如東單門獨院轉讓

1. 股權轉讓溢價差異的疑問：為何「同股不同價」

在輿論普遍對張裕集團兩次轉讓股權價格不同群情激憤時，有必要反思股權轉讓溢價差異化的合理性，以及其中真正的原因。在了解了中天科技這個案例後，超高差異化率就會有更直觀的感受。 在企業股權轉讓中，人們普遍關注的問題只有兩個：其一是企業股權尤其是國有股權的轉讓對象，即股權賣給誰的問題；其二是轉讓價格。與價格相關的信息，是國有股權在轉讓過程中是否做到國有資產的保值增值，以及股權轉讓價格與股權真實價值（凈資產）相比，所產生的股權轉讓差價（溢價率）是否在合理范圍之內。 在近段時間內，市場對於煙台張裕集團國有股權轉讓產生了較大的爭議，爭議的問題關鍵在於股權轉讓溢價率的差異化。但是，根據對歷年上市公司並購的研究表明，同一上市公司股權在不同時間價格存在差異，即上市公司非流通股轉讓溢價率存在差異化。對於一家企業股權轉讓過程中形成的溢價率差異，關鍵是要分析其成因。相對而言，引起「公憤」的張裕集團的溢價差異化並不那麼嚴重。 「同股不同價」的正常性 在煙台張裕集團有限公司的國有股權轉讓過程中，受讓張裕集團股權的機構有兩類：一類是外資企業，即義大利意利瓦公司（ IllvaSaronnoInvestments ）；一類是企業員工，即張裕集團以及張裕 A （ 000869 ）的高管層控制的煙台裕華投資發展有限公司（下稱裕華投資）。 2005 年 2 月 7 日，煙台市國資委將張裕集團 33% 的國有產權轉讓給意利瓦公司時，轉讓金額為人民幣 48142.43 萬元； 2004 年 10 月 29 日，煙台市國資委將張裕集團 45% 的股權轉讓給裕華投資時，轉讓價格僅為人民幣 38799.51 萬元。這意味著，在相差不長的時間內，張裕集團的股權轉讓給不同的對象轉讓價不同，即溢價率存在較大的差異，經計算兩者轉讓價格相差四成。 其實，在企業股權轉讓過程產生的溢價率差異化現象是常見的，以上市公司非流通股轉讓為例，一家上市公司的非流通股轉讓存在差異化。以下試舉兩個例子： 2003 年 8 月 6 日，黑龍江建材集團將其持有的天鵝股份（ 600829 ）的 7680 萬股國家股 ( 占總股本的 29.8%) 轉讓給哈葯集團公司，轉讓價格為每股 3.087 元，轉讓完成後相應股份將變更為法人股。 2004 年 4 月 28 日，黑龍江建材集團再次將其持有的天鵝股份 4194 萬股國家股（占總股本的 16.27% ）轉讓給哈葯集團公司，該次轉讓價格是每股 2.496 元，轉讓完成後相應的股份將變更為法人股。天鵝股份國有股轉讓的溢價率存在差異，後者比前者下降了 19.14% 。 不但國有股轉讓存在溢價率差異化現象，法人股轉讓也存在溢價率差異化。 2003 年 6 月 27 日，北京首都國際投資管理公司和海泰生物科技發展有限公司簽訂了《股權轉讓協議》，後者將望春花（ 600645 ） 6819.44 萬股社會法人股轉讓給前者，協議轉讓價格約定為人民幣 12875 萬元，即每股轉讓價為 1.89 元。 2004 年 5 月 11 日，上述兩家公司經過協商，將擬轉讓的望春花 6819.44 萬股社會法人股的轉讓價格調整為 10875 萬元，調整後的每股轉讓價為 1.59 元，股權轉讓溢價率下降了 15.87% 。 從整個上市公司非流通股轉讓市場的溢價率平均水平來看，不同時期轉讓溢價率的差異化現象更加劇烈。以上市公司控股權轉讓的溢價率為例，在過去，由於上市公司「殼」 資源的稀缺性，所以上市公司非流通股轉讓存在較高的轉讓溢價率， 1997 年上市公司非流通股轉讓平均溢價率達到 33.96% 。但從整個市場的發展趨勢上看，從 1997 年到 2002 年，我國上市公司非流通股轉讓平均溢價率一直處於下降的通道之中，從 33.96% 逐步下降到 10.71% 。到了 2003 年，國資委改變了上市公司股權轉讓定價理念，定價方法從靜態凈資產轉移到凈資產與價值相結合的方式上，並在多起外資並購高溢價的影響下， 2003 年上市公司並購平均轉讓溢價率有所提高。到 2004 年，在證券市場持續低迷的情況下，部分上市公司的股價已經接近或者低於其凈資產，所以上市公司並購溢價並沒有維持 2003 年反彈上升的趨勢，反而重新步入下降通道 ( 見圖 1) 。 綜上所述，對於企業股權這種特殊的商品，它的轉讓如同其他商品買賣一樣，存在基本的市場供求關系。在我國這樣市場環境不成熟、市場信息不完整的情況下，企業股權在不同時間的市場價格是不同的，即股權轉讓的溢價率肯定存在差異化，這是一種正常現象。 關注溢價率差異化的成因 既然企業股權是一種特殊的商品，它在轉讓過程中存在股權轉讓的溢價率差異化是自然現象。所以，無論是對於力求發現企業價值的投資者，還是對於監管部門，都要關注股權轉讓溢價率差異化的成因，只有這樣我們才能把握事物的本質規律，在尋找到發展機會的同時，控制市場風險。張裕集團國有股權轉讓被指為實行 EMBO ，因此其溢價率差異化更被認為是國有資產流失等。但是，從歷史上看，國有股權轉讓的溢價差異化完全是正常的，因為股權轉讓時間不同，一次是在 2004 年 10 月 29 日轉讓，另外一次是在 2005 年 2 月 7 日轉讓。甚至，如果 MBO 本身並無不可，張裕集團國有股權轉讓給不同的主體也可以是不同溢價的。我們需要關注的張裕集團國有股權轉讓溢價率差異化成因，是時間的差異，還是轉讓給管理層控股公司裕華投資與轉讓給外資意利瓦公司的對象差異。 其實，我們在關注國有股權轉讓溢價率差異化的同時，更應該關注非國有股權轉讓溢價率差異化的成因，因為對於非國有股權轉讓，國有資產管理部門不監管、媒體也不太關注，這種情況下形成的股權轉讓溢價率差異化可能更加值得我們去思考。中天科技（ 600522 ）的法人股轉讓就是這樣一個案例。在中天科技法人股中，股權轉讓價格為每股 0.206 元，與 2003 年末每股凈資產 2.70 元相比，其轉讓溢價率為 -92.37% ！這是什麼原因？整個案例水落石出以後，我們才得以知曉，這是一起管理層主導下的收購案例。盡管管理層並沒有獲得上市公司第一大股東地位，但如此股權結構已經完全控制了上市公司（見附錄）。 商品達成交易，有其市場的合理性。無論是張裕集團國有股權轉讓，還是中天科技的法人股轉讓，爭議股權轉讓溢價率差異化的事實是沒有意義的。但對於企業股權，尤其是影響上市公司控制權的股權轉讓，建議採用如下方式，可能更有利於形成一個股權轉讓溢價差異化的形成機制，更有利於發現一個符合市場化的股權轉讓溢價率： 一、在收購方組建上，管理層與職工參與，社會其他收購方競標參與。即從市場常說的管理層收購（ MBO ， ManagementBuy-out ）走向管理層參與收購（ MPA ， ）。 二、在轉讓過程中，有中介機構的全程參與，轉讓過程公開，信息披露完整，並且留下了參與個人的簽名與聲明。 三、在轉讓時間上，公開轉讓時間較長。目前掛牌時間一般為 20 天，但對於有興趣參與的投資方， 20 天時間是不可能完成對一家上市公司進行調查清楚，從而難以做出正確的投資與否的判斷。 附錄：中天科技股權轉讓案例 一、讓人詫異的超低轉讓溢價率 2004 年 12 月 3 日，中天科技披露法人股轉讓公告，公司控股股東如東縣中天投資有限公司（下稱中天投資）將其所持有的公司法人股 5832.68 萬股 ( 占公司總股本的 28%) 轉讓給江蘇中天絲綢有限公司（下稱中天絲綢）。轉讓完成後，中天科技的第一大股東為中天投資（持有 29.4% 的股權），中天絲綢將以微弱的持股差距成為中天科技的第二大股東。本次協議轉讓總價為人民幣 1200 萬元，每股轉讓價格為 0.206 元，與 2003 年末每股凈資產 2.70 元相比，其轉讓溢價率為 -92.37% ！ 中天科技 2000 年到 2002 年的業績逐年增長，由於上市的原因每股收益在 2002 年有所下降， 2003 年經營狀況不佳，但是 2004 年前三季度還有每股 0.059 元的收益。況且公司在 2002 年 10 月才募集 3.6 億元資金，上市不到兩年，與同期的上市公司非流通股轉讓相比，中天科技法人股就這么低的溢價率轉讓了。如此大的股權轉讓溢價率差異，能不讓人詫異？ 中天絲綢的股權結構為：如東縣河口鎮農村經濟服務站（下稱河口鎮農經站）占 90% ，自然人薛濟萍（中天科技公司的董事長兼總經理）先生占 10% （見圖 2 ）。而河口鎮農經站是河口鎮政府下屬事業法人單位，其實際控制人為如東縣河口鎮人民政府。一家鎮人民政府控制的企業如此便宜地收購上市公司中天科技的法人股，怎能不讓人詫異？ 二、管理層主導收購提供解謎線索 2005 年 2 月 4 日，中天科技公開披露的信息使這個謎底的解開或許有了一些線索。薛濟萍與河口鎮農經站簽訂《股權轉讓協議》，薛濟萍受讓河口農經站持有的中天絲綢 70% 的股權，交易價格為 2065.7 萬元，以現金支付。轉讓完成後，薛濟萍共持有中天絲綢 80% 的股權。中天科技目前第一大股東中天投資持有中天科技 6125.32 萬股法人股，占公司總股本的 29.4% ，而中天投資的兩名股東為河口鎮農經站和薛濟萍，分別持有 90% 和 10% 的股權。如此一來，薛濟萍通過中天投資和中天絲綢間接持有中天科技 25.34 ％的股份。中天科技股權變動的一系列動作，說明其目的可能只有一個——實現管理層收購。盡管管理層並沒有獲得上市公司第一大股東地位，但如此股權結構已經完全控制了上市公司。 呂愛兵/文

2. 個體工商經營權轉讓問題，為什麼同案不同判

因為您的案件在外地，律師無法全面了解具體情況，建議您帶材料就近找當地律師面談咨詢。

3. 如東馬塘鎮小區自建房多少錢一幢轉讓

您好，單價： 3000元/㎡，望採納

4. 如東的公司法人變更流程和需要的材料是什麼

如東公司法人變更的流程和材料如下：
一、公司變更法人需要什麼材料?
1.營業執照：
(1)公司變更申請表(蓋章簽名)
(2)股東會決議(蓋章簽名)
(3)公司章程(或章程修正案)(蓋章簽名)
(4)營業執照正/副本
(5)新舊法人身份證原件加復印件加蓋公章
(6)涉及到變更股權變更的要提交轉讓合同
2.代碼:
(1)代碼證正副本
(2)組織機構代碼申請表(蓋章)
(3)法人身份證復印件(蓋章)
(4)營業執照副本(蓋章)
3.國稅：
(1)國稅證正副本
(2)變更稅務申請表
(3)營業執照副本(原件加復印件)
(4)公司變更通知書(原件加復印件)
(5)股東會決議
(6)章程(或章程修正)
(7)新法人身份證原件及復印件
(8)所以復印件加蓋公章
(9)涉及到變更股權變更的要提交轉讓合同
4.地稅：
(1)地稅正副本
(2)變更稅務申請表
(3)營業執照副本(原件加復印件)
(4)公司變更通知書(原件加復印件)
(5)股東會決議
(6)新法人身份證原件加復印件
(7)所以復印件加蓋公章
(8)涉及到變更股權變更的要提交轉讓合同
二、企業法人變更的流程
1.整理需要變更的信息，並在工商局網上登記界面記性初審提交，3-5個工作日審核通過;
2.下載並列印審核通過的材料，進行相關的填寫;
3.打電話到工商局預約遞交材料的時間(目前北京市轄區基本都是電話預約交件時間);
4.按照預約的時間到工商局遞交企業法人變更的材料;
5.等待5個工作日領取新的營業執照;
6.辦理組織機構代碼證的企業法人變更;
7.辦理稅務登記證的企業法人變更;
8.辦理銀行開戶許可證企業法人變更。

5. 如東縣城較好的小區房價大概多少

如東現在開發得很厲害 不過很多掘港鎮上有能力購買商品房的人都有自家單門獨院的房子 所以房價相對低一些 如東有景觀別墅 總之很貴 也不在縣城 高檔點兒的小區在鎮北邊兒 最貴的五千左右 兩千多的房子相對偏遠點兒 比如縣中對面新起的小高層就兩千多
我是通州人 純屬一家觀點 僅供參考

6. 想辦一張信用卡，沒固定工作能辦嗎

能，現在信用卡很好辦，我都沒工作就讓我隨便寫一個然後就辦出來了就是額度不大

7. 土地使用權轉讓書中的四至 如東至**西至**是表示四至的范圍內的土地都是獲得該土地使用權者所獲得的么

看圖紙

8. 自建房屋與宅基地有什麼區別他們是一回事嗎謝謝大家幫助。

1、宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

2、自建房，也叫單門獨院，單門獨戶，是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織並通過僱傭他人施工，而建造的房屋和建築。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。不能在城鎮規劃區或建設用地范圍建房。

3、兩者的區別是所有權不同，宅基地歸集體所有，自建房歸擁有土地的單位或個人所有

(8)如東單門獨院轉讓擴展閱讀

宅基地使用權的轉讓法律效力：

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批准；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為徵得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；

以上為最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用--最高人民法院物權法研究小組編著，詳細問題可以查詢本地的省級地方立法。

參考資料

網路-宅基地

網路-自建房