經營面積二層樓。接手過來第二天就交房屋租金32000/年，連接上家的合同轉到今年10月份滿。我又以房東簽定2018年至2023年的合同，並預交點房租。可是現在又以樓上二層不好管理為由要終止合同，麻煩你：我該怎麼保護自己的合法權益！謝謝！

答：君同法律在線咨詢為您解答

房屋轉讓的手續有哪些
一、辦理房屋轉讓手續前需要提交哪些文件材料：
1、土地登記(轉讓)申請書;
2、國有土地使用證(正本);
3、房地產轉讓的須提供房屋產權證明影印件;
4、轉讓雙方當事人身份證影印件、通訊地址和聯系電話;
5、行政企事業單位轉讓國有土地使用權，須提供國有資產管理部門批准文件;
6、改變原批准用途轉讓國有土地使用權，須提供規劃國土資源部門批准文件;
7、建設用地規劃許可證及工程開工許可證影印件(房地產轉讓除外)，屬分割轉讓的，需提交規劃國土資源管理部門重新規劃的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求;
8、土地使用權轉讓合同書或贈與書交換協議書，屬人民法院判決需拍賣、變賣用於清償債務的土地使用權轉讓，須提交依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書、拍賣委託書及拍賣成交確認書;
9、提交具有評估資質的土地評估機構對轉讓土地使用權的估價報告和市規劃國土資源局的確認書。
二、房屋轉讓手續的步驟有哪些：
1、簽訂合同。
房地產買賣、交換、贈送或抵債的，轉讓當事人應當簽訂房地產轉讓合同。
2、過戶申請。
房地產轉讓當事人應當在簽訂轉讓合同或合資、合作、兼並、合並合同等法律文件後，向房地產交易管理部門提出過戶申請。
3、價格申報。
雙方在房屋買賣、交換、贈與或抵債合同簽訂後30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明，向房地產交易管理機構提出申請，並如實申報轉讓房產的成交價格。
4、過戶申核。
房地產交易管理部門自受理轉讓當事人過戶申請之日起15日內向申請人作出是否受理的書面答復，對不符合規定條件或手續的，作出不予過戶的決定，並書面通知轉讓當事人。
5、繳納稅費。
房地產轉讓當事人必須按照國家有關法律、法規的規定繳納有關稅費。
6、變更登記。
凡符合轉讓條件的，由房地產交易管理部門將申請過戶的文件移交房地產管理機構，由其按照有關規定辦理變更登記。
7、領取權證。
辦理上述手續後，由房地產管理部門核發過戶單，雙方當事人憑過戶單辦理房地產權屬證書，房地產登記機構在15日完成房地產權利變更登記，製作房地產權證。

E. 學校旁邊有一家奶茶店轉讓費10w. 學生有三千多人高中和初中 房租2300一月 只能賣學生

光做奶茶不行，轉讓費都不知道什麼時候收回來，再兼點其他別家沒有的會好些。

F. 房產公司轉讓注意哪些問題

近些年來，房地產公司一直發展如火如荼，人們對房地產的熱情好像還沒有褪去，但是有些人已經想要退出這個舞台。公司面臨轉讓的原因是多方面的，一些房產公司可能是經營不善等一系列的問題經營不下去，面臨轉讓，也可能是因為經營者的個人問題，想要將公司轉讓。

首先，應該做好轉讓前的調查工作，由於對公司的信息了解是不對等的，受讓方處於不利地位，這就需要受讓方做好對轉讓方公司的調查工作，了解轉讓方的財務狀況和經營狀況，稅務情況和審計報告有利於接下來的轉讓程序順利進行，當然，還需要對該公司的在建項目進行了解，有無債務和抵押情況。

房地產公司轉讓

其次，了解房產公司轉讓價格的確定，可以聘請專業的評估機構對該企業的價值做一個評估，然後雙方根據項目進展和負債情況等進行協商約定，達成一致。合同是必備的法律保障，所以，進行房產公司轉讓時，應當將轉讓價格，公司轉讓的交割時間，以及債務承擔者進行約定，以防日後不必要的糾紛。房產公司轉讓協議書最好在律師或者公證處的公證下進行，有利於保護自己的合法權益。

G. 假如開一家奶茶店，要10萬轉讓費，每月房租3000元，還是不要轉讓費，每月房租10000元，哪種好

不要轉讓費，也不給10000的房租，選第三種，換家地方

H. 轉讓商鋪時房東要喝茶費才給轉讓，問：收費合法嗎，

你那裡還算便宜 請他喝茶唄 要是你不同意 這這么耗著 對你沒好處 最後你租的合同到期了 啥也撈不著 最後大便宜都歸房東了 他自己拿去轉讓 你自己也清楚 門面轉讓費

I. 開個茶葉店需要什麼手續

要批發,應該成立公司
具體程序:
企業名稱預核准（工商局）--驗資（會計師事務所）--辦理相應的前置審批手續--申請營業執照（工商局）
要注冊一個公司，首先想好經營什麼，怎樣經營好，再來注冊。要不，注冊了也沒有用，注冊了公司是需要很多成本的，不是一件「好玩」的事情。前期可行性分析調查，建議你自己認真的考慮一下。接下來談談如何注冊公司，需要哪些手續、怎樣操作。
一、選擇公司的形式：
普通的有限責任公司，最低注冊資金3萬元，需要2個（或以上）股東
從06年1月起新的公司法規定，允許1個股東注冊有限責任公司，這種特殊的有限責任公司又稱「一人有限公司」（但公司名稱中不會有「一人」字樣，執照上會註明「自然人獨資」），最低注冊資金10萬元。
如果你和朋友、家人合夥投資創業，可選擇普通的有限公司，最低注冊資金3萬元；如果只有你一個人作為股東，則選擇一人有限公司，最低注冊資金10萬元。
二、注冊公司的步驟：
1.核名：到工商局去領取一張「企業（字型大小）名稱預先核准申請表」，填寫你准備取的公司名稱，由工商局上網（工商局內部網）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發一張「企業（字型大小）名稱預先核准通知書」。
2.租房：
去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。
租房後要簽訂租房合同，並讓房東提供房產證的復印件。
3.編寫「公司章程」：
可以在工商局網站下載「公司章程」的樣本，修改一下就可以了。章程的最後由所有股東簽名。
4.刻私章：
去街上刻章的地方刻一個私章，給他們講刻法人私章（方形的）。費用大概20元左右。
5.到會計師事務所領取「銀行詢征函」：
聯系一家會計師事務所，領取一張「銀行詢征函」（必須是原件，會計師事務所蓋鮮章）。如果你不清楚，可以看報紙上的分類廣告，有很多會計師事務所的廣告。
6.去銀行開立公司驗資戶：
所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發的核名通知、法人代表的私章、身份證、用於驗資的錢、空白詢征函表格，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶後，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應的錢。
銀行會發給每個股東繳款單、並在詢征函上蓋銀行的章。
注意：公司法規定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貨幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產、知識產權等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產等作為出資的，需要到會計師事務所鑒定其價值後再以其實際價值出資，比較麻煩，因此建議你直接拿錢來出資，公司法不管你用什麼手段拿的錢，自己的也好、借的也好，只要如數繳足出資款即可。
7.辦理驗資報告：
拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章後的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產證復印件，到會計師事務所辦理驗資報告。一般費用500元左右（50萬以下注冊資金）。
8.注冊公司：
到工商局領取公司設立登記的各種表格，包括設立登記申請表、股東（發起人）名單、董事經理監理情況、法人代表登記表、指定代表或委託代理人登記表。填好後，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產證復印件、驗資報告一起交給工商局。大概3個工作日後可領取執照.
9.憑營業執照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務章。後面步驟中，均需要用到公章或財務章。
10.辦理企業組織機構代碼證：
憑營業執照到技術監督局辦理組織機構代碼證，費用是80元。辦這個證需要半個月，技術監督局會首先發一個預先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理後面的稅務登記證、銀行基本戶開戶手續了。
11.去銀行開基本戶：
憑營業執照、組織機構代碼證，去銀行開立基本帳號。
開基本戶需要填很多表，你最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業執照正本原件、身份證、組織機構代碼證、公財章、法人章。
12.辦理稅務登記：
領取執照後，30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證。辦理稅務登記證時，必須有一個會計，因為稅務局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。
13.申請領購發票：
如果你的公司是銷售商品的，應該到國稅去申請發票，如果是服務性質的公司，則到地稅申領發票。
最後就開始營業了。 注意每個月按時向稅務申報稅哦，即使沒有開展業務不需要繳稅，也要進行零申報，否則會被罰款的。
有二點你可能比較關心：
1.公司必須建立健全的會計制度，你可能擔心自己不會，怎麼辦？剛開始成立的公司，業務少，對會計的工作量也非常小，你可以請一個兼職會計，每個月到你的公司幫你建帳，二、三天時間就夠了，給他200-500左右的工資即可。
2.公司的稅額：
營業稅：銷售商品的公司，按所開發票額的4%徵收增殖稅；提供服務的公司，按所開發票額的5%徵收營業稅。
所得稅：對企業的純利潤徵收18-33%的企業所得稅。 小公司的利潤不多，一般是18%。對企業所得稅，做帳很關鍵，如果帳面上你的利潤很多，那稅率就高。所以，平常的購買設備都要開發票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以做為你的企業運作成本。

J. 我朋友租了一個茶葉店，9月8日簽的合同，合同上寫的是9月9日正式轉讓

這合同來有效
你朋友要和房東源簽租賃合同，就是你所說新合同
現在這份只是和之前承租人簽的轉讓合同，是從承租人手裡轉讓，要再和房東簽一個租賃協議。而且新合同要沿用之前合同條款，你朋友不能改租賃合同內容
如果你朋友不簽新合同，就是他違約，定金拿不回來
如果房東不簽，現在轉讓人雙倍返還定金