拆遷糾紛抵押

Ⅰ 抵押房屋3年前被拆遷,怎樣處理。

隨著改革開放的深入，以房屋產權作為抵押物向金融機構抵押貸款，是企業或個人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權人，將加入到拆遷法律關系中來，否則抵押權將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序和特點。
所謂抵押房屋，就是設定了抵押權的房屋，是指被拆遷人所有或經營的，依照法律規定已經由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔保方式中最常見的一種。其法律意義在於，當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或變買的價款中優先受償。抵押房屋的特點，一是所有權受到限制:房屋一經抵押，該房屋所有人的權利就受到限制，突出表現在處分權的限制上。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之後，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置的權益，未經抵押權人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權依附於債權:由於抵押房屋的目的是確保債務的履行，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也隨之消失，抵押權人不得限制原抵押物所有人的處分權。三是抵押權須依法設立:在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經常是以雙方立字為據，忽略了抵押登記制度的存在，因此產生抵押權的瑕疵。在拆遷實踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢後，債權人才得知消息，因而權利受到損害而產生糾紛。四是抵押房屋的性質變化:在很長一段時間內，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發生了逆轉，企業用房占抵押房屋中的比例越來越大，而企業效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現補償金是優先安排職工還是償還債務的矛盾，確實很難處理。
現行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定:拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。按照目前法律規定的兩種拆遷補償方式，拆遷設有抵押權的房屋的具體操作方式是不同的。
(1)抵押房屋拆遷，採用貨幣補償方式的操作:應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能償還到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。
對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應屬於抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產可以使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律制度得到貫徹執行。
(2)抵押房屋拆遷採用產權調換方式的操作:如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點:一是抵押權人與抵押人應當就產權調換後的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立並登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。二是抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
抵押房屋拆遷，未達成新的抵押協議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。
實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對這種房屋拆遷產生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應的司法解釋來處理。合同法第286條規定:發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。對此，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應按以下順序處理:第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優先受償權，而不能先支付抵押權人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部房款後，遇上拆遷，其已付的購房款應在拆遷補償金額中優先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那麼除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

Ⅱ 有抵押的房屋拆遷時，抵押權人怎麼辦

要是房子要拆了，最好的辦法是讓債務人還錢，如果還不了，重新提供抵押也就是了。

Ⅲ 拆遷抵押房屋的糾紛怎麼處理

《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：「拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。」按照目前法律規定的拆遷補償的兩種方式，拆遷設有抵押權的房屋具體操作也有不同。
1.抵押房屋拆遷採用貨幣補償的方式操作
如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規定，對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要做以上規定，是因為所得的賠償金應屬於抵押財產。根據這條規定，房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償作為抵押財產使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律意義得到體現。
2.抵押房屋拆遷採用產權調換方式的操作
如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：
(1)抵押人和抵押權人應當就產權調換後的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立並登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。
(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
抵押房屋拆除未達成新的抵押協議，一般情況下是被拆遷人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權益。
在建工程拆遷糾紛的處理
實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對該種房屋拆遷產生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應的司法解釋來處理。
《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」對此，最高人民法院亦有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補償金額，但該在建工程的補償款應按下列順序處理：
1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金，施工單位有優先受償權，而不能給先支付抵押權人或抵押人。
2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部分房款後，遇上拆遷，其已付購房款應在拆遷補償金額中優先退還。
3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那麼除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

Ⅳ 抵押房屋 如遇拆遷怎麼辦

依照《物權法》的相關規定，抵押權隨著抵押物的滅失而消滅，按此邏輯，隨著設有抵押的房屋被拆除，抵押權也應當隨著房屋的滅失而消滅。

但是抵押權有其特殊性，在房屋拆遷後，抵押權並不因此而消滅，而是轉移到房屋拆遷後的補償金或者調換的產權房上。而作為抵押權人的銀行，在設有抵押的房屋拆遷時也要參與到其中與被拆遷人共同協商。

由於拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和產權調換。可以依據不同的補償方式採取以下應對措施。

第一、如果房屋拆遷採用的是貨幣補償的方式，則應當與銀行協商先償還債務，使原有抵押權消滅。也可以與銀行協商重新簽訂抵押合同將補償款放在特定的機構或個人那裡，作為抵押財產。

第二、如果屋拆遷採用的是產權調換的方式，則將會出現下列兩種情況：

1、和銀行可以以產權調換後的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，新的抵押合同必須依法成立並到房產交易中心辦理相應登記手續。

2、如果和銀行在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，則由拆遷人參照產權糾紛的房屋達不成協議時的處理程序進行，即由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。

拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷人的房屋作勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

第三、還可以以自己合法取得的其他房產或財物與銀行重新達成抵押協議，以代替被拆遷房屋上設定的抵押權。這種措施和第一種措施中償還債務、消滅抵押權都使得拆遷房屋上設定的抵押權消滅，所有權恢復到了完全的狀態，此時，可以依法自由選擇補償方式。

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抵押房屋拆遷涉及的法律法規

《物權法》第一百七十四條：擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被徵收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

《物權法》第一百七十九條：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

《物權法》第一百九十一條：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條第一款：被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

《城市房地產抵押管理辦法》第三十八條：因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

參考資料來源：網路-房產抵押

Ⅳ 抵押房屋被拆遷了，抵押權人怎麼辦

房屋在銀行抵押期間，房屋的所有權是屬於銀行的。房屋的抵押屬於不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由於不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。《物權法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
因此，在房屋抵押期間抵押是不得處分財產的，如進行拆遷，需要受讓人代為清償債務。或者抵押人清償債務，消滅債權債務關系。

Ⅵ 抵押房屋拆遷糾紛如何處理

隨著改革開放的深入，以房屋產權作為抵押物向金融機構抵押貸款，是企業或個人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權人，將加入到拆遷法律關系中來，否則抵押權將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序和特點。
所謂抵押房屋，就是設定了抵押權的房屋，是指被拆遷人所有或經營的，依照法律規定已經由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔保方式中最常見的一種。其法律意義在於，當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或變買的價款中優先受償。抵押房屋的特點，一是所有權受到限制：房屋一經抵押，該房屋所有人的權利就受到限制，突出表現在處分權的限制上。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之後，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置的權益，未經抵押權人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權依附於債權：由於抵押房屋的目的是確保債務的履行，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也隨之消失，抵押權人不得限制原抵押物所有人的處分權。三是抵押權須依法設立：在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經常是以雙方立字為據，忽略了抵押登記制度的存在，因此產生抵押權的瑕疵。在拆遷實踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢後，債權人才得知消息，因而權利受到損害而產生糾紛。四是抵押房屋的性質變化：在很長一段時間內，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發生了逆轉，企業用房占抵押房屋中的比例越來越大，而企業效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現補償金是優先安排職工還是償還債務的矛盾，確實很難處理。
現行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。按照目前法律規定的兩種拆遷補償方式，拆遷設有抵押權的房屋的具體操作方式是不同的。
(1)抵押房屋拆遷，採用貨幣補償方式的操作：應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能償還到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。
對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應屬於抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產可以使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律制度得到貫徹執行。
(2)抵押房屋拆遷採用產權調換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：一是抵押權人與抵押人應當就產權調換後的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立並登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。二是抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
抵押房屋拆遷，未達成新的抵押協議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。
實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發商開發的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對這種房屋拆遷產生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應的司法解釋來處理。合同法第286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。對此，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應按以下順序處理：第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優先受償權，而不能先支付抵押權人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部房款後，遇上拆遷，其已付的購房款應在拆遷補償金額中優先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發售，那麼除非抵押人與抵押權人協商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

Ⅶ 抵押物被拆遷時，抵押權人怎樣維護自己的權利

有三種辦法：
第一個是就這個抵押協議進行解除，並且重新就被抵押人的一些其他的不動產或者動產進行抵押。
第二就是跟被抵押人進行約定，就之前的欠款一次性提前付清，也就是提前還款。
第三就是在被抵押人就被拆遷房屋簽訂補償協議之前，就跟被抵押人約定，在補償拿到補償之後可以就欠款部分優先受償。也就是說，用補償款的一部分來還款。