商墅轉讓

A. 購買商用別墅有陷阱嗎

要具體分析，至少商用別墅土地使用年限比住宅少得多。
簡要介紹注意點

1、「五證」不齊全
消費者購買商品房前必須查看開發商是否具備「五證」。「五證」指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。
開發商五證齊全，按照法律規定才可以預售房子。而實際上，有些人在某一樓盤在建甚至在拆遷時可能就已經十分關心這個樓盤了。
消費者一定要查驗「五證」，最好去相關部門核實開發商提供的證件再決定購買，以降低風險。
2、虛假廣告
購房者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷，廣告宣傳往往不切實際大肆渲染，比如「交通便捷，直通繁華市區」、「小學、幼兒園、休閑廣場等公用設施也將樣樣齊全」等。
一些購房者被圖文並茂的廣告吸引，而草率簽訂合同。但有時你會發現小區建成後相關配套設施可能與廣告宣傳不一致。
提醒購房者最好自己或委託親友現場考察小區及周邊規劃，並與廣告的內容相對比是否相符。
有的廣告最下邊有一排小字，類似於「本廣告內容只作為宣傳，將來以正式合同或審批的規劃為主」等字樣，很有可能該樓盤各項手續還不全，規劃還沒有經過審批，選擇這樣的房子時更要格外慎重。
3、合同內容玩文字游戲
簽訂正式的商品房買賣合同前，馬金敏提醒大家，一定要把所購樓盤小區周圍的環境考察清楚。有些業主只看了廣告宣傳或樓盤在建的部分，等入住後卻發現小區附近有污染企業，心裡不舒服。
所以，要關心小區整體規劃及周邊環境，附近有無影響自己將來生活質量的問題都要考察清楚。
有些樓盤的開發商在購房合同的補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條款購房者尤其應該注意，往往是強調了一些購房者的義務。
購買人如不接受可以不簽合同，當然也可以就這些條款與開發商進行協商。
4、「兩書」、「一證」不齊
新建商品房交房時開發商都需提供「兩書」，即房屋質量保證書和房屋使用說明書。「一證」即竣工驗收備案證明。如果證件不齊全，業主有權拒收房子。
購買商業別墅時要注意什麼問題
越來越多的人為了提高生活品質，在購房時選擇購買別墅，買別墅除了要注意購買適合居住的硬體外，還要注意以下特殊問題：
A、 小產權
小產權相對大產權而言。大產權房產證由政府房地產管理部門發放，小產權房產證由鄉鎮政府發放。大產權房能正常上市交易，價格較貴，小產權房不能正常上市交易，價格較便宜。
原因是小產權房是農村集體所有土地，根據《土地法》規定，是不能出讓、轉讓的,非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。如投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。
B、 送花園
別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會較大，因而「花園」也是別墅銷售時的一大亮點。但細分析的話，產權人實際上不能享有花園的所有權，因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現在產證里的。
另外，根據《物權法》規定，這部分權利應當屬於全體業主所有，除非花園面積體現在產證里，否則並不能成為實實在在的權利。
C、 送露台
露台是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有圍護、無頂蓋的檯面。露台的面積並不計算在建築面積之中。因此，如說「送露台」，並不能算是贈送，因為露台本來就沒有算面積。
D、 送(半)地下室
地下室是指房間地面低於室外地平面高度、超過該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低於室外地平面高度、超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那麼應當算在建築面積里，如果沒有超過，則不算建築面積
E、稅收
買賣別墅所交納的稅收也比普通住宅商品房要多，因此購買時也要對稅收情況有所了解，測算一下交易成本。
(1)獨棟別墅：如
土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)×(30%—60%)。
個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。
(2)聯排、疊加、雙拼別墅：如
土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)×(30%-60%)。
個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇徵收全額的1%或2%。
不像住宅類產品有減免，住宅滿3年不滿5年的，土地增值稅減半;滿5年的不徵收土地增值稅;唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉讓的營業稅。
F、貸款
商業別墅無法貸款，有的地方對商業別墅的貸款成數比住宅要低，銀行一般最高成數控制在五成，此外還要受到總房價、貸款人資信情況等影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業貸款。
以上就是關於購買商業別墅需要注意哪些問題的相關解答，僅供參考。

B. 二手別墅買賣稅費怎樣算

二手房交易需要繳納的稅費
（1）契稅。符合住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7％）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
（2）印花稅。買賣雙方各繳納房價款的0.05%。
（3）營業稅。購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5%；兩年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。
（4）城建稅。營業稅的7%
（5）教育費附加稅。營業稅的3%
（6）個人所得稅。普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建築面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建築面積。5年以上普通住宅免交。

C. 商業用房過戶的稅收是多少

稅收多少要看你房子的硬體。稅費標准如下：

買方稅費：

1、房地產交易手續費：3元/平方米。

2、房屋登記費：550元/本。

3、權證印花稅：5元/本。

4、印花稅：房屋產價的0.05%。

5、契稅：交易價（或評估價）×3%。

賣方稅費：

1、房地產交易手續費：3元/平方米。

2、印花稅：房屋產價的0.05%。

還有一些增值稅，讓出金如下：

土地增值稅：

可提供上手購房發票的，土地增值稅=[轉讓收入－上手發票價（每年加計5%）－有關稅金]×適用稅率速算公式。

不能提供上手購房發票的，土地增值稅=（轉讓收入－轉讓收入×90%）×30%。

個人所得稅：

據實徵收為（轉讓收入-房產原值-合理費用）×20%，核定徵收為轉讓收入×7.5%×20%。

營業稅及附加稅：

可提供上手購房發票的，為（轉讓收入－上手發票價）×5.5%。

(3)商墅轉讓擴展閱讀：

賣方：①印花稅--0.05%，②營業稅--5.5%（個人購買住房不滿2年的普通住房），③個人所得稅（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

買方：①契稅--1.5%（普通住宅享受1.5%的優惠稅率，即住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房）--3%（非普通住宅按3%稅率徵收契稅），②印花稅--0.05%

為讓大家更清楚所需交納的稅費情況，特舉例說明：

第一類：二手商品房

甲購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，以65萬元出售給乙。那麼

（一）甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

增值稅=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元

根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個稅將會有兩種演算法：

①按照20%征稅：（商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。）

個稅=（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20% =(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元

②按照1%征稅：

個稅=住房轉讓收入×1%=65萬×1%=6500元

如果按20%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為53260元；如果按1%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為42575元。

（二）乙購買房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此其契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

乙所需交納的稅費總額為10075元。

第二類：已購公房

甲購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，以50萬元出售給乙。由於該套房屋已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房，因此甲出售時無需交納增值稅和個人所得稅。其它稅費為：

（一）甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

甲所需交納的稅費總額為250元。

（一）乙轉讓房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件.因此其契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=50萬×1.5%=7500元

印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

乙所需交納的稅費總額為7750元。

第三：二手經濟適用房

甲購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，以54萬元出售給乙。根據政策規定，未滿五年的經濟適用房出售時不用交納個稅。其稅費具體為：

（一）甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

增值稅=成交額×5.5%=54萬×5.5%=29700元

甲所需交納的稅費總額為29970元。

（二）乙轉讓房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=54萬×1.5%=8100元

印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

乙所需交納的稅費總額為8370元。

D. 商業房產交易稅費包括哪些

1、 契稅：一般是房款的1% （面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳回納1.5%，面答積在144平米以上的需要繳納4%）
2、 營業稅：房產證未滿5年的交5.6%，產證滿五年可以免交營業稅。
3、 個人所得稅，1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）
4、交易費：3元/平方米（但是一般需要買房人把雙方的交易費都交了，也就是6元每平米）
5、 測繪費：按各區具體規定
6、 權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。

E. 為什麼光商業，辦公樓轉讓要交土地增值稅，住宅和別墅不交，是沒增值嗎

不是說沒增值，也不是說不用交，只是住宅性質的話，有些費用是暫免的。好比房產稅，一直都是有規定的徵收的，只是自住的住宅暫免徵收而已。

F. 商業房產交易稅費是多少

商鋪屬於商業用房，交易稅費如下。
買方稅費：

1. 房地產交易手續費：3元/平方米。
   

2. 房屋登記費：550元/本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。
   

3. 權證印花稅：5元/本。
   

4. 印花稅：房屋產價的0.05%。
   

5. 契稅：交易價（或評估價）×3%。

賣方稅費：

1. 房地產交易手續費：3元/平方米。
   

2. 印花稅：房屋產價的0.05%。

土地增值稅：

1. 可提供上手購房發票的，土地增值稅=[轉讓收入－上手發票價（每年加計5%）－有關稅金]×適用稅率速算公式。
   

2. 不能提供上手購房發票的，土地增值稅=（轉讓收入－轉讓收入×90%）×30%。

營業稅及附加稅：

1. 可提供上手購房發票的，為（轉讓收入－上手發票價）×5.5%。
   

2. 不能提供上手發票的，為轉讓收入×5.5%。

土地出讓金：

商業用途用房，按其網格點基準地價的35%計收；商業路線價區段路的商業臨街宗地，加收路線價的10%；辦公用途用房按其網格點基準地價的30%計收。

土地出讓金契稅：

按本次徵收土地出讓金價款的3%徵收。

拓展內容：

商業房：

1. 現代社會，房屋已成為城市的象徵。

2. 廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建築物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建築物和由它們衍生出來的所有權。

3. 在此所指的主要是狹義的房地產，是國家政策許可的、個人可以投資的房地產。 商業房地產業是商品經濟發展的產物，它隨著商品經濟的發展和擴大而發展和擴大。

4. 在我國，把房地產業作為一個經濟部門，開展各種經營活動，建立房地產市場，是從實行經濟體制改革之後才開始的。

交稅

1. 具體地說，交稅就是根據國家各種稅法的規定，集體或個人收入按照一定的比率的把一部分所得收入繳納給國家。

2. 國家的經濟基礎，主要來源就是稅收。不能說老百姓百分之百的享受到了國家的福利，但在某些層面上對我國公民確實有一定的益處。

3. 現實生活中我們可以看得到的，國家為災區重建撥的款單靠人民捐款和外援是遠遠不夠的，還有國家的三峽水利工程，為半個中國供電。鐵路也是個人開辦不起來的。

4. 稅收是國家財政收入的主要途徑之一，但稅收同樣是取之於民，用之於民。

G. 商業地產產權40年，40年後怎麼辦

40年產權的商住房，四十年後可以續費。

1、根據我國1994年出台的《城市房地產管理法》第回二十一條規答定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。」
2、根據相關規定，商用房產權年限為40年，低於普通住宅的70年產權。我國2007年出台的物權法第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，並無自動續期的規定。
3、根據現有法律來看，很可能會由業主繳納土地使用金；也不排除以後也像住宅一樣自動續期，而且有可能不用繳費。