萬畝草地轉讓

① 請問邵陽縣的土地流轉的政策是什麼樣子的

湖南省邵陽縣農村土地流轉情況調查報告

根據湖南省邵陽市政協《關於開展「加快我市土地流轉 促進農村經濟發展」調研活動的通知》精神，邵陽縣精心組織了農村土地流轉調查。下面系本人主筆的調研情況報告：

一、農村土地流轉的時代背景

黨的十一屆三中全會以來，黨和國家將家庭聯產承包責任製做為黨在農村的基本土地制度。三十年的實踐表明，家庭聯產承包責任制這一雙層經營體制，極大地解放了農村生產力，調動了農民生產的積極性和主動性，促進了農業的發展。但是，隨著改革開發不斷深入和經濟社會的進一步發展，土地承包雙層經營體制的時代局限性逐步顯現出來，而今，已成為制約農村經濟社會發展的一道障礙。一是制約了傳統農業向現代化農業的跨越，家庭承包經營，仍然是一家一戶，小而全的傳統農業，與專業化、分工明晰的現代化農業存在著質的差別。二是制約著農村市場經濟體制建設。市場經濟內在規律要求生產資源應由市場起基礎主導性配置作用，優化農業生產經營資源配置，實現利潤最大化，而目前的土地政策，恰恰相反，窒息了市場配置資源的功能。三是制約了集約化經營，是取得規模效益的主要障礙。四是制約了產業結構調整，是農業區域特色產業發展的主要障礙。

由於存在以上農村土地制度的缺陷，近幾年來，在經濟社會內在發展規律的作用下，農村土地流轉順理成章地產生了。

二、我縣農村土地流轉現狀

我縣屬典型的丘陵地區，全縣23個鄉鎮場，646個行政村，22.94萬農戶，84.36萬農業人口，51.63萬個勞動力，集體所有農用地總面積197.91萬畝，其中耕地68.63萬畝，園地5.14萬畝，林地95.37萬畝，草地12.89萬畝，水面6.95萬畝，其他8.93萬畝，人均耕地0.75萬畝，人多地少矛盾突出。全縣共有家庭承包戶22.84萬戶，承包經營耕地58.42萬畝。近幾年來，隨著政府引導，鼓勵農村土地承包經營權流轉政策措施的落實，我縣農村土地流轉得到了較快的發展，呈現出六個方面的特徵。

一是農村土地流轉具備一定規模。據調查統計，目前全縣農村土地流轉面積達13.2萬畝，其中耕地11.2萬畝，林地1.8萬畝，水面0.2萬畝，耕地流轉面積占承包經營耕地面積的19%。參與流轉的承包戶達3.65萬余戶，占家庭承包戶的16%，農村土地流轉速度和規模遠高於全省平均水平。

二是流轉形式呈多樣化。在我縣的農村土地流轉方式中，轉包、出租、入股、轉讓、互換及其他方式流轉都有，在流轉的13.2萬畝土地中，轉包、出租、入股、互換、其他及轉讓等流轉形式，流轉面積分別為5.27萬畝、4.02萬畝、1.98萬畝、1.04萬畝、0.48萬畝和0.41萬畝，分別占流轉總面積的40%、30%、15%、8%、4%、3%，土地流轉形式多種多樣，尤其是在土地流轉實踐中，出現了創新的可喜形式。我縣種子公司下崗職工李建民，在谷洲鎮鳥山村創建了「谷洲鎮鳥山村稻田託管中心」，對農戶流轉土地實行「全托」和「半托」兩種形式。「全托」，即中心與農戶簽訂協議，農戶將責任田交中心管理經營，中心按每畝每年300斤稻穀或280元的託管費付給農戶，託管期5年。「半托」，即中心與農戶簽訂代耕代收代防病蟲協議，託管期為一年，收益歸農戶，中心向農戶收取270元/畝的費用。今年，該中心共託管稻田1230畝，入托農戶達497戶，其中全托農戶325戶，面積805畝，半托農戶172戶，面積425畝。

三是土地流轉主體發生了裂變。就我縣目前土地流轉現狀來看，土地流轉突破了親戚、家庭、鄉、村、組等局限，專業大戶、專業合作經濟組織、農業龍頭企業和工商企業、農業技術服務部門等逐漸成為推動農村土地流轉的重要力量，跨區域、跨行業流轉趨勢不斷增強。如邵陽市兩家企業在谷洲鎮流轉土地2750畝搞優質稻和大棚西瓜生產經營等。

四是適度規模經營具有較強的發展動力。近幾年來，由於農村勞動力大量向城鎮和非農產業轉移，農村土地拋荒現象日趨嚴重，這種狀況，一方面浪費了農業生產資源，另一方面為農村土地集中流轉，實現適度規模經營創造了條件，全縣現經營土地在100畝以上的有1萬余個實體，涉及346戶，經營土地面積2.42萬畝，占流轉總面積的18%，其中1000畝以上的有4家，分別為蔡橋鄉油茶專業合作社，經營土地3800畝，蔡橋鄉黃桃專業合作社經營土地2880畝，邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社2600畝，谷洲鎮鳥山村稻田託管中心1230畝，集約化經營規模在不斷提高，規模效益逐漸顯現。

五是土地流轉產業化趨向明顯。近幾年來，受我縣烤煙、優質稻、油茶、優質水果和蔬菜等農業產業政策的推動，農村土地流轉明顯趨向於產業化規模經營。如蔡橋鄉黃桃專業合作社的黃桃水果、蔡橋鄉油茶專業合作社的油茶、邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社的優質水稻、谷洲鎮鳥山村稻田託管中心的優質稻、谷洲鎮邵陽市華豐花果研發有限公司150畝的大棚西瓜，谷洲鎮覃雪平120畝的大棚蔬菜、白倉鎮楊愛林等400畝烤煙和200畝雜交稻制種等，都實現了集中連片，產業化經營，成為我縣農業標志性產業。

六是逐步形成多種流轉模式。就我縣的土地流轉現狀來看，土地流轉逐步建立了五種模式。①返鄉精英創業型。去年受世界金融危機的影響，大量農民工返鄉，其中一些精英開始將目光轉向故鄉的土地。白倉鎮大旺村返鄉農民工楊愛林、何長庚、蔣小蘭就是他們的代表，三人合夥流轉土地600畝，投資90萬元，種植烤煙和雜交制種，每年能獲純利30多萬元。②科農結合型。農業科研單位直接參與土地流轉辦實體，是我縣農村土地流轉的一個景點，邵陽市華豐花果研發有限公司在我縣谷洲鎮東廟村成片流轉土地150畝，種植大棚西瓜，該種西瓜屬再生瓜類，每年能重復出產四次，是目前瓜果中科技含量最高產品。③企農結合型。農產品加工和銷售企業直接參與土地流轉，建立生產基地，也是我縣土地流轉一大特點。邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社就是一家農產品加工銷售企業，今年，該企業在我縣谷洲鎮鳥山、清水、小江、式南居委會等4個村流轉土地2600畝，建立優質稻生產「車間」，實現了種加銷一條龍綜合經營目標。④股份合作型。以土地作為股份，組建專業合作社，這種模式是新時期破解農村土地制度缺限的有效經營模式。我縣蔡橋鄉福林村，充分利用自身資源優勢，成立了福林村黃桃專業合作社和油茶專業合作社，讓農戶以自己的土地作為股份，直接入股，兩個合作社共流轉土地6680畝。⑤大戶承包型。在我縣的土地流轉中，大戶承包經營也是一大特徵，縣種子公司下崗職工李建民的稻田託管中心，谷洲東廟村覃雪平的大棚蔬菜，白倉鎮井陽村的李家和、周玉民、莫小林，高塘村的何玉民等一批農業生產經營大戶，成為農村土地流轉的有生力量。

我縣農村土地流轉能形成一定的規模，以較快的速度發展，主要得益於以下四個方面：

一是領導重視。早在去年的縣委經濟工作會議上，縣委、縣政府就將農村土地流轉做為當年和今後一段時期的重要工作進行部署安排。隨後，縣政府趙縣長又指示農辦和經管局搞好土地流轉試點工作。在2008年至2009年的農村工作會議上又做了強調和部署。今年縣政協七屆三次全會期間，農村土地流轉做為重點協商發言。形成了各級領導重視，齊心協力推動該項工作的良好氛圍。

二是各級領導帶頭辦點示範。2008年4～5月，縣政府分管農村工作領導李紅平縣長牽頭組織在谷洲鎮鳥山村開展土地流轉試點工作，經過兩個月時間，成功流轉耕地680畝，樹立了縣種子公司下崗職工承受380畝進行規模經營的典型，並在2009年全縣農村工作會議上做了推介，起到了很好的示範效果。今年以來，全縣各鄉鎮主要領導也在本鄉鎮內帶頭辦點示範、白倉鎮書記鎮長親自辦點，積極引導土地流轉，書記在新民村辦點，流轉土地300多畝種植烤煙，鎮長在千秋村流轉土地400多畝種植發展烤煙產業。

三是產業帶動。近幾年來，縣委、縣政府制定了農業產業戰略，著重打造優質稻、烤煙、油茶、生豬等四大產業，並制定一系列政策和配套措施，受產業政策驅動，一批產業規模經營涌現出來，從而帶動了土地流轉的發展。

四是發揮各級組織和職能部門的作用，最大限度地搞好服務。土地流轉涉及到千家萬戶，工作十分復雜，尤其是垮區域流轉和集中連片開發，常常遇到各種各樣的矛盾和問題，目前，在土地流轉市場機制尚不健全的情況下，就只能依靠鄉村集體組織和有關職能部門來進行協調，解決流轉雙方的一些矛盾和問題。邵陽市谷豐糧食產業化農民專業合作社在谷洲鎮四個村流轉土地2600畝，主要依靠四個村黨組織出面做工作，協調雙方的利益，才得以順利實現。

三、存在的主要問題

從我縣農村土地流轉的實踐來看，土地流轉存在著以下幾個方面的問題：

1、農村土地流轉市場尚處於欠發達階段。目前，土地流轉正處於初始發育階段，尚未形成作為啟動土地流轉的市場中介和金融工具，作為調節和控制土地流轉的市場杠桿——地祖和地價也未呈現出來，在這種情況下，土地流轉的組織選擇只有兩種，即以農戶為主體的自發流轉和以鄉村為主體組織的被動流轉，農村土地流轉渠道不暢，缺乏強勁內在動力。

2、流轉主體對土地產權存在著模糊認識。現行土地流轉是建立在家庭承包基礎上，土地的所有權、承包經營權、使用權、收益權和處置權等相互分離，尤其是承包人被賦予了經營權物權性質。但許多承包戶對此認識不清，將承包地與承包權混為一體，以為流轉了承包地就喪失了承包經營權，因而寧可荒蕪土地，也不願將土地流轉出去，這一模糊認識，障礙了土地流轉快速發展。

3、法律、法規不健全，流轉不規范。就目前土地流轉來看，土地流轉行為基本上為承包戶自發行為和鄉村組織流轉，全縣尚沒有形成系統的土地流轉管理機構和規章制度，操作規程，從立法層面來看，《中華人民共和國農村土地承包法》也只是對土地流轉做了原則性的規定，國家和地方並未制定詳細的法律法規，因而土地流轉尚處於無章可循階段，流轉極不規范。

4、服務功能乏力。目前，農業生產的組織形式基本上未擺脫一家一戶自給自足的傳統模式，現代農業和規模經營所需的分工和專業化生產的發育嚴重滯後，土地翻耕、播種、灌溉、收割、病蟲防治、銷售、土地價格評估、流轉信息網路等服務體系基本上處於待開發階段，這在客觀上制約了土地流轉的發展。

5、惡劣的生產經營環境。一是自然條件差。我縣處於南方丘陵地帶，耕地犬牙交錯，大部分耕地呈梯形分布，耕種、管理、灌溉很不便利，生產經營成本較高，比較利潤低；二是農業基礎薄弱，缺乏發展後勁，這些因素客觀上降低了土地在流轉過程中的價值，提高了土地的交易成本，成為土地自由流轉和規模經營的障礙。

6、法制空白，造成集體建設用地流轉混亂。一是農村規劃滯後制約了農村建設的發展。農村集體建設用地出現混亂狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策，目前沒有申報和辦理集體建設用地流轉的制度規定；三是不完全的市場化，造成部分土地資源收益流失。受利益驅使，相當一部分人擅自交易土地，造成土地所有者的土地收益流轉到了土地使用者手裡。

四、加快農村土地流轉的對策

中共十七屆三中全會作出的《關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》，在農村土地承包和土地流轉管理使用等方面，提出了一些重大的突破性政策措施，為推動這些政策措施的落實，加快土地流轉，提出以下幾點對策：

1、深入宣傳，明確土地產權內涵。從調查的情況來看，許多農民對土地產權界定和土地流轉方式認識模糊，要麼將所有權與承包經營權混為一談，要麼將承包經營權與土地流轉混為一談，要麼將調換流轉混為土地所有權和承包經營權的調換等等。鑒於此，各級政府應深入持久地開展政策宣傳，採取多種途徑和方式，有針對性的開展《中華人民共和國農村土地承包法》等法規政策宣傳，尤其要使農民明白，土地產權是由所有權、承包經營權、使用權、收益權和處置權等既獨立又相互聯系的多種權益組成，土地承包經營權具有物權性質，土地流轉就是承包經營權流轉，消除模糊認識，逐步樹立起土地流轉意識和觀念。

2、積極引導、典型推動。土地流轉和規模經營是市場機製作用的必然結果，這就要求必須堅持市場化運作，而各級政府應充分發揮引導和指導等職能。從土地流轉和規模經營的現狀來看，要有序推進土地流轉，發展規模經營，培植典型推動。各鄉鎮主要領導要積極帶頭辦點，培植典型，並積極總結推介，推動本地土地流轉的發展。

3、著力扶持，優化環境。推進農村土地承包經營權流轉和發展規模經營制約因素多，工作難度大，各級政府應制訂相應的政策措施加以扶持。一是加大財政扶持力度。財政預算中，每年都要安排一定額度的專項扶持資金，用於鼓勵土地流轉，培育規模經營主體，建設流轉中介服務組織。二是實行信貸支持和用地優惠。農村信用社要加強對規模經營主體的信貸支持，把規模經營主體作為信貸支農重點。對規模經營主體因生產需要建造簡易倉庫，曬場等臨時性用地，應視作農業生產用地。三是加大對農業基礎設施建設投入力度。要加大土地整理、標准農田和特色農業產業基地、水利建設力度，增加對農業基礎設施建設的投入，對已形成的規模經營的地方，有關部門要優先立項。四是逐步建立農村土地融資機制。根據土地承包經營權「佔有」權能，重點推動以土地承包經營權入股為主的土地流轉形式，通過貨幣量化體現承包經營權的價值，農業生產經營機構和企業，可以以土地和林木資源作為抵押物，向金融機構和社會開展融資，逐步建立農村土地融資機制。五是進一步加大城鄉一體化建設力度，讓更多的社會公共產品覆蓋農村，在完善農村醫療保險，最低生活保障和農業災害保險的基礎上，積極開展農民生活養老保障體系建設，將農民生活養老保障徹底從土地承包經營權中剝離出來。

4、科學選擇流轉組織形式，推進規模化流轉。鑒於流轉組織的職能和性質，流轉組織必須是企業化的獨立於行政企事業單位之外的法人。依據市場發育是一個過程這一客觀規律，對土地流轉組織的選擇可採取分層次、分階段處理。在現階段和今後一段時期，產權明晰、利益共享、風險共擔、操作簡便的土地股份合作制是一種較好的流轉組織形式，如農工合作、農科合作、農商合作、農農合作等股份合作形式，是推進土地流轉和發展規模經營的有效模式。要鼓勵專業大戶、農業龍頭企業、農民專業合作組織通過土地流轉建立農產品生產基地，開展規模經營。經過一段時期後，再逐步建立起土地流轉市場，發展土地流轉交易所等，進入土地流轉高級階段。

5、加強規范管理，依法有序流轉。一是要嚴格按照依法、自願、有償的原則開展土地流轉。二是依法處理集中連片開發、實行規模經營中的矛盾，對不願流轉的農戶，要深入細致地做好工作，在不影響其承包權益的前提下，通過地塊調換等辦法解決，不得強制流轉。規模經營，涉及的農戶多，各種矛盾錯綜復雜，我縣在谷洲鎮鳥山村試點過程中就有深刻的體會，為樹立規模經營典型，經過反復細致工作，最終以調換的方式解決了集中連片600畝的矛盾，實踐證明，土地調換是土地流轉和發展規模經營的重要手段。三是要簽訂好由省農業主管部門統一編制的流轉合同，並報發包方和鄉（鎮）經管部門登記、鑒證和備案。四是屬委託流轉的，承包方應按統一文本格式出具委託書。五是要建立健全農村土地承包經營權流轉備案、登記和檔案管理制度。六是要建立健全農村土地流轉信訪制度，積極開展農村土地承包糾紛調解和仲裁，妥善解決農村土地流轉糾紛。七是農村經營管理部門要加強對土地流轉的指導和協調，加強對流轉合同的審查監督，嚴格依法有序流轉。

6、切實加強組織領導，進一步強化服務。一是各級政府要建立土地流轉和發展規模經營的領導班子和工作班子，切實加強領導，堅持常抓不懈。二是要建立健全土地流轉服務組織，各村要建立土地流轉服務站，鄉鎮要建立服務所，縣要建立土地流轉服務中心，充分發揮各級組織的職能。三是要建立農村經營管理和土地承包管理信息化網路，定期向社會發布信息，為土地流轉提供信息平台。四是要進一步加大對農村勞動力非農技能的培訓力度。提高農村勞動力非農就業能力，拓寬就業門路，促進農村勞動力向非農產業轉移，向城鎮轉移，為農村土地承包經營權流轉和規模經營穩定發展創造條件。

二00九年六月十二日

② 林地轉讓

法律分析：林地，是指成片的天然林、次生林和人工林覆蓋的土地;包括用材林、經濟林、薪炭林和防護林等各種林木的成林、幼林和苗圃等所佔用的土地。在我國林權權利人可以是個人，也可以是法人或者其他組織。林地可以依法進行流轉，按照林地的剩餘年限進行，林地承包後，林地的所有權性質不變，歸屬集體經濟組織所有，林地所有權依法不得買賣，林地承包人更不得私自出賣。但承包經營權可以依法繼承或者流轉。簡單的說就是在我國農村的土地是不可以進行買賣的，只可以進行流轉，林地也不例外，林地流轉獲得的是林地的使用權，你可以依法使用林地進行經營活動，林地承包期到期後如果想繼續承包的可以繼續交土地轉讓費並且確定林地轉讓期限，不繼續承包的林地會被收回。

法律依據：《中華人民共和國憲法》 第九條 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有;由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。國家保障自然資源的合理利用，保護珍貴的動物和植物。禁止任何組織或者個人用任何手段侵佔或者破壞自然資源。

《中華人民共和國土地管理法》 第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地，採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿後再延長三十年，草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。國家所有依法用於農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

③ 農村土地永久轉讓協議合法嗎

一、民法典中永久性承包土地協議書有效嗎
土地承包合同約定永久性承包的，不影響土地承包合同效力，但視為承包期限約定不明確，雙方可以補充約定，沒有約定的，按法定最長期限確定承包期限。
《中華人民共和國農村土地承包法》
第二十一條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

不過，不管是給個人還是給家庭，承包方都要承擔下面的義務：
1、維持土地的農業用途，不得用於非農建設;
2、依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害;
3、法律、行政法規規定的其他義務。
另外，在承擔相應的義務的同時，承包方還享有下面的權利：
1、依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品;
2、承包地被依法徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償;
3、法律、行政法規規定的其他權利。

④ 國家土地是怎麼承包的 按畝算，應該怎麼算

平谷萬畝山地土地流轉表決經19日和21日的兩次村民代表大會全體通過——— 11月21日晚上，平谷區大興庄鎮良莊子村21位村民代表在一張抬頭寫有「平谷良莊子村村民代表關於同意『淘金谷』土地流轉的簽名」的協議下方逐一簽上自己的名字，21個紅彤彤的指印赫然紙上。 此前，在媒體的報道下，被冠上「土地流轉第一拍」的平谷黃松峪鄉塔窪村萬畝土地，將公開拍賣轉讓土地承包權，這一消息在十七屆三中全會允許農民以多種形式流轉土地承包權的政策背景下，引起了社會的廣泛關注，也因為土地流轉的相關細則尚未明朗而引起了一些爭議。 昨晚，此次事件的主要當事人、萬畝土地的主要承包人張玉旺透露了「土地流轉第一拍」的最新進展，同時回應了外界的部分疑慮。 21個紅手印是對外界疑慮的回應 「報上說要村民代表大會通過才能轉讓，現在村民代表大會的21個村民代表都舉了手，簽了名，摁了手印，應該沒有問題了吧。」在「土地流轉第一拍」見諸媒體後，張玉旺特別留意外界的反應，收集了有關此事的所有報道。 身為良莊子村村支書的張玉旺說，如果按照《土地承包法》，轉讓土地承包權是屬於承包人的權利，並不需要其他人的同意，「但既然他們說需要村民代表大會通過，我就請全體村民代表表決一下，大家都同意了。」 記者注意到，關於土地流轉的表決進行了兩次，一次是11月19日，有18名代表參加，另一次是11月21日，21名代表全部參加，兩次會議都是全體通過，「第一次有幾個人在外面開出租，沒有趕回來。我想全體通過更有說服力，所以就請全體代表都在的時候再表決一次。」張玉旺說。 萬畝土地承包權的由來 據張玉旺介紹，這萬畝土地離良莊子村約有70餘里，共有3名承包人，他是其中的主要承包人，這些土地主要是荒地。該村的耕地主要在村子周邊，全村500餘人，人均4分地。那麼，是否因為擔任村支書的職務便利，所以才能承包到這萬畝土地，張玉旺對此表示否認。 「1999年承包這塊土地的時候，我還不是村支書。」張玉旺說，在此之前，因為村民焚燒麥秸導致污染空氣，他的村支書職務被免去，當時的鄉政府准備安排他擔任鄉建築公司副經理，他沒有同意，結果就安排他承包這萬畝土地。 「當時因為是山地，都荒著，沒什麼收益，而且附近有『淘金洞』，很多外地人來這里淘金，治安很亂，沒人願意去，只有我去了。」張玉旺說，這就是這萬畝土地承包權的由來，「到2000年後，因為村裡幹部發不出工資，鄉里又把我找回去，村黨支部又選我當村支書。」 去年就開始想轉讓承包權 為什麼沒有按照土地流轉通常的做法，選擇私下協議轉讓，而是高調地通過拍賣的方式轉讓呢？ 「山地離家太遠了，經常得開車買菜送上山去，我也50多歲了，管不動了。兒子在縣城做公務員，也沒興趣接手，所以我就想轉讓出去。」張玉旺說，最開始想要轉讓土地承包權還是在去年的時候，當時也沒有想到要拍賣，而是去聯絡買家談判。 去年，曾經有一位澳門來的林姓生意人和張玉旺接觸，「小夥子是做賭場生意的，出價460萬。」後來，因為各種原因，這次轉讓沒有成功。「我後來也一直在聯系轉讓的事，跟不少人接觸過，但沒有弄成。」 「今年10月份，北京藝海拍賣公司的徐總和搞策劃的趙曉凱來找我，雙方一接觸，就同意了用拍賣的形式。」張玉旺說，曾經有不少人勸他乾脆「偷偷」賣掉算了，這樣也不用被媒體「炮轟」，「如果是雙方協議，人家說多少錢就多少錢了，拍賣就不一樣了，我貪財啊，多賣一塊是一塊。」（大笑） 1000萬的估價中將「上交」承包費152萬元 「1000萬的估價是如何定的？」張玉旺算了這樣一筆賬，「現在山上的農家小院每年收入有20萬，轉讓土地使用權按照50年來算，這樣下來就是1000萬。」 但是，如果拍賣成交，土地承包權轉讓收益裡面屬於集體的收益該怎麼計算呢？張玉旺說，按照當初承包這塊土地的合同，按照承包費的形式一次性付清給村集體的錢，「原來簽了50年的合同，每年承包費是2萬元，後來又延期了將近14年，延期的14年是按每年5萬元計算的，總共需要付給村集體152萬元。」 至於其他的收益，張玉旺認為這是屬於承包人的，「當初是一片荒地，沒有蓋農家院的投入，沒有點子，那塊地還是糞土，有人去經營了，才能變成黃金。」 政府的態度在向積極方向轉變 張玉旺最近也一直通過媒體關注著政府相關部門的反應，「最開始，他們也有疑慮，因為三中全會後，土地流轉的相關細則還沒有出台，他們也沒有把握。」 「但最近區農委的領導來找過一次，說我搞的土地承包權拍賣並沒有違法，我覺得這表示政府的態度有了積極的轉變。」張玉旺也承認，至今尚未就此事和政府部門有直接的溝通，「我這事還不知道會有什麼結果，所以還沒必要和他們溝通。」 「而且，我堅持認為，土地承包權流轉是我的權利，並沒有違法。」張玉旺說，「按照現行法規，土地承包權的合同由村委會蓋章就可以了，它的轉讓合同也由村委會蓋章就有法律效力了。」 因為昨天是星期天，記者沒能采訪到平谷區相關部門。「事情即使沒能辦成，對我也沒什麼影響，我該干嗎還干嗎。」張玉旺說，「而且，經過媒體的宣傳，我的生意明年至少會更好。」 張玉旺笑著說，最近已經有些「取經者」來他的農家院里消費了，包括一對也承包了山地的來自懷柔的夫婦，他們也想借鑒張玉旺的「經驗」。昨晚，張玉旺家中和他一起吃飯的還有鄰村的一位村支書，他告訴記者，「我們村也有片荒山」。但當記者問他是否有興趣也做這樣的嘗試，他笑笑沒有回應。 拍賣方說 通過拍賣「試水」重新估價農民土地 昨晚10點，主持此次土地流轉拍賣的北京藝海拍賣公司總經理徐應鵬還在為此事准備標書，「知道村民代表大會全體同意了這件事，我心裡也踏實了。」 「在選擇平谷這塊土地之前，我們還到河北等地去看了幾塊土地，希望能找到一個好的標的，進行土地流轉的第一拍。」徐應鵬並不諱言這次拍賣帶有「試水」的性質，「在十七屆三中全會允許農民以多種形式流轉土地承包權後，我們就在尋找一個合適的並且有影響的標的。」 「過去對農民土地的價值嚴重低估了，我們想通過拍賣幫助農民實現土地價值的重新估值，這是我們進行拍賣的目的。在找到張玉旺後，覺得1萬畝土地的影響也比較大，雙方就一拍即合，一起搞這個土地流轉第一拍。」徐應鵬說。 「從法律上講，我們進行拍賣完全合法，法律上沒有說土地流轉還需要政府批准。」徐應鵬說，「但在時機成熟後，確定有幾家公司或者個人真正對競拍感興趣後，我們就去找政府備案。」 徐應鵬告訴記者，目前來看，已經有幾家公司在反復咨詢，表現出了濃厚的興趣，「此次拍賣肯定會如期進行，但是否能夠成交，還得等待最終的結果。成功了，我們就總結經驗，失敗了，我們就總結教訓」。 競拍者說 進行旅遊開發的可行性很高 「因為拍賣標書等資料還沒有收到，對這件事還在進行評估，我們的態度是非常認真的。」有意參與此次土地競拍的台商李復聖在電話中對記者說，他並不僅僅是個人參與，而是代表一個團隊在運作此事。 曾實地考察過的李復聖說：「這塊土地有31處宅基地，有上萬畝果樹，周圍有十幾處旅遊景點，離市區只有一個小時的距離，條件很不錯，進行旅遊開發的可行性很高。」 對外界關於旅遊開發是否改變土地性質和用途的疑慮，李復聖說，並沒有打算去改變現有的規劃，也沒有打算去新建房屋，而是考慮對現有的房屋建築進行包裝和改裝，「這並不違反現有的法規」。 李復聖說，在十七屆三中全會後，對農村土地的充分利用將是今後改革開放的關鍵點，「所以，我們會認真參與此事。可以這么說，我們現在是跟在了政策後面，走在了法律的前面，有一些爭論很正常」。 記者手記 「民間試驗」仍在等待答案 對於「平谷土地流轉第一拍」這件事，因為其明顯的策劃痕跡，在某種程度上也可以看作是來自民間的對「允許農民以多種形式流轉土地承包權」的試驗，來觀察政府和社會各方面的反應。 在記者的采訪中，無論是承包人張玉旺，還是參與其中的競拍者以及拍賣公司，除了市場經濟中對價格的謹慎和爭議外，對他們的選擇造成最大影響的是政府的決策。 張玉旺本人在這塊土地進行旅遊性質的經營，一個非本村的人或公司在沒有改變地貌的前提下，同樣進行旅遊性質的經營是否算是改變土地用途呢？如果接手的人或公司能夠對荒山的生態做出積極改善，並且能夠促進當地的就業，那麼這種變化是否可以接受呢？其程序應該是什麼樣的呢？轉讓所取得的收益怎樣才能公平地分配？ 在類似的這些問題沒有得到回答之前，這種試驗還會持續下去，因為土地的價值已經被越來越多的農民所認知。據此事的當事人介紹，在北京，已經有承包類似荒地的承包者在探尋通過拍賣的方式尋求更多的收益，也有外地的土地承包者在考慮，採取拍賣形式是不是能實現更多土地價值的方式。 政策解讀 荒山荒地轉包合法 不得改變使用性質 昨天，記者就此事向國家農業部相關部門進行咨詢後了解到，農村集體土地原則上分為耕地、宅基地和荒山荒地三大類，與前兩類轉包主體嚴格控制在農村人口不同，荒山沒有嚴格界定不能轉包給城市人，在承包期內也沒有要求非要經過村民代表大會通過。而且近十年來，城市人承包山林的例子在京郊也屢見不鮮。但是，對於承包山林後的用途，國家仍然嚴格控制，要求其不得改變土地使用性質。 《中華人民共和國農業法》規定，集體所有的或者國家所有由農業集體經濟組織使用的土地、山嶺、草原、荒地、灘塗、水面可以由個人或者集體承包從事農業生產。國有和集體所有的宜林荒山荒地可以由個人或者集體承包造林。個人或者集體的承包經營權，受法律保護。在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘塗、水面，也可將農業承包合同的權利和義務轉讓給第三者。不得在承包地上毀田打坯、建房、葬墳和開礦。 專家爭論 流轉會優化土地資源 抑或使土地關系更復雜 對於平谷所謂的「土地流轉第一拍」中，轉包人開發旅遊的打算，學界的專家們表達了不同的看法。經濟觀察家仲大軍認為，只要承包人不改變土地的使用性質，只要整個轉包過程符合現行的程序和法規，能夠使土地資源得到優化配置，這種做法就應該值得鼓勵。 但中國人民大學社會學系教授周孝正的觀點恰恰相反，周效正認為，荒山的承包人開發旅遊看似打了擦邊球，但其勢必在荒山內興建道路、基礎設施和建築物，也就違背了現行的法律。而在集體土地權屬尚未釐清的情況下，盲目將土地轉包炒作，將使土地的權屬關系更加復雜，從長遠看還會增加農村土地改革的難度。因此，目前第一步應該做的是釐清土地的權屬關系，而不應本末倒置。 相關背景 十七屆三中全會通過《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》，其中有關加強土地流轉政策的內容為： 加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。

⑤ 農村開荒地可以轉讓嗎

法律分析：農村開荒地是可以流轉。土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉，發展農業規模經營。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十條 開墾未利用的土地，必須經過科學論證和評估，在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內，經依法批准後進行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵佔江河灘地。根據土地利用總體規劃，對破壞生態環境開墾、圍墾的土地，有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。

《中華人民共和國農村土地承包法》 第二十八條 承包期內，發包方不得調整承包地。承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業農村、林業和草原等主管部門批准。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。

⑥ 林地轉讓需要什麼手續

法律分析：林地轉讓的手續分情況為：

1、依法取得的商品林的林地林木按照下列規定進行流轉：

（1）集體統一經營管理的林地林木以及通過招標、拍賣、公開協商等其他方式取得的集體林地經營權，可以依法採取出租、轉讓、入股、抵押或者作為出資、合作條件及法律法規允許的其他方式流轉；

（2）通過家庭承包方式取得的林地經營權可以依法採取出租、轉讓、轉包、入股、互換或者作為出資、合作條件及法律法規允許的其他方式流轉。

生態公益林的林地林木可以採用出租、轉包、入股等方式進行流轉，不得擅自改變生態公益林性質，不得破壞其生態功能。

2、合資經營、合作經營或者共同共有的集體林地林木流轉，應當徵得合資方、合作方或者共同共有人的同意。

法律依據：《中華人民共和國農村土地承包法》 第二十四條 國家對耕地、林地和草地等實行統一登記，登記機構應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，並登記造冊，確認土地承包經營權。

土地承包經營權證或者林權證等證書應當將具有土地承包經營權的全部家庭成員列入。

登記機構除按規定收取證書工本費外，不得收取其他費用。

⑦ 我想在內蒙古租一個1000畝的草牧場，一年多少錢合適

七八萬吧，散養100隻羊，圈養400一600隻，千畝的很少，一般都是3000畝以上的。

⑧ 什麼是土地流轉，相關概念股有哪些，土易網怎麼說

第一個問題的答案：

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

第二個問題的答案：

土地流轉概念股龍頭

日前，國務院發展研究中心首次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的「383」改革方案總報告全文，土地制度成為八個重點改革領域之一，深化土地制度改革、集體土地入市交易成為改革三大突破口之一。此外，近日，威海市出台了《威海市2013年農村土地承包經營權流轉財政獎補資金管理使用意見》，支持規模性農村土地承包經營權流轉，土地流轉已經成為新一輪改革的主要聚焦點。受此利好刺激，昨日土地流轉概念股表現十分強勢，該板塊大漲3.23％，其強勢表現獲得市場資金的關注。

具體來看，板塊內的29隻概念股中，有23隻個股出現不同程度的上漲，其中，北大荒當日實現漲停，除此之外，新農開發（5.74％）、海南橡膠（5.35％）、輝隆股份（4.56％）、亞盛集團（4.12％）、上實發展（3.50％）和亞通股份（3.05％）等個股亦實現超過3％的漲幅。

從資金流向來看，昨日板塊內共有12隻概念股實現大單資金凈流入，當日合計大單資金凈流入為11382.10萬元。其中，北大荒（7044.89萬元）、新農開發（1234.66萬元）、上實發展（621.87萬元）和羅牛山（行情，問診）（527.63萬元）等5隻龍頭個股當日大單資金凈流入均超過500萬元。

從近期表現來看，板塊內10月份以來共有24隻概念股逆市上漲，佔比82.76％。其中，有17隻個股期間累計上漲超過20％，而中國武夷（70.28％）、申達股份（67.40％）、新農開發（62.20％）、輝隆股份（58.11％）和海南橡膠（57.52％）等個股10月份以來累計漲幅均超50％。

報告指出，以落實集體成員權時點和量化集體資產為核心，確保農村土地承包關系長久不變。將農村承包地、宅基地、林地、房屋等資源確權、登記、頒證到每個農民。實施以土地為基礎的不動產統一登記制度。在現有土地權屬基礎上，賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權。在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平台，建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。

對於土地流轉股的未來走勢，銀河證券表示，擁有土地資源、創新農業經營機制、管理機制改善的企業將具有長遠投資價值：掌控342萬畝土地資源、農場統一規模經營模式的亞盛集團；現擁有936萬畝耕地和360萬畝可墾荒地並嘗試進行公司管理機制變革的北大荒；擁有353萬畝土地、橡膠產業鏈完善的海南橡膠；農資綜合服務提供商輝隆股份。

關注土地流轉概念

國研中心「383」改革方案總報告將土地改革作為八大改革領域和三大突破口之一，再加上地方財政支持和土地流轉政策陸續出台，土地流轉概念或再起波瀾，可關注亞盛集團、羅牛山、輝隆股份、北大荒等股票。

亞盛集團（600108）：公司擁有亞盛科學院、甘肅植物資源化工應用工程技術研究開發中心、甘肅省啤酒花工程技術研究中心等科研院所，先後承擔過國家級和省級科研項目。公司有權屬的土地面積為342萬畝（其中耕地47.51萬畝，宜農未利用地48.17萬畝，牧草地184.9萬畝，天然牧草地、灌木林地0.64萬畝，冰川5萬畝，其他用地55.71萬畝），是全國規模最大的啤酒花種植加工企業。

羅牛山（000735）：2010年2月，公司公告披露，截至目前，公司及控股子公司合計持有土地11014.48畝，其中，農業用地9615.11畝，商住用地666.46畝，其他建設用地（工業用地、市場用地、教育用地等）732.91畝。2011年7月，全資子公司海南羅牛山肉類加工產業園有限公司與海口力神咖啡飲品有限公司（系公司參股公司的控股子公司）、海南羅牛山調味品有限公司（系公司參股公司）組成聯合體，以單價256元/平方米競得49.6萬平方米的工業用地使用權。

輝隆股份（002556）：2013年9月，公司在深交所互動平台披露，公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉，全部採取租賃方式，承租面積2萬多畝，承租年限為15年-20年。主要用於傳統農作物種植及園林苗木培植。2013年4月在該平台披露公司於2010年與滁州市全椒縣襄河鎮八波村簽訂了《農村土地承包經營權流轉及水面承租協議》，參與八波村的土地流轉，協議為1.4萬畝土地承包權，期限15年。公司計劃引進全椒縣新型農業項目對八波村流轉的土地進行治理，改善種植環境，規劃將該塊土地打造成集農業種植與園林經濟苗木種植為一體現代農業產業化項目。

北大荒（600598）：公司是我國目前規模最大、現代化水平最高的農業類上市公司和商品糧生產基地，是國家農業產業化重點龍頭企業之一，在稅收、銀行信貸、配股融資等方面獲優惠，農業機械化、水利化、良種化水平處於國內領先地位，具有明顯的裝備優勢和技術優勢。公司下設16家農業分公司、1家化肥分公司和8個子公司，擁有耕地936萬畝。

海南橡膠（601118）

公司日前在上證e互動平台表示，公司承包使用農墾集團國有土地總面積總計為351.55萬畝，每年支付承包金，主要分布於海南島中西部，主要用於種植橡膠林等林木以及從事相關的生產活動。資料顯示，公司是我國最大天然橡膠生產企業，橡膠產量佔全國產量30％以上，並計劃擇機參與、控制海南島以外乃至境外膠林資源。

申銀萬國表示，公司海南農墾各國營農場擁有土地資源1127萬畝，其中劃入海南農墾集團及其所屬農場投資公司的土地資源為393.7萬畝，受益於「土地流轉」主題。此外，隨著天膠主要消費地區下游汽車、輪胎行業產銷旺季，以及國內新一季天膠收儲計劃的推出，天然橡膠價格階段性將維持震盪向上走勢，上調公司至「增持」評級。

岳陽林紙（600963）

日前，岳陽林紙發布公告表示，公司目前擁有林業面積近200萬畝，將繼續堅持「林、漿、紙」一體化發展模式，通過收購等方式進一步擴展林業經營規模。公司將密切關注林權流轉相關的新政策，研究適合公司發展的最佳林業經營模式。

據了解，目前公司造紙產能101.6萬噸，紙漿基本自給；2015年末公司計劃達到林地面積458萬畝，木材資源總蓄積量達到1658萬立方米。公司大股東為中國紙業，實際控制人是誠通控股。公司變身央企，將享受信息、資金、資源、政策等方面的優勢。申銀萬國給予其「增持」評級。

永安林業（000663）

公司是一家集林木培育、木材生產、木材加工為主業的資源型企業。在2013年半年報中，公司披露了現有森林資源（財苑）總面積177萬畝，包括生態公益林20萬畝，商品用材林148萬畝，經濟林等其它林地9萬畝。分析普遍認為，隨著林權改革逐步深化，林業公司的估值也相應提升。

東北證券認為，應該關注公司的資源屬性。公司主業當前盈利依然較差，鑒於行業環境在未來有望好轉，且公司177萬畝林地儲備，對應當前市值，價值被低估，給予公司「推薦」的投資評級。

福建金森（002679）

公司主要從事森林培育營造，森林保有管護和木材生產銷售，經營的森林資源面積達44.19萬畝、林木蓄積量362.07萬立方米，森林蓄積量為全國和福建省國有林場平均水平的7倍和10倍。公司的木材生產銷售位居將樂縣首位。

分析人士表示，國家林業局有關領導近日指出，集體林權制度改革任重道遠，未來要規范林權流轉，加快專業合作組織的發展，全面深化林業改革。目前集體林權制度改革的確權工作已基本完成，確權率達95％以上。福建金森估值也相應提升，股價可看高一線。

⑨ 荒地轉讓規定

法律分析：荒地指的是可供開發利用和建設而尚未開發利用和建設的一切土地。轉讓，是指承包方將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務的行為，轉讓需要經過承包方申請和發包方同意才行。荒地如果指的是荒蕪的耕地、林地或者草地，因為它們是採取家庭承包方式承包的，承包方是本集體經濟組織的農戶的，因此是不可以轉讓給外村人的，只能在本集體經濟組織內部轉讓；如果指的是荒山、荒溝、荒丘、荒灘這類土地，因為它們是採取招標、拍賣、公開協商等方式承包的，承包方可以是本集體經濟組織以外的單位或者個人，因此是可以轉讓給外村人的。

法律依據：《中華人民共和國農村土地承包法》

第三條 國家實行農村土地承包經營制度。

農村土地承包採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

第四十六條 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員後，再實行承包經營或者股份合作經營。

承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應當遵守有關法律、行政法規的規定，防止水土流失，保護生態環境。