A. 宅基地轉讓問題
希望以下對你有幫助，
你可以通過電話咨詢下律師，或者通過網頁查詢吧
本文僅就宅基地使用權的法律特徵、轉讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認為宅基地使用權具有用益物權屬性，主體具有特定身份性，權利行使具有受限性。同時，對宅基地使用權的轉讓區分為在本集體經濟組織之內的轉讓和非本集體經濟組織內的轉讓，認為按現有農村實際和現有法律規定，應適當擴大在本集體經濟組織內的宅基地的轉讓，擴大交易主體和交易范圍，拓寬農民融資渠道，保護農民現有的宅基地財產權。對非本集體經濟組織內的轉讓持否定態度，認為，我國人多地少，農村社會保障體系尚未形成，應杜絕城鎮居民非集體經濟組織成員購買宅基地，否則會與我國現有的土地制度相沖突，不利於保護農民的切身利益。關於宅基地的抵押，本文觀點認為可以在本集體經濟組織內探討抵押，並且圍繞能否實現抵押權，盡可能發揮宅基地在市場經濟的應有作用，促進農村經濟發展。
宅基地使用權的轉讓與抵押問題，在《物權法》頒布實施以前，理論界及司法實踐中有較多爭論。現《物權法》關於宅基地使用權的規定也僅有四條，在司法實踐中對宅基地使用權的轉讓與抵押仍存有很多模糊認識。本文僅就宅基地使用權的法律特徵、轉讓與抵押問題作一粗淺探討。
一、 宅基地使用權的法律特徵
(一)、用益物權屬性。
所謂宅基地使用權，是指宅基地使用權人依法享有佔有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，並排除他人干涉的權利。 《憲法》第十條規定城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬於國家所有以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。因此，宅基地的所有權屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農民集體所有的進一步規定。宅基地使用權的權利人有權在所有權為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，並有權排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權。宅基地使用權的客體是農村集體所有的土地。 權利屬性符合對他人的物在一定范圍內的佔有、使用、收益和處分的他物權的特徵，其根本性質是一種用益物權。是我國特有的一種用益物權形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎上形成的固有制度。
(二)、主體具有特定身份性
基於農村土地有限性，雖然農村土地是集體經濟組織所有，但國家法律不允許農村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地數量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權是農民生產和生活中的一項重要財產。《物權法》規定的宅基地使用權是針對農村的宅基地使用權，有權取得宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權的主體。因此，宅基地使用權具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經濟組織的成員。
(三)、權利行使受限性。
《擔保法》第三十七條規定：不得抵押的財產包括宅基地使用權。《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」根據上述規定，農民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制並承擔相應的法律後果。另外，宅基地使用權的取得也需履行相應的程序，從我國現行法律的規定看，宅基地使用權的採取審批的方式，大致包括以下三個步驟，即使用權申請、土地使用權人同意、行政審批。 《民法物權草案》第一百六十六條規定：「宅基地應當經鄉鎮人民政府審核，由縣級以上人民政府批准。設立宅基地使用權，不得違背鄉鎮土地利用總體規劃，並盡量使用原來的宅基地和村內空閑地。」因此，宅基地使用權權利行使受到限制，有別於土地使用權可以出租、抵押、轉讓。
二、 宅基地使用權的轉讓
隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，農民作為重要的勞動力大量向城市轉移，有的農民在城市選擇長期居住後，便要賣掉農村的房屋，宅基地使用權也要隨之轉讓。就會產生相應的一些法律問題。
(一)、同村村民之間宅基地轉讓問題
關於宅基地使用權的轉讓大多體現為宅基地上的房屋的一並轉讓，單獨就房屋宅基地的轉讓在司法實踐中並不多見，但農村房屋的轉讓必然涉及宅基地轉讓。一種觀點認為，同村村民之間可以自由轉讓宅基地。理由是依照現有的法律和行政法規的規定對同村村民之間的宅基地買賣和轉讓沒有禁止性的規定，依據「法無規定不禁止」的原則, 同村村民之間的宅基地不應加以限制。
另一種觀點認為,同村村民之間就宅基地的轉讓應是有限制條件的轉讓。轉讓時必須同時具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意;(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一並轉讓。受限制轉讓的理由是:(1)目前有的集體經濟組織基本沒有空地可作為宅基地分配給村民，「分配宅基地」多數是指批准村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮建設規劃難以執行，土地浪費較大。(2)用地指標少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴大宅基地，出現了借離婚擴大宅基地的現象，甚至不惜受罰也要多佔宅基地。(3)因為繼承、流轉、分家等原因，已經出現了一戶村民幾處宅基地的情形，導致宅基地的擁有量十分不均衡。
對於上述兩種觀點，筆者認為，第二種觀點符合我國法律規定和現有國情，第一種觀點雖然鼓勵本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地，卻沒有充分考慮我國現有農村宅基地總量不足的實際，若對本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地沒有限制，會出現少數人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠佔耕地。但是第二種觀點限制條件過分嚴格，在同一集體經濟組織內若有成員要轉讓其使用的宅基地，按照第二種觀點所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利於充分保護出讓人的財產權。因此筆者建議適當放寬同一集體經濟組織內受讓者的條件，即將第三項限制條件「受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件」，放寬為受讓人現有住房和宅基地不超過二處，突破現有的土地管理法的規定，在肯定現有農村存在合理的收入差距的同時，促進有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵農村先富起來的人適當的利用和開發土地資源，保護出讓人的有限的財產權。另外, 第一項的限制條件即「轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)」,也應考慮現已在城鎮或其他地方有穩定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必須擁有兩處農村住房的條件。盡量擴大同一集體經濟組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調整。現我國近9億農民人多地少的實際國情，階段性地將農村房屋及宅基地轉讓從大市場中分離出來，也是農村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。
B. 宅基地轉讓注意事項有哪些
土地法 第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
土地法第七十三條給出了轉讓土地的部分處罰舉措，國家不允許轉讓土地，人民群眾就別挑戰法律而非得提這兩個字了
C. 民間宅基地轉讓問題
1.如果以後賣地基的人反悔，向法院起訴，法院會如何判決
宅基地是農村集體經濟組織的土地，如果你不是該集體經濟組織的成員那麼你是無權購買該地的，當然這個購買指的是使用權
如果你不是該集體組織成員，那麼你們之間的轉讓合同就是無效合同，法院會判合同無效而把宅基地判給原主並且會判對方返還你的購地款
會有締約過失責任嗎，在本案不會。因為是明知對方是宅基地而購買，對方並沒有隱瞞或者欺詐等行為，何來過失之說
2.如果以後涉及到房屋拆遷問題，補償款算誰的
誰的土地就算誰的，宅基地不是你的話那補償款就不是給你
因此建議如果還沒買房就別買了，如果已經買了就趕緊找對方退錢或者去法院起訴要求確認合同無效並要求對方返還購地款
希望對你有幫助吧，祝順利！
D. 關於農村宅基地轉讓的相關問題
按實際情況，如果農村宅基地轉讓後，再申請宅基地的，不予批准。 請謹慎決定是否轉讓宅基地。
相關法律規定《中華人民共和國土地管理法》
第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
E. 農村宅基地轉讓問題
土地法 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
第七十三條
買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
根據土地法第六十二條的規定結合實際情況可以得出結論，任何宅基地的使用都在縣政府的批准范圍內，宅基地不存在過戶，這種情況不符合規定批准不了，說過戶實在是自己糊弄自己
F. 農村宅基地轉讓費用和手續
一、農村宅基地過戶流程是怎樣的
(一)根據《房屋登記辦法》第八十六條規定：房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
1、登記申請書;
2、申請人的身份證明;
3、房屋所有權證書;
4、宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明;
5、證明房屋所有權發生轉移的材料;
6、其他必要材料。
申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。 農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。
(二)《物權法》第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」宅基地屬於集體所有，農民只有使用權，故農民個人之間不能私下轉讓或過戶。根據地隨房走的原則，房屋過戶給您後，宅基地使用權也相應轉讓。您在申請房屋過戶手續時可同時辦理相應的宅基地過戶手續。因此宅基地其實是可以過戶的。當然過戶也是有一定條件限制的，各地的宅基地管理辦法也有一定的差別，辦理宅基地過戶的條件和手續也有所不同。根據國家宅基地管理的相關規定，宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件：
1、雙方應是農村集體經濟組織成員，即都是本村的村民;
2、雙方都應年滿18周歲;
3、受讓人名下無宅基地。
(三)辦理程序如下：
1、准備好相關過戶所需的申請材料;
2、 原宅基地和現宅基地使用者共同向村民委員會申請;
3、村委會向國土資源所申請;
4、國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，公示十五日;
5、由所報國土資源局進行辦理。
(四)辦理所需材料：
1、 個人申請;
2、 村委會證明及村委對現土地使用者的資格審查意見;
3、 雙方身份證、戶口本的復印件
4、集體土地使用權證書
5、權屬變更表
6、地籍調查表
另：宅基地登記根據不同的審批時間分類處理，不同的審批時間需要提供不同的登記材料，上述其他相關材料將根據宅基地使用權者當時審批的時間來確定，具體業務還需到所在地國土分局(所)進行咨詢、辦理。
二、農村宅基地過戶應繳納的費用
1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%
2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)*20%
3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房產交易費：房屋建築面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價*0.1%
6、房產證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價*0.3%
三、宅基地的糾紛
根據我國《土地管理法》的規定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：
(1)協商解決
《土地管理法》第16條第1款規定：」土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。「據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。
(2)行政解決
《土地管理法》第16條第2款規定：」個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。「該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。
(3)司法解決
《土地管理法》第16條第3款規定：」當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。『』這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對於處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對於侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。
G. 農村宅基地轉讓政策
政府批給誰家宅基地就是誰家蓋房，別人家蓋房有可能造成兩家都違法，即違規違法使用宅基地。法律上國家不怕群眾自己家不蓋房，讓別人家蓋房，如果是故意讓別人家蓋房，那就是自動放棄，政府只要審查蓋房者是否符合宅基地的使用規定就行了，對其做出決定，不一定就是批准，如果沒有批准，當事人還堅持房子是自己的，那麼政府就只能認定建築物是違法建築了，拆遷沒有補償
H. 宅基地轉讓需要什麼有效的手續
宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：
第一，轉讓行為應征的本集體經濟組織同意；
第二，受讓人為同一集體經濟組織內部成員；
第三，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。