上海市2010年基準地價更新成果

A. 目前國內城鎮土地定級、基準地價更新的軟體有哪些

基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利回用類型分答別 評估的土地使用權平均價格。基準地價是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據」的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地 在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。

B. 新一輪基準地價更新結果是不是屬於規范性文件

屬於

規范性文件，是各級機關、團體、組織制發的各類文件中最主要的一類，因其內容具有約束和規范人們行為的性質，故名稱為規范性文件。

C. 關於上海市在2010年基舉辦世博會時上海市政府給每個戶籍家庭的優惠政策有哪些

市民獲得的「大禮包」為：一張世博會贈票和一張200元的交通卡。
世博會籌備期間給市民生活帶來了許多影響,為了感謝上海市民的奉獻精神,在試運行期間,將組織所有搬遷走的居民參觀世博會；正式運行期間,贈送上海常住戶口的居民（以戶籍為單位）一張免費門票和200元的交通卡。

D. 城鎮基準地價更新的技術路線

依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。

分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。

基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。

圖8.1 土地定級估價流程圖

E. 2010年上海市房屋拆遷政策

2010上海市房屋拆遷新政策(2011年適用)

2010上海市房屋拆遷新政策有何新規定，2010上海市房屋拆遷新政策中補償方式有哪些？貨幣補償和產權調換。2010上海市房屋拆遷新政策對於貨幣補償有哪些規定，2010上海市房屋拆遷新政策對產權補償的新規定有哪些？
《上海市市區集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》（下稱《集體辦法》）
補償方式：

貨幣補償和產權調換

集體土地房屋拆遷同樣有兩種補償方式：貨幣補償和產權調換，可供被拆遷人選擇。

■選擇房屋產權調換的，被拆遷房屋合法建築面積小於或等於230㎡的，按實確認安置面積；合法建築面積大於230㎡的，按230㎡確認安置面積。每戶在確認的安置面積基礎上可以向上靠戶型增加10㎡，跨戶型可以增加20—40㎡。被拆遷房屋的合法建築面積超過230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置價格結合成新2.5—3倍的范圍內給予補償。其中，重置價格是根據目前房屋的估價，按照年限、成新推算出過去的價格，乘以2.5-3倍。據相關負責人解釋，一般集體土地房屋重置價格後約為 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。這樣算下來，這部分的補償約為2000元/平方米。

■選擇貨幣補償的，需要提出書面申請，經所在地的鄉(鎮)人民政府、街道辦事處審核同意後，給予貨幣補償。補償金額，原合法住宅房屋面積在 230㎡以內的，貨幣補償安置款為安置房價格減去安置房重置價格與被拆遷房屋重置價格結合成新的差價，乘以被拆遷合法房屋的建築面積。被拆遷人原合法房屋面積超過230㎡的，超出部分按照房屋重置價格結合成新2.5—3倍的范圍內給予補償。鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，對住宅房屋全部選擇貨幣補償的，按照貨幣補償的金額增加20%的補償款。同樣規定「55平方米」保障房標准
《集體辦法》同樣規定了「55平方米」的保障住房標准。即被拆遷人僅有一處住宅，拆遷面積小於安置房最小戶型55㎡，且又無力支付購房款的，經所在地鄉（鎮）人民政府或街道辦事處審核同意後，由拆遷人提供一套建築面積不小於55㎡的拆遷安置房給予安置，但不得跨戶型安置，55㎡以內不結算差價。另外，拆遷住宅房屋，拆遷人應當向被拆遷人支付臨時安置補助費、搬家費和固定設施移裝費。對固定設施確實不可以移裝的，應按現行價格支付給被拆遷人初裝費。拆遷非住宅房屋，拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷費用和固定設備移裝費用。因拆遷造成非住宅房屋的被拆遷人停業、停產等損失的，拆遷人應當按照房屋拆遷補償總額10%—20%的范圍，向被拆遷人支付停業、停產一次性補助費。5類情況不予補償
新辦法規定，以下5種情況不予補償安置：
1.違章建築；
2.逾期的臨時建築或者臨時建築在建築規劃許可證中載明因城市建設需要時無條件拆除的；
3.已建新房應拆除而未拆除的舊房；
4.《集體土地房屋拆遷補償安置方案批准通知書》公告後被拆遷人進行房屋及其附屬物新 建、改建、擴建或者突擊裝修裝飾部分；
5.拆遷租賃（借）住宅用房的承租人。
提 醒
正在拆遷的不適用新辦法
兩個新拆遷管理辦法於11月15日實施，那麼正在實施的拆遷項目是否使用新辦法呢？對此，有關負責人稱，不適用。據介紹，兩個辦法均明文規定：「本辦法自2009年11月15日起施行，11月15日前已實施的拆遷項目，按原政策執行。」也就是說，新拆遷管理辦法適用於2009年11月15日後新批准、實施的拆遷項目，另外，自從新辦法實施，原《上海市市區房屋拆遷管理暫行辦法》及補充意見同時廢除

F. 基準地價的更新調整

2014年9月房價回調之際，部分地方政府上調了基準地價。北京大幅上調了基準地價，而濟南、江西等地也計劃調高基準地價。華南某省國土資源廳一位處表示，現在明確要求「土地不能賤賣」，而且要控制土地出讓節奏。「土地出讓通常由市政府定價，國土部門只是提參考意見。」
由於資金退出二三四線，回歸抗跌性較強的一線城市，也導致了一線城市的土地受到追捧。「大家一窩蜂來一線城市，明顯感覺到競爭比13年更激烈了，大家都擔心有錢買不到地。」深圳某房企投資發展部負責人說。上述房企投資發展部負責人稱，「一線城市由於土地稀缺，開發商也不願意降價賣。」
據中國指數研究院統計，2014年1-8月，全國300個城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國300個城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
一位業內人士說評論稱，「如果今年賣的地價格低於去年，這對中海地產的項目銷售會影響很大，因此政府不可能降地價。」

G. 上海市徐匯區從2007年到現在的基準地價表是怎樣的

不會是房地產估價讓我們做的作業吧???

H. 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。

I. 基準地價成果介紹

2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。

表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2

續表