處理物業管理糾紛的分那三個階段

1. 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 物業管理糾紛有哪些主要特點

您好！主要特點如下：
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大

2.因物業管理版產生糾紛的案件類型權多，且多是新類型的案件
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度
如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為准確的法律意見。

3. 物業管理招標分為哪三個階段

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4. 物業管理費糾紛調解處理的原則有哪些

1、引導物業公司運用正當手段維護權益有些物業公司在業主欠交物業管理費時，會採取斷電、斷水、限制業主進出物業使用區域、對業主進行罰款或表示在物業管理過程中給業主造成損害不承擔任何責任等措施，迫使業主履行交納物業管理費的義務。這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調處這類糾紛時，應向物業管理公司指出，業主違約拒絕交付物業管理費用的，物業管理公司應採取書面督促或公力救濟等合法手段來保護自身的合法權益，而不應採取上述不當的方法進行所謂的自力救濟，否則會構成侵權責任。2、利用「滯納金」的杠桿作用平衡利益物業管理合同大多約定，業主逾期交納物業管理費的，物業公司可以從逾期之日起按應交納費用的一定比例加收滯納金。實踐中，物業公司在主張物業管理費時，往往同時主張業主欠交物業管理費所產生的滯納金。有時因業主長期拖欠物
業管理費，滯納金的數額亦不菲。所以在調處糾紛時用好「滯納金」這根「杠桿」，對平衡當事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據業主逾期交納物業管理費的主觀過錯程度、欠交數額、物業服務是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業公司主動放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛;二是結合滯納金的計算數額，如果已經超過物業管理費本金的，就要引導物業公司放棄超出本金部分的滯納金，以使雙方利益趨於平衡。3、區分業主拒交物業管理費是否具有合法理由有些業主拒交物業管理費有一定的合法理由，大多表現為物業公司未履行合同義務或履行合同義務不符合約定，如未打掃小區衛生、保安未履行崗位職責等，引起業主不滿，以拒交物業管理費的方式予以抵制。此時應認識到，依照《合同法》規定，業主可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權，即在物業公司不履行義務或不適當履約義務時，減少或免除物業管理費的支付義務。但該抗辯權行使的范圍究竟有多大，應結合物業服務合同約定的內容、物業公司實際履行情況、物業公司是否具有過錯等因素綜合考慮。在調處時，應在分析利弊的基礎上，引導當事人自行協商，找到平衡點。如果業主拒交物業管理費無合法理由的，應做好其思想教育工作，使其對自己的行為後果產生合理預期並補交物業費。

5. 什麼是物業管理糾紛業主如何投訴出現糾紛應如何解決

物業管理糾紛的處理方式有以下三種：
1、糾紛各方以和平協商方式達成協議解決；
2、糾紛各方通過第三方介入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議；
3、糾紛各方在1,2二種方式無法達成一致協議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。
我國民法通則和民事訴訟法規定中有人民調解制度，有一方不同意調解那麼只能通過仲裁或訴訟程序進行仲裁或判決，仲裁是一局終裁製，判決是二局終裁製，法律文書生效後，贏方可以申請當地人民法院強制執行。