用益物權人拆遷時獲得搬家費

Ⅰ 求問用於經營的承租房屋被拆遷，承租人可以獲得哪些賠償

對於店鋪由於拆遷不能營業所造成的損失，政府將給予一定的賠償，
但是具體的賠償事宜拆遷辦只與房東協商。我在與房東進行協商後，房東提出先給我3萬元裝修費，同時給我免了一個月的房租。但是據我所知，國家對店鋪門面不能營業所作的賠償遠比房東給我的賠償額要大得多。
你所咨詢的是關於門面房拆遷補償的問題。
《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
《中華人民共和國物權法》第一百一十七條規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。《中華人民共和國物權法》第一百二十一條規定，因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十一條規定，
拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷住宅房屋的，搬遷補助費根據原住房建築面積和規定的補助標准計算；拆遷人負責搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補助費。拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括：
(一)設備搬遷、安裝費用。
(二)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用。
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十二條規定，被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，拆遷人可以結合被拆遷房屋的區位和使用性質，按照規定標准給予一次性停產停業綜合補助費。提前搬家獎勵費和停產停業綜合補助費的具體標准，由市國土房管局制定，報市人民政府批准後公布實施。
筆者認為，你租賃他人房屋用於經營使用，你對所租賃的房屋依法享有佔有、使用和收益的權利。現店鋪因市政改造被拆遷，你有權得到經濟補償。根據《北京市城市房屋拆迂管理辦法》的相關規定，你有權得到提前搬家獎勵費、一次性停產停業綜合補助費以及搬迂補助費，該搬迂補助費含設備搬遷、安裝費用以及無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用。除房東給你的裝修費外，一次性停產停業綜合補助費也是你應當得到的費用。

Ⅱ 關於廠房拆遷補償怎麼計算拆遷費用的問題

一、土地使用權的區域補償價
你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢?有這么幾種情況：
(1)土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
(2)集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
(3)國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業損失費
因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業損失應該滿足哪些補償呢?
(1)預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
(2)違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
(3)財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。
四、裝修附屬物
對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

Ⅲ 拆遷安置房是否有公攤面積求答案

有公攤面積。

一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。

公用建築面積÷套內建築面積之和=公用建築面積分攤系數

各套 ( 單元 ) 的套內建築面積乘公用建築面積分攤系數,得到購房者的應合理分攤的公用建築面積。分攤的公用建築面積=公用建築面積的分攤系數×套內建築面積。

公攤面積=建築面積-實用面積

所謂的公攤系數,也就是房子的得房率。

得房率標准如下:

1、高層的塔樓住宅(75%——78%),公攤系數為(22%——25%)

2、高層的板樓住宅(78%——85%)

3、小高層的板樓住宅(85%——88%)

4、多層的住宅(88%——95%)

得房率=套內建築面積(套內使用面積 套內牆體面積 陽檯面積)÷建築面積

(3)用益物權人拆遷時獲得搬家費擴展閱讀：

根據《中華人民共和國物權法》

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第四十條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第四十一條法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。

Ⅳ 租的房子拆遷我有營業執照能得到賠償嗎

如果租期還沒結束，應該有賠償。至於賠償方是房東還是動遷方，看具體情形。、

按照我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，住房用途住改營的房屋增加了房屋補償數額，營業房屋的補償遠高於普通住宅房屋，依據該條例第16條的規定，工商部門不給予辦理營業執照。

附：第十六條的規定：」房屋徵收范圍確定後，不得在房屋徵收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

(4)用益物權人拆遷時獲得搬家費擴展閱讀：

《中華人民共和國物權法》第一百一十七條規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。《中華人民共和國物權法》第一百二十一條規定，因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十一條規定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷住宅房屋的，搬遷補助費根據原住房建築面積和規定的補助標准計算;拆遷人負責搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補助費。拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括：

(一)設備搬遷、安裝費用。

(二)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用。

Ⅳ 拆遷和搬遷的區別

拆遷和搬遷的區別如下：

1、性質不同，房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，並對其所受損失予以補償的法律行為。搬遷如果是政府的行為導致搬遷，可以等同於拆遷。

2、補償形式不同，拆遷在政府要求的情況下，可以獲得一定的賠償，房屋徵收實施單位依照規定標准向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償。而搬遷若是個人行為則無法得到補償。

3、拆遷補償方式不同，拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。而搬遷若是個人行為，則無法享受這些福利。

Ⅵ 拆遷能獲得裝修補償嗎

在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。

一、土地使用權的區域補償價

你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

Ⅶ 廠房的拆遷賠償標准和住房的賠償標准有什麼樣的區別

廠房拆遷與住宅拆遷區別在於，廠房具有經營性屬性，拆遷時候會獲得停產營業損失補償，設備搬遷費等。在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。
一、土地使用權的區域補償價
你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

四、裝修附屬物
對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

Ⅷ 為何農村拆遷補償低於城市，臨時安置費用標准也低於城市拆遷都是中國一個地區的，還分等級

看看這個，你就知道了

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盛廷版《不動產徵收與搬遷法》亮點
文章來源：本站 作者：本站 發布日期：2010年12月25日

亮點一：對權益保護主體予以擴展
第一條 為了規范不動產徵收與搬遷活動，保障不動產權利人的合法權益，促進國家公共利益的實現，根據憲法，制定本法。
現行拆遷條例規定的權益保護主體是房屋所有權人與租賃房屋承租人，國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》草案規定的權益保護主體也限於前兩者。而實踐中，無論是徵收搬遷，還是協議搬遷（也就是通俗意義上的商業開發），除了房屋的所有權人、租賃房屋的承租人的權益需要法律明確保護，房屋的共有權人、用益物權人、擔保物權人的權益也是需要保護的。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》中以統領法律條款全文的方式使用了「不動產權利人」這樣一個法律概念，實現權益保護主體的擴展。
亮點二：一並解決國土與集土以及地上附著物、建築物的徵收問題
第二條第一款 為了公共利益的需要，對集體土地及其附著物、建築物進行徵收、搬遷，對國有土地上建築物實行徵收、搬遷，適用本法。
第九條 為了公共利益，縣級以上人民政府不動產徵收搬遷管理部門可以對集體土地所有權、國有土地使用權以及集體土地與國有土地上的不動產實施徵收活動，並依照本法規定對不動產權利人進行補償。
法律應當對財產進行平等對待，因此，在解決國有土地使用權的徵收以及地上不動產的徵收這一問題的同時，也有必要規制集體土地所有權的徵收以及地上不動產的徵收。國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》草案沒有將集體土地與集體土地上不動產的徵收與搬遷問題規定進來，既無法實現財產的平等對待，也無法滿足實踐對立法發展的需要。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》對此進行了完善。
亮點三：一並解決國土與集土上的房屋協議搬遷問題
第二條第二款 建設單位與不動產權利人經平等、自願協商取得建設用地上建築物所有權而需要進行搬遷的，適用本法的有關規定。
房屋協議搬遷的實質就是一個房地產的交易，是建設單位與房屋所有權人之間的交易，當然這個交易會涉及到土地的使用權。無論是國土上的房地產交易，還是集土上的房地產交易，單就房屋交易來說，均是房屋所有權人與建設單位之間一個平等協商的民事行為，並不存在差異。但是整體而言，二者之間確實存在差距,這個差距就是按照現有的土地管理法要求，農村的土地使用權不允許流轉，因此就在源頭上限制了集體所有建設用地上房屋交易協商的可能性。不過，土地管理法即將修改，因此實現集體所有建設用地的有限流轉並非不可能，此時農村房屋交易協商的可能性就會出現。
另外，隨著國家的發展，現階段的新農村建設、舊農村改造等活動量大面廣，如果立法不去予以規范，那麼很可能出現農民利益無法得到保障的結果。而實際上，目前農村拆遷無法可依也確確實實導致了大量拆遷矛盾、流血拆遷沖突的出現。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》草案的基礎之上，在增加國有土地上房屋協議搬遷的制度體系設計時，一並將集體所有建設用地上的房屋協議搬遷進行了制度體系設計。
亮點四：在不動產徵收應當遵循的原則中增加了比例原則
第四條第一款 不動產徵收應當遵循公平補償原則、程序正當原則。如果通過其他方式能夠實現徵收目的，不得啟動徵收程序；徵收所採取的措施和手段應當必要、適當。
比例原則發源於德國，是行政法上一項非常重要的原則。徵收行為是國家行政權具體實行的過程與結果，有必要遵循比例原則——當有多種方式可以實現徵收目的，不得啟動徵收程序，徵收必須作為不得已的最後選擇；在徵收過程中，當有多種措施和手段能夠達到徵收目的時，必須選擇對不動產權利人損害最小的手段。建立比例原則，既能有效防止不動產徵收過程中多征、濫征等現象的發生，有利於節約資源，也能更好地保護公民個人權益。國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》草案中沒有對行政權進行必要限制的一大體現即在於這項比例原則的缺失，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》對此進行了補充設計，既完善了徵收制度的合理性，也增進了徵收搬遷法律規范與《循環經濟促進法》的匹配度。
亮點五：明確征地與征房的從屬關系與例外，增加關聯徵收制度
第十一條 徵收農村集體土地所有權及國有土地使用權的，應當一並徵收土地上附著物、建築物。但有下列情形之一的，不在此限：
（一）土地上附著物、建築物所有人要求遷移的；
（二）墳墓及其他紀念物必須遷移的；
（三）土地上的農作物的種類和數量與正常種植情況不相符的部分；
（四）其他法律另有規定的。
徵收行為導致被徵收土地的周圍地塊喪失原使用價值的，經不動產權利人同意的，應當一並予以徵收。
房屋與土地的附著與被附著關系，在現有的拆遷條例與國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》草案中一直處於被忽略的狀態。實際上，拆遷房屋也好，徵收房屋也罷，都是為了取得房屋附著的土地。對這一點的忽略，將直接導致徵收的一個應有之意——補償出現只補償或者重點補償房屋的市值，而土地的市值、溢價等得不到補償的方向定位，從而出現「越拆越窮」的現象。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》明確了徵收行為的對象實際上是土地，而房屋的徵收是一個附屬結果。不過，由於實踐中存在著一些征地而不征地上附著物、建築物的例外，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在明確征地與征房的從屬關系之時，也規定了幾種例外情形。
另外，實踐中還有這樣一種情況：A地塊被列入徵收范圍，臨近A地塊的B地塊卻在徵收范圍之外。A地塊徵收之後的用途，使得B地塊的原用途喪失。例如，A、B地塊原本都用做居民區，但A地塊被徵收後用於機場建設、核電廠修建，無疑B地塊的居住用途將大打折扣甚至完全喪失。這種情況下，徵收單位有義務徵得B地塊范圍內不動產權利人的同意，一並將B地塊予以徵收。基於這種考慮，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》增加了關聯徵收制度。
亮點六：在徵收決定程序中要有民眾的先期參與和表決的問題
第十二條 縣級以上人民政府不動產徵收搬遷管理部門認為基於公共利益需要徵收不動產的，應當報請本級人民政府組織不動產權利人的代表以及發展改革、城鄉規劃、國土資源、環境保護、文物保護、建設、財政等有關部門，就徵收項目是否符合公共利益、徵收范圍、實施時間等事項進行論證。
在徵收決定程序中要有民眾的廣泛參與，並且享有表決權，從而體現程序重心前移的原則，這種做法在國外的拆遷立法中是一種成熟的做法。並且，讓民眾參與在徵收決定程序之中，讓其充分享有知情權、異議權、表決權等，可以將矛盾消化在前期階段。現有的拆遷悲劇差不多是發生在強拆的最後階段，其主要的原因就在於拆遷戶對前期行政權的行使情況缺乏知情權等各項權利，只是被動地接受最終的行政決定結果，因此抵觸情緒一直存在，積累到強拆這一最後階段往往就會爆發。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》所設計的徵收程序中的第一道環節——論證，即要有不動產權利人的代表參與，以實現民眾的先期參與、表決權利。
亮點七：徵收程序裡面增加了兩級報批制度
第十三條 根據論證結果，縣級以上人民政府決定實施不動產徵收項目，且擬徵收不動產為下列情況時，應當報請國務院批准：
（一）不動產建築面積在100萬平方米以上的；
（二）基本農田；
（三）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
（四）其他集體土地超過七十公頃的。
徵收不動產建築面積低於100萬平方米的，或者（二）、（三）、（四）以外的其他土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。縣級以上人民政府每年最多允許2次報請省、自治區、直轄市人民政府批准徵收。
徵收農用地的，應當先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。經省、自治區、直轄市人民政府在征地批准許可權內批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；超過征地批准許可權的，應當依照本條第二款的規定另行辦理征地審批。
徵收房屋的實際核心是徵收土地，而且盛廷版《不動產徵收與搬遷法》中也明確了征地與征房的這一從屬關系，因此就必然涉及到《土地管理法》中的征地報批制度。所以，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》結合土地管理法中的有關規定，並增加新的考慮因素，設計了徵收前置兩級報批制度。並且，在地方徵收實踐中，徵收35公頃耕地的項目，今天報10公頃，明天報5公頃等類拆分現象的情況並不少見，為防止地方政府將本應報批國務院的徵收項目拆分，而報批省級人民政府報批，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在這個報批制度中還增加了時間與次數的限制，也就是地方政府每一年最多允許兩次報請省級人民政府報批徵收項目。

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徵收計劃預案應當在徵收范圍內進行公告。公告的時間不得少於30日；若徵收范圍較大的，公告時間不得少於60日。同時，不動產徵收搬遷管理部門還應當將徵收計劃預案在縣級以上電視台或者報紙進行新聞公告。
公告的事項涉及國家秘密的，應當遵守有關保密法律、行政法規的規定。
第十六條 在徵收計劃預案公告期間，不動產權利人對徵收計劃預案存在異議的，有權向縣級以上人民政府不動產徵收搬遷管理部門申請舉行聽證會。
自接到申請之日起15個工作日以內，不動產徵收搬遷管理部門應當視具體情形決定是否召開聽證會。聽證申請人所佔比例超過不動產權利人總數的10%以上的，不動產徵收搬遷管理部門必須召開聽證會。
召開聽證會的，不動產徵收搬遷管理部門應當徵求不動產權利人、公眾和專家對徵收預案的意見，並製作聽證筆錄。聽證會後，還應當將不動產權利人、公眾和專家意見的採納情況、不採納情況及理由及時公布。
第十七條 徵收計劃預案公告期間屆滿，無不動產權利人申請聽證，或者依照本法規定舉行聽證會，不動產權利人、公眾、專家對徵收計預案無重大爭議的，經不動產徵收搬遷管理部門報請，縣級以上人民政府作出不動產徵收決定。
依照本法規定舉行聽證會，不動產權利人、公眾、專家對徵收計預案有重大爭議的，由不動產徵收搬遷管理部門對徵收預案重新審查調整後，舉行召開第二次聽證會，並將不動產權利人、公眾和專家意見的採納情況、不採納情況及理由及時公布。
不動產權利人、公眾、專家對調整後的收計預案仍有重大爭議的，由不動產徵收搬遷部門報請縣級以上人民政府提請上級人民政府進行審查，經審查同意，由上級人民政府作出不動產徵收決定。經審查不同意，由上級人民政府作出不予徵收的決定。
公共利益的不確定性導致公共利益的認定是世界性難題，列舉法雖有優點，但難以窮盡，因此，在列舉的同時，建立程序性的鑒別機制，是立法的必要選擇。在公共利益的鑒別要素中，被徵收人的合法利益的保障應作為主要的直接因素來對待，所以，徵收預案作為公共利益的程序保障應有被徵收人的廣泛參與並享有表決權。在這個方面，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》做出了努力，設計了徵收計劃預案制度、兩次聽證制度，要求徵收部門製作規范的徵收計劃預案，並在限定時期內進行張貼公告與新聞公告，而公告期間允許不動產權利人異議、申請聽證，賦予徵收對應的不動產權利人充分的知情權與異議權，以這種動態設計為公共利益栓上了一個安全閥。
亮點九：允許不動產權利人對徵收決定進行權利救濟
第十九條 不動產權利人對不動產徵收決定不服的，可以自徵收決定書公告之日起六十日內申請行政復議，也可以在三個月內依法提起行政訴訟。除重大公共利益與緊急情形外，復議、訴訟期間應停止不動產徵收決定的執行。
第二十條 徵收決定作出後，不動產徵收搬遷管理部門未按徵收決定的內容實施的，不動產權利人可以依法向人民法院提起行政訴訟。
「有權利必有救濟，沒有救濟的權利不是權利。」法律規范旨在為其調整的某一領域的社會關系中的主體分配權利與義務，拆遷法、徵收法都以保護被拆遷人、被徵收人的合法權益為宗旨，為其設定了知情權、獲得合理補償安置等權利，且設定得比較完善。但是，我們應當假定這些權利有被侵犯的可能。而且在實際的司法實踐中，權利救濟的渠道不通暢，救濟乏力的情形較為嚴重。因此，在設定這些權利的同時，更應重視公民獲取權利救濟的程序權利。在某種意義上來講，權利救濟大於權利。基於這項原理，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》為不動產權利人設計了針對徵收決定的權利救濟渠道，允許其在一定期間內復議、訴訟，而且復議、訴訟期間以停止執行徵收決定為原則，以重大公共利益與緊急情形為例外，這樣就能避免實踐中，權利人去告但是房屋已經被拆了甚至新的房子都已經蓋起來的尷尬局面。
亮點十：建立多元化的補償方式以及不動產權利人的選擇權
第二十三條 徵收補償可以實行貨幣補償、房屋產權調換、以及貨幣與房屋產權調換結合的方式三種基本補償方式，不動產權利人有權進行選擇。
各地可根據實際情況，制定地方性法規，在不降低不動產權利人當前生活水平，並保障其長遠生計的原則下，積極探索作價入股、安排就業、社會保障等多種方式，但不得限制不動產權利人的基本補償方式的選擇權。
落實徵收中公平補償原則的具體原則是，一，是被徵收人的當前生活水平不降低，二是長遠生計有保障。此兩項具體的原則是落實民生的根本性原則，在國務院及國土資源部的文件中早有體現，但實際執行中並不理想，其重要原因在於：一，產權調換與貨幣補償作為允許被徵收人自由選擇的成熟的補償方式，雖易操作，但未免單一，難以實現上述原則。二，各地經濟發展極不平衡，單一的補償方式難以滿足被徵收人的多樣化的投資受益需求、安排就業需求，加入保險的需求等等，而這些需求也是落實上述兩原則的基本保證。事實上，各地已在補償方式上進行了一些有益的探索，並取得了一些成功的經驗。如能在立法中對這些成功的經驗以地方性法規的形式加以固定，不失為一種可行的方法。這樣做，既能實現公平的補償原則，又能使各地結合具體情況作出適合各地的規定。
亮點十一：違法建築要根據具體情況，區分政府與民眾的過錯責任
第二十七條 對徵收范圍內的違法建築，依照政府過錯比例進行補償。
本法所稱違法建築，主要依據我國規劃法律規范的有關規定進行認定，並具體區分以下幾種情形：
（一）因城市建設規劃變更使得房屋不符合規劃的，不屬於違法建築；
（二）因為歷史原因未通過合法程序取得權屬證書，但沒有違反國家強制性法律規范的，可以補辦手續，不做違法建築處理。違反國家強制性法律規范的，直接按照違法建築處理。
違法建築不能受到法律的保護，所以不能給予補償，這是立法的原則，也符合法律邏輯。國務院的現行條例與草案在這個問題上都採取的一刀切的做法，只要是違法建築就一律不予補償。盛廷版《不動產徵收與搬遷法》認為，因歷史原因形成的房屋，比如一些無證房屋、自建房屋，雖然無證，構成違法建築的要件，但不能一律不予補償。因為造成這個情況的原因無非兩個方面：一者是老百姓的過錯，他們不懂法而為或者基於現實的需要而為，當然也不排除知法違法；二者則是因為政府的過錯，他們對違法建築持默許的態度，或者知道違法建築後長時期不作為。在政府有過錯或政府與民眾均有過錯的情況，政府應承擔因其過錯所給民眾造成的損失。因此，對於違法建築的補償應當考慮這個過錯責任。如此操作，會消彌不動產權利人在補償方面的對立情緒，也符合公平原則。
亮點十二：克服評估機構的行政性壟斷，還原評估機構的獨立、客觀、公正
第三十條第二款 房地產價格評估機構，由不動產權利人以投票、抽簽等方式確定。不動產徵收搬遷管理部門不得限制不動產權利人選擇房地產價格評估機構的范圍。
我國的評估機構大部分是從原來的房屋管理部門脫鉤而來，但實際上很難做到真正地脫離，有著利益上的千絲萬縷的聯系，因此不可能從根本上做到獨立性，從而也就難以做到客觀、公正。而實踐中，評估機構在很大程度上是拆遷方的附庸，以拆遷方的意志為轉移，以至出現對同一處房屋所進行的評估會出現三、四個評估結果。因此，新法應當以具體規定入手，克服這種先天的行政性壟斷，還原評估機構的獨立、客觀與公正。在這方面，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在草案的基礎之上，允許在全國范圍內異地委託評估公司進行評估。
亮點十三：國有土地上房屋徵收須共同補償房屋價值與土地價值
第三十一條 房地產估價的對象包括房屋和與建設用地兩部分。
房屋的補償價格根據被徵收房屋的實際用途、建築結構、新舊程度、建築面積、建設標准等因素確定。
建設用地的補償價格根據取得方式、區位價、土地溢價、開發程度等因素確定。
無論是徵收搬遷，還是協議搬遷，都無可避免涉及到一個補償的問題。按照現有的條例草案，這個補償只涉及到房屋的價值補償，對於土地價值的補償則是一個極為不明確甚至是缺失的部分。實際上，徵收搬遷這個活動會造成土地規劃的變更或者調整。有時候，規劃變更後的價格與原規劃用途的價格懸殊，相差在幾倍甚至十幾倍的情形也是存在的。可以說，因規劃調整而取得的土地升值利益與不動產權利人有著直接的關系。因此，在徵收搬遷與協議搬遷活動中，應當對不動產權利人進行房屋價值與土地價值的雙向補償。而且，很多不動產權利人面對徵收搬遷或是協議搬遷的時候會有地比房大的問題，這種情況下，房屋價值與土地價值的共同補償更是尤為必要。因此，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》規定國有土地上房屋徵收應當共同補償房屋價值與土地價值，並且分別對房屋價值、土地價值的評估列明了估價因素。
亮點十四：徵收集體土地實行區片綜合地價以確定基本補償標准
第三十三條 不動產徵收搬遷管理部門徵收集體土地實行區片綜合地價確定基本補償標准。區片綜合地價應當由省、自治區、直轄市按照有利於維護農民的合法權益、同地同價、協調平衡、公開聽證的原則制定，並每兩年調整一次。
徵收耕地的，補償價格包括區片綜合地價、青苗的補償費及地上附著物的補償費。
徵收耕地以外的其他農用地與未利用地的，補償價格包括區片綜合地價。
徵收建設用地的，應當以周邊國有土地為參照，堅持同地同價、同房同價的原則，適用本法第三十條、第三十一條、第三十二條的規定，結合本條第一款的規定，對徵收范圍內建設用地的土地補償價格與房屋補償價格進行評估確定。
依照本條第二、三、四款的規定尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經市級以上人民政府批准，可以增加安置補助費。
土地管理法規定的補償標準是計劃經濟的產物，顯然較低，不足以保護農民的利益，農民對此意見很大，這也是造成農民與各地地方政府發生沖突的根本性原因。有些地方實行了區片綜合補償價對農民進行補償取得了較好的效果。區片綜合補償雖然不是市場價，但在一定程度上或很大程度上去接近市場價。因為在制定區片綜合補償價時，已經滲透了同地同價的理念，並考慮多重因素，進行了協調平衡。是地方政府與農民利益妥協的產物,符合當前的補償實際，以立法的形式加以固定，有利於緩和當前的征地引發的矛盾沖突。
亮點十五：平等保護房屋所有權人與承租人的合法權益
第三十八條 徵收租賃房屋，房屋上的租賃關系終止。不動產徵收搬遷管理部門與被徵收人、房屋承租人協商處理補償事宜，並簽訂補償協議。不能達成協議的，由徵收人賠償因被徵收人與房屋承租人解除租賃關系給被徵收人、房屋承租人造成的損失或負責安排原房屋承租人承租到同等條件的房屋。
第六十條 搬遷租賃房屋的，如果房屋所有權人與承租人解除租賃關系的，或者房屋所有權人對承租人進行安置的，建設單位與房屋所有權人簽訂補償協議。
房屋所有權人與承租人對解除租賃關系達不成協議的，由建設單位、房屋所有權人、承租人三方共同協商，簽訂補償協議。
現有的拆遷條例規定房屋拆遷並不是房屋租賃關系終止的理由，這就使得從房屋承租人只受房屋租賃合同的約束。實踐中，拆遷方只對房屋所有權人進行補償，其所持理由恰恰是房屋承租人可通過租賃合同主張自己的權益。但事實上，房屋承租人在通過合同主張自己在拆遷活動中的權益時，難以獲得有效的司法救濟，導致權益受損。盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在徵收搬遷部分，認定徵收作為不可抗力能夠終止掉租賃合同；在協議搬遷部分，認定租賃合同並不終止。在這種區分的基礎之上，分別要求對房屋承租人補償因拆遷所蒙受的損失、使租賃權繼續得到實現。
亮點十六：強制搬遷程序應體現人性化的程序處理
第四十六條 強制搬遷的，應預先作出強制搬遷前協商通知書，聽取不動產權利人拒絕搬遷的理由。這一協商期間不得少於15日。期間屆滿不動產權利人仍然不能自行搬遷的，再正式作出強制搬遷書面通知，強制搬遷通知應提前至少15日送達不動產權利人。
強制搬遷是徵收搬遷的最後一道關口，其行使必然使得司法權與私權之間的對立上升到極致，從而就會使得一種天然的矛盾產生。為了將這種矛盾降低到最小化，盛廷版《不動產徵收與搬遷法》在強制搬遷方面設計了兩道程序，其一是不低於15天的強制搬遷協商，在此期間積極聽取被強制搬遷人的意見，聽取他們的困難，並盡量幫助其解決困難；其二，前一人性化的程序仍然未能使不動產權利人自行搬遷時，再啟動強制搬遷程序，並至少提前15天通知不動產權利人。如此操作，既能做到強制搬遷前的人性化處理，也能在強制搬遷到期日時落實強制搬遷，維護法律文書的絕對權威。

Ⅸ 關於房屋拆遷時土地性質為「出讓」和「劃撥」的區別

「出讓」和「劃撥」的區別：土地性質的定義，取得方式不同，權利義務關系不同。具體如下：

1、土地性質的定義：

在我國，國有土地使用權取得方式分為出讓和劃撥。出讓指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權出讓金。

劃撥指土地使用者經縣級以上人民政府批准，在交納補償、安置等費用後所取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。它屬於行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般不設定土地使用權的期限，但設定了一定的限定條件，不得轉讓、出租和抵押。

2、取得方式不同：

出讓：商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

劃撥：縣級以上人民政府依法批准。

3、權利義務關系不同：

出讓土地是一種獨立的物權，使用權人具有法定范圍內任意的處置權，如轉讓、出租和抵押等。

劃撥土地的所有權人和使用權人的權利義務沒有明確界定，使用權人在行使財產權利時要受所有權人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨立物權。

土地性質出讓和劃撥的共同點

1、都是土地的流轉；

2、土地的性質都是使用權而不是所有權；

(9)用益物權人拆遷時獲得搬家費擴展閱讀：

使用權劃撥

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：

(1)國家機關用地和軍事用地；

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

據此，《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

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