土地管理轉讓

A. 土地轉讓。可以隨便轉讓他人嗎

不可以隨便轉讓的，需要上報相關部門，因為土地屬於國有或者私有，如果是私有的土地買賣也要上報一下的。
一、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。
二、應實際了解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應了解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批准權的省人民政府批准，並補交地價款。出讓土地並非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。
三集體土地使用權不得轉讓;除《土地管理法》規定的「符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼並等情形致土地使用權依法轉移」以及這類企業的用土地房產抵押後被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意出售或贈與他人。有的未經政府批准擅自將集體土地使用權與他人調換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
四、應了解土地使用權的用途。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規定「未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓」。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那麼該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。
五、應了解土地使用權的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
六、應了解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容。因為即使最後的土地受讓人是否願意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經過多次轉讓後仍完完全全地轉移其最後的受讓人。《條例》規定：」土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移」。因此，最後的土地受讓人應了解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。
七、應了解土地的建設規劃和設計的要點。包括土地的用途、建築密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據城市建設規劃，各地塊的用地功能、建築密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規劃和設計要點決定了土地的利用率、開發建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產開發項目的成本風險和投資回報。
八、應了解土地的轉讓年限。《條例》規定「土地使用權通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限」。因此，受讓人應當明確轉讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據實際土地使用情況確定其土地使用權的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。
九、應弄清土地使用權是否有禁止性和限制性。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：下列房地產不得轉讓：「(一)以出讓方式取得土地使用權的不符合本法第三十八條規定條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、法規規定了禁止轉讓的其他情形。十、因國家的公共建設需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權證書，政府應及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉讓。對於有共有使用權，在辦理土地轉讓變更登記過程中，土管人員應深入現場調查，徵得共有權人的同意並出具書面證件，不能隨意給其辦理轉讓手續。
註：土地使用權轉讓在了解以上幾個問題的同時，還應當辦理過戶登記手續。轉讓土地使用權轉讓方與受讓方協商一致並簽字蓋章確認後，只能說明轉讓行為的完成。而轉讓協議或合同經有權機關審查符合轉讓條件並依法履行審批手續只是說明轉讓行為生效。只有轉讓雙方辦理土地權屬登記，才說明轉讓的財產的權利已經發生轉移並合法有效。

B. 土地轉讓要辦什麼手續

一般的土地轉讓需要辦理的手續及流程有：

第一步、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

第二步、審查。接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。

第三步、現場勘察。現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。

第四步、地價評估，並提供報告書。審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。

第五步、填寫轉讓審批表。認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。

第六步、審批。審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。

第七步、交納有關稅費

第八步、登記編號。審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。

第九步、土地使用權變更登記

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用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。需報材料：

（一）轉讓方提供

1、原土地證或土地證明函原、復印件；
2、原土地出讓合同復印件；
3、上交稅務局土地增值稅證明復印件；
4、提供土地評估報告；
5、規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。

（二）受讓方提供

1、項目批復原、復印件；
2、企業法人營業執照（副本）及法人代表人身份證復印件；
3、上交財政局契稅證明復印件。

（三）轉讓雙方提供

1、土地轉讓申請書原件；
2、經公證的《國有土地使用權轉讓合同》 原件（4份）。

（以上資料規格為B5紙，一式2份。）

C. 土地使用權可以永久轉讓嗎

村土地不可以永久性轉讓。根據《農村土地承包法》規定，土地承包經營權可以採取出租、轉包、互換和轉讓等方式流轉，但土地的流轉期限不能超過土地承包期的剩餘年限。

土地轉讓需要注意以下幾項：

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。

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國有土地使用權如何轉讓：

1、作價出資(入股)

是國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。目前，採用此方式的主要是在境外上市的股份制企業。

2、授權經營

國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價後，授權給經國務院批准設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。

3、轉讓

是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

4、出租

是土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

5、劃撥

是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

6、出讓

即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權，在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

7、租賃

是國家作為土地所有者將土地使用權，出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門，簽訂一年期的土地使用租賃合同，並支付租金的行為。

參考資料來源：網路-土地使用權

D. 土地出讓和轉讓的區別

1 主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2 行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。

3 轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4 交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

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國土資源部職責

中華人民共和國國土資源部負責土地資源 、礦產資源、海洋資源等自然資源的規劃、管理、保護與合理利用。在國務院機構改革方案中，國務院機構被分為四類：宏觀調控部門，專業經濟管理部門，教育科技文化、社會保障和資源管理部門，國家政務部門。國土資源部放在教育科技文化、社會保障和資源管理部門一類中，與教育科技文化、社會保障一起作為國民經濟發展的基礎保障部門，是我國經濟發展的後勁所在。這充分突出了國土資源在國民經濟中基礎地位。

國土資源部將依照《中華人民共和國礦產資源法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國海洋法》、《中華人民共和國測繪法》等法律及法規，依法行政。並按照精簡、統一、效能的原則，調整組織機構，把部政府職能切實轉變到宏觀調控、社會管理和公共服務方面來，完善我國的社會主義市場經濟體制，建立符合我國市場經濟要求的資源管理機制。

參考資料網路-土地使用權出讓網路-土地使用權轉讓

E. 拍賣土地可以合法轉讓嗎如果可以，需要什麼程序

拍賣土地使用權可以合法轉讓。
土地轉讓應是土地使用權買賣。有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納。法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。
土地使用權可以依法進行買賣、轉讓，但土地所有權不得買賣。在農村土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
「土地承包經營權流轉」，指的就是在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，原承包方依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
《農村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。其他方式主要指入股。

F. 《土地管理法》對土地使用權可否轉讓的規定

根據《土地管理法》第七十三條、第七十六條、第八十條等條款的規定，主版要有以下幾種土地違法權情形： （一）違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款。 （二）未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地。 （三）違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用地土地上新建的建設物和其他設施，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款。 （四）依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。