❶ 洛陽市住房直系親屬間轉讓規定
一、洛陽市住房直系親屬間轉讓是依據二手房交易辦理的，需要去當地房管局辦理房產過戶手續的。
二、依據《城市房地產轉讓管理規定》
第六條
下列房地產不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條
房地產轉讓，應當按照下列程序辦理:
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格;
(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;
(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;
(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
❷ 洛陽錦綉園土地產權為什麼有45年和70年之分
你可以在當地到售樓部去咨詢了解。
對於有明確年段劃分的產權，一般指版房屋的產權，而更詳細劃分則會權指土地使用年限。45年產權，70年產權即分別具有45年與70年的土地使權益，如果逾期了則需要另行延續產權。
產權是經濟所有制關系的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。在市場經濟條件下，產權的屬性主要表現在三個方面:產權具有經濟實體性、產權具有可分離性、產權流動具有獨立性。
房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但屬於小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。
❸ 如何在中國土地網等網站上發布土地出讓信息
撥打網站上的的聯系電話。
❹ 洛陽市國土資源局
洛陽市位於河南省西部,介於東經111°8′~112°59′,北緯33°35′~35°05′之間,北依黃河,南鄰秦嶺,地理位置險要,自古以來乃兵家必爭之地。洛陽市東與鄭州市接壤,西與三門峽市為鄰,南連平頂山、南陽二市,北與焦作市相接,總面積15208平方公里。轄九縣(市)六區,人口654.4萬人。洛陽是我國著名新興工業城市,又是享譽海內外的歷史文化名城,素有「九朝古都」美稱。洛陽地處秦嶺山脈東段,地勢總體南高北低,南部山區有伏牛山、熊耳山、外方山等山脈,最高山峰為欒川縣雞角尖山峰,海拔2212.5米。北部為伊洛盆地及邙山丘陵。最低點為偃師市伊洛河河床,海拔118米。全區相對高差為2094.5米。洛陽市跨黃河、長江兩大水系,主要流域面積為黃河水系,洛河、伊河為主幹河流。二者在偃師境內交匯後稱為伊洛河,匯入黃河。南部老灌河、白河、汝河自北西向南東匯入長江。
趙建國 黨組書記、局長
趙力爭 黨組副書記、副局長
張耀虎 黨組副書記、調研員
高士義 黨組成員、副局長
陳衛平 副局長(市政協副主席)
李登峰 黨組成員、副局長(正縣級)
王躍欣 黨組成員、副局長
陶洲 黨組成員、紀檢組長
趙建國簡介:漢族,山西省左權縣人,本科學歷,中國共產黨黨員。1972年入伍,在部隊歷任排長、作戰參謀、作訓科長,兩次榮立個人三等功;1987年,任焦作市山陽區常委、武裝部部長;1992年,任焦作市中站區委常委、副書記;1997年,任山陽區委常委、區長;2001年,任焦作市國土資源局黨組書記、局長;2007年3月至今,任洛陽市國土資源局黨組書記、局長。
【機構設置】2004年,根據中共洛陽市委、洛陽市人民政府《關於印發洛陽市人民政府機構改革實施意見的通知》(洛發[2004]14號),撤銷洛陽市國土資源與城市規劃局,成立洛陽市國土資源局,撤銷市地質礦產局,其職能並入洛陽市國土資源局。洛陽市國土資源局為主管全市土地、礦產、測繪工作的市政府工作部門。2010底,全局實有在職人員266人,退休人員41人,其中,局機關編制55人,實有62人。局機關內設辦公室、調控和監測科、人事教育科(機關黨委)、財務科、總師室、法規監察科、信訪科(首問服務科)、耕保用地科、土地科用科、地籍管理科、規劃科、測繪管理科(洛陽市測繪局)、礦產開發科、地質勘查科、資源與環境科15個職能科室。市局下轄13個二級機構,參照公務員管理單位7個,分別為監察支隊、澗西分局、西工分局、老城分局、瀍河分局、龍門分局、伊洛產業聚集區國土資源分局,編制人數共72名,實有113人;自收自支事業單位6個,分別為洛陽市土地儲備整理中心、洛陽市地產交易中心、洛陽市土地登記評估中心、洛陽市礦業發展中心、洛陽市國土資源信息中心、洛陽市國土資源局機關後勤服務中心,編制人數共84人,實有91人。
【土地資源】洛陽市土地總面積15235.8平方公里。東部陵谷川地區位於洛陽市東北部,主要包括洛陽市4個城市區,洛龍區的7個鄉鎮,吉利區及偃師市的15個鄉鎮,孟津縣的6個鄉鎮,新安縣的1個鎮。總土地面積19.01萬公頃,佔全市土地總面積的12.48%。該地區主要是海拔300米以下的平原地區,土壤較肥沃,以褐土、潮土為主。地下水位較淺,農田水利設施好。光照熱量條件較差。由於耕作條件好,農業生產歷史悠久,靠近城市,是洛陽市糧食、蔬菜高產區。有發達的交通條件,工業基礎雄厚,鄉鎮企業、集市貿易有一定規模,非農業人口集中,工副業比較發達。
北中部丘陵區位於洛陽市北中部,包括新安、孟津、宜陽、伊川、嵩縣、汝陽和偃師的67個鄉鎮,土地面積52.41萬公頃,佔全市土地總面積的34.41%。該區大部分地貌為海拔500米左右的丘陵和淺山,地勢起伏,切割嚴重,多為黃土覆蓋。土壤以褐土為主,質地黏重,有機質含量小,肥力差。農業是該區的主導產業。
中南部低山區包括宜陽、洛寧、嵩縣、欒川、汝陽五縣的23個鄉鎮。土地面積29.33萬公頃,佔全市土地總面積的19.26%。該區大部分為海拔1000米以下的低山區,土壤主要是褐土、棕壤兩大類。光照資源豐富,無霜期長,年降水量600~800毫米。荒山荒坡較多,耕地資源較少,種植業發展受自然條件特別是水土條件的限制。該區以低山為主,各種地形均有分布。
西南部中山區包括洛寧、欒川、嵩縣、汝陽四縣的29個鄉鎮,土地面積51.55萬公頃,佔全市土地總面積的33.85%。該區地處伏牛山和熊耳山腹地,山高坡陡,地形復雜,一般海拔1000~2000米。由於地形起伏,土壤、氣候、降水明顯表現出地域分異和垂直分異規律,土壤根據海拔由低到高依次為褐土、山地褐土、山地棕壤等。
【國土資源規劃修編】2010年,《洛陽市土地利用總體規劃(2006~2020)》已上報國務院,通過了國土資源部等大多數部委的審查,待國務院審批。繼2009年全市十個縣市土地利用總體規劃獲河南省人民政府批准實施後,全市142個鄉級規劃分別通過了省、市聯合組織的初審、復審,2010年5月,洛陽市人民政府批准實施。編制完成了《洛陽市礦產資源規劃(2008~2015)》(送審稿),2010年12月23日由河南省國土資源廳組織專家對該礦產資源規劃進行了初步審查,洛陽市國土資源局正按初步審查意見修改完善礦產資源規劃,並擇機上報河南省國土資源廳預審。
【建設用地報批】2010年,全市共上報國務院、省政府、市政府審批建設用地86個批次,用地總面積3140.8263公頃。其中,上報國務院審批單獨選址項目4個,土地面積1137.4411公頃(含單獨選址項目用地);上報省政府審批建設用地67個批次,土地面積1743.0845公頃;上報市政府審批農用地轉用15個批次,土地面積260.3007公頃,報件一次通過率達98%。全市共經國務院、省政府、市政府批復建設用地79個批次,用地總面積2585.4138公頃。其中,國務院批復單獨選址項目4個,土地面積7003.0666公頃;省政府批復建設用地60個批次,土地面積1624.8033公頃;市政府批復建設用地15個批次,土地面積260.3007公頃。
【耕地保護】2010年,嚴格執行基本農田「五不準」制度,把基本農田落實到了地塊和農戶。對基本農田規劃調整、佔用和補劃,洛陽市始終堅持「總量不減少,質量有提高,布局更優化」的原則。2010年,全市基本農田保護面積穩定在37.52萬公頃以上,耕地面積穩定在42.73萬公頃以上。實現了先儲備後使用,基本農田質量達到了國家規定的質量標准。2010年,省廳下達洛陽市補充耕地883.0公頃,全年批准補充耕地項目立項27個,立項面積6634.3210公頃;驗收補充耕地項目20個,驗收面積3028.1059公頃,驗收的20個項目均已經省廳核查確認並列入補充耕地儲備庫,超額完成了省廳下達的完成883.0公頃補充耕地任務指標。嚴格執行建設用地項目與補充耕地項目掛鉤制度,嚴格加強耕地佔補平衡項目管理,已建立了耕地後備資源庫、年度占補平衡項目庫和耕地儲備庫,建立了耕地佔補平衡台賬。繪制了各縣(市、區)補充耕地位置圖。2010年,洛陽市共經國務院、省政府、市政府批准佔用耕地1710.5690公頃,補充耕地1710.5691公頃,連續11年實現占補平衡有餘。
【國有土地使用權出讓】2010年,全年供應土地255宗,1613.2028公頃,土地出讓收入59.4999億元,創歷史新高。按土地使用類型劃分,工業76宗,939.28公頃;商住123宗,278.2225公頃;保障性住宅9宗,34.6025公頃;其他47宗,361.0978公頃。按供地方式劃分,劃撥54宗,387.6029公頃;協議出讓42宗,571.0215公頃;「招拍掛」出讓159宗,654.5784公頃。其中,市本級全年供應土地87宗,537.7651公頃,土地出讓收入47.0438億元。按土地使用類型劃分,工業19宗,190.9341公頃;商住40宗,157.8728公頃;保障性住宅7宗,27.2437公頃;其他21宗,161.7145公頃。按供地方式劃分,劃撥29宗,190.2799公頃;協議出讓13宗,91.5293公頃;「招拍掛」出讓45宗,255.9559公頃。
【節約集約利用土地】2010年,啟動了國土資源節約型城市創建工作,市政府成立了國土資源節約型城市創建工作領導小組,印發了《洛陽市人民政府關於創建國土資源節約集約型城市活動的實施意見》(洛政[2010]45號),召開了國土資源節約型城市創建工作動員大會。同時,開展了國土資源節約集約利用模範縣(市、區)創建活動,洛陽高新技術產業開發區為國家級創建試點,河南洛陽工業園區、宜陽縣產業集聚區、宜陽縣、孟津縣為省級創建試點。加大了產業集聚區標准化廠房建設力度,全年新建標准化廠房179.52萬平方米。
【土地開發整理】2010年,全市范圍內共實施了69個國家、省、市投資以及使用新增建設用地土地有償使用費安排的土地開發整理項目,這些項目分布在8縣1市4區,項目建設總規模22033.26公頃,總投資47632.2018萬元,新增耕地面積2149.46公頃。該批項目中已有55個項目通過了竣工驗收,14個項目已經完工或接近完工,准備接受竣工驗收。此外,利用河南省財政下達洛陽市的2009年新增建設用地土地有償使用費申報批准了13個土地整理項目,建設總規模5319.24公頃,新增耕地面積187.52公頃,預算總投資12625.77萬元,目前該批項目正在進行實施前期准備工作,即將開工建設。
【第二次土地調查】2010年,按時保質完成了全市第二次土地調查各項任務。2010年1月,完成了全市第二次土地調查統一時點更新和變更調查工作;5月,全面完成全市第二次土地調查自查整改及基本農田調查資料庫修改上報工作;11月,完成各縣(市、區)鄉鎮地籍調查外業調查成果預檢,市區及各縣城城鎮地籍調查資料庫基本完成;11月30日至12月3日,省第二次土地調查領導小組辦公室組成專家組,對全市15個縣(市、區)第二次土地調查農村土地調查成果進行預檢,經專家組評審,全部通過省級預檢。
【地籍管理】2010年,按照國土資源部《關於開展全國地籍管理規范化建設的通知》要求,對照《地籍管理規范化建設內容及標准》逐條進行認真落實。截至2010年底,市本級以及各縣(市)區均已經達到了省級地籍管理規范化建設標准。在土地登記發證方面,截至2010年12月31日,全市國有土地使用權累計發證數469781本,發證率為88.3%;集體土地所用權累計已發證數為2870本,發證率為97.1%;集體建設用地使用權累計已發證數為17813本,發證率為89.8%;宅基地累計已發證數為1363271本,發證率為92.5%。市本級年度共辦理單位土地登記390宗,總面積10766023.2平方米;辦理土地抵押登記276宗,抵押面積7876843.8平方米,抵押金額565018.27萬元;辦理城鎮住房分割登記發證22525本,變更登記發證13692本。2010年,受理土地糾紛案件3起,已調查報政府處理決定2起,協調處理1起;代理市政府訴訟案件3起,2起勝訴,1起在開庭審理中;處理信訪案5起,結案4起;共處理、答復市長熱線、訴求熱線事項32起。
【地產交易】2010年,全市進行了57宗土地的公開掛牌交易,成交53宗,總成交面積276.68萬平方米,成交金額42.43億元。土地市場競爭激烈,洛陽新區土地價格出現639萬/元畝的新高,澗西區土地賣到621萬/元畝,瀍河區土地賣到361萬元/畝。
【礦產資源】2010年,全市已探明礦產4大類76種,其中金屬礦產22種,非金屬礦產45種,能源礦產7種,水汽礦產2種。共發現礦床(點)1067個,其中大型礦床41個,中型礦床69個,小型礦床415個。礦產資源潛在經濟總價值(不包括水汽礦產)20250億元。在已探明礦產資源中,鉬、鎢、金、鋁、煤、耐火粘土和白雲岩在河南省占重要地位。礦產資源的分布以下特徵:一是門類齊全、遠景較大。北部伊洛盆地以沉積礦產為主,是煤炭、鋁土礦、耐火粘土等外生礦產的重要成礦區和礦產地;南部熊耳山—外方山地區是金、銀和有色金屬成礦集中區和資源基地。在已發現的76種礦產中,包含了能源、黑色金屬、有色金屬、貴金屬、稀有金屬、冶金輔助材料、化工、建材等特種非金屬、地下水資源等礦產。二是蘊藏豐富、儲量集中。洛陽市的主要優勢礦產資源儲量在河南省均占重要地位,其中鉬礦佔全省探明儲量的91%,鎢礦佔99%,金礦佔26%,銀礦佔24%,鋅礦佔18%,螢石礦佔38%,耐火粘土佔25%,冶金用石英岩佔84%。主要礦產分布集中,形成了一批著名的大型、特大型礦田和礦床,主要包括1大銀礦(洛寧鐵爐坪)、2大鋁礦帶(新安、偃師)、3大煤田(新安、偃龍和宜陽)、5大鉬礦(欒川上房溝、三道庄、南泥湖、嵩縣雷門溝和汝陽東溝)、7大金礦(洛寧上宮、青崗坪、嵩縣祁雨溝、廟嶺—牛頭溝、前河、欒川潭頭、康山)。三是組分復雜、一礦多用。許多礦床都含有多種有益組分,多數已達工業要求,可用為共生或伴生礦床綜合利用。如金礦中伴生的銀、鉛、碲,鉛鋅礦中伴生的銀、銦,鉬礦中伴生的鎢、錸,伴生的硫和硅灰石,鋁土礦中伴生的鎵、鋰等。此外還有一區多礦即復式礦床現象,如鋁土礦層頂底板共生的煤炭、熔劑灰岩、高嶺土、耐火粘土、鐵礬土、硫鐵礦和山西式鐵礦等。四是交通便利、易於開發。洛陽地處隴海、焦枝兩大鐵路干線交會處,境內公路四通八達,同時伊、洛兩大河流水量充沛,煤電資源充足,為礦山建設提供了相當優越的外部條件。
【礦產資源整合】2010年,積極穩妥推進礦產資源整合,完成《河南省礦產資源勘查開發整合總體方案》規劃的12個省定重點整合礦區整合工作任務。整合礦區內原有采礦權44個,整合後設采礦權12個,減少採礦權32個;整合礦區內原有探礦權16個,整合後設探礦權2個,減少探礦權14個。按照省政府關於煤炭企業兼並重組政策要求,在市煤炭兼並重組領導小組的領導下,協助市煤炭局研究制定了洛陽市煤炭企業兼並重組實施方案。全市54個小煤礦由義煤集團等省重點骨幹煤炭企業兼並重組。
【采礦權管理】2010年,全市共有各類采礦證702個。礦產資源補償費徵收額連續三年超過億元,2010年全市徵收礦產資源補償費12104.523萬元。
【地質勘查管理】2010年度,洛陽市范圍內共有地質勘查項目477個。其中,3個項目為國土資源部發證,其餘全部為河南省國土資源廳發證。省國土資源廳在洛陽市共設立50個地質周轉金計劃勘查項目,投入計劃勘查基金32億元。全市共有各類探礦權人263個。在洛陽市工作的地勘單位共有56家,分別來自地礦、化工、核工業、煤田、武警黃金部隊等行業部門和地礦中介機構。2010年度,全市共完成勘查市場投入11814.04萬元,完成技術人員投入4152個人月。具體投入勘查工作量:機械岩心鑽探65274米;槽探82257立方米;坑道施工23490米。另外還完成了部分地質填圖、剖面測量、地球物理、地球化學測量及樣品分析等工作。在勘查項目監督管理方面,2010年度共完成勘查項目轉讓審查13個,延續項目審查92個。共完成412個勘查項目年度報告審查。
【地質環境治理】2010年,在省國土資源廳《關於做好2010年省兩權價款礦山地質環境和地質災害治理工程項目管理有關問題的通知》中,洛陽市地質災害防治項目類2個,省財政下撥資金911萬元,中央財政資金488萬元;地質遺跡保護(地質公園)項目類2個,省財政下撥資金845萬元;同時爭取到一個國家級礦山環境治理類項目,中央財政下撥補助資金3500萬元。這些項目的實施將使一些礦產資源勘查開采活動造成的礦山地質環境破壞得到恢復,地質遺跡得到有效保護,使一些地質災害隱患得到消除或減弱。
【測繪管理】2010年,全市具有測繪資質的單位共有66家,其中甲級1家,乙級15家,丙級17家,丁級33家。2010年3月15日,市政府制定印發了《洛陽市測繪管理辦法》。制定了洛陽市基礎測繪「十二五」規劃綱要草案,研究制定了「十二五」期間洛陽市測繪發展的總體目標。進一步滿足國民經濟和社會發展對基礎地理信息服務的需求,加強測量標志保護工作,測量標志完好率達到90%以上。洛陽市國土資源局獲2010年「全省測繪系統先進集體」榮譽稱號。
【鄉所建設】2010年,全市對基層國土資源所實行統一化、專業化、規范化、人性化「四化」管理。積極籌措資金,先後爭取縣(市、區)財政資金近3000萬元,全市146個鄉所有128個鄉所擁有獨立的辦公場所;按照「六個必備」的要求,87%的鄉所配齊了執法巡查車輛,購置了電腦、傳真機、列印機、復印機、掃描儀等辦公辦案器材;嚴格落實「四本五簿八上牆」規范化建設標准,114個鄉所達到了省定標准,達標率為78.1%;大力實施「人才工程」,努力提高基層國土資源管理隊伍業務素質,共有450名基層鄉所工作人員參加了相關知識的學習和培訓。2010年,積極開展基層鄉所「創先爭優」活動,全市16個鄉所被省國土資源廳表彰為優秀鄉所、24個鄉所為先進鄉所、69個為標准鄉所,共獲上級獎勵資金297.615萬元。
【執法監察】2010年,不斷強化國土資源執法監察力度,充分發揮聯合執法機制對資源的保護作用。一是全力做好第十次土地衛片執法檢查工作。第十次土地衛片執法檢查監測圖斑405個,519宗地,面積12089.91畝。其中,軍用土地4宗,151.23畝;實地偽變化193宗,2684.52畝;新增建設用地322宗,9254.16畝(耕地8845.94畝)。新增建設用地中,合法用地289宗,8977.69畝(耕地8643.21畝),違法用地33宗,276.47畝(耕地202.73畝),全市違法佔用耕地面積佔新增建設用地佔用耕地總面積的比例為1.95%。在土地衛片執法檢查中,罰款238.8萬元,沒收違法所得1.34萬元,沒收違法建築物面積8.97萬平方米,拆除違法建築物面積1.42萬平方米,復耕土地面積21.4畝。2010年11月,此項工作順利通過國家驗收。二是完善聯合執法制度。完善國土資源監察隊伍和警察隊伍合署辦公、聯合辦案等各項工作制度,進一步明確工作目標,細化工作流程,建立獎懲措施,構建快速反應機制,嚴厲打擊各類國土資源違法行為。2010年,共依法查處各類國土資源違法案件29宗,收繳罰沒款1000餘萬元。市國土資源監察支隊先後被國土資源部、洛陽市人民政府表彰為國土資源執法監察先進單位和依法行政先進單位。三是進一步完善了「12336」國土資源違法舉報電話制度。充分發揮了群眾對國土資源違法行為的監督舉報作用,與衛星遙感監測、動態巡查等共同構成發現和查處國土資源違法行為的快速反應平台。
【年度榮譽】2010年,洛陽市國土資源局獲得全國「雙保」先進單位;再創省級文明單位稱號;「全省測繪系統先進集體」榮譽稱號;洛陽市政府給市國土資源局記集體二等功一次。
(周天龍)
❺ 開發商強制收取土地出讓金！
土地出讓金是由開發商向地方政府交納的，不是由買房者繳納15年宣傳大紅本，有大紅本就是該房產己經符合商品房的性質，即土地是商用。200名業主聯合起來，、准備好材料
找當地政府要求鮃決
向法院起訴
❻ 洛陽市房改房再交易，劃撥地需補交土地出讓金，補交標準是什麼請教各位大俠！
根據《中華人民共和國城鎮國有土地出讓轉讓暫行條例》規定，劃撥土地上市交易必須補交土地出讓金，標准不低於評估價的40%，具體多少，你要咨詢當地的國土部門。
❼ 洛陽2016年劃撥房屋,出讓費怎麼交
1、土地出讓金繳納標准，為該住宅轉讓時其坐落位置住宅用地基準地價的10%，例如某市區一類住宅用地基準地價為6000元/㎡，二類為4440元/㎡，三類為2720元/㎡；
2、住宅分攤土地面積為：房屋面積/總樓層數；
3、土地出讓年限，根據房屋規劃驗收合格之日和房屋結構確定，年期修正系數是按剩餘出讓年期進行修正，剩餘出讓年期從70年到20年以下，相對應修正系數在1到0.5之間。
如以一套70平方米的劃撥土地房改房為例，總共樓層為5層，根據文件規定，辦理出讓的終止年限為2050年12月31日止，如果2015年辦理的話，也就是剩餘出讓年限還有35年，年期修正系數為0.7，應補繳的土地出讓金為（6000×10%）×（70/5）×0.7=5880元。
值得注意的是，房改房為出讓土地的，則為補繳相當於土地出讓金的價款，計算方法和劃撥土地房改房一樣，只是年期修正系數得根據原出讓年限進行修正。
❽ 洛陽市洛龍區的土地賠償標準是多少，可不可以公布呀
1．按土地平均年產值作為計算土地補償費的標准違背了以市場價值確立補償數額的要求，即不科學，也不合理 根據中國現行《土地管理法》第47條的規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。安置補助費按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。 從中國現行土地管理法的規定來看，征地補償金計算的基準是農地的年產值。眾所周知，年產值是農作物產量與價格的函數，其高低受所處地區的農業生產條件和社會經濟條件的影響，與被征地的區位等地價因素無關。
[2]況且，近幾年農產品價格不斷下降，按法定標准計算出來的補償標准根本不能解決失地農民的長遠生計。從理論上講，土地補償費的確定很大程度上與被征地所處的區位、區域經濟發展狀況及區域基礎設施條件等緊密相關，而與土地年產值的關聯性並不明顯。概括的說，現行法定的征地補償標准游離於土地市場價格之外，嚴重損害了農民權益。 利益 根據中國現行《土地管理法》第47條的規定，地上附著物和青苗費的補償標准由省、自治區、直轄市人民政府規定。依據規定標准進行補償，造成的結果往往是補償不到位，極大地損害了被征地人的利益。從中國現行的實際狀況看，要麼是一些地方的省、自治區、直轄市人民政府根本沒有規定地上附著物和青苗費的補償標准，而授權市、縣人民政府自己規定；要麼是雖然規定了補償標准，但往往也是長時間不進行修改，該標准與地上附著物和青苗費實際價值形成較大反差。
例如，2005年洛陽市洛龍區政府組織的被征地農民拆遷過程中，仍然依據1997年洛陽市政府（1997）第 71號文件，即《洛陽市建設土地地上附著物補償標准》對磚混結構房屋按280元/平方米對實際價值1000元/平方米的房屋進行補償，使被征地農民遭受了極大的損失。 眾所周知，在中國城市的房屋拆遷補償制度中，起始也是依據政府規定的標准。對於這種其不合理的補償制度，2001年修正的城市房屋拆遷管理條例明確了貨幣補償的金額，應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。無論實踐中對上述規定貫徹的如何，但該條款最起碼從制度層面實現了補償標准向市場價值的回歸。同樣的道理，農民的房屋也是有價值的，衡量其價值最公平的方式就是市場，任何機關規定的標准也沒有市場決定的價值更具有公平性，更容易讓人接受。
3．法定補償標准偏低，與土地的實際價值形成較大反差，被徵收人應當享受的利益被強行歸公 集體土地是農民集體的財產，在市場經濟條件下其價格是土地所有權的市場價格。公平合理的征地補償應依照等價交換原則，按市場價值對農民進行全額補償。該市場價格不但包括土地的自身價值，還包括土地的增值。實踐中，政府向農民徵收土地時按農業收益支付土地補償安置費，向社會拍賣時卻按土地市場價格成交，增值達數十倍、甚至百倍，形成價格的巨大差距，農村集體土地所有者並沒有分享土地出讓後的增值。對於這樣做的理由，有學者認為，集體土地的市場價格由兩部分組成：一是農地被徵收前三年平均純收入資本化形成的「影子價格」，是「土地本身所值」；二是「農轉非」之後的「自然增值」，國家應當補償是「土地本身所值」，自然增值部分應當歸公。
[3] 土地的「自然增值」是早期經濟學家（約翰.穆勒和亨利.喬治）使用的名詞，馬歇爾《經濟學原理》開創的外部性理論問世後，都認為這是由於經濟活動的外部性造成的外部收益（對土地供給者來說）或外部成本（對土地需求者來說）（有正收益，也可能有負收益）。它是由於土地周邊土地利用活動的輻射作用改善了區位，使它獲得外部經濟收益，從而提高了地價。所以，所謂「自然增值」按外部性理論看來，不過是外部經濟收益。經濟活動中的外部性到處可見。如北京市修了城鐵，城鐵沿線的房子都漲了價；這類收獲外部經濟收益的例子比比皆是，而這些「外力增值」都沒有「歸公」，為什麼農民土地獲得的外部收益就要「漲價歸公」呢？
[4]這種「漲價應當歸公」的思路完全處於對農民財產權的漠視。
二、原因分析 1．計劃經濟時期長期不合理的城鄉政策，未把農民作為市場經濟的參與者、利益的分享者和受益者，形成了對農村地權歧視的觀念，不把土地作為商品對待，決定了補償計算標準的單一化 歷史上長期以來高度集中的計劃經濟體制，形成了一種忽視城鄉差別的「城市為中心」的價值取向：國家的公共政策優先滿足甚至只反映和體現城市人的利益。在計劃經濟背景下，農民不是市場的參與者，也不是社會發展的受益者。在土地徵收過程中，政府往往以較低的補償費獲得土地，再以很高的出讓金轉入市場。但是，國家對征地補償中的這部分巨額增值不予確認，也沒有讓失地的農民從中獲利。[5]計劃經濟時期的這種以城市為中心的價值理念至今仍然還影響甚至支配著我國現行的土地徵收補償制度。從社會發展的角度來看，農民集體土地轉為建設用地的過程，應是農民分享城市化和工業化的過程，應當有利於縮小城鄉差距而不是擴大城鄉差距。
2．目前法律規定的農村集體土地所有權是一種不完全的權能，農民手中的土地承包經營權是一種被虛置的土地使用權，農村土地的價格並不服從於市場規則 中國1988年憲法修正案將現行憲法第十條第四款修改為：「任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律規定能夠轉讓」。從憲政層面承認了集體土地使用權的有限流轉。隨後，《民法通則》第80條，《土地管理法》第43條、44條，《土地承包法》第32條都對集體土地使用權、經營權的流轉作了進一步的規定。2004年10月18日出台的國務院《關於深化改革嚴格土地管理的規定》規定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮市中農民集體土地所有建設用地使用權可以依法流轉。憲法雖然規定，我國的土地分為國家所有和集體所有，但事實上集體土地所有權是一種不具備完全權能的權利，農村集體土地的最終處置權屬於國家，集體所有者並沒有土地出讓權，因此使本屬於集體的土地收益注入了國庫。
[6] 農民手中的土地雖然是稀缺性資源，但它本身並不服從於市場規則，也沒有一個均衡的價格。政府本應當定位於土地資源的捍衛者和監督者，但實踐中其卻成了游戲的參與者。農民已經開始意識到他們所擁有的這塊土地蘊藏著任何商品不可比擬的價值，要求分享這部分收益的願望已不可阻擋。政府要做的是成為集體土地進入一級市場流轉的游戲規則制定者，為其提供規則，通過徵收土地流轉稅、土地增值稅等實現利益分享，進而達至實現公共利益的目標。
[7] 3．傳統的土地徵收制度是在計劃經濟體制下建立的，其補償標準是與相應的就業安置相聯系的，但在市場經濟體制下，傳統的土地徵收補償標准已經不能滿足農民生存的需要，而就業安置在現實中又遭遇了很大的挑戰。 在計劃經濟時期，農民可以通過征地行為成為「城市人」，農轉非的安置方式大部分農民還是樂意接受的。伴隨市場經濟的飛速發展，此種安置方式已經不再具有任何吸引力。當前，大部分地方都選擇了貨幣安置為主的方式，即一次性發放安置補助費，讓農民自謀職業。但是，貨幣安置過程中政府出錢進行一次性買斷的「強制購買」把農民「一腳踢開」造成農民極大的不滿。
[8]失地農民因文化程度不高，缺乏就業技能，在就業方面處於明顯的劣勢，很容易陷入失地又失業的困境。另外，貨幣安置著重考慮了被征地農民眼前的生活安排，並沒有與社會保障制度同步銜接。由於安置補助費偏低並不能有效解決問題。在重新就業困難，社會保障又沒有足夠資金支持的情況下，失地農民極易對未來的生活產生憂慮，從而導致社會的不穩定。
[9] 三、它山之石 1．在西方實行市場經濟的國家，關於土地用途有著嚴格的規劃管制，土地徵收屬於規劃的變更，依據信賴保護原則的要求，變更規劃需以公正補償為前提 西方市場經濟發達國家基本上都實行嚴格的土地用途管制制度。美國是世界上較早實施土地用途管制的國家。20世紀50年代後伴隨美國城市化的進程，美國各州通過法律要求地方政府根據本地的經濟發展狀況和土地利用現狀，劃定城市增長線，分期分批發展，建築許可的總量控制等措施來控制城市發展規模，保護優質農地。英國土地利用嚴格遵照其城市農村計劃法，農田保護納入計劃法的約束中，謀求土地利用的整體效益。法國於1960年制定農業指導法，隨後建立土地整理與農村安置公司，負責土地整理和維護耕地農用。法國將農田納入農業區域環境保護范疇。規劃用地以決定哪些土地可為非農建設使用，哪些土地為未來城市發展預留地。對劃入農業區域的土地，保證至少在土地規劃公布10年內，不受非農建設威脅，鼓勵對農田上的投入。
[10] 變更土地規劃實質上違反了行政信賴保護原則，破壞了行政相對人對行政行為的合理期待，因此行政機關應當履行補償義務，填補利害關系人的信賴損失。
2．西方市場經濟國家和地區的土地以私有為主，土地市場發育比較成熟，徵收補償標准市場化的特徵比較明顯 土地私有是西方市場經濟國家私有財產制度中的一項重要內容，個人對其擁有的土地享有完全的佔有、使用、收益和處分的權利。當然，國家為了公共利益的需要，可以強制購買私人土地，也就是我們所說的土地徵收。該種強制買賣和一般商品買賣的不同在於國家的強制購買權，但就購買價格而言仍然是正常的市場交易價格。在美國，最高法院對補償標準的確定，通常依據公平的市場價值對財產所有者的損失進行評估。公平的市場價值
[11]是美國最重要和被普遍接受的估價方式。按照日本憲法第29條第3款規定，土地徵收需要補償全部損失，即補償被收用財產的一般市場交易價格。
[12]德國基本法第14條第3款規定：補償應當「經公眾利益和關系人權益的適當斟酌予以確定」。也就是說，補償應當與財產損失平衡，計算根據是考慮被徵收財產的價值，這里的關鍵是流通價值（市場價）。通常應予完全補償的根據至少包括：財產保障本身；負擔平等原則；以市場原則和競爭原則為根據的現有市場秩序。
[13] 3．西方市場經濟國家和地區私人財產權保障制度發達，被征地人員的參與權、知情權能得到真正落實，從補償范圍看，直接損失補償和間接損失補償、物質補償和精神補償都很全面 在多數國家和地區，土地徵用方都給土地所有者以較為滿意的補償，徵用補償通常由兩部分組成：土地徵用費和土地賠償額。其中土地徵用費相當於土地價值，一般按照徵用時的市場價格給足補償；土地賠償額是對土地權利人因徵用而造成的經濟及其他損失的補償。因此，征與不征、如何征、如何補、如何安置都不取決於政府一方，由此引發的社會矛盾也少，救濟制度也很完善。 在美國，「合理補償」是指補償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來贏利的折扣價格。美國土地徵收補償根據徵用前的市場價格為計算標准，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值。英國對土地徵收的補償包括土地補償，其標准為公開市場土地價格，此外還包括遷移費、經營損失等補償。德國的土地徵用補償包括：土地或其他標的物損失的補償，其標准為以土地或其他標的物在徵用機關裁定徵用申請當日的移轉價值或市場價值；營業損失補償，其標准為在其他土地投資可獲得的同等收益；徵用標的物上的一切附帶損失補償。
[14] 四、幾點建議 1．改革現行不合理的土地產權制度，還權於農民 對於如何改革中國集體土地的產權制度，有學者指出，承認農戶承包經營土地的完全轉讓權，包括農業用途和非農業用途的轉讓承包土地的權利；農戶在非農用地市場轉讓土地經營權，在符合土地利用規劃和土地用途管制的前提下，自願選擇各種合約方式和開發方式。
[15]與上述觀點不謀而合，有學者認為在現有制度框架內，進一步弱化集體所有權，強化農戶承包權。這種承包權把佔有、使用、收益和處分權都給農戶，農戶成為實在的而不是名義上的土地主人。這就從根本上解決了保護農民在土地上的權益問題，也使耕地保護有了真正的主體。
[16] 筆者認為，農地產權改革的關鍵是要進一步調整農民同土地之間的關系，重塑農民作為土地主人的地位。首先，應當強化農民的土地使用權，明確土地使用權不僅僅限於承包經營權，還包括完整的轉讓權和收益權，使農民直接支配土地。其次，消除各種觀念上的和人為的對農民土地使用權期限的限制。
2．盡快制定土地利用規劃法，明確土地用途規劃的產生和變更程序 土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用，經濟、社會和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃，劃定土地用途區，確定土地使用限制條件，並要求土地的所有者、使用者嚴格按照國家規定的土地用途利用土地的制度。雖然中國土地管理法也確立了相應的土地用途管制制度，但是對於土地用途規劃的制定、變更程序以及用途規劃變更的附隨補償義務等都缺乏具有可操作性的規定。因此，中國應盡快制定土地利用規劃法，完善土地用途的產生和變更程序，明確用途規劃變更的補償義務。
3．盡快制定土地徵收法，確立土地的市場價格為補償計算標準的制度，實現安置方式的多樣化 如前所述，世界各國的土地徵收補償均以土地的市場價值為補償的計算標准，並且同時也建立了完善的市場價格評估機制。例如，在美國的土地徵收中，確立市場價值的方法包括市場數據或比較銷售方法、收入方法、替代物品原理法、開發成本方法等。[17]中國承認農民對土地的完整轉讓權後，必然應當建立與之對應的以土地市場價值為補償基準的補償標准。 此外，還應當實現土地徵收補償方式的多樣化。根據日本、德國等國家的法律規定，土地徵收的補償方式既可以採用貨幣補償，也可以採取留地補償和替代地補償相結合的方式。從中國目前各地的實際做法來看，留地補償是一種非常受歡迎的補償安置方式。因此，中國應當確立多元化的征地補償安置方式。
4．扭轉觀念，把失地補償制度與社會保障制度相分離 針對農民失地後生活沒有保障，工作很難落實的現狀，不少學者提出建立失地農民基本生活保障制度並逐步與城鎮社會保障並軌是失地農民問題的最終解決之道，並提出從征地出讓收益金中提取部分資金作為征地調節資金，用於失地農民的社會保障。
[18]從形式上看，這種思路似乎是在解決農民的國民待遇問題，把農民也納入社會保障體系。事實上，農民和城市人一樣，都應當享受同等的待遇和保護，無論是失地農民，還是其他的農民，其都應當享受社會建立的保障制度，而不能拿農民的土地補償金建立所謂的社會保障制度。因此，必須扭轉觀念，逐步建立農村的社會保障制度，實現征地補償和社會保障制度的分離。 依據《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝該耕地被徵收前三年平均年產值×補償倍數。
根據地方是否制定了統一年產值標准，土地補償費的計算公式有以下兩種情形：
1.在制定統一年產值標準的情況下，土地補償費的計算方式 依據國務院 《關於深化改革嚴格土地管理的決定》以及國土資源部 《關於開展制訂征地統一年產值標准和征地區片綜合地價工作的通知》等文件的規定，所謂征地統一年產值標準是在一定區域范圍內 （以市、縣行政區域為主），綜合考慮被徵收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。省、自治區、直轄市人民政府要制訂並公布各市縣征地的統一年產值標准，征地補償做到同地同價，統一年產值標准應設定基準時點，一般3～5年調整一次。因此，如果被征地所在市、縣已有徵地統一年產值，那麼結合《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝被征耕地面積×該耕地每單位面積統一年產值標准×補償倍數
2.在沒有制定統一年產值標準的情況下，土地補償費的計算 地方實踐中通常根據統計年報表計算出征地前三年該耕地的平均年產量(也可以採取由地方政府根據統計年產量，分區域定出年產量)乘以平均農作物價格得出該耕地被征前三年平均年產值。其中農作物價格在調查市場價格和國家牌價(包括征購價和超購價)的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。而且耕地的年產量也應當包括各類作物的主、副產品的產量。即在沒有制定統一年產值標準的情況下，結合《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝該耕地前三年平均年產量(包括副產品)×平均農作物價格×補償倍數。
❾ 洛陽哪裡有出售復式小戶型的樓盤，面積在40-60㎡左右的那種，能按揭產權年限高。
1、住宅的土地使用權年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。
2、房改房的產權回土地使用答年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋為准。
3、經濟適用房的使用年限為50年。房地產公司買地的時間開始的,購房合同上會寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購買房屋的時間是2006年，那麼您的土地使用權只有61年,但你擁有永久房產權, 到2067年你只要補交土地出讓金,就能繼續居住下去,因為在我國土地是不允許私有化的.土地所有權始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權。二、房屋產權期限
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地70年;
(二)工業用地50年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地40年;
(五)綜合或者其他用地50年。