四合院轉讓

『壹』 壽光四合院轉讓

經紀人李正山回答：
首先此房產有共有人，在過戶的時候必須共有人四人專都到場或者做一個委託公證屬。在雙方繳納稅費後，房產所在地建設委員會會給你們過戶，收回原始房產證，給新產權人發放新的產權證。這樣交易就算成功了。當你拿到新的房屋產權證後，如果你認為土地證有那麼重要的話，就可以向當地管理部門申請辦理土地證，但是這是個復雜的過程。如房屋沒有問題，共有人沒有糾紛，產權清晰的情況下，房屋管理單位是沒有理由不給你們過戶的。

『貳』 請問北京有1000平米以上的四合院出售嗎哪家中介的信譽度高一些呢望賜教！

北京城做四合院買賣中介最專業的要數順益興四合院專營店，還有萬得成了。

『叄』 北京四合院買賣投資有什麼法律風險注意事項

買賣四合院性質與買賣二手房無疑。需要注意一下法律風險。

1. 房屋產權回是否明晰。購買人答要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。購房人都應當對售房人或中介公司所提供的房屋產權證和土地證的真實性進行核實。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。

2. 買賣雙方主體資格審查簽訂合同者應具備相應的權利。如：是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意並委託代其行使權利，非產權所有者是否具有產權人及共有人.

3. 核實房屋所有權人狀況確定房產證和土地證屬實後，購房人應當核實該房屋有無共有或抵押等他項權存在。

4. 核實土地使用權的使用年限有相當部分的購房人認為住房的土地使用權年限為七十年，其實法律所規定的住房用地七十年使用權是最高出讓年限。但是一般的四合院從建國時期算到現在都六十多年了，如果是當時辦理的房產證的話，現在基本快到期了。

5. 房屋原始的地契、房產證及相關文件是否齊全。買房人索要所購房屋的原始證照及相關文件等資料，是日後行使相關權利、保護其合法利益的重要依據。

6. 還要特別注意，一些四合院可能具有文物價值，而不被允許買賣或買賣後不得任意改建或裝修，這個問題也是日後轉手的一大麻煩。

『肆』 在北京如何進行四合院的買賣

在進行上述實地考察和權屬調查的基礎上，買賣雙方應就買賣合同的具體事宜進行協商，四合院買賣合同的一般條款與二手房買賣沒有多大區別，由於四合院的特殊性，購房者一般在購買四合院之後都要進行翻修，因此在交房時間、房屋質量等問題上不會像商品房買賣那樣嚴格。因此專家在有關合同簽署問題上給記者做出了以下答復。
1.關於出售方的承諾。由於四合院的歷史遺留問題比較多而且權屬狀況非常復雜，因此在事先調查中並不能發現所有的風險和問題，許多問題僅僅只能依據出售方的承諾或保證，所以，在買賣合同中應明確約定出售方的責任和承諾。另外，如果經雙方協商後一直認為由出售方進行過戶前的測繪和評估、過戶後翻建的規劃報批手續等也應在買賣合同中明確約定出來。除此之外，在合同中還應明確約定違約的經濟補償和救助措施。

2.關於購房款的支付。由於四合院的特殊性，在購買四合院時只能一次性交清所有款項，不能貸款，因此為了平衡買賣雙方的利益和風險，在付款安排上，建議在雙方簽署買賣合同的時候支付一部分定金，辦理過戶手續的時候支付部分購房款，其餘大部分房款應在繳納契稅後取得新產權證時支付。

特別說明的是，一般來說買賣雙方向房屋管理部門提交過戶申請資料後，雖然買賣雙方任何一方均無權要求撤回申請，但也並不表示雙方提交申請之後交易房產就肯定可以過戶，房屋管理部門接受申請時僅僅進行形式上的審查，之後會在內部進行實質審查以確定該交易是否符合法律規定的條件並最終確定是否辦理過戶。所以如果購房者在提交過戶申請的時候即支付大部分購房款，一旦房屋管理部門最終沒有批准過戶，買受人如何追回已付款將面臨較大風險。如果購房者在前期調查中對此心存疑慮，建議可以委託一家正規的中介公司來辦理此事，這樣可以避免購房者遭受更大的經濟損失。

3.關於土地出讓金及其他費用。依據我國現行法律規定，在轉讓該四合院的時候，應補交土地出讓金。該土地出讓金的標准依據視地段狀況的不同而不同，最後由房管部門核准確定，買賣雙方應明確該費用由誰承擔並在買賣合同中明確約定。同時，四合院買賣過程中還會涉及到測繪費、評估費以及契稅等各種稅費，也應在買賣合同中明確約定。另一方面，在辦理四合院買賣過程中，還會涉及到各種稅費。各主要稅費如下：

1）印花稅：為轉讓價款的萬分之五，由買賣雙方分別繳納；

2）契稅：一般為轉讓價款的百分之三，由購房者繳納。根據北京市普通住宅的標准：「單套建築面積在140（含）平方米以下，建築容積率在1.0以下，實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下」，四合院一定是非普通住宅，所以，在稅款方面不享受優惠政策。

3）測繪費用：購房者可以自由選擇國家認可的測繪單位辦理測繪，測繪費用參照國家標准確定，由購房者繳納。

4）評估費用：依據北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關於房地產中介服務收費的通知》，房地產價格評估收費、土地價格評估收費標准實行政府定價，一般由購房者繳納。

今年四月，北京市推出四合院買賣新政策以來，四合院交易明顯活躍,以代理四合院為主要特色的萬德成房地產經紀公司每日接到的咨詢電話不斷。據介紹，從獲得的信息看，買賣雙方對交易中涉及的政策細節及相關費用普遍不了解。對於存在的主要疑問，萬德成公司做出了相應的解答。

問：哪些人可以購買四合院？

答：新政策對四合院購買者的身份幾乎沒有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相關企事業單位、社會組織均可購買四合院。需要提示的是，境外人士購買四合院，需經涉外安全部門審核批准。一些特殊地段的四合院還不能完全允許外國人購買。

問：購買四合院後享有哪些權利？

答：單位和個人購買四合院後，可以依法出售、出租、抵押、贈予和繼承，明確擁有四合院的產權。交易價格由買賣雙方協商確定，由市場調節價格，政府不予干涉。

問：買賣雙方如何繳納稅費？

答：賣方繳納0.5‰的印花稅；買方繳納1.5%的契稅和0.5‰的印花稅。如果成交單價在9432元以上，則繳納3%的契稅。

問：四合院購買後可以翻建嗎？可享受哪些政策優惠？

答：購買四合院可以翻建，但不能超出限高范圍，不能隨意拆毀改建別墅或門面房。必須落實政府公布的四合院保護和修繕責任。需要改造的都要經規劃部門審批。政府要求規劃、文物等行政主管部門簡化程序，提高效率支持購買保護區四合院的單位與個人保護和修繕四合院，優先安排落實四合院的供水、排水、供電、供暖、燃氣等工作。

問：購買四合院可享受哪些稅費優惠？

答：第一，保護和修繕四合院涉及的行政事業性收費，參照經濟適用房有關規定執行。如翻建四合院涉及繳納的行政事業性收費，若商品房每平方米需繳納100元，四合院與經濟適用房相同，只需50元。第二，個人購買四合院，符合普通住宅標準的，可減半徵收契稅，即按交易價的1.5%計算。第三，轉讓普通標准住宅或住滿五年以上的非普通標准住宅，轉讓時免徵土地增值稅；住滿三年未滿五年的非普通標准住宅，減半徵收土地增值稅。普通住宅標準是指價格低於去年平均房價兩倍的住宅，即單價在9432元以下的屬普通住宅。

問：購買四合院後會不會被拆遷？

答：北京已經劃定了40片歷史文化保護區，其中內城有30片。在30片文保區內的胡同，四合院一定會得到保護，沒有特殊情況不會列入拆遷范圍，所以單位和個人可以放心購買。另外，根據聯合國教科文組織的要求，市規劃委員會和文物局已初步確定了世界文化遺產故宮保護緩沖區的兩個備選方案，以控制故宮周邊環境。故宮緩沖區的胡同和四合院將被嚴格保護，並將逐步向緩沖區外疏導部分居民，降低緩沖區的居民密度。實例說明：在萬德成公司獨家代理的四合院中，有一座地處東四三條文保區內，佔地方正，布局規整的一進院落，此院建於清代，主人曾是內務部一官吏，院內有南、北房各5間，東、西廂房各2間，保存著清代建築的原風原貌，房況較好，有保留價值。目前，房主要價380萬元。如果以380萬元成交的話，那麼賣方應繳納1900元的印花稅，買方需繳納114000元的契稅和1900元印花稅。

『伍』 出售四合院需要土地證嗎丟失怎麼補辦

由於歷史原因，北京四合院有兩證，即房屋所有權證與土地證，出售四合院時兩證缺一不可。若土地證不慎丟失，需要權利人去相關部門辦理補辦手續。

國有土地使用證內頁示意圖

二、土地證丟失怎麼補辦？

補辦人申請前應當向土地所在區（縣）國土資源行政主管部門報失；並在《北京日報》上聲明土地證遺失；自登報之日起30日內無異議的，權利人可持完整報紙原件及其他證明材料提出補發土地證的申請。

1.申請材料

（1）土地登記申請書（原件）；

（2）刊登滅失、遺失聲明的《北京日報》（原件）；

（3）申請人身份證明材料：

a.企業法人，提交《企業法人營業執照》（復印件）和《組織機構代碼證》（復印件）；不具備企業獨立法人資格，提交其上級單位出具的書面授權證明（原件）和申請人的營業執照或登記證書等材料（復印件）；屬於境內金融企業法人、保險企業法人設立的非法人分支機構，提交營業執照或登記證書、金融許可證、保險許可證等材料（復印件）；駐京軍隊、武警不提交；

b.非企業法人，提交《組織機構代碼證》（復印件）；不具備獨立非企業法人資格，提交其上級單位出具的書面授權證明（原件）和申請人的《組織機構代碼證》（復印件）；駐京軍隊、武警不提交；

c.申請人為個人的，提交身份證（復印件）；

d.法定代表人身份證明書（原件）和身份證（復印件）；

e.委託辦理的，提交土地登記委託書（原件）和受託人身份證（復印件）；屬於境外法人或其他組織委託的，委託書應經公證。香港出具的公證書，應由中國法律服務（香港）有限公司加蓋轉遞專用章（原件）；台灣出具的公證書應由中國公證員協會或北京市公證員協會確認（原件）。外國法人或其他組織委託辦理的，其授權委託書應經公證，並需中國駐該國使、領館認證（原件）。

備註：本事項申請材料註明為復印件的，均應加蓋申請單位公章；申請人身份證明材料註明為復印件的，應出示原件，以供核對。

2.審批單位

在京中央單位的，批准機關為國土資源部（國土資源部委託市國土資源局審批）；駐京軍隊、武警、保密單位的，批准機關為市人民政府；其他單位或個人的，批准機關為區縣人民政府。

3.辦理時限

補發《國有土地使用證》，為10個工作日（不包括市國土資源局或市、區縣人民政府審批時間）。

審批時長要看審批單位的辦理速度，如果著急出售四合院，業主可以提前做准備。

來源：《土地登記辦法》、北京市規劃和國土資源管理委員會

該內容只在北京適用

『陸』 北京二環內四合院，或者平房小院哪裡有出售的

二環內有四合院出售的院子 每平米3.5萬--6.8萬左右

『柒』 請問違規購買北京四合院怎麼辦，由於想回老家了，北京購買的四合院想轉讓也轉讓不了，

你買的是小產權房吧，過不了戶只能繼續按過不了戶的方式賣。要不就起訴原出讓人。再無它法了。

『捌』 買四合院要交土地出讓金嗎都有哪些性質的房屋需要交

從17年1月1號開始，平房交易必須辦理土地證，繳納土地出讓金，四合院也屬於平房，是要繳納出讓金的，
現在所有的平房交易都需要繳納出讓金。繳納完出讓金以後，土地性質是出讓，70年使用權。

『玖』 想買一套四合院，因為標的非常大，所以我想請一個專業的四合院買賣律師，請高手推薦！

舊四合院買賣作為一種特殊的二手房買賣，涉及較復雜的歷史遺留問題，在整個購買過程中存在較多的政策問題和法律障礙，加上四合院買賣往往涉及巨額的價款，尤其需要加倍小心。北京著名四合院交易律師張仁藏曾成功代理數宗四合院陪購、陪售案例，現將張律師多年四合院陪購陪售經驗做一簡要總結，以期使各位欲投資四合院或者對四合院感興趣的人士能夠對北京四合院有一個比較詳細的了解。
一、四合院購買主體
鑒於北京歷史遺留四合院數量龐大，為了充分調動社會力量參與四合院的保護，北京市國土房管局和市地方稅務局於2004年4月12日聯合發布的《關於鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區四合院等房屋的試行規定》，規定「本市行政區域內和符合國家及本市規定的其他省、區、市（包括香港、澳門和台灣地區）的機關、企事業單位、社會組織和個人，以及其他境外企業、組織和個人（以下簡稱單位和個人），除法律、法規、規章另有規定外，均可購買四合院」，並在稅費和辦理程序上為舊四合院的買賣提供了方便。新政策對四合院購買者的身份幾乎沒有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相關企事業單位、社會組織均可購買四合院。張仁藏律師需要提示各位的是，境外人士購買四合院，需經涉外安全部門審核批准。一些特殊地段的四合院還不能完全允許外國人購買。
二、購買四合院後享受的權利
購買四合院後，可以依法出售、出租、抵押、贈予和繼承，明確擁有四合院的產權。交易價格由買賣雙方協商確定，由市場調節價格，政府不予干涉。
三、四合院買賣過程中稅費如何繳納
（一）土地出讓金及其他費用
依據我國現行法律規定，在轉讓四合院的時候，應補交土地出讓金。該土地出讓金的標准依據視地段狀況的不同而不同，最後由房管部門核准確定，買賣雙方應明確該費用由誰承擔並在買賣合同中明確約定。同時，四合院買賣過程中還會涉及到測繪費、評估費以及契稅等各種稅費，也應在買賣合同中明確約定。
（二）各種稅費
在辦理四合院買賣過程中，還會涉及到各種稅費。主要稅費如下：
（1）印花稅：為轉讓價款的萬分之五，由買賣雙方分別繳納；
（2）契稅：一般為轉讓價款的百分之三，由購房者繳納。根據北京市普通住宅的標准：「單套建築面積在140(含)平方米以下，建築容積率在1.0以下，實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下」，因此個人購買四合院，符合普通住宅標準的，可減半徵收契稅，即按交易價的1.5%計算。
（3）土地增值稅：轉讓普通標准住宅或住滿五年以上的非普通標准住宅，轉讓時免徵土地增值稅；住滿三年未滿五年的非普通標准住宅，減半徵收土地增值稅。
（4）測繪費用：購房者可以自由選擇國家認可的測繪單位辦理測繪，測繪費用參照國家標准確定，由購房者繳納。
（5）評估費用：依據北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關於房地產中介服務收費的通知》，房地產價格評估收費、土地價格評估收費標准實行政府定價，一般由購房者繳納。
四、四合院購買人可享受的權利
1、購買四合院可以翻建，但不能超出限高范圍，不能隨意拆毀改建別墅或門面房。必須落實政府公布的四合院保護和修繕責任。需要改造的都要經規劃部門審批。政府要求規劃、文物等行政主管部門簡化程序，提高效率支持購買保護區四合院的單位與個人保護和修繕四合院，優先安排落實四合院的供水、排水、供電、供暖、燃氣等工作。
2、保護和修繕四合院涉及的行政事業性收費，參照經濟適用房有關規定執行。如翻建四合院涉及繳納的行政事業性收費，若商品房每平方米需繳納100元，四合院與經濟適用房相同，只需50元。
五、購買四合院後是否會面臨拆遷
北京已經劃定了40片歷史文化保護區，其中內城有30片。在30片文保區內的胡同，四合院一定會得到保護，沒有特殊情況不會列入拆遷范圍，所以單位和個人可以放心購買。另外，根據聯合國教科文組織的要求，市規劃委員會和文物局已初步確定了世界文化遺產故宮保護緩沖區的兩個備選方案，以控制故宮周邊環境。故宮緩沖區的胡同和四合院將被嚴格保護，並將逐步向緩沖區外疏導部分居民，降低緩沖區的居民密度。
北京作為中國的歷史文化古都，至今保留了眾多神秘而寶貴的歷史文化遺產，包括分布於舊城各處的舊四合院。為了保護北京明清舊城，加強對文物、古樹名木以及有保存價值的四合院、胡同等歷史建築和遺址的保護，北京市政府於2002年2月制定了《北京舊城25片歷史文化保護區保護規劃》，緊接著又分別於2002年10月出台了《北京歷史文化名城保護規劃》、於2003年制定了《北京皇城保護規劃》，對北京市的舊四合院做出了重點保護，針對各類四合院的不同情況提出了具體的保護要求。
綜上所述，四合院買賣交易程序復雜，涉及的金額巨大，一旦發生糾紛則有可能給相關當事人造成巨大損失，因此在四合院買賣過程中聘請專業律師陪購、陪售非常有必要。