即墨農村房屋買賣合同糾紛案件

⑴ 誰制定的農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則

農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？

關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償

隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

王富利律師建議：

由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

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⑵ 雙方都是非本村村民，農村房屋買賣產生合同糾紛， 買方不按期付款，法院會受理嗎

關於農村房屋的買賣問題，目前確實個頭疼的問題。
我們國家的土地是兩種所有制：國家所有制、農村集體所有制。
農村就是集體所有制土地。關於集體所有制土地的建設用地使用問題，我國土地法規定就只有四種情況：興辦鄉鎮（村）企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。就是說，只有在這四種情況下，才可以使用農村的建設用地。否則，是不能使用土地搞建設的。所以，你不是本村村民，要想取得農村土地中的建設用地，只有投資鄉村企業或者投資鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設。
如果你通過投資鄉村企業而取得農村建設用地，然後再通過批准建房，便可取得集體土地使用權、房屋所有權。而且，這房屋、土地的權利，可以通過企業產權交易的程序發生轉移。並且，可以抵押等充分發揮物權。
但你想通過購買農村住宅房屋，而你又不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員，這種情況，你的房屋買賣合同是無效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在農村集體經濟組織成員之間轉移。我國《房屋登記辦法》第八十七條明確規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。

⑶ 農村房屋買賣合同被確認無效民事責任應如何認定

二、民事責任應如何認定
在合同被確認無效後，應當按照過錯原則確定當事人的民事責任。《民法通則》第61條、《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷後，「有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」在城鎮居民買賣農村房屋合同中，因為農村房屋和相應宅基地為限制流轉物，法律法規和政策明確規定城鎮居民不得買賣農村房屋，對此買賣雙方當事人都知道或者推定應當知道，故買賣雙方當事人對房屋買賣合同無效均有過錯。但是，不可否認的是此類糾紛案件的緣起大多因為土地、房產的升值所誘發，在合同被確認無效的原因方面，主要是由於出賣方受利益驅動而違反了誠實信用原則，而這種「好訟行為」極大地影響了買受人的社會生活和社會秩序的穩定，不值得倡導。因此，在合同無效的過錯認定方面，可以認定出賣人應對合同無效承擔主要責任。
在房屋買賣合同被確認無效後，應該說主要的損失在於買受人，因為其要退房另尋住處、影響其生活和工作;對於出賣人而言，則無多大的損失，甚至還可獲得不小的經濟利益。因此在賠償損失處理上，可以根據出賣方違反誠實信用和公平合理原則均衡雙方的利益。具體在損失認定上，應當由出賣人賠償買受人信賴利益損失，除締約費用、履約費用和其他費用支出的直接損失外，還應適當地賠償間接損失。間接損失，是指喪失與他人另訂合同的機會所產生的損失，而這些損失必須是基於信賴利益而產生的損失。房屋買賣合同的目的，是基於永久性居住或收益的需要，用一定對價購買房屋所有權，雙方對此是清楚的。現出賣人違反誠實信用主張合同無效，可以考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買價格的差異造成的損失來平衡雙方的利益。
在訴訟程序處理上，出賣人起訴要求確認房屋買賣合同無效，返還房屋。法院受理案件後，認為可能認定合同無效的，應當向買受人行使釋明權，告知買受人有可能認定合同無效，征詢其是否就損失提出反訴請求。如果買受人堅持主張合同有效，沒有提出反訴的，根據不告不理的民事訴訟法基本原則，法院在確認房屋買賣合同效力的案件中不得徑行判決出賣人賠償損失。法院應當在判決中闡明買受人就合同被確認無效致其信賴利益損失，有權另行主張權利。

⑷ 農村房屋買賣合同糾紛

要看你和房東的合同是怎麼簽的。
如果能轉，就加點錢轉了吧，你可以和下一個租房平分這筆錢，或者乾脆讓他出。

⑸ 農村房屋買賣糾紛有幾類，怎麼處理農村房屋買賣糾紛

一、農村房屋買賣糾紛有幾類
根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：
一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；
二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；
三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。
二、怎麼處理農村房屋買賣糾紛
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。
因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
2、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。
對於農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無法律、法規的相關禁止性規定，但國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」；2004年11月，國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。這些雖然都是國家規定的有關政策，但根據我國民法通則第六條「民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策」的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。
農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。如果遇到農村房屋買賣合同糾紛最好咨詢一下專業律師，尤其是鄰里之間發生的糾紛，專業的法律意見有助於更好地解決糾紛，更利於以後鄰里之間相處。

⑹ 人民法院如何處理與農村房屋買賣合同糾紛有關

農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？

關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償

隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

律師建議：

由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

⑺ 房屋買賣合同糾紛案常見案例 看看都需要注意什麼

1、銀行的抵押權如沒有進行登記，抵押合同無效；如進行了登記，則銀行有優先回受償權。
2、銀行抵押權未登記答的情況下，購房人購買房屋也存在登記與否的問題，登記了，購房人獲得房屋產權，後續的抵押權無法設立；若無登記，則後續抵押有可能獲得登記並取得抵押權，購房人利益必將難以保障。銀行抵押權合法登記情況下，購房人顯然無法順利獲得房屋產權，而後續抵押權人的抵押權仍有可能成立。
3、如購房人合法取得房屋產權，另外一人是不能從原產權人手裡獲得抵押權的，除非其抵押合同未登記或購房人未取得房屋產權。

⑻ 農村房屋買賣糾紛案

一、農村宅基地使用權的法律解讀

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」《中華人民共和國土地管理法》第十條規定「農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。」該條第四款規定「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基的，不予批准。」上述法律規定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次，農村宅基地使用權系依照法律規定，依法定程序確定給特定主體的用益物權；最後，緣於農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制於土地系不可再生資源的自然屬性，基於需求與供應之間的現實緊張關系，對於宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬於受限制的用益物權。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」，該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。

二、農村宅基地上房屋的法律定位

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規定「農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地」。該條第三款規定「農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定，辦理審批手續。」《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第四款規定「建設單位或個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續」。上述法律規定旨在規制利用農村宅基地的建房行為，否定非依法取得農村宅基地進行建設的行為，以實現確實控制非法佔用農用地及農村宅基地的法律價值目標，因此均屬於效力性法律規定，違反上列法律規定的行為應受到法律的否定性評價。

農村宅基地上建房的違法行為常見於以下情形：

1、村集體經濟組織成員未依行政審批程序佔用宅基地建房；這種情形屬於行為人違法佔地建設，其行為違反國家法律的強制性規定，行為人不能取得所建房屋的物權，也當然不享有宅基地使用權，僅對其投資形成的建築物、構造物享有實物形態的佔有及處分利益；

2、村集體經濟組織成員違法佔用農用地建房；我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應符合土地利用總體規劃，涉及農用地轉為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序，未依法定程序佔用農用地建房屬於嚴重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建築，行為人不能取得物權；

3、非本集體經濟組織成員佔用宅基地建房；農村土地依法屬於特定集體經濟組織所有，屬於該集體經濟組織所有成員生存和發展的基本生產和生活資料，為維護農村、農業、農民的根本性利益，我國的相關政策一直對包含但不限於城市居民佔用農村宅基地建房的行為持否定態度，國辦發（1999）39號文件第二條規定「……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅」。對於村民佔用非本集體經濟組織的土地建房行為應如何處理？相關法律規定未有涉及。筆者認為，根據憲法及土地管理法的立法精神，農村土地屬於本集體經濟組織成員共有，應僅限於該集體經濟組織成員有權申請並經相應行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權取得的原始依據。

4、村民違反鄉村建設規劃建房；隨著社會主義新農村建設步伐的加快及城鄉一體化進程的推進，國家將鄉村規則納入到規劃控制的范圍。《中華人民共和國城鄉規劃法》第三條第二款規定「……在確定區域內的鄉、村莊，應當依照本法制定規劃，規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求」。因此，村民在依法制定了鄉村規劃的區域修建住房，必須符合鄉村規劃的要求，依法取得鄉村建設規劃許可證，否則，其建房行為構成規劃違法，其所建房屋即為違法建築。

三、農村宅基地上房屋買賣及其司法裁決

《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規定「公民的合法的私有財產不受侵犯」。《中華人民共和國民法通則》第七十五條規定「公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產」。農村宅基地上房屋屬於村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產。因此，無論從物盡其用的經濟價值考量，還是從肯定和激發村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的佔有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉，另一方面，對該類房屋的流轉又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規制。

1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理

基於雙方交易主體均系本集體經濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基於自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效。但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基的，不予批准。

2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理

農村土地系不可再生的自然資源，決定著農村的長期穩定發展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，基於該買賣合同取得的財產應當予以返還。對於受讓方取得房屋後進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。

3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理

如上文分析，非本集體經濟組織成員佔用宅基地建房無論是否經過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權，因此其所建房屋不能取得物權，基於該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒於出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權，但其作為投資人，在違法建築未被拆除前，其佔用利益應予保護，以維護既定的經濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規向土地行政主管部門發出司法建議，同時判決確認合同無效，並按無效合同的法律規定明確雙方當事人的責任。

4、村宅基地上房屋在被行政徵收後，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理

《中華人民共和國物權法》第二十八條規定「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生法律效力」。一般而言，人民政府徵收決定發生法律效力後，相關徵收實施單位才與被徵收人簽訂徵收補償協議，而此時，依據法律的規定，被徵收房屋的物權已移轉至作出徵收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣於買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關建築裝飾材料享有相應權利，因此，其僅得就建築裝飾材料部分的對應價值在徵收補償款中主張權利，就宅基地價值部分，基於取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經濟組織成員資格，由於宅基地系其所在集體經濟組織成員共同共有，宅基地的徵收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被徵收為由另行申請宅基地。

⑼ 農村房屋買賣糾紛有哪些如何解決

有一陣子，買賣農村房屋十分的火熱，但隨之也產生了各種與之相關的糾紛。那麼，在實踐中，農村房屋買賣糾紛一般有哪些呢？有時候遇到糾紛是難免的，但您需知道該如何處理。那麼，究竟應該怎麼解決農村房屋買賣糾紛呢？

一、農村房屋買賣糾紛有哪些？

1、賣方起訴的糾紛

賣方起訴的糾紛多表現為：賣方沒有房屋權屬證明，以較低的價格將其農房賣給非本集體經濟組織成員，如城鎮居民，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅動使賣方不甘於當時的價格而試圖收回房屋再次獲利。

因此，賣方常以買賣合同違反《合同法》第52條之規定為由，即違反法律、行政法規之強制性規定的合同為無效合同，請求法院確認房屋買賣合同無效。

2、買方起訴的糾紛

買方起訴的糾紛具體來說為：由於農村房屋不具有產權證，或僅有鄉鎮產權，因此，在買賣合同簽訂後，買方是無法辦理房屋產權過戶登記或在合同約定的期限內取得房屋產權的。

另外，目前一些政策性文件禁止向城鎮居民出售農村房屋，於是買方便起訴至法院，要求確認買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應的違約金等。

3、其他與農房買賣有關的糾紛

此類糾紛並不直接表現為買賣合同糾紛。例如，農房聯建一般是農民出地，他人出資來共同修建房屋，修好的房屋由雙方協商進行適當分配。

二、怎麼解決農村房屋買賣糾紛？

1、爭議雙方直接協商是目前解決房地產爭議的最常見途徑

針對房產交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題並商議解決辦法。

2、求助於消費者協會

解決過程中單個購房者與開發商相比處於弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴於當地消費者協會，求助消費者協會對相關房屋糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。

3、向仲裁委員會申請仲裁

房地產交易過程中出現的法律規定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。

4、通過法院司法途徑

購房者通過協商、調解無法解決的房地產爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。

購房者在選擇解決房地產爭議的途徑時，應立足於解決問題，分清不同的法律、利害關系，而不能盲目的、隨意的處理。

（以上回答發布於2017-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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