鄉村基轉讓

㈠ 農村宅基地轉讓怎樣寫

西安市規劃局關於村民宅基地自建住宅規劃審批管理辦法的通知
2010-12-15 11:16

各分局（含各開發區分局）、縣建設局： 為加強我市集體土地村民宅基地自建住宅規劃審批管理，規范村民自建住宅建設秩序，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《陝西省城鄉規劃條例》、西安市人民政府辦公廳《關於進一步加強農村宅基地建設及拆遷補償管理工作的若干意見（試行）》(市政辦發［2010］192號)等法律、法規的規定，結合本市實際，現就村民宅基地自建住宅規劃審批管理工作，制定如下辦法：一、村民申請宅基地的范圍和條件本規定所指村民宅基地的范圍是西安市行政轄區范圍。村民申請宅基地自建住宅的條件應具有本村常住戶口，並參與本村集體經濟分配。二、村民申請自建住宅應依法申請並辦理《鄉村建設規劃許可證》。申請《鄉村建設規劃許可證》需提交下列資料：1、書面申請（原件1份）；2、申請人身份證明材料（復印件1份，核原件）；3、常住戶籍證明（復印件1份，核原件）；4、村委會書面意見（原件1份）及相鄰住戶的意見（現場勘查認為需徵求四鄰意見的提供原件1份）；5、土地管理部門核發的土地使用權屬證件（原有宅基地范圍證明或土地管理部門出具的新劃撥宅基地批件原件1份）；6、建築設計方案圖；7、需要提供的其他材料。三、根據我市村民建房的實際需要，村民宅基地自建住宅應嚴格控制標准。一般情況下村民在宅基地自建住宅，人均建築面積控制在65平方米以下，層數為2層，屋頂至地面高度控制在10米以內。四、村民自建住宅建房應按程序依法申請辦理規劃審批許可手續。村民申請新建、改建、擴建住宅的，向村民委員提出申請，持宅基地使用證由鄉鎮政府（街道辦事處）按村鎮規劃及相關規定提出初審意見，並向社會公示，公示無異議後所在區規劃分局核發《鄉村建設規劃許可證》。 有下列情形之一的，所在鄉鎮街辦不予受理，區規劃分局不得進行規劃許可：1、近期規劃改造，擬建用地已列入徵用范圍的；2、村民所在村莊已列入城中村改造計劃的；3、使用原有宅基地翻建住宅應符合村莊規劃，無《危房鑒定書》或已超過本辦法第五條人均建築面積控制標準的；4、占壓城市紅線、綠線、藍線、紫線、黃線控制范圍的；5、沒有村莊規劃的。五、堅持監管與疏導並重的原則，積極做好村民自建住宅的管理。1、村民在宅基地上自建住宅應當接受有關部門的監督檢查，並如實提供規劃審批許可等資料和證件。2、村民取得《鄉村建設規劃許可證》之日起一年內未開工建設且未申請延期的，《鄉村建設規劃許可證》自動失效。3、村民個人建造住宅應當在工程竣工三個月內，向當地街辦書面提出竣工驗收申請，街辦驗收合格後將相關資料交原發證機關備案。4、對未經規劃許可或超出《鄉村建設規劃許可證》規定內容建設的，由所在鄉鎮街辦責令限期拆除超建部分，並按超建部分工程總造價的百分之五至十處以罰款。5、對妨礙阻撓執法或以獲利為目的，組織村民突擊加建的個人或組織由公安機關按《中華人民共和國治安管理處罰法》依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。6、各分局要認真履行職責，依法審批和管理，秉公辦事，許可事項應在行政許可法規定時限內辦結。對濫用職權、徇私舞弊、拖延或拒絕履行職責的，按有關規章制度追究責任。六、周至縣、戶縣、高陵縣、藍田縣村民自建住宅規劃管理參照本辦法執行。七、本辦法自頒布之日起施行。 二〇一〇年十一月十五日

㈡ 農村中 閑置的宅基地要怎麼變現

最近幾年，隨著城鄉一體化建設發展的進程不斷加快，農村進城買房安家的人越來越多，閑置的房屋也開始增加了，空心村和空心房的現象越來越嚴重，從而也導致大量的土地資源閑置著，資源浪費極其嚴重。針對這一個問題，我國也採取了針對性措施，鼓勵進城落戶的村民依法有償退出宅基地和土地，與此同時，還鼓勵外出務工的村民採取自主經營或流轉經營的方式盤活農村的資源。針對農村中閑置的宅基地，有三種變現方式，具體怎麼選擇還是得看各人。

3、自主或流轉經營，實現增收

在農村，農民外出務工後，家裡的房屋也閑置下來，還有的村民繼承老一輩人的房子之後，老房子也處於閑置的情況，如果你有閑置的房屋，我國是支持大家通過自主經營或流轉經營的方式來盤活這些閑置資產的，比如說；農民想自己經營一些項目，那麼可以把閑置的房屋改造成小作坊或小工廠，這樣不僅不會造成土地資源浪費，還能給自己額外帶來收入，另外，如果農民不想自己經營，可以選擇流轉、入股的方式出租給其他人發展休閑農業、鄉村旅遊項目等新興產業，這樣也是一個不錯的選擇。

㈢ 鄉村蔬菜大棚能夠轉讓嗎

可以轉讓，只要有人接手就行了。簽一個轉讓協議書，村書記打點一下，農補站改名字就行了！

㈣ 農村土地流轉存在的問題有哪些

你好！
關於農村土地流轉的法律法規，主要是《土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，前者我手頭上暫時沒有，你可以在網路上搜索一些，後者具體內容附後。

關於存在問題，根據工作實踐以及相關網路資料（一篇專門寫農村土地流轉存在問題的文章），主要有（下面的內容只是從我過來工作角度思考後，對原文章稍作修改形成，原文鏈接已經附後，你可以自己看一下，結合自己需要進行參考）：

(一)農村土地流轉缺乏市場化機制。一是土地流轉市場尚未形成,缺乏中介服務。土地流轉主要依靠自發進行和政府推動,想轉出土地的農戶尋找流轉對象難度較大,而具有一定規模的種植大戶、農業企業卻苦於和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發展的規模,使土地流轉空間狹窄,流轉成本增大,嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益。土地流轉缺乏中介組織,信息傳播渠道的不通暢,在很大程度上延緩了土地流轉的進程。二是土地流轉存在較大風險,缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前,缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查和評估的市場准入機制。在土地流轉後,又缺乏對農民利益的保護機制。流轉業主一旦經營上出現失誤,無法履約,一跑了之,常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失。造成損失後,又沒有有效的補償辦法,風險由農民和政府承擔。三是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上,農民土地流轉收益一般是一定不變,流轉期間不再調整租金,流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。
(二) 農村土地規模流轉難度較大。農村土地能否進行流轉,很大程度上取決於農民的就業問題能否得到解決,能否有穩定、可靠的非農收入，能否引進講信譽、有實力的業主，能否選准、選好產業發展項目。而當前農村勞動力轉移，以外出打工為主要方式,只是一些有一定文化知識和勞動技能的青壯年,其他家庭成員大多仍居住農村並從事農業生產,這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以，如果沒有良好的、穩定的預期經濟收益保障,很多人寧願粗放經營,甚至不惜撂荒，也不肯進行土地流轉。
(三)農村土地流轉管理亟待加強。一是二輪土地承包需要進一步完善。承包合同不完善,承包雙方權利義務關系不明確,承包糾紛時有發生;地方土地承包台帳管理不健全,土地經營權證、承包合同、台帳與實際承包地塊不一致。二是土地流轉管理滯後。土地流轉主管部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式,但缺乏完整的政策體系,缺乏現代化的工作手段,在一些地方土地流轉仍然處於自發、無序的狀態,許多流轉採取口頭協議,不通過簽定書面合同來規范雙方的權利和義務,即使簽定合同也存在手續不規范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。三是管理機構和經費不到位。缺乏統一規范的土地承包和流轉管理機構。土地承包管理有名無實，土地流轉管理處於真空狀態，影響了土地流轉的規模和效益。
(四)鄉村基層組織工作力度不大。基層幹部存在求穩怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導不力，服務滯後，影響了土地流轉規模經營與規范化管理的進程。村級組織在協調引導、土地調劑、矛盾處理、監督管理方面，沒有發揮好應有的作用。

附：農村土地承包經營權流轉管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。
第二條 農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。
第三條 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條 農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。
第五條 縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
第二章 流轉當事人
第六條 承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條 農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。
第八條 承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。
沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
第九條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條 農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
第十三條 受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。
第三章 流轉方式
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章 流轉合同
第二十一條 承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。
農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條 承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條 農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。
第五章 流轉管理
第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。
第二十七條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時准確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條 採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。
第三十條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。

㈤ 農村土地流轉 超詳細的政策介紹

農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法,全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉.也就是說,在土地承包權不變的基礎上,農戶把自己承包村集體的部分或全部土地,以一定的條件流轉給第三方經營。那麼，關於農村土地流轉更加詳細的內容，你想知道嗎?下面跟著我一起來看看哈。

農村土地流轉

農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法,全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉.也就是說,在土地承包權不變的基礎上,農戶把自己承包村集體的部分或全部土地,以一定的條件流轉給第三方經營。

對於農村土地流轉,黨的十七屆三中全會和今年中央1號文件專門出台了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務,建立健全土地承包經營權流轉市場.按照依法、自願、有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發展多種形式的適度規模經營.有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。

農村土地流轉政策

1、加快土地確權土地確權登記意義深遠，確權以後有利於土地流轉。明晰集體土地財產權，加快推進農村集體土地確權登記發證工作任務十分緊迫繁重，推進農村集體土地確權登記發證工作是維護農民和土地流轉者權益、促進農村社會和諧穩定的現實需要。通過農村集體土地確權登記發證，有效解決農村集體土地權屬糾紛，化解農村社會矛盾，依法確認農民土地權利，強化農民特別是全社會的土地物權意識，有助於在城鎮化、工業化和農業現代化推進過程中，切實維護農民權益。

2、規范土地流轉但目前土地流轉存在農民自行流轉多、報村和鄉鎮批准備案少，口頭協議流轉多、簽訂書面合同少等諸多問題，盡快制定土地流轉政策，規范土地流轉程序迫在眉睫。各地政府應逐漸嚴格土地流轉管理，規范流轉程序，完善合同管理，流轉合同標准化，流轉期限不得超過第二輪農村土地承包期的剩餘年限。一旦土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近幾年各省市因土地流轉引發的糾紛，呈逐年上升趨勢。

3、基本農田保護制度中央經濟工作的主要任務，第一條就是切實保障國家糧食安全。這就意味著耕地紅線要嚴防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現有耕地面積必須保持基本穩定。在農地流轉不斷擴大及建設新型現代農業的新形勢下，國土資源部將會繼續執行最嚴格的耕地保護政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農田保護政策創新，加大基本農田保護力度，堅持數量質量並重，切實保障國家糧食安全。

4、搭建土地交易平台伴隨著土地流轉制度出台，加快了各地相繼實施農地流轉試點，就直接促進農村產權交易所的成立，為農地入市搭建平台，建立縣、鄉、村三級土地流轉管理服務機構，發展多種形式的土地流轉中介服務組織，搭建縣鄉村三級寬頻網路信息平台，及時准確公開土地流轉信息，加強對流轉信息的收集、整理、歸檔和保管，及時為廣大農戶提供土地流轉政策咨詢、土地登記、信息發布、合同制定、糾紛仲裁、法律援助等服務。

5、土地承包權抵押貸款2014年號文件已經開始鼓勵土地承包經營權抵押貸款，土地流轉將是盤活農村資源的契機。一旦土地能實行規范化流轉，那麼抵押貸款就成為可能，土地就能產生增值。同時讓農地在生產、生活中可創造更寬松的經營渠道，激發一批承包大戶的積極性。開展農村耕地承包經營權抵押貸款，解決了種植大戶因資金短缺不能滿足規模種植需要的問題，有效破解了種田大戶發展的資金"瓶頸"難題，促進了農業產業集約化經營。而且有助於涉農金融機構探索農村金融產品和服務方式創新工作，加快建立農村現代金融制度，促進了農村地區加快對耕地承包經營權證的頒發進度、完善農村耕地流轉市場及健全農業風險保障機制建設等方面的農村體制機制創新，並不斷提高農業生產經營組織化程度。

6、城鄉統一的建設用地市場農地入市有兩個前提，第一它必須是經營型的建設用地，第二必須符合規劃和用途管制。針對已出現的違法違規問題，政府要在夯實土地權能的同時改革征地制度，規范征地程序，建立科學的、多元的征地補償制度、保障和就業制度。農業創富者們也希望通過轉變政府職能，能為城鄉土地的流轉建立一個統一的交易服務平台。建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。並表示，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。應加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。

7、推進城鎮化建設在城鎮化加速推進的背景下，作為農民財產的重要組成部分，宅基地本可為農民進城提供第一筆資金，但在現有的土地管理制度下，宅基地的流轉仍受到諸多限制。允許流轉戶農民在自願基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地並獲得財產收益。這將解除農村勞動力進城落戶的後顧之憂。雖然城鎮化將成為中國經濟的發展主線之一，但目前宅基地管理依然停留在城鄉二元結構的思維框架內。農村宅基地流轉的主體既可以是本集體經濟組織成員，也可以是其他村集體經濟組織的成員，也可以是城鎮居民。從物權平等的角度看，限制農村宅基地流轉的主體范圍缺乏正當依據。

㈥ 關於農村土地流轉的問題（農村土地流轉的內涵及特徵）（王浩軍止步！！！）

積極穩妥推進土地流轉的對策建議
我們要堅持以黨的十七屆三中、四中全會精神為指導，以穩定農村土地承包關系為基礎，以有效配置土地資源、促進現代農業發展和農民增收為目標，積極穩妥地推進農村土地流轉，提高土地規模經營水平和農業產業化水平。
（一）科學規劃，正確引導土地流轉。科學規劃，是推進農村土地合理流轉，推動城鄉統籌發展，解決好「三農」問題的重要前提。我們必須緊緊抓住「科學規劃引導」這個關鍵，抓緊編制完善適宜我市農業農村發展的各類規劃，從而引導農村土地有序、科學、合理流轉。一是抓緊編制完善農業產業規劃。按照 「三個集中」、「三大工程」的發展思路，在完善現代農業示範園區各類規劃的同時，根據地域不同特點，充分考量氣候、土壤等自然條件因素，因地制宜編制適用於不同鄉鎮、村的特色產業發展規劃，避免土地流轉和產業發展的「盲動」。二是抓緊編制完善土地利用規劃。統籌考慮、合理安排市域和鄉鎮、村的農村土地利用，防止土地利用的無序化，提高土地利用效率。三是抓緊編制完善基礎設施規劃。重點做好鄉村道路、水利設施等規劃，改善農村發展環境，為土地有序流轉奠定基礎。
（二）堅持原則，充分尊重農民意願。農村土地流轉事關農民切身利益，我們必須在遵循「四大原則」的前提下加快推進。一是堅持「明晰所有權、放活經營權」的原則。土地流轉必須是有條件的流轉，要明確土地是誰的？用來干什麼？不得改變土地性質和用途。二是堅持「依法自願有償」的原則。切忌強迫命令、強加干預，也不得截留挪用農民的流轉收益。三是堅持「集中規模增效」的原則。土地流轉要與新農村示範片建設、現代農業發展規劃和產業化經營相結合，鼓勵支持農民通過流轉實現相對集中、連片開發土地，促進農業生產的標准化、規模化和產業化。四是堅持「規范有序穩妥」的原則。要進一步完善制度、規范程序，繼續使用全市統一、規范的土地流轉合同文本，做好土地流轉登記、備案；做好預案，切實防範各類風險，保障流轉雙方合法權益。
（三）大膽創新，加快推動土地暢通流轉。我們必須堅持「有所為有所不為」，積極推動以土地流轉為主要內容的農村產權制度改革。有所為，就是要在政策、法律法規允許的范圍內大膽創新，加大力度推進。一是建立和完善流轉管理服務機制。完善市、鄉鎮、村三級「農村土地承包經營權流轉管理服務中心（站）」，進一步強化對土地流轉的統一管理和指導；加強流轉信息服務，收集整理土地流轉項目相關信息並建立信息庫，開通「農村土地流轉信息網」，定期不定期公開土地流轉動態、土地求租和轉出等信息；抓好流轉價格評估，組建土地承包經營權價格評估委員會，結合流轉土地的區位、質量等因素客觀確定流轉指導價，為流轉雙方的公平交易提供科學依據。二是建立和完善保障機制。探索完善利益聯結機制、風險防範機制和矛盾糾紛調處機制，確保土地流轉工作健康發展。三是創新土地流轉方式。堅持以市場為導向、適度規模經營為路徑，積極鼓勵開展轉包、交換、入股、出租、轉讓等多種方式的流轉，促進土地適度規模經營。同時還要積極推進農村集體建設用地、災後重建後農民閑置宅基地的合理流轉。有所不為，就是不能逾越政策、法律法規的「紅線」，必須堅持用民主議事的辦法管理村級事務，「一事一議」，還權於民，通過群眾自我管理、民主決策的途徑推動土地流轉。
（四）培育龍頭，提高產業化經營水平。農業產業化龍頭企業上連市場，下連基地，輻射帶動千家萬戶，在加工轉化、多重增值、打造品牌、開拓市場中起著不可替代的作用。一是加大龍頭企業引進和培育力度。充分發揮江油的資源和蔬菜、中葯材等產業優勢，加快引進一大批帶動力強、資金技術力量雄厚的龍頭企業，鼓勵支持市境內有條件的龍頭企業通過參股、控股、兼並等形式，擴大規模，增強實力，從而帶動土地流轉。二是制定完善促進土地流轉的激勵扶持政策。繼續執行好已出台的各類獎勵政策，確保連續性；積極整合農補資金、農業開發和土地整理項目等各類支農資金，集中用於鼓勵農村流轉土地和培育農業龍頭企業。對新批辦且有一定規模的農業龍頭企業和進行技改的，除享受優惠政策外，按其固定資產的實際投入分別給予適當補助；對發展成為省、市級龍頭企業的，給予一次性獎勵；對實行規模化、標准化、契約化生產，按保護價收購農產品的企業和業主，給予訂單農業風險資金補助和適當獎勵；鼓勵全民創業，對個人發展規模化種養業，帶動土地流轉的給予一定獎勵。三是加大金融信貸支持力度。各金融機構和鴻飛農業融資平台要把參與土地流轉，推進規模化經營的龍頭企業、業主作為重點支持對象，給予強力支持。
（五）選好帶頭人，不斷提升「雙帶」能力。「農村富不富、關鍵看幹部」。懂技術、善經營、能帶動的農村幹部，是農業農村又好又快發展的帶頭人，是推動土地流轉和促進農民增收致富的「主心骨」。一是選好配強村「兩委」班子。在今年即將進行的村「兩委」換屆工作中，尤其要注重從農村致富能手、退伍軍人、返鄉務工青年、創業大學生、農村經紀人等群體中培養選拔「雙帶」能力強的村幹部，切實做到一個支部就是一個堡壘、一名黨員就是一面旗幟、一名幹部就是一個標桿，帶動農村產業化發展。二是進一步加強教育培訓。要把對農村幹部的教育培訓作為一項戰略性的任務來抓，增強培訓的實效和實用性；引導他們積極爭做「三用心」的幹部，引領當地經濟發展。

㈦ 農村老宅兄弟之間私下轉讓、有協議、有見證人、但沒過戶、法律是否認可

宅基地屬集體土地，不能私下轉讓。如若轉讓，需經過批准。

《農村宅基地管理辦法》

第八條 農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

第十七條 農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或村集體經濟組織討論同意，並將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房佔地面積、位置等張榜公布後無異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證後，報鄉(鎮)人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批准，其批准結果由村民委員會予以公布。

(7)鄉村基轉讓擴展閱讀：

農村宅基地轉讓條件：

一、轉讓人雙方必須為村集體內成員

因為宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，所以轉讓與買賣也只能在村集體內部進行。

二、轉讓必須經過村集體的同意

原因和第一條一樣，宅基地的所有權是村集體，而個人只擁有使用權。所以如果轉讓給村集體內的其他成員，必須要徵得集體組織同意後才可以轉讓。

三、轉讓人在村集體擁有二處以上的宅基地

農村村民一戶只能擁有一處宅基地即「一戶一宅」。這條要求保障了轉讓人有房可住，不能將宅基地出讓後沒有地方居住。

四、受讓人在村集體沒有宅基地

根據「一戶一宅」的政策要求，如若受讓人已經在村集體有宅基地了，就不能再接受別人宅基地的出讓。

五、宅基地與房屋必須同時轉讓

這條要求保障了宅基地的居住屬性，同時也確立了宅基地轉讓雙方的權屬。