⑴ 物業糾紛案例分析問題
1。合理。
2。事故是由於物業公司的失職行為造成的，同時構成了合同違約。
⑵ 物業服務合同糾紛案件，物業公司起訴新業主承擔原業主物業費。
物業是認房不認人。房子在，就得交物業費。
為避免矛盾升級，你可以找原房東商議補交。
未交清應付費用就接受房屋，交易存在瑕疵。
⑶ 物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
(法釋[2009]8號，2009年4月日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
（以上回答發布於2014-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑷ 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。
⑸ 案例告訴你 哪些情況下可以拒交物業費
在物業糾紛案件中，許多業主因不滿小區物業公司服務而拒絕繳納物業費。那麼，業主拒絕繳納物業費的理由都能否成立嗎？
找不到停車位
【案例】
王先生2004年購買了位於A小區的住宅後，一直在該小區內居住。2011年，王先生購買了一輛小轎車，小區物業的保安人員卻不允許王先生的車輛進入小區。
王先生找到物業公司理論，物業公司告訴王先生，小區的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業主在購買房屋時一並購買。王先生並沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區規劃的地面停車位數量有限，已經被現有業主佔用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，有的業主一家就佔用2個甚至3個停車位，這是不合理的；同時，小區還有部分綠地，物業公司可以把綠地開辟出來用於停車。王先生要求物業公司出面幫助協調，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下，從2013年起拒絕交納物業費。小區物業公司起訴至法院要求王先生交納物業費。
【分析】
本案中，王先生拒絕繳納物業費的理由是，物業公司未能合理規劃、安排停車位，物業公司履行物業服務合同不到位。那麼，王先生拒絕繳納物業費的理由能否得到法院的支持呢？物業公司對小區提供物業服務，對停車的管理亦屬於物業管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，並不屬於小區物業的管理不當，也不屬於不繳納物業費的合法理由。小區地下停車位為開發商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區地面的停車位系被其他業主佔有使用，並不存在物業公司私自佔用的情況，小區已經規劃為停車位的部分，屬於小區公共區域，權利歸屬於小區全體業主，物業公司僅為提供管理，無權將其他佔有了多個車位業主所使用的停車位分配給王先生。而未規劃為停車位的部分，物業公司無權擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業費。
私搭亂建未解決
【案例】
趙女士於2007年購買了B小區一棟別墅。然而一家人入住後不久，發現相鄰的業主在樓頂加蓋了一層。趙女士認為相鄰業主侵害了自己的權利，找到物業反映要求拆除。物業公司表示，會找相鄰業主協調處理此事。然而半年過去了，相鄰業主並沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續加建。物業公司告訴趙女士，已經通知了相鄰的業主不允許加建，並且報告了城管部門，但是物業公司也無權拆除違規加蓋的房屋，並建議趙女士可以起訴相鄰業主。趙女士認為，對小區進行管理是物業公司的職責。趙女士並沒有找到相鄰業主協商，也沒有提起訴訟，並自2009年開始拒絕繳納物業費。物業公司將趙女士訴至法院。
【分析】
本案中，趙女士認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止，服務不當，因此拒絕交納物業費。那麼，趙女士的說法合理嗎？物業公司作為小區的服務和管理者，對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。本案中，物業公司在接到趙女士反映私搭亂建的情況後，即與相應業主聯系，發送了書面的通知，在相應業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向城管部門報告，已經履行了相應的義務，並不存在怠於行使管理職責的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，趙女士以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。
趙女士如果認為相鄰業主的違規搭建行為侵害自己的利益，那麼作為權利受損一方，趙女士也應該積極維護自身的權利，可以針對相鄰業主提起訴訟。
樓上漏水造成損失
【案例】
2014年春節後不久，林先生家發生一件鬧心的事。家中的衛生間出現漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，還花費了不少維修的費用。在發生漏水後，林先生當即找物業公司報修，物業公司的維修人員及時趕到現場，經檢查後發現，是由於樓上業主家的管道破裂漏水導致林先生家發生漏水。但是樓上業主家中當時並沒有人，無法及時維修。林先生要求樓上的業主和物業公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業主的拒絕，物業公司也表示漏水並非公司管理不當造成。因協商賠償事宜未果，林先生從2014年6月起開始拒絕交納物業費。物業公司起訴至法院要求林先生支付物業費。同時，林先生亦起訴樓上業主及物業公司賠償其損失。
【分析】
物業公司要求林先生給付物業費系物業服務合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，並不屬於同一法律關系，因此法院分別審理上述兩案。林先生要求先解決漏水問題，否則不同意交納物業費的意見，缺乏法律依據。林先生家發生漏水後報修，物業公司及時派人員檢查維修，提供了相應的服務，履行了服務、管理的職責，因此林先生理應交納物業費用。
目前，法院受理的物業服務合同糾紛數量龐大，同一個小區內往往存在多戶業主欠繳物業費的情況。一方面，物業公司應積極聽取業主的意見，加強與業主的交流與溝通，提高服務意識和服務質量；另一方面，業主欠交物業管理費的初衷雖然是為了以此促進物業服務質量的改善，但整體環境的改善需要一個過程，也需要業主的共同維護。個別業主拖欠物業費，對那些已經交費的業主來講是不公平的，更有可能造成物業公司在無法收回運營成本的情況下，降低現有服務質量的惡性循環局面。而小區公共部分的管理，需要全體業主協商進行。同時，業主在發生利益受損的情況下，要及時向具體的責任方主張權利。
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⑹ 物業管理合同糾紛案例分析
大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。
物業管理合同糾紛案例分析
[案情]
原告：李xx
被告：aa物業管理有限公司
原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。
[裁判要點]
中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。
一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。
[評析]
本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。
物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍
「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。
首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。
其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。
再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。
綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。
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