A. 不動產抵押未登記糾紛如何處理
物權法第十五條規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權等級的，不影響合同效力。第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記薄時發生效力。第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。一百八十七條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第一百八十條規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；······（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；·····。 由此可見，不動產抵押擔保簽訂合同後未進行抵押登記，只是不發生抵押擔保的物權效力，擔保合同依然有效。對於沒有抵押權，如何維護抵押權人的利益呢？ 未登記可能有多種情況，登記機關的原因導致的，不可抗力導致的（如地震、洪水等）、抵押權人的原因、債務人原因、抵押人原因等。 如因抵押人原因，未及時登記導致抵押權未成立，抵押權人可以依據合同法第十條違約責任（三）的約定，並根據《合同法》第一百零七條「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定」的規定，要求抵押人承擔債務人不能清償余額的連帶責任。
B. 法院怎樣執行抵押權人未經審判程序確定的抵押權
法院在強制執行過程中常常會遇到不動產上存在抵押權的案件，而這些案件只是就主債權進行確認，對不動產上的抵押權不進行確認，或案外人沒有經過法院對不動產上抵押權的確認，對不動產上的抵押權主張行使優先受償權。能否支持當事人或案外人的優先受償權，怎樣保護當事人或案外人的優先受償權，在執行實務中存在不一致認識，筆者就此結合實踐作如下分析。
有關擔保物權的實現，我國過去司法實踐中的做法是擔保物權所擔保的債權的訴訟時效屆滿後，擔保物權人可以在訴訟時效屆滿後的2年內行使擔保物權。但《物權法》第202條規定：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。根據新法優於舊法的原則，擔保法就抵押權實現的該部分規定已經失效。那麼在執行中，如果發現抵押權人雖然在人民法院審理主合同時沒有主張抵押權，但只要是在訴訟時效期間內，抵押權人的抵押權仍然有效，人民法院應當保障當事人就抵押物的變現價值享有的優先受償權。關於案外人直接持未經審判確認的借款合同及抵押證明材料向法院申請優先受償的，法院應根據《物權法》第202條和相關司法解釋，對借款合同及抵押證明材料進行書面審查，並區分以下兩種情況分別進行處理：
一、經審查,認為借款合同及抵押證明材料合法有效，且被執行人或抵押人對債權金額、抵押的效力無異議的，法院在處置不動產後，應充分保障抵押權人的優先受償權。如果申請執行人對抵押權人的優先受償權有異議的，法院應告知案外人通過訴訟確認抵押權的效力。但法院應將處置不動產後的款項提存，待抵押權效力確認成立與否後進行分配。
二、經審查，認為借款合同及抵押證明材料效力難以認定，或者被執行人、抵押人對債權金額、抵押的效力有異議的，法院不得從變現不動產所得價款中直接實現抵押權人的優先受償權，應當告知抵押權人另行訴訟，但法院對所得價款的分配程序需待訴訟有結果後方得繼續進行。
C. 關於不動產抵押未登記但是能受償的問題。
不動產抵押登記過的債權人優先於其他未有抵押登記擔保的債權人受償，這里受償包含訴訟查封形成追償）。未經登記的則不能對抗司法查封處置。
D. 法律關於抵押權的效力是如何規定的
抵押權的效力如何確定 ？有約定的，依照約定。沒有約定的，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及於抵押人對共有物享有的份額。
首先、對標的物的效力。1.抵押效力及於從物，擔保法解釋第63條規定：「抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及於抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及於抵押物的從物。」
其次、對孳息的效力。債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。收取的孳息首先充作收取孳息的費用，其次是主債權的利息，再次是主債權。
第三、對添附物的效力。對於添附物，依據擔保法解釋62條規定可以分如下情形對待：(1)添附物歸第三人時適用物上代位的有關規定。抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及於補償金。(2)添附物歸抵押人所有時及於整個抵押物。抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及於附合物、混合物或者加工物。(3)共有時及於抵押人的份額。
第四、對抵押人的效力——抵押人的權利。1.佔有、使用、收益的權利抵押人在其財產設定抵押後，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權。2.處分權。
(1)轉讓標的物的權利
標的物抵押後抵押人仍可轉讓其抵押物。但是在我國，抵押人轉讓抵押物的，受到如下之限制a.應通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已抵押的情況。不通知、不告知的，不影響轉讓的效力，即轉讓仍然有效。
b.抵押人轉讓抵押物所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或提存。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
c. 抵押物轉讓後，抵押權人基於物權的追及效力仍然可以向受讓人就抵押物行使抵押權。當然，若債務人已經清償了其債務的，抵押權消滅。
(2)就標的物再次設定抵押權或者質權等擔保物權。
(3)就抵押物為他人設定用益物權。
(四)對抵押權人的效力——抵押權人的權利
1.抵押權的保全
在抵押權人因抵押物受到損害而遭受損失時，抵押權人基於其抵押權可以行使如下權利，保全其抵押權：
(1)在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
(2)抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的，或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。
2. 處分抵押物的權利
在債權到清償期而未受到清償時，債權人有權將標的物進行處分，以受償。
3.優先受償權
E. 沒有抵押登記的房產借款糾紛可以起訴嗎
當然可以起訴。
用房產證辦理抵押貸款所需要的材料及流程:
一、提交材料（除說明外，其它均須提供原件）：
1、《房地產抵押登記申請表》
2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。
3、《國有土地使用證》（核對原件，收復印件一份）；抵押權人為單位的應提交「營業執照」；
4、查檔結果證明
5、抵押合同及被擔保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項權證》、變更抵押合同或協議
6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）；
7、授權委託書及受託人身份證明（核對原件，收復印件一份，委託書須有委託事項、法定代表人的簽字及單位公章）
8、房地產估價結果證明或雙方價值認定書9、以房改私產抵押的須提交抵押人婚姻有效證明並夫妻雙方到場；
二、辦事程序：
申請→受理→審核→記載於登記簿→發證三、辦理時限：
自受理次日起1個工作日四、收費依據及標准：
1、房屋登記管理中心：發改價格【2008】924號登記費：住房80元/套；非住房550元/件工本費：10元/本印花稅：5元/本
2、房產檔案館：
檔案資料查詢服務費：50元/宗檔案證明費：10元/份檔案保護費：0.05元/頁檔案復制工本費： A4紙 ：0.3元/頁； A3紙 ：0.6元/頁五、注銷抵押關系終止時，抵押當事人應當在終止之日起15日內，持下列資料到原登記機關辦理注銷抵押登記手續。
1、《房屋他項權證》
2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》或收件憑據
3、《房地產抵押注銷登記申請書》（須有抵押權人公章及受託人簽字）
4、以房改私產抵押的，注銷時應提供抵押人配偶身份證、結婚證、委託書或夫妻雙方到場
5、委託書（須有委託事項、法定代表人的簽字及單位公章）及受託人身份證復印件
6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）
三、注意事項
1、抵押當事人為港、澳、台居民或外國公民的：港、澳居民提交身份證及《往來內地通行證》；台灣居民提交身份證及《往來大陸通行證》；為外國公民的，需提交當地公證機構公證其身份的中文公證書（須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
2、當事人應親自到場辦理，如當事人不能親自到場辦理時，應提交當事人的公證委託書（原件一份）或當場簽署的委託書、代理人的身份證明（核對原件，收復印件一份）
3、購買的商品房（不包含獨立別墅）、經濟適用住房、房改房可暫不提交《國有土地使用證》
4、抵押權人為外地金融機構且無法出具工商營業執照原件及金融許可證原件的，應提交加蓋公章的工商營業執照及金融許可證復印件；抵押權人為非金融機構企業法人的，需提交營業執照原件，核對原件後收加蓋公章的復印件一份。
5、申請最高額抵押權變更登記的，還應當提交最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料。因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
6、最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權發生轉移的證明材料；經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權已確定的證明材料。
7、申請辦理房地產典當抵押登記的，須提交《典當合同》、《房地產典當抵押合同》。
8、當事人為未成年人的，需提交其與法定監護人的關系證明（如戶口簿、出生證、獨生子女證等）及法定監護人身份證明；需提交保證書（監護人簽名保證其具有監護資格及處分未成年人的房產是為了被監護人的利益）
F. 債務人以車輛抵押未辦理登記是否享有抵押權借款抵押合同糾紛民事判決書
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建專築物和其屬他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
G. 如何理解「抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護」舉例說明下謝謝
抵押權從實踐抄中看借貸雙方共同到不動產登記部門辦理抵押登記，抵押登記的期限一般與債務期限一致，債務人還款後借貸雙方共同解除抵押，或者依據相應的文書解除抵押。未解除抵押的始終會有抵押記錄，其他人在辦理抵押登記時候就會有所顧慮。這一塊兒我也有困惑，去不動產登記部門咨詢過好多次，他們也說不明白。個人觀點之中做法於法無據，且不利於經濟效率，但可以最大限度的保障債權人利益，同時解決時效中止中斷的問題。
根據我的理解是，主債務的訴訟時效期間為兩年，抵押權人應當在主債務兩年的訴訟時效期間內實現抵押權，也就是訴訟。當然這個期間可以中止、中斷，這應該也是以上所述不動產登記部門做法的原因。
例子：甲向銀行借款一百萬，用自有房產抵押，期限為2015.1.1至2015.12.31，如果訴訟時效不終止不中斷的話，訴訟時效為2017年12月31日，也就是說抵押權人在此日前向法院訴訟。
H. 搞清這幾種情況 遠離房屋抵押糾紛
可分別以下情況處理：
1、如果商品房買賣合同未登記，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大於購房者的權利。但如果購房者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而後為實現債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。
2、如果商品房買賣合同已經登記後，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。
因房屋先設定抵押後又出售
房屋先設定抵押後又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理？
房屋設定抵押權並經登記後，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：
1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》的規定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。
2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權；如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬於買收人自願承擔風險，法律上也不保護這種情形。
I. 抵押物轉讓的，抵押權人還享不享有抵押權，受讓人能取得相應物權嗎
抵押成立並生效，是善意抵押，取得抵押權。
出售的合同有效，但劉某不能取得車輛所有權，由於車輛已抵押登記，未經抵押權人同意時不能辦理過戶的。