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農村宅基地買賣合同司法解釋2007年08月29日 星期三 23:29
農村宅基地買賣合同司法解釋
北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
市第一、第二中級法院；各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，並形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。
執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。
附件：
農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及
處理原則研討會會議紀要
近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由於目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標准不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：
一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
二、關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定
與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：
首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
特此紀要。
農村宅基地上的房屋買賣合同無效
1、此類合同違反了法律的強制性規定。《土地管理法》明確規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2001年8月31日《山東省人民政府關於加強農村宅基地管理的通知》明確規定：「嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續，並由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。」
持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由於是村民基於其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。
3、由於合同標的不能而無效
所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要麼只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要麼依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。
4、未經村委會同意和政府審批而無效。
《山東省高級人民法院關於審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：「農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批准……未經審查批准，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。」
宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定：「 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任
關於農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，目前國家是採取「一刀切」的做法，即禁止轉讓，沒有特例。現在的司法實踐對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規定的出發點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬於集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最後保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。
一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？
1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須徵得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、並辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，並辦理「宅基地證」或「集體土地使用證」的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理「房產證」的過戶更名手續。
二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。
《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決於其所佔用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。
2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：
（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關於加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。
（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
三、關於執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題
《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用於解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施後，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用於農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。
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❹ 農村宅基地要轉讓有什麼手續
1、宅基地轉讓應經集體即村民委員會書面同意;
2、如系共有房屋，必須徵得其他共版有人同意權;
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件;
4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施;
5、應訂立書面轉讓合同、並辦理審批、過戶等手續。宅基地轉讓合同應由相關職能部門審批，並辦理「宅基地證」或「集體土地使用證」的過戶更名手續;還應到房產管理部門依法辦理「房產證」的過戶更名手續。
❺ 轉讓宅基地都需要什麼手續
因宅基地屬於農民集體所有，只能分配給集體成員使用，所以宅基地使用權轉讓只能在集體經濟組織內部轉讓，且要符合以下幾個條件：
(1)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員;
(2)轉讓行為須徵得集體經濟組織同意;
(3)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一並轉讓。
(4)受讓人符合宅基地使用權分配條件。
依據如下：
《土地管理法》(2004年修訂)第八條規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發〔1999〕39號)規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發〔2004〕234號 )規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二點規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
如果符合以上條件，就可去當地的不動產登記機構進行更名。
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現在國家規定宅基地是不能出售的。
❼ 農村宅基地轉讓費用和手續
一、農村宅基地過戶流程是怎樣的
(一)根據《房屋登記辦法》第八十六條規定：房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
1、登記申請書;
2、申請人的身份證明;
3、房屋所有權證書;
4、宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明;
5、證明房屋所有權發生轉移的材料;
6、其他必要材料。
申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。 農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。
(二)《物權法》第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」宅基地屬於集體所有，農民只有使用權，故農民個人之間不能私下轉讓或過戶。根據地隨房走的原則，房屋過戶給您後，宅基地使用權也相應轉讓。您在申請房屋過戶手續時可同時辦理相應的宅基地過戶手續。因此宅基地其實是可以過戶的。當然過戶也是有一定條件限制的，各地的宅基地管理辦法也有一定的差別，辦理宅基地過戶的條件和手續也有所不同。根據國家宅基地管理的相關規定，宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件：
1、雙方應是農村集體經濟組織成員，即都是本村的村民;
2、雙方都應年滿18周歲;
3、受讓人名下無宅基地。
(三)辦理程序如下：
1、准備好相關過戶所需的申請材料;
2、 原宅基地和現宅基地使用者共同向村民委員會申請;
3、村委會向國土資源所申請;
4、國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，公示十五日;
5、由所報國土資源局進行辦理。
(四)辦理所需材料：
1、 個人申請;
2、 村委會證明及村委對現土地使用者的資格審查意見;
3、 雙方身份證、戶口本的復印件
4、集體土地使用權證書
5、權屬變更表
6、地籍調查表
另：宅基地登記根據不同的審批時間分類處理，不同的審批時間需要提供不同的登記材料，上述其他相關材料將根據宅基地使用權者當時審批的時間來確定，具體業務還需到所在地國土分局(所)進行咨詢、辦理。
二、農村宅基地過戶應繳納的費用
1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%
2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)*20%
3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房產交易費：房屋建築面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價*0.1%
6、房產證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價*0.3%
三、宅基地的糾紛
根據我國《土地管理法》的規定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：
(1)協商解決
《土地管理法》第16條第1款規定：」土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。「據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。
(2)行政解決
《土地管理法》第16條第2款規定：」個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。「該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。
(3)司法解決
《土地管理法》第16條第3款規定：」當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。『』這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對於處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對於侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。