非法轉讓土地案例分析

『壹』 什麼是非法轉讓土地案件

非法轉讓土地案件 指土地所有權或者使用權人非法將土地所有權或使用權完全地或部分地轉移給他人的案件。

『貳』 非法轉讓土地使用權的相關案例

但還要注意一些情況，如以下案例：
被告人付某系某農村村民。其想購買其本村集體所有專使用的水面土地用於屬建房，便找到本村二位村小組長談，二位村小組長告訴她賣地一事必須要經全村村民同意，全村村民同意賣，他們也沒意見。於是付某便多次召集該村村民在村小組長家裡開會商議此事。在其的主持各鼓動下，在該村村民大會上，被告人付某之子等四人與該村小組簽訂了以每畝4萬元人民幣的價格轉讓該村集體所有、使用的30畝水面土地（由於其子是本村村民，以後有很多事情還要他出面解決，所以四個買家內部約定是付某之子花25萬元買得13畝土地，其它三買家花95萬買17畝地。），各戶村民代表及二位村小組長均在轉讓合同上簽了字。
事後，該村村民不顧政府及土管部門阻止，擅自將非法轉讓土地款120萬元全部分掉。被告人付某分得非法轉讓土地款15000元人民幣。（本案例不屬於非法轉讓土地使用權）

『叄』 非法轉讓土地行為的證據審查和分析是什麼

□椒江某市房地產開發公司將市區H街兩邊60戶居民住房收購，用於商品房開發。被收購的60戶居民房屋均有國有土地使用證和房屋產權所有證。開發公司於1995年6月到房產管理部門辦理了60戶居民的房產過戶手續。1995年10月，開發公司將60戶居民的房屋拆除並興建商品房。商品房於1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆遷的60戶居民各分得一套住房。該開發行為涉嫌非法轉讓土地。
一、取證
根據案情所提供的線索，我們在具體處理該案時，應收集哪些證據呢?（1）從開發公司用於商品房開發的土地來源著手，對H街60戶居民的土地使用權、房屋產權取證。包括土地使用權登記，房屋產權登記，土地、房屋權屬證件，被收購房屋的居民的詢問筆錄。
（2）土地利用總體規劃確定該地的用途（假設此時土地利用總體規劃已通過審批）。
（3）開發公司與60戶居民房屋收購的協議（合同），收付款憑據。
（4）根據上述證據統計出被收購房屋的佔地面積，總的收購價格。
（5）開發公司興建商品房的事實經過。
（6）開發公司出售、出租房屋的全部對象及出售、出租協議和資金收付憑據。
（7）實地勘測開發公司商品房的佔地面積，收集現場物證、書證資料。
（8）開發公司商品房的土地使用權、房屋產權的登記情況。
（9）開發公司出售、出租房屋的手續情況。
（10）其他需要收集的證據。
二、證據的審查與案件分析
假設上述10個方面的證據均能如願收集齊全。
經審查核實，證據與證據之間能相互印證，並能證明下列事實情況：
（1）60戶居民轉讓房屋土地給開發公司，辦理了房屋產權過戶登記手續，但未辦理國有土地使用權轉讓手續（劃撥土地使用權轉讓）。
（2）開發公司商品房未辦理房屋產權登記手續，亦未辦理土地使用權手續。
（3）開發公司轉讓、出售的房屋均未辦理土地使用權轉讓、出租手續，部分買房的個人和單位辦理了房屋產權登記手續。
（4）開發公司商品房的佔地面積和建築面積，各買主的姓名、單位、地址及所買房屋的面積、成交金額，承租戶的單位、負責人及租用房屋的面積、租金均已核實。
那麼，可作如下分析：
可以初步認定本案性質為非法轉讓、出租劃撥土地使用權。
本案的違法主體可以作如下認定：60戶居民和開發公司作為非法轉讓劃撥土地使用權的雙方當事人；開發公司作為非法轉讓、出租劃撥土地使用權的當事人。需要說明的是，60戶居民將劃撥土地使用權非法轉讓給開發公司後，因未依法辦理土地使用權轉讓手續，其劃撥土地使用權的性質未改變，故開發公司轉讓、出租的也是劃撥土地使用權。
根據上述分析，本案可依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條予以處理。
假設本案無法收集確鑿證據證明非法轉讓、出租土地使用權的事實。
從取證部分我們可以看到，需要收集的證據有許多，並不是所有證據都可以收集得到。問題在於我們無法收集非法轉讓、出租劃撥土地使用權的具體證據，而對於60戶居民擁有其房屋的國有土地使用權，取證是很容易的。因為，土地使用證是由土地行政主管部門承辦有關手續的，地籍登記、土地證編號、存根等一查便知。開發公司先行辦理了60戶居民的房屋過戶手續，按《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，開發公司應憑房產證到土地部門辦理土地使用證，即依法取得土地使用權。但開發公司並未依法辦理土地使用證，即未依法取得土地使用權，就拆舊屋建新房。那麼，我們可作如下分析：
開發公司收購的60戶居民的房屋辦理了合法的過戶手續，擁有60戶房屋產權，但這些房屋已不存在（被拆除）；
開發公司已在原60戶居民的房屋地基上新建了商品房；
開發公司新建的商品房所佔用的土地未獲依法批准。
分析結果：開發公司新建的商品房系違法佔地，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條第一款處理。處理的結果：沒收在符合土地利用總體規劃而非法佔用的土地上新建的建築物（商品房），並處罰款。這樣處理本案，簡單，取證容易。但是，本案已發生的違法行為是否都作了處理呢?60戶居民非法轉讓土地使用權的行為，開發公司非法轉讓、出租土地使用權的行為，從形式上來看，均未予以處罰。而實際上的效果又怎樣呢?如果開發公司新建的商品房作沒收處理，則60戶居民、所有購房的單位和個人就沒有房屋所有權，先前的買房、拆遷還建均不能成立。從法律上解決這個問題的途徑就是這些買主和拆遷戶起訴開發公司，由開發公司承擔他們的經濟損失和解決60戶居民的住房問題。開發公司還要受到罰款的處罰。這樣的效果，從實質上來看，比按非法轉讓、出租土地使用權更為嚴厲。
假設本案有證據證明，可以認定非法轉讓、出租土地使用權的事實。
（1）60戶居民非法轉讓土地使用權（含開發公司）。
（2）開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人，但無法確定非法所得的具體金額。
那麼，我們可以根據原國家土地管理局《對按土地估價方法認定非法所得的請示的批復》（國土批〔1996〕31號），按土地估價方法確定非法所得並予以處罰。
假設本案有證據證明，在60戶居民、開發公司、購房的單位和個人之間存在著土地使用權轉讓、出租的事實，但認定其非法轉讓、出租土地使用權的證據不足。
出現這種假設，我們還可以根據地方性法規（以湖北省的地方法規為例）的規定對本案進行處理。
《湖北省實施（城市房地產管理法）辦法》第四十條規定：「違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，並處以房地產評估價格5%的罰款。」
《湖北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第五十七條規定：「出讓、轉讓、出租、抵押土地使用權過程中，當事人不履行登記手續的，其所訂合同無效，根據情節輕重，處以每平方米二至五元的罰款。」
關於本案的定性和處理，我們探討了4種方案，4種方案的選擇基於收集得到的證據所能認定的事實。如果僅有法律條文的處罰條款，沒有確鑿的證據認定違法事實，不能對案件作出處理。實際上，本案發生的違法行為有兩種形式，一種是非法轉讓、出租土地使用權（以轉讓、出租房屋的形式），60戶居民非法轉讓土地使用權給開發公司，開發公司非法轉讓、出租土地使用權給有關單位和個人；一種是開發公司違法佔地建商品房。根據《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條的規定，違法行為在兩年內未被發現的，不再給予行政處罰，這一規定要求我們及時查處土地違法案件。若本案的違法行為在兩年前已經發生，根據最高人民法院〔1997〕法行字第26號函的解釋，非法佔地行為在未恢復原狀之前，應視為持續狀態，追訴時效就從違法行為終了之日起計算，仍可依法追究。《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規定，對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。對這一規定，我們在承辦案件時，要引起注意。

『肆』 非法轉讓土地對買方如何處罰

非法轉讓土地對買方的處罰只需退回所佔用的土地即可，否則會以非法佔有土地進行處罰。

根據《中華人民共和國土地管理法》：

第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；

對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；

可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《刑法》第二百二十八條：以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;

情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

(4)非法轉讓土地案例分析擴展閱讀

案例：一村小組非法轉讓土地被罰五萬，組長獲刑半年！

在王某擔任金溪縣某村小組組長期間，周某等人先後找到王某提出要以轉讓、出租等名義購買村小組集體土地用於建房。

經王某同意，並由其負責召集村小組村民開會討論通過後，該村小組在未經依法獲得批準的情況下，擅自與米某、周某、吳某簽訂《土地出讓協議》，

與葉某簽訂《土地出租協議》，與黃某、周某簽訂《土地出租協議》，與王某簽訂《山地轉讓協議》，將本村集體土地使用權共計27.26畝進行了非法轉讓，期限均為70年，村小組收取了上述購買土地使用權人員的相關費用，共計76.77萬元。

村小組將收到的土地轉讓款用於了建設村活動中心、水泥路。周某、揭某、周某、王某等人在與村小組簽訂好協議之後，陸續在各自轉讓協議范圍的土地上建設了二層至三層的房屋。

法院審理後認為，被告金溪縣某村小組及被告人王某以牟利為目的，違反土地管理法規非法將27.26畝土地使用權進行轉讓，非法獲利76.77萬元，情節嚴重，犯罪事實清楚，證據確實充分，其行為已構成非法轉讓土地罪。

案發後，被告人王某能交待自己的犯罪事實，有坦白情節，依法可從輕處罰。遂依法作出以上判決。

『伍』 非法轉讓土地行為的形式有哪幾種

非法轉讓土地復行為的制主要形式有：
（1）買賣土地。
（2）以轉讓地上建築物、附著物為名非法轉讓土地。
（3）以物換地。
（4）以聯營、合建等形式非法轉讓土地。
（5）以入股的方式非法轉讓土地。
（6）以買賣房屋、商品房、寫字樓為名買賣土地。
（7）以贈與方式非法轉讓土地。
（8）非法出租土地或出租房屋為名非法出租土地。
（9）非法抵押土地。

『陸』 這樁簡單的土地違法案，為啥作出兩份處罰決定——對兩件同一當事人案例的評析

□蔣中暉

閱讀提示：1998年村民王劉夫婦非法佔地建房，2003年在非法佔地住房前繼續擅自佔用耕地建院牆。一樁看似簡單的土地違法案，因時效條件不同，必須做兩份《處罰決定書》處罰同一當事人。這樣不僅可以使國土資源局在未來行政復議與訴訟中處於不敗之地，也使當事人對不同時限非法佔地有兩次復議和訴訟的權利。

［案情］

江蘇省邳州市某村村民王劉夫婦，1998年在未經相關管理機關批準的情況下，佔用本村集體耕地63平方米建設住房。2003年年初在未經批準的情況下，王劉夫婦在其前述非法佔地住房前繼續擅自佔用集體耕地144.4平方米圍建院牆。

經研究決定，邳州市國土資源局於2006年9月29日作出了邳國土資監（2003）10號、11號《土地違法案件行政處罰決定書》，分別責令王劉夫婦自接到決定書之日起十五日內自行拆除1998年非法佔地建設房屋，恢復土地原狀，退出非法佔用土地；自接到決定書十五日內自行拆除2003年非法佔地建設的住宅院牆。

在法定期限內，當事人王劉夫婦對兩份處罰決定既未提出行政復議又不起訴，也未自覺履行。邳州市國土資源局2004年2月14日依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十六條、原《中華人民共和國土地管理法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八十三條之規定依法申請邳州市人民法院強制執行。邳州市人民法院經合議庭審查後做了兩份《行政裁定書》發送邳州市國土資源局裁定準予強制執行。

［分析］

該案情看似簡單，實則不易辦理。爭議焦點在於對案件時效條件的認定。

從表面上來看，自1998年發生時起至2003年時止，一直是王劉夫婦二人延續其未經批准非法佔地案件。但其中實則有兩個法律時間界限，一是時限在1999年1月1日前的原《中華人民共和國土地管理法》，二是在1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》。法律時限不同處罰的法律依據也會不同。原《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款規定「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地」，第三十八條第一款規定「農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地，使用耕地的，經鄉級人民政府審核後，報縣級人民政府批准；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准」，第四十五條規定「農村居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋」。現行《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款雖然規定「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓」。但關於農宅用地具體違反條款及法律責任條款已改為「第六十二條」、「第七十七條」，規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定（辦理農用地轉用）審批手續」，「農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋」。

此外（1997）法行字第26號《最高人民法院函》對案件的時效條件認定也同樣非常重要，一是王劉夫婦非法佔地所建住房仍處於繼續狀態，但其所建院牆則是時隔五年後再次非法佔地行為，不能視為一次性連續非法佔地。原法法律責任中第四十五條規定可以拆除或沒收，新法第七十七條則規定只能拆除。根據施用法律從舊從輕原則，必須按照兩件土地違法案件辦理，即作兩份《處罰決定書》處罰同一當事人。這樣不僅保障了邳州市國土資源局能夠依法行政，在未來的行政復議與訴訟中立於不敗之地，同時也保障了當事人王劉夫婦對不同時限的非法佔地有兩次復議和訴訟權利。

『柒』 如何理解非法轉讓土地使用權的非法牟利

非法轉讓土地來使用權是違反自土地管理法律、法規的行為，因此獲利的稱為非法牟利。
根據《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。