房屋買賣糾紛合同無效

1. 房屋買賣中合同無效的情況有哪些

根據相關法律法規的規定，無效的房屋買賣合同有以下幾種：
一、違反法律法規政策的房屋買賣合同
（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的
《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規定第五十二條規定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型，當雙方當事人出現惡意串通的情形時，當然也是無效的。
（二）違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的
《合同法》第五十二條規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應確認無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認定為無效。
（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的
依據《物權法》的規定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據《民法通則》第九十八條規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
此外，《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院也作出相關規定，出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
因此，從以上規定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（四）享受政府或單位優惠補貼構建的房屋，違反法律規定沒有賣給原單位或侵犯原單位優先購買權的
凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬於此類房屋。
二、雙方當事人主體不合格
（一）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
我國《民法通則》規定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。因此，未滿八周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人簽訂的房屋買賣合同是無效的。
（二）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效
按照《合同法》第四十七條的規定，限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效，但是法定代理人未作表示的，視為拒絕追認，此時合同就是無效的。八周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，這兩類主體簽訂的房屋買賣合同，如果他們的法定代理人拒絕追認，此時房屋買賣合同也是無效的。
三、雙方當事人意思表示不真實，包括欺詐、威迫和乘人之危
如果合同一方當事人簽訂合同的時候意思表示是不真實的，比如出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為，買受人成交後發現內在質量問題的，可以和出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴主張合同無效。
四、違反法定形式，如房屋買賣合同未採用書面形式
這種情況下，合同不是當然無效。房屋買賣合同即使未採用書面形式，但如果買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，並實際使用和佔有了房屋，仍應認為買賣關系有效。不過為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。但如果雙方未履行口頭合同的主要義務且並不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。
五、合同一方與第三人惡意串通
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
六、其他違反法律法規的其他情形
其他的情形，比如《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。

2. 房屋買賣合同無效糾紛的解決方式都有哪些

無效合同，雙方應各自返還財產。有過錯一方賠償無過錯一方的損失；雙方都有過錯，就按過錯大小分別負擔損失。需要提醒的是，房屋買賣合同無效的情形幾乎沒有，不要輕易起訴合同無效。因為房屋買賣合同是債權合同，即使不能取得物權，債權合同本身都是有效的。就算賣方沒有房屋產權，與買方簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因為簽訂合同後，賣方可以買下來交付買方。

3. 房屋買賣合同無效的情形有哪些

法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定。
(一)房屋與土地分開轉讓的，(現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓) 法律規定：
《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規定：「城市房屋的產權與房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離」

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外」
《城市房地產管理法》第四十二條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」
法理分析：房屋是建築在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
(二)侵犯優先購買權的。 法律規定：
《民法通則》第七十八條第二款規定：「按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」

《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」《合同法》第二百三十條條也有相應規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。(三)因欺詐而轉讓商品房的。
法律規定
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
(四)商品房預售違法的。
法律規定我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;

按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

(1)根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，無民事行為能力的人不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。

指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

(5)乘人之危簽訂的經濟合同。

是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

（以上回答發布於2017-05-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 案由是確認房屋買賣合同無效 還是房屋買賣合同糾紛

確認房屋無效，確認有效，撤銷合同都是屬於房屋買賣合同糾紛
案由
下的二級案由。

5. 商品房買賣合同無效糾紛有哪些情形

一、違反法律法規政策的房屋買賣合同
（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的
《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規定第五十二條規定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型，當雙方當事人出現惡意串通的情形時，當然也是無效的。
（二）違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的
《合同法》第五十二條規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應確認無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認定為無效。
（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的
依據《物權法》的規定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據《民法通則》第九十八條規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
此外，《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院也作出相關規定，出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
因此，從以上規定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（四）享受政府或單位優惠補貼構建的房屋，違反法律規定沒有賣給原單位或侵犯原單位優先購買權的
凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬於此類房屋。

6. 房屋買賣糾紛，現在法院判合同無效或解除，買房人不搬，說自己沒有別的房子了，能強制執行讓他搬家嗎

房子不是他的，當然可以強制執行了。那好判決等東西去執行庭申請強制執行吧。

7. 房屋買賣合同被確認無效後的問題如何處理

房屋買賣合同被宣告無效後，一般可能產生以下法律後果：(一)出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。(二)有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。(三)在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。(四)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。(五)涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。
1.房屋買賣合同被確認無效後，已經實際居住的是否承擔房屋使用費
房屋買賣合同簽訂後，買受人取得了合同約定的房屋使用權的，應當認定買受人因此取得了一定的使用權益，該利益雖不直接反映為貨幣或實物，但該使用權益可以物化為財產性利益，可以以使用費的方式體現，所以買受人應當支付佔用房屋期間的使用費，但是對佔用期間的房屋使用費應當按照什麼標准向房屋出賣人返還，實踐中處理不統一，一般以相同地段、相似房屋的租金標准作為參照依據。
2.房屋買賣合同被確認無效後締約過失責任如何處理
房屋買賣時對當事人利益產生重大影響的交易行為，要遵守誠實信用原則，通常導致房屋買賣合同無效的主要責任在於出賣人，房屋買賣合同的無效，導致買受人購買涉訴房產的目的無法實現，喪失了與他人訂立購房合同的機會，如果合同有效履行，則買受人可以取得涉訴房屋的居住使用權、所有權，對於買受人來說，這些合理的、可預見的利益將無法實現，再次購買房屋可能使得購房成本增加，故出賣人應當對買受人因此受到的信賴利益損失予以賠償。對於賠償的具體數額，法院可以根據雙方履行合同的實際情況，如支付房款的數額，是否已經居住使用房屋，是否對房屋進行裝修等因素酌情予以確定。
3.農村房屋買賣合同被確認無效後，其法律後果如何處理
處理合同無效的法律後果時，應當根據合同法的規定，以及「應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡」的原則處理。農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價；買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分；該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。
4.農村房屋買賣合同無效後，雙方的過錯認定需要考慮哪些因素
由於農村房屋買賣糾紛案件的違約方主要是賣方，因此一般認為賣方負主要責任，買方負次要責任。但僅僅抽象考慮主次責任之分，而不作進一步的明確，對這類案件的審理非常不利，因為這類案件審理過程中涉及的標的均較大，一個點的偏差動輒相差十幾萬。在這種情況下，對買賣雙方的具體責任的認定作進一步的明晰十分必要。筆者認為，在認定雙方主次責任的同時，還應結合以下因素對雙方的責任進行具體分配。(1)時間因素。購買的時間越早，買方的責任越小；相反，最近幾年購買的房屋，賣方的責任較小。(2)身份因素。不同村的村民之間進行的房屋交易，買方的責任較小；居民與村民之間進行的房屋交易，買方的責任較大。(3)購房目的。對於自住型購房，買方的責任較小；對於投資型購房，買方的責任較大。(4)政策因素。符合政策需要進行的購房，買方的責任較小，相反，責任較大。在劃分責任時，上述幾個界定因素均可以單獨考慮，但是在相互沖突時，如城鎮居民購房自住，則需要綜合衡量，著力考察購房時的具體原因。
5.關於農村房屋買賣中信賴利益損失的認定
所謂信賴利益，是指民事主體固有利益在具有信賴關系的特定當事人間存在的特定形式。在農村房屋買賣合同糾紛案件中，並非是所有的徵收補償等損失都可以列入信賴利益損失范圍，與買賣一方當事人人身關系密切的徵收補償或者其他利益，應單獨進行處理。
(一)賣方的損失
在農村房屋買賣合同中，由於合同無效給賣方造成的損失比較少，也容易確定。一般來說，賣方的損失就是買方購買居住使用期間使用費用，這已經達成了共識。至於該損失的計算標准，主要是參照同樣房屋出租的租賃費用進行確認。
(二)買方的損失
(1)土地的補償。在農村房屋買賣合同中，買方因合同無效造成的損失范圍如何認定，一直是一個爭議較大的問題。這類糾紛初發時期，因為不涉及到徵收或者說房屋的增值較小，司法實踐中審理此類案件並不需要特別關注買方的損失，同時，法律上也沒有對此作出相應規范。但是，最近十幾年的時間地價上漲太快，不考慮買方的損失顯然有失公平的原則，因此，有學者提出信賴利益的損失可包括間接損失的主張，具體到農村房屋買賣合同中，則指購買農村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益。
(2)房屋的補償。農村房屋的徵收補償是徵收方補償給被徵收方的因房屋建造導致的損失，通常有一個固定的標准。早期建造的農村房屋的造價不高，因此在徵收時的補償不多。買方雖然因交易無效喪失了房屋重建的徵收補償利益，但其並無主張權，因為這部分補償針對的是房屋所有人。
(3)住宅安置過程中的其他費用。一是有關房屋裝修、改建、翻建或者擴建的費用的處理。這類費用的處理可以參照一般商品房交易中類似問題的處理單獨進行，基本原則是誰出資，補償誰。
6.農村房屋連環買賣中，如何返還
連環買賣中，返還房屋及購房款、賠償損失僅及於一手賣房人和最後一手買房人。中間環節，不再順次返還及賠償。
7.農村房屋買賣合同被確認無效後，對於超出宅基地范圍所建房屋是否應予返還
在確認合同無效後，返還時只能就全部宅基地及住宅進行處理。同時，宅基地面積的管理屬於土地管理范疇，並非民事案件所應解決。因此，在評估作價時對宅基地是否存在面積超標問題不作考慮。但在實踐中已出現買受人購買房屋後在相鄰的宅基地或空置的土地上建房的情形，此時則不應籠統地認為均應向出賣人予以返還，而應本著與原有房屋及宅基地是否構成添附、無法予以分離，則應予以返還；如不構成添附，系獨立於購買時的房屋及宅基地而存在，則不應予以返還，否則會導致出賣人因此在其原有宅基地范圍之外另行獲得土地使用權的不良後果。實踐中應把握，宅基地范圍外超建部分如與原建築無法分離的一並予以返還，如與原宅基地毗鄰且建築物與原宅基地上建築物可以明確分離的不予一並處理。

8. 房屋買賣合同無效的幾種情形